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Expulsion d'un locataire

Saisie d'un recours en tierce opposition contre un arrêt confirmant l'expulsion d'un locataire commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité de sa décision à une société se prétendant titulaire d'un bail antérieur sur les mêmes locaux. La société tierce opposante soutenait que la décision, rendue à l'encontre d'une autre entité, lui était inopposable en vertu du principe de l'effet relatif de la chose jugée, dès lors qu'elle justifiait de son occupation par un contrat de bail distinct.

La cour écarte ce moyen en relevant que la procédure d'expulsion avait été correctement dirigée contre la société qui était l'occupante effective et reconnue des lieux au moment de l'introduction de l'instance. Elle retient que la qualité de locataire de la société condamnée était établie par son immatriculation au registre du commerce à l'adresse litigieuse, la réception personnelle de l'injonction par son représentant légal, ainsi que sa participation constante aux procédures antérieures relatives au même local.

La cour considère dès lors que le contrat de bail invoqué par la tierce opposante, conclu avec un ancien propriétaire, est insuffisant à remettre en cause la relation locative ayant fondé la décision d'expulsion, faute d'avoir été opposé au bailleur actuel par les voies de droit. En conséquence, le recours en tierce opposition est rejeté.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé prononçant l'expulsion d'un preneur d'un local commercial déclaré menaçant ruine, la cour d'appel de commerce se prononce sur la compétence du juge des référés et la portée d'un arrêté administratif de péril. Le premier juge avait ordonné l'expulsion en se fondant sur cet arrêté et rejeté la demande reconventionnelle d'expertise du preneur.

L'appelant contestait la compétence du juge des référés pour une demande d'éviction pour démolition, invoquait la violation de ses droits de la défense et le bien-fondé de sa demande d'expertise judiciaire contradictoire. La cour écarte le moyen tiré de l'incompétence en rappelant que l'article 13 de la loi 49-16 sur les baux commerciaux attribue expressément compétence au président du tribunal, statuant en référé, pour connaître des demandes d'éviction fondées sur l'état de péril du bâtiment.

Elle retient ensuite que l'arrêté de péril, en tant que décision administrative non contestée par la voie du recours pour excès de pouvoir, s'impose au juge commercial, qui ne peut ordonner une expertise judiciaire pour en contredire les conclusions. Le grief tiré de la violation des droits de la défense est également rejeté, l'effet dévolutif de l'appel ayant permis à l'appelant de présenter l'ensemble de ses moyens devant la cour.

La cour déclare par ailleurs irrecevable l'intervention volontaire de la société exploitante, au motif que celle-ci est un tiers au contrat de bail conclu avec le preneur personne physique. L'ordonnance entreprise est en conséquence intégralement confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande de radiation d'une immatriculation au registre du commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur les droits du bailleur après l'expulsion de son preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du propriétaire des murs visant à faire radier l'immatriculation de son ancien locataire.

L'appelant soutenait que l'expulsion, intervenue plusieurs années auparavant, équivalait à une cessation d'activité justifiant la radiation en application des articles 51 et 54 du code de commerce. La cour retient cependant que l'éviction d'un commerçant de son local n'implique pas nécessairement la cessation de son activité commerciale.

Elle en déduit que le bailleur qui a recouvré son bien n'a pas qualité pour agir en radiation de l'immatriculation de son ancien preneur. La cour précise que le droit du bailleur se limite à exiger la modification de l'adresse mentionnée au registre du commerce, et non la suppression de l'inscription elle-même.

Le jugement d'irrecevabilité est donc confirmé.

En matière de gestion d'un bien indivis donné à bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la capacité des co-indivisaires minoritaires à agir en éviction et en recouvrement des loyers. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable la demande d'éviction faute pour les bailleurs de détenir les trois quarts des parts, mais avait condamné le preneur au paiement des loyers à hauteur de la quote-part des demandeurs.

L'appel soulevait la double question de savoir si l'action en éviction constituait un acte d'administration soumis à la majorité qualifiée de l'article 971 du code des obligations et des contrats, et si, à défaut, les co-indivisaires minoritaires pouvaient réclamer le paiement des loyers. Sur le premier point, la cour retient que l'action en éviction est un acte d'administration qui requiert la majorité des trois quarts des parts indivises, rendant la demande des bailleurs minoritaires irrecevable.

