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Notification aux créanciers inscrits

Saisi d'un double appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et allouant une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine la sanction du défaut de notification du congé au créancier inscrit sur le fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'une première expertise.

En appel, le preneur soulevait la nullité du congé pour violation de l'article 29 de la loi 49.16, tandis que le bailleur contestait le quantum de l'indemnité. La cour retient que l'omission de notifier l'action aux créanciers inscrits, bien que prescrite par la loi, n'est pas sanctionnée par la nullité du congé mais engage seulement la responsabilité du bailleur envers ces derniers.

Se fondant sur une nouvelle expertise ordonnée en cause d'appel, la cour procède à une réévaluation de l'indemnité. Elle juge que la compensation du différentiel entre la valeur locative et le loyer acquitté n'est pas un chef de préjudice autonome au sens de l'article 7 de la même loi, car déjà inclus dans l'évaluation du droit au bail.

La cour écarte en outre une facture de travaux produite par le preneur, la jugeant dépourvue de force probante en raison de ses incohérences. Le jugement est donc réformé par une majoration de l'indemnité d'éviction, après déduction des postes de préjudice non fondés en droit.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la régularité du congé délivré au preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion, tout en déclarant irrecevable la demande reconventionnelle du preneur en annulation de l'acte.

L'appelant contestait la validité du congé, arguant qu'il aurait dû être adressé à la société exploitant le fonds et non à sa personne physique, et que le bailleur avait omis de le notifier aux créanciers inscrits. La cour confirme l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle, rappelant que sous l'empire de la loi 49-16, la contestation d'un congé doit être soulevée par voie de défense au fond et non par une action autonome.

Elle écarte ensuite le moyen relatif au destinataire de l'acte, l'entité invoquée n'étant qu'un nom commercial et non une personne morale distincte. Surtout, la cour retient que l'omission de notifier le congé aux créanciers inscrits, bien que requise par l'article 29 de la loi 49-16, n'entraîne pas la nullité de la procédure mais engage seulement la responsabilité délictuelle du bailleur à l'égard de ces créanciers, le preneur étant au demeurant sans intérêt à soulever ce moyen.

Le jugement est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de droit au bail non notifiée selon les formes légales avant l'engagement d'une action en résiliation pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion des héritiers du preneur initial.

En appel, le cessionnaire du fonds de commerce et l'un des héritiers cédants soutenaient que la cession était opposable au bailleur et que l'action aurait dû être dirigée contre le cessionnaire, invoquant également le défaut de notification de l'action aux créanciers inscrits sur le fonds. La cour retient que, en application des articles 25 et 34 de la loi 49-16, la cession du droit au bail n'est opposable au bailleur qu'à compter de sa notification formelle par exploit d'huissier ou selon les formes prévues par le code de procédure civile.

Dès lors, une notification intervenue postérieurement à la délivrance du commandement de payer est sans effet, le bailleur étant fondé à agir contre le preneur originaire, en l'occurrence ses héritiers. La cour écarte en outre le moyen tiré du défaut de notification aux créanciers inscrits, au motif que cette obligation ne pèse sur le bailleur qu'à l'égard des créanciers du preneur dont la qualité lui est opposable, ce qui n'est pas le cas du cessionnaire tant que la cession n'a pas été régulièrement notifiée.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisie d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée libératoire des dépôts de loyers effectués par le preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en constatant le défaut de paiement et en ordonnant l'expulsion.

L'appelant contestait la qualité à agir du mandataire des bailleurs et soutenait, à titre principal, s'être acquitté des loyers réclamés par la voie de paiements directs puis de dépôts auprès du greffe, justifiés par le refus des bailleurs de les recevoir. La cour écarte les moyens tirés du défaut de pouvoir du mandataire, retenant que le preneur est sans qualité pour contester la validité d'un mandat dont il n'est pas partie, ainsi que celui tiré du défaut de notification aux créanciers inscrits, la loi n'assortissant cette obligation d'aucune sanction.

