Mot clé
Héritiers du vendeur

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'une procédure d'éviction pour non-paiement des loyers initiée par l'acquéreur d'un local commercial, contestée tant par le preneur que par les héritiers du vendeur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande, ordonné le paiement des arriérés locatifs et prononcé l'expulsion.

Le preneur soutenait, d'une part, que la cession du droit au bail ne lui avait pas été régulièrement notifiée et, d'autre part, que la demande ultérieure du bailleur en révision du loyer valait renonciation à l'éviction. Les héritiers du cédant contestaient quant à eux la qualité de propriétaire de l'acquéreur, au motif d'une action en nullité de la vente pendante devant une autre juridiction.

La cour écarte le premier moyen en retenant que l'acquéreur, déjà copropriétaire indivis du bien, a valablement notifié son entière substitution dans les droits du bailleur par l'envoi même de la sommation de payer. Elle rejette le second moyen en précisant qu'un jugement se bornant à augmenter le loyer n'opère pas novation du contrat de bail et ne saurait donc emporter renonciation aux effets d'un congé antérieurement délivré.

La cour juge enfin que la simple existence d'une action en nullité de la vente, en l'absence de décision définitive, ne prive pas l'acte de vente de ses effets juridiques et ne saurait vicier la qualité à agir de l'acquéreur. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour ordonner la délivrance d'un fonds de commerce et l'expulsion de ses occupants, retient que l'acquéreur a prouvé son droit en produisant un contrat de vente dans lequel le vendeur reconnaissait avoir perçu l'intégralité du prix et s'engageait à livrer le bien. Ayant souverainement constaté que les héritiers du vendeur, qui se maintenaient dans les lieux, n'apportaient aucune preuve à l'appui de leurs allégations, la cour d'appel en a exactement déduit que leur occupation était sans fondement juridique.

La Cour de cassation, se fondant sur l’article 72 du Code de commerce maritime et l’article 229 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, retient qu’une cession de parts de navire non inscrite demeure obligatoire entre les parties et leurs ayants cause ; l’exigence d’inscription au registre d’immatriculation ne concerne que l’opposabilité aux tiers, non aux héritiers du cédant.

En effet, il résulte de l’article 72 du Code de commerce maritime que les formalités d’inscription de la vente sur le registre d’immatriculation et sa mention sur l’acte de nationalité conditionnent exclusivement son opposabilité à l’égard des tiers étrangers à l’acte. Elles n’affectent ni la validité intrinsèque de la convention ni son effet obligatoire entre les contractants et leurs ayants cause universels.

Ce principe est corroboré par l’article 229 du DOC, aux termes duquel les obligations contractuelles lient les héritiers des parties, sauf exception.

Dès lors, les héritiers du cédant, n’étant pas des tiers au sens de l’article 72 précité mais les continuateurs de la personne de leur auteur, sont tenus par l’acte de cession. Viole donc la loi la cour d’appel qui dénie tout effet juridique à la cession non publiée à l’égard des héritiers du vendeur au motif erroné qu’ils seraient assimilables à des tiers.

Pour violation de ces règles, la décision d’appel est censurée. La Cour de cassation réaffirme que le défaut de publicité de la cession est sans incidence sur sa force obligatoire entre l’acquéreur et les héritiers du cédant, et renvoie l’affaire devant la cour d’appel autrement composée.

La négligence de l’acquéreur de droits indivis qui omet d’inscrire son achat sur le titre foncier constitue une faute que les juges du fond peuvent retenir pour modérer l’indemnité due par les héritiers du vendeur. Lorsque ces derniers cèdent ultérieurement le bien à un tiers, rendant le droit de l’acquéreur initial inopposable, la réparation du préjudice n’a pas à correspondre à la pleine valeur marchande du bien.

La Cour Suprême valide ainsi le raisonnement d’une cour d’appel qui avait considérablement réduit l’indemnisation d’un acheteur négligent. Elle rappelle que la fixation du montant des dommages-intérêts relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond. En l’espèce, tenir compte de la faute de la victime pour déterminer l’étendue du préjudice réparable ne constitue pas un excès de pouvoir mais une saine appréciation des faits et des responsabilités respectives, justifiant le rejet du pourvoi.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel rejette, sans être tenue de mettre en demeure l'avocat de la produire, une demande d'inscription de faux formée sans la procuration spéciale et écrite exigée par la loi organisant la profession d'avocat. Dès lors que l'inscription de faux est ainsi écartée pour irrecevabilité, l'acte de vente authentique critiqué conserve sa pleine force probante et oblige les héritiers du vendeur à accomplir les formalités nécessaires à l'enregistrement de la vente sur le titre foncier. Est par ailleurs sans portée le moyen tiré du défaut de production de l'acte d'hérédité par le demandeur dès lors que les héritiers défendeurs l'ont eux-mêmes produit, la cour étant au surplus tenue, en application de l'article 115 du Code de procédure civile, de convoquer d'office les ayants droit pour la poursuite de l'instance après le décès d'une partie.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, après avoir constaté sur le fondement d'un rapport d'expertise que la promesse de vente invoquée par le demandeur est un faux, rejette sa demande en perfection de vente. Ayant ainsi établi que le demandeur ne disposait d'aucun titre, la cour n'était pas tenue d'examiner les moyens relatifs à la fraude et au dol qui auraient entaché la vente ultérieure du même bien, consentie par les héritiers du vendeur à un tiers acquéreur, ces moyens étant devenus inopérants.

Viole le principe selon lequel l'action en inscription d'une vente sur un titre foncier est imprescriptible, la cour d'appel qui, pour déclarer une telle action prescrite, se fonde sur l'écoulement d'un délai de plus de quinze ans depuis l'inscription de l'héritage par les héritiers du vendeur sur le titre concerné. Le simple enregistrement de la succession ne fait pas obstacle à la demande de l'acquéreur en radiation de cette inscription et en inscription de son propre achat, laquelle demande n'est pas soumise à la prescription.

Une action visant à l'inscription d'un droit réel sur un titre foncier n'est pas soumise à la prescription. Justifie par conséquent légalement sa décision la cour d'appel qui, pour ordonner aux héritiers du vendeur de procéder aux formalités nécessaires à l'inscription d'un acte de vente sur le titre foncier concerné, écarte la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande, peu important le temps écoulé depuis la conclusion dudit acte.

Encourt la cassation, pour défaut de réponse à conclusions, l'arrêt qui, pour limiter l'indemnisation due par les héritiers du vendeur aux héritiers du premier acquéreur, omet de répondre au moyen tiré de la connaissance par lesdits héritiers de la vente antérieure non publiée, alors que cet élément était de nature à influer sur la solution du litige.

La Cour suprême casse l’arrêt d’appel ayant refusé d’annuler une vente immobilière effectuée par une personne souffrant d’un trouble mental avéré antérieurement au jugement de mise sous curatelle. Les héritiers du vendeur avaient demandé l’annulation du contrat en invoquant l’incapacité mentale de leur auteur, étayée par des certificats médicaux et un acte notarié (« moujeb ») attestant son état pathologique lors de la conclusion de la vente. La cour d’appel avait rejeté leur demande au motif que le jugement de mise sous curatelle, postérieur à la vente, n’avait pas d’effet rétroactif et que les éléments apportés ne prouvaient pas la démence au moment précis de la vente.

La Cour suprême critique cette approche en rappelant la position du droit musulman retenue par la jurisprudence, selon laquelle l’incapacité mentale avérée emporte nécessairement nullité rétroactive des actes conclus dès la survenance de la démence, indépendamment de la date du jugement de mise sous curatelle. La Cour considère que les juges du fond auraient dû examiner minutieusement les preuves médicales et notariales fournies par les héritiers, établissant clairement l’état d’incapacité mentale lors de la conclusion de la vente.

En conséquence, la Cour suprême annule la décision attaquée pour défaut de motivation et mauvaise application du droit applicable, renvoyant l’affaire devant la même juridiction autrement composée pour statuer conformément au droit applicable.