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Instance en validation du congé

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de la demande d'indemnité d'éviction formée par le preneur en cas de congé pour reprise personnelle. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion, sans se prononcer sur l'indemnité sollicitée par le preneur dans ses écritures en défense.

L'appelant soutenait qu'il appartenait au premier juge d'ordonner une expertise pour fixer cette indemnité, même en l'absence de demande reconventionnelle formelle. La cour écarte ce moyen au visa de l'article 27 de la loi n° 49.16 relative aux baux commerciaux.

Elle rappelle que le preneur dispose d'une option, soit former une demande reconventionnelle en paiement de l'indemnité au cours de l'instance en validation du congé, soit intenter une action distincte dans les six mois suivant la notification du jugement d'éviction définitif. Faute pour le preneur d'avoir formulé une demande reconventionnelle en première instance, la juridiction n'était pas valablement saisie de la question de l'indemnité.

La cour retient en outre que la demande d'expertise, présentée pour la première fois en appel, est irrecevable car elle priverait les parties d'un degré de juridiction. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant omis de statuer sur une demande reconventionnelle en indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la recevabilité et l'évaluation de cette indemnité. Le tribunal de commerce n'avait pas statué sur la demande du preneur, qui contestait également une première expertise.

La cour rappelle, au visa de l'article 27 de la loi 49/16, que la demande d'indemnité est recevable pendant l'instance en validation du congé, le délai de six mois suivant la décision définitive n'étant qu'un délai butoir. Sur le fond, elle opère une distinction fondamentale entre les composantes de l'indemnité : la cour retient que la perte du droit au bail, évaluée selon les caractéristiques et l'emplacement exceptionnel du local, constitue le préjudice principal, indépendamment de la perte de clientèle ou de la pérennité du fonds de commerce.

Elle écarte en revanche du calcul les frais annexes de réinstallation, au motif qu'ils ne figurent pas parmi les éléments d'évaluation légaux. Le jugement est donc infirmé et, statuant à nouveau par l'effet dévolutif, la cour condamne le bailleur au paiement d'une indemnité souverainement arbitrée.

En matière d'éviction pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce était saisie de la recevabilité des demandes indemnitaires du preneur formées au cours de l'instance en validation du congé. Le tribunal de commerce avait validé le congé et déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles du preneur en fixation d'une indemnité d'éviction éventuelle et en paiement de frais d'attente.

La cour opère une distinction entre les deux chefs de demande. Elle juge recevable la demande de fixation de l'indemnité d'éviction pour le cas où le preneur serait privé de son droit au retour, retenant que l'article 27 de la loi 49-16 l'autorise à en solliciter la liquidation provisionnelle pendant l'instance principale.

En revanche, la cour considère que la demande au titre des frais d'attente est prématurée, dès lors que la durée de privation de jouissance, nécessaire à leur calcul, ne peut être déterminée avant l'exécution effective de l'éviction. Procédant à la liquidation sur la base d'un rapport d'expertise, la cour écarte les postes de préjudice relatifs aux frais d'installation dans un nouveau local, rappelant que l'article 7 de la loi 49-16 ne vise que les frais de déménagement.

Le jugement est donc infirmé sur la recevabilité de la demande d'indemnité d'éviction éventuelle et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle d'un local commercial, le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant contestait le caractère sérieux du motif de reprise et soutenait que l'éviction le priverait de son fonds de commerce sans indemnisation préalable.

La cour d'appel de commerce retient que la reprise pour usage personnel constitue un motif légitime de non-renouvellement du bail commercial au visa des dispositions de la loi n° 49-16. Elle rappelle que le droit du preneur à une indemnité d'éviction n'est pas dénié mais doit être exercé selon les modalités prévues par l'article 27 de ladite loi, soit au cours de l'instance en validation du congé, soit par une action distincte dans les six mois suivant la décision définitive.

Dès lors, l'absence d'offre d'indemnité dans l'acte de congé n'affecte pas sa validité formelle ni son bien-fondé. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et fixant l'indemnité d'éviction, le bailleur contestait la recevabilité de la demande reconventionnelle en paiement formée par le preneur ainsi que le montant de l'indemnité allouée en première instance sur la base d'une expertise judiciaire. La cour d'appel de commerce écarte d'abord le moyen d'irrecevabilité, rappelant qu'en application de l'article 27 de la loi 49-16, le preneur est en droit de solliciter son indemnité au cours de l'instance en validation du congé.