Sur le fond, la cour retient que les dépôts effectués par le preneur, consécutifs au refus avéré des bailleurs d'encaisser les loyers en raison d'un litige successoral interne, sont libératoires. Dès lors que les sommes consignées couvraient l'intégralité de la période visée par la sommation de payer, l'état de demeure du preneur, condition de la résiliation, n'est pas établi.

En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris, rejette la demande principale en résiliation et expulsion, et ne fait que partiellement droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de la notification d'une mise en demeure à une personne morale et sur l'étendue de l'obligation d'information du créancier inscrit. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant contestait la validité de la notification, au motif qu'elle avait été remise à une simple préposée et non au représentant légal, sans apposition du cachet de la société. La cour écarte ce moyen en retenant que la notification effectuée au siège social du preneur, entre les mains d'une personne s'identifiant comme secrétaire et signant l'acte, est régulière et produit ses pleins effets, l'absence de cachet social étant inopérante. Elle juge que le paiement des arriérés locatifs, intervenu bien après l'expiration du délai de quinze jours imparti, établit la défaillance du preneur et justifie l'expulsion. La cour rappelle en outre que l'obligation de notification au créancier inscrit, prévue par l'article 29 de la loi 49.16, ne concerne que l'assignation en justice et non la mise en demeure préalable. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le preneur soutenait s'être valablement acquitté des sommes dues par leur dépôt à la caisse du tribunal et invoquait l'irrégularité de la procédure, faute pour le bailleur d'avoir notifié la demande aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. La cour d'appel de commerce retient que le simple dépôt des loyers, non précédé d'une procédure d'offres réelles au créancier conformément à l'article 275 du code des obligations et des contrats, ne constitue pas un paiement libératoire et ne purge pas la demeure du débiteur. Elle juge que le manquement du preneur, ainsi caractérisé, constitue un motif grave justifiant la résiliation du bail. La cour écarte par ailleurs le moyen tiré du défaut de notification aux créanciers inscrits, au motif que l'article 29 de la loi n° 49-16, s'il impose bien cette formalité, n'assortit son omission d'aucune sanction, rendant le moyen inopérant. Faisant en outre droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée de l'obligation de notification de l'action aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable au motif que le bailleur n'avait pas notifié son action à un créancier titulaire de saisies-exécutions inscrites. L'appelant soutenait que l'obligation de notification prévue à l'article 29 de la loi 49.16 ne vise que les créanciers titulaires d'un privilège de vendeur ou d'un nantissement, et non ceux bénéficiant d'une simple saisie-exécution. La cour d'appel de commerce retient que la notion de créancier inscrit, au sens de cet article, se limite strictement au titulaire d'un privilège de vendeur ou d'un nantissement. Elle ajoute que, en toute hypothèse, le législateur n'a attaché aucune sanction au défaut de notification de la demande de résiliation aux créanciers inscrits. La cour relève en outre que la fermeture continue du local, constatée par procès-verbal de commissaire de justice, justifie la résiliation du bail et l'expulsion du preneur en application de l'article 26 de la même loi. Le jugement est par conséquent réformé sur ce point, la cour prononçant la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un recours en rétractation contre un arrêt d'appel ayant validé un congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'application dans le temps de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait initialement rejeté la demande du bailleur, faute pour ce dernier de justifier d'un permis de construire valide au moment de l'introduction de l'instance. Le preneur, formant recours, soulevait plusieurs moyens tirés de la nouvelle loi, notamment la forclusion de l'action en validation du congé, le défaut de notification aux créanciers inscrits et l'irrégularité de l'acte de signification du congé, non signé par l'huissier de justice. La cour écarte l'ensemble de ces moyens en retenant que le congé, ayant été délivré et la procédure engagée avant l'entrée en vigueur de la loi n° 49-16, demeure régi par les dispositions du dahir du 24 mai 1955. Dès lors, elle juge que ni la forclusion de l'action, ni la nullité pour défaut de notification aux créanciers n'étaient prévues par l'ancien texte. La cour valide en outre la signification du congé, considérant que le procès-verbal de remise dressé et signé par l'huissier de justice le jour même de la signification par son clerc assermenté couvre l'absence de sa signature sur l'acte lui-même. Le recours en rétractation est par conséquent rejeté.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour usage personnel et ordonnant l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de la procédure de première instance et sur l'étendue de l'obligation d'information des créanciers du locataire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur. Le preneur appelant soulevait l'irrégularité de la procédure de désignation d'un curateur alors que son domicile n'était pas inconnu, ainsi que la violation de l'obligation d'informer les créanciers titulaires de saisies conservatoires sur son fonds de commerce. La cour écarte le premier moyen, retenant que si le recours à la procédure du curateur n'était pas justifié, le local étant simplement fermé, cette irrégularité ne prive pas le preneur de son droit d'agir en indemnisation d'éviction par une action distincte dans le délai prévu par l'article 27 de la loi 49-16. La cour rejette également le second moyen en rappelant que l'obligation d'information des créanciers inscrits, au sens de l'article 29 de la même loi, ne vise que les titulaires d'un privilège de vendeur ou d'un nantissement, à l'exclusion des créanciers bénéficiant d'une simple saisie conservatoire. Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la validation d'un commandement de payer et l'expulsion d'un preneur à bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la régularité de la notification de l'acte introductif de la clause résolutoire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion et le paiement des arriérés locatifs. L'appelant contestait la régularité de la signification du commandement, soutenant ne pas en avoir reçu le contenu, et invoquait des paiements partiels. La cour retient que la preuve de la remise effective du commandement de payer incombe au bailleur. Faute pour ce dernier de justifier que le commandement a été joint à l'acte de signification, la cour juge que celui-ci n'a pas produit ses effets juridiques et déclare la demande d'expulsion irrecevable. La cour écarte en revanche le moyen tiré du défaut de notification aux créanciers inscrits, au motif que les dispositions de l'article 29 de la loi 49-16 sont édictées dans le seul intérêt desdits créanciers. Constatant par ailleurs l'existence de paiements partiels, la cour procède à une nouvelle liquidation de la créance locative. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a validé le commandement et prononcé l'expulsion, et réformé quant au montant de la condamnation pécuniaire.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient la responsabilité du bailleur qui n'a pas notifié au créancier inscrit sur le fonds de commerce l'action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. En effet, il résulte de l'article 29 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux que l'obligation du bailleur de notifier sa demande aux créanciers inscrits revêt un caractère général et s'applique à toute cause de résiliation du bail, qu'elle soit fondée sur la volonté du bailleur de reprendre le local ou, comme en l'espèce, sur une faute du preneur.

Cette formalité, également prévue par l'article 112 du Code de commerce, a pour but de permettre aux créanciers de préserver leurs droits sur le fonds de commerce. En manquant à cette obligation, le bailleur engage sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l'article 77 du Dahir des obligations et des contrats.

Il résulte de l'article 112 du Code de commerce que le bailleur qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits. Cette notification a pour finalité de permettre à ces derniers de préserver leurs droits sur les éléments du fonds de commerce.

Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, après avoir constaté l'accomplissement de cette formalité par le bailleur, prononce la résiliation du bail et l'expulsion du preneur défaillant. Le non-respect de cette obligation de notification n'entraîne que la responsabilité délictuelle du bailleur et non le rejet de son action en résiliation.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour prononcer la résiliation d'un bail commercial, écarte le moyen tiré du défaut de notification de l'action aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, dès lors que le locataire est sans qualité pour invoquer cette formalité, édictée dans l'intérêt exclusif desdits créanciers. Ayant par ailleurs constaté, par une appréciation souveraine des documents produits, l'existence d'un avenant au contrat prévoyant une augmentation périodique du loyer, la cour d'appel en déduit exactement que le non-paiement de cette augmentation, qui fait partie intégrante du loyer convenu, constitue un manquement justifiant la résiliation du bail.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour prononcer la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du locataire, rejette les moyens soulevés par ce dernier. D'une part, la demande de faux incident est écartée à bon droit dès lors que le document contesté, en l'occurrence un rapport d'expertise établi dans une précédente instance, ne constitue pas un des fondements de la décision.

D'autre part, le défaut de notification de l'action en résiliation aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce n'entraîne pas le rejet de la demande du bailleur, un tel moyen ne pouvant au demeurant être soulevé que par les créanciers concernés.