Sur le second point, la cour considère que si la demande en paiement de la totalité des loyers relève également des actes d'administration, le jugement ayant limité la condamnation à la seule quote-part des bailleurs ne peut être réformé au détriment du preneur, seul appelant sur ce chef, en l'absence d'appel incident des bailleurs. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers et l'expulsion du preneur, le tribunal de commerce avait également déclaré irrecevable l'intervention volontaire de l'ex-épouse du bailleur. L'appelante, créancière d'aliments, soutenait que son occupation du local était justifiée par une décision de justice familiale lui octroyant un droit au logement et qu'un séquestre conservatoire pratiqué par elle sur l'immeuble faisait obstacle à l'expulsion. La cour d'appel de commerce écarte cette argumentation en retenant que le séquestre conservatoire, au sens de l'article 452 du code de procédure civile, interdit les actes de disposition préjudiciables aux créanciers mais ne paralyse pas l'action du propriétaire en expulsion d'un locataire défaillant. La cour relève en outre que le local a une nature commerciale avérée et que la décision de justice familiale, ayant alloué à l'appelante une indemnité pécuniaire au titre du logement, ne lui confère aucun droit d'occupation sur un bien commercial. L'intérêt à agir de l'intervenante volontaire n'étant pas caractérisé, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie d'un recours en tierce opposition formé par un copropriétaire indivis d'un immeuble en cours d'immatriculation contre un arrêt prononçant l'expulsion d'un locataire commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée du défaut de dépôt des actes translatifs de propriété au titre foncier. L'opposant contestait la qualité à agir du bailleur au motif que, faute de dépôt des actes conformément à l'article 84 du dahir sur l'immatriculation foncière, sa qualité de propriétaire n'était pas établie. La cour écarte ce moyen en opérant une distinction fondamentale entre les droits réels et les droits personnels. Elle retient que les dispositions de l'article 84 visent à protéger le titulaire d'un droit réel non déposé contre les effets de la purge consécutive à l'immatriculation, et non à le priver de l'exercice des droits personnels, telle la qualité de bailleur, qu'il tient de son auteur. Dès lors, la relation locative, de nature personnelle et transmise au bailleur en sa qualité d'ayant cause particulier, n'est pas affectée par le défaut de dépôt des actes. La cour relève en outre que l'opposant, étranger à la relation contractuelle, ne démontre aucun préjudice direct et personnel résultant de la décision d'expulsion prononcée contre le preneur. Le recours en tierce opposition est par conséquent rejeté.

Saisi d'une demande en référé tendant à l'arrêt de l'exécution d'une décision d'expulsion, le premier président de la cour d'appel de commerce examine la notion de difficulté d'exécution invoquée par un tiers propriétaire. Le demandeur, propriétaire d'une partie des locaux occupés par le preneur expulsé, soutenait que l'exécution de la mesure était matériellement impossible sans porter atteinte à son propre droit de propriété, le fonds de commerce constituant une entité indivisible sur plusieurs fonds immobiliers distincts. La cour écarte le moyen en retenant que la mesure d'expulsion vise le preneur et affecte le fonds de commerce, lequel est la propriété exclusive de ce dernier. Dès lors, elle considère que l'éviction du locataire ne cause en apparence aucun préjudice au droit de propriété du tiers, quand bien même celui-ci est propriétaire d'une partie des murs. La demande d'arrêt d'exécution est par conséquent rejetée comme non fondée.

Saisie d'un recours en rétractation contre un arrêt ayant prononcé l'expulsion d'un locataire commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation du dol procédural. Le tribunal de commerce avait initialement rejeté la demande d'expulsion, faute pour la bailleresse de justifier de sa qualité à agir seule. La demanderesse au recours soutenait que la bailleresse, propriétaire indivis minoritaire, avait dissimulé l'état d'indivision du bien pour obtenir l'arrêt d'expulsion, ce qui constituait un dol au sens de l'article 402 du code de procédure civile. La cour retient que le dol procédural est caractérisé lorsque la partie adverse, par des manœuvres frauduleuses, induit le juge en erreur sur un élément déterminant de sa décision. Elle juge que le fait pour la bailleresse de produire un jugement en augmentation de loyer pour établir sa qualité à agir, tout en omettant de verser aux débats le certificat de propriété qui aurait révélé sa quote-part minoritaire, constitue une telle manœuvre. En application de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, la bailleresse ne disposait pas de la majorité des trois quarts requise pour les actes d'administration. Faisant droit au recours, la cour rétracte son précédent arrêt et, statuant à nouveau, confirme le jugement de première instance ayant rejeté la demande d'expulsion.

Encourt la cassation pour défaut de motivation, l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour ordonner l'expulsion d'un locataire pour défaut de paiement des loyers, se borne à affirmer l'absence de preuve du paiement sans examiner ni répondre au moyen du locataire soutenant s'être acquitté de sa dette et produisant à l'appui des attestations testimoniales, alors que le montant total des loyers réclamés n'excédant pas le seuil fixé par l'article 443 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, la preuve par témoignage était recevable.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour confirmer un jugement prononçant l'expulsion d'un locataire commercial pour défaut de paiement des loyers, retient que la qualité à agir des bailleurs découle du contrat de bail liant les parties, rendant surabondants les motifs relatifs au titre de propriété. Ayant également constaté que l'identité des bailleurs était suffisamment précisée dans l'acte introductif d'instance pour écarter tout risque de confusion et que le congé, fondé sur un commandement de payer délivré en application des articles 6 et 27 du dahir du 24 mai 1955 sur autorisation du président du tribunal, était régulier, elle en déduit légalement que l'action en paiement et en expulsion est fondée.

Il résulte des articles 255 et 417-1 du Code des obligations et des contrats que la mise en demeure adressée par un créancier à son débiteur afin de constater sa défaillance constitue un acte juridique qui doit, pour produire ses effets, être signé par son auteur. Par conséquent, viole ces dispositions la cour d'appel qui, pour prononcer l'expulsion d'un locataire, retient la validité d'un commandement de payer les loyers non signé en opérant une distinction infondée entre la mise en demeure relevant du droit commun et celle soumise à des lois spéciales.

Ayant constaté qu'un locataire, précédemment expulsé de locaux commerciaux en exécution d'un jugement rendu en matière de bail commercial, avait réintégré les lieux pour y exercer la même activité, une cour d'appel en déduit à bon droit que le litige relatif à sa nouvelle expulsion relève de la compétence du tribunal de commerce. Un tel litige conserve sa nature commerciale et ne saurait relever de la compétence du tribunal de droit commun, nonobstant l'exécution d'une première décision d'éviction.

La Cour de cassation a été saisie d’un pourvoi contre un arrêt d’une cour d’appel ayant confirmé un jugement d’expulsion d’un locataire commercial.

La particularité de l’espèce résidait dans le fait que la cour d’appel avait validé la procédure d’expulsion engagée par le bailleur sur le fondement du Dahir du 24 mai 1955, alors même que le locataire n’avait pas encore occupé les lieux pendant deux années consécutives.

La Cour de cassation, après avoir rappelé les dispositions de l’article 5 du Dahir de 1955, selon lequel le droit au renouvellement du bail est réservé aux locataires justifiant d’une occupation effective des lieux pendant au moins deux années consécutives, a constaté que la cour d’appel avait méconnu cette condition de durée.

La Cour de cassation a ainsi cassé l’arrêt attaqué et renvoyé l’affaire devant la même cour d’appel, composée d’une autre formation, pour qu’elle statue à nouveau en tenant compte de la nécessité de respecter la condition de durée prévue par l’article 5 du Dahir de 1955 pour l’application des dispositions relatives au renouvellement du bail et à l’expulsion des locataires commerciaux.

Viole les dispositions du dahir du 25 décembre 1980 relatif à l'organisation des huissiers de justice, la cour d'appel qui, pour prononcer l'expulsion d'un locataire pour défaut de paiement de loyers, retient que celui-ci n'a pas respecté le délai fixé par la mise en demeure en se fondant sur la date à laquelle l'huissier de justice a consigné les fonds au greffe du tribunal. En effet, la remise par le locataire des loyers à l'huissier de justice, désigné par le juge pour procéder à une offre réelle et à une consignation, vaut paiement et libère le preneur de sa dette dès cette remise, le bureau de l'huissier étant assimilé au service de consignation désigné par le tribunal.