La cour procède ensuite à une réévaluation de l'indemnité en exerçant son pouvoir souverain d'appréciation sur le rapport d'expertise. Elle valide les postes relatifs à la perte du droit au bail, de la clientèle et aux améliorations apportées au local.

En revanche, elle exclut du calcul les frais de recherche d'un nouveau fonds et les frais de raccordement aux réseaux, jugeant qu'ils ne constituent pas des éléments du préjudice indemnisable. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est réduit.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé et ordonnant l'expulsion d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités procédurales de la demande d'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction du bailleur. L'appelant invoquait une violation des droits de la défense, le premier juge ayant refusé un renvoi pour lui permettre de formuler une demande reconventionnelle en paiement de ladite indemnité. La cour écarte ce moyen en relevant que le preneur, bien qu'ayant bénéficié de plusieurs reports, n'a jamais formalisé sa demande. Elle retient surtout qu'au visa de l'article 27 de la loi 49-16, le preneur dispose d'une option : il peut soit former une demande reconventionnelle au cours de l'instance en validation du congé, soit intenter une action distincte dans les six mois suivant le caractère définitif du jugement d'éviction. L'inertie du preneur en première instance ne saurait donc caractériser une atteinte à ses droits, dès lors que la loi lui ménage une autre voie pour faire valoir sa créance d'indemnisation. Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle et rejeté la demande d'indemnité d'éviction, le preneur contestait le rejet de sa demande reconventionnelle en indemnisation, jugée irrecevable par le tribunal de commerce. La cour d'appel de commerce fait droit à ce moyen au visa des articles 7 et 27 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Elle juge que le preneur évincé a un droit de principe à l'indemnisation et que le premier juge ne pouvait écarter sa demande au seul motif que l'éviction était justifiée. Ayant ordonné une expertise en cours d'instance pour chiffrer le préjudice, la cour écarte les contestations des deux parties relatives aux conclusions de l'expert. Elle rappelle à cet égard que l'appréciation du rapport relève de son pouvoir souverain et qu'elle n'est pas tenue d'ordonner une contre-expertise dès lors que le rapport initial est jugé complet et motivé. La cour réforme en conséquence le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la demande reconventionnelle irrecevable et, statuant à nouveau, condamne le bailleur au paiement de l'indemnité d'éviction fixée par l'expert.

En matière de bail commercial et d'éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'application de la loi 49.16. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'éviction, mais avait déclaré irrecevable la demande du preneur en fixation d'une indemnité d'éviction éventuelle, tout en l'autorisant à se maintenir dans les lieux jusqu'au début des travaux. L'appelant principal soutenait notamment la péremption du permis de construire, l'autorité de la chose jugée d'une précédente décision et le droit d'obtenir dès la procédure d'éviction la fixation de l'indemnité due en cas de non-réintégration. La cour écarte les moyens tirés de l'autorité de la chose jugée, la décision antérieure n'ayant statué qu'en la forme, et de la péremption du permis de construire, l'article 18 de la loi 49.16 prévoyant sa validité pour toute la durée de l'instance sauf preuve de son retrait. La cour retient cependant que la demande de fixation de l'indemnité d'éviction éventuelle est recevable dès l'instance en validation du congé, son exigibilité seule étant subordonnée à la privation effective du droit au retour. Faisant droit à l'appel incident du bailleur, la cour juge en revanche que la loi 49.16 ne prévoit pas le maintien du preneur dans les lieux jusqu'au début des travaux, cette disposition étant dépourvue de base légale. Le jugement est donc infirmé partiellement sur ces points.

En matière de congé pour reprise personnelle d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité formelle de l'acte et le caractère opérant du motif invoqué. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant soulevait l'irrégularité formelle du congé et de l'assignation ainsi que le caractère non sérieux du motif de reprise, tiré notamment de l'âge avancé du bailleur. La cour écarte le moyen tiré des vices de forme, retenant qu'une simple erreur matérielle sur le prénom du preneur dans l'assignation est sans incidence dès lors que son identité n'est pas équivoque et qu'aucun grief n'est démontré, en application de l'article 49 du code de procédure civile. Sur le fond, la cour juge inopérant le moyen tiré du caractère non sérieux du motif de reprise. Elle retient que le droit du bailleur à la reprise pour usage personnel, prévu par la loi 49-16, a pour seule contrepartie le droit du preneur à une indemnité d'éviction, dont la discussion ne relève pas de l'instance en validation du congé. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la recevabilité d'une demande d'indemnité d'éviction formée pour la première fois en appel. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des bailleurs en validant le congé et en ordonnant l'expulsion du preneur. L'appelant contestait la sincérité du motif de reprise et, subsidiairement, sollicitait l'octroi d'une indemnité d'éviction. La cour écarte le premier moyen en retenant que la disposition du bailleur à verser une indemnité suffit à caractériser le caractère sérieux du congé. Elle déclare ensuite la demande d'indemnité irrecevable comme étant une demande nouvelle en appel, ce qui constituerait une violation du double degré de juridiction. La cour rappelle qu'au visa de l'article 27 de la loi n° 49-16, le preneur qui n'a pas formé de demande reconventionnelle en indemnisation lors de l'instance en validation du congé ne peut le faire en appel. Il conserve toutefois la faculté d'engager une action autonome en indemnisation dans un délai de six mois à compter de la notification de la décision définitive d'expulsion. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la recevabilité d'une demande d'indemnité d'éviction formée pour la première fois en appel, dans le cadre d'un congé pour reprise personnelle. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion, tout en déclarant irrecevable la demande reconventionnelle du preneur. L'intimé soutenait que la demande d'indemnité constituait une demande nouvelle irrecevable au visa de l'article 143 du code de procédure civile. La cour écarte ce moyen en retenant que la demande d'indemnité d'éviction n'est pas une demande nouvelle. Elle rappelle qu'en application de l'article 27 de la loi 49-16, le preneur peut former sa demande soit au cours de l'instance en validation du congé, soit par une action distincte dans les six mois suivant le jugement définitif. Dès lors, la cour considère qu'une telle demande, même formée en cause d'appel, constitue le prolongement direct de l'action principale et ne se heurte pas à l'interdiction des demandes nouvelles. Procédant à une réévaluation de l'indemnité fixée par l'expert, la cour en réduit le montant pour éviter une double indemnisation au titre des frais de réinstallation. La cour d'appel de commerce infirme donc partiellement le jugement en ce qu'il avait rejeté la demande reconventionnelle et, statuant à nouveau, condamne le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction tout en confirmant le principe de l'éviction.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la recevabilité d'une action autonome visant à faire déclarer nulle la notification d'une sommation de payer et de quitter les lieux, postérieurement à l'exécution d'un jugement d'éviction devenu définitif. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande. L'appelant, preneur évincé, soutenait que la nullité d'un acte de notification pouvait faire l'objet d'une action principale et distincte de la procédure d'éviction elle-même, au motif que la sommation avait été délivrée à un tiers sans qualité pour la recevoir. La cour écarte ce moyen en retenant qu'une contestation relative à la régularité de la notification d'une sommation doit être soulevée au cours de l'instance en validation de cette dernière ou par la voie de l'appel contre le jugement de validation. Elle précise que la loi relative aux baux commerciaux ne prévoit pas d'action autonome en nullité de la sommation. La cour ajoute que le demandeur à une telle action doit en tout état de cause justifier d'un intérêt à agir, ce qui suppose qu'il soit le destinataire direct de l'acte contesté, qualité que n'avait pas l'appelant. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Encourt la cassation pour défaut de base légale, l'arrêt qui ordonne l'expulsion du preneur d'un bail commercial au motif que celui-ci n'a pas intenté l'action en contestation des motifs du congé dans le délai légal, le considérant de ce fait occupant sans droit ni titre, sans examiner ses moyens de défense relatifs au paiement des loyers. En statuant ainsi, alors que le preneur conserve le droit, dans l'instance en validation du congé, de prouver l'exécution des obligations dont le manquement lui est reproché, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel écarte le moyen tiré de l’autorité de la chose jugée opposé à une demande en paiement d’une indemnité d’éviction, dès lors qu’elle relève que la décision antérieure invoquée s’était bornée à déclarer la demande initiale irrecevable pour un motif de forme, sans statuer sur le droit à indemnisation du preneur. En effet, une telle décision, qui ne tranche pas le fond du litige, n’est pas revêtue de l’autorité de la chose jugée au sens de l’article 451 du Dahir des obligations et des contrats.