Mot clé
Éviction du locataire

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité des formalités de signification ayant conduit à une décision rendue par défaut. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du locataire pour abandon du local.

L'appelant soulevait la nullité de la procédure au motif que les actes de signification violaient les règles procédurales ainsi que la clause contractuelle d'élection de domicile. La cour fait droit à ce moyen, relevant que le premier juge, après l'échec d'une signification par courrier recommandé à l'adresse contractuellement élue, a irrégulièrement procédé à une nouvelle tentative à une autre adresse au lieu d'engager la procédure de désignation d'un curateur.

Elle retient que cette irrégularité vicie l'ensemble de la procédure subséquente, rappelant le principe selon lequel ce qui est fondé sur un acte nul est également nul. En conséquence, le jugement entrepris est annulé et l'affaire renvoyée devant le tribunal de commerce pour qu'il soit statué à nouveau conformément à la loi.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour défaut de paiement des loyers d'un local commercial indivis, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité pour agir des bailleurs coindivisaires. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en paiement mais rejeté celle en expulsion au motif que les demandeurs ne représentaient pas la majorité qualifiée des trois quarts des droits indivis.

Les appelants contestaient cette analyse, arguant que les règles de gestion de l'indivision prévues à l'article 971 du dahir formant code des obligations et des contrats n'étaient pas opposables par le preneur, tiers à l'indivision. La cour écarte ce moyen et retient que la résiliation du bail constitue un acte d'administration du bien commun.

Elle en déduit que l'action en expulsion, tout comme l'injonction qui la précède, requiert pour sa validité d'être initiée par des coindivisaires détenant au moins les trois quarts du bien. Faute pour les bailleurs de justifier d'une telle majorité, la cour juge qu'ils sont dépourvus de qualité pour agir, rendant sans objet l'examen du manquement locatif.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de validation de congé pour reprise à des fins d'habitation personnelle, la cour d'appel de commerce précise la portée de ce droit en matière de bail commercial. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande d'expulsion du preneur.

Devant la cour, l'appelant soutenait que son besoin de loger sa famille justifiait la résiliation du bail, fondant son action sur l'article 7 de la loi 49-16. La cour écarte ce fondement juridique, rappelant que ledit article ne régit que l'indemnité d'éviction et non les motifs du congé.

Elle retient, au visa de l'article 19 de la même loi, que le droit de reprise pour habitation est strictement limité à la partie des locaux à usage d'habitation qui serait annexée au local commercial ou artisanal. Dès lors, le bailleur ne peut valablement solliciter l'éviction du preneur d'un local à usage exclusivement commercial pour y établir sa propre résidence.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé prononçant l'expulsion d'un preneur d'un local commercial menaçant ruine, la cour d'appel de commerce se prononce sur la valeur probante des pièces établissant l'état de péril. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion sur le fondement d'un avis administratif et d'une expertise judiciaire. L'appelant contestait le caractère ancien de l'avis et le manque de précision de l'expertise. La cour écarte ces moyens en retenant qu'un avis administratif constatant un péril demeure valable tant que l'état dangereux du bien persiste. Elle relève que l'expertise judiciaire ordonnée en première instance a confirmé que l'immeuble avait dépassé le stade de la réparation et constituait un danger pour la sécurité des occupants et des tiers. Faute pour l'appelant de rapporter la preuve contraire aux conclusions de l'expert, l'ordonnance entreprise est confirmée en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce contrôle la preuve du bien-fondé du motif invoqué par le bailleur. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande. L'appelant soutenait que le permis de construire produit suffisait à établir la réalité de son projet. La cour retient cependant que le permis de construire ne peut fonder le congé dès lors qu'il vise une parcelle distincte et ne mentionne ni le titre foncier ni l'adresse du local objet du bail. Elle souligne que l'autorisation administrative ne portait pas expressément sur une opération de démolition et de reconstruction du bien loué. Faute pour le bailleur de produire un certificat administratif établissant la concordance entre les lieux et le projet autorisé, la cour considère que la preuve de la réalité du motif de démolition n'est pas rapportée. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé rejetant une demande de sursis à l'exécution pour difficulté, la cour d'appel de commerce examine la qualité pour agir du cessionnaire d'un fonds de commerce, tiers au jugement d'expulsion initial. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le requérant n'était pas partie à la procédure d'expulsion. L'appelant soutenait que sa qualité d'occupant des lieux et la fraude entachant la procédure justifiaient sa demande d'arrêt de l'exécution. La cour rappelle que la faculté de soulever une difficulté d'exécution est exclusivement réservée aux parties au jugement dont l'exécution est poursuivie, ce qui exclut le cessionnaire tiers. Elle retient en outre que la cession du droit au bail, élément du fonds de commerce, est inopposable au bailleur faute d'avoir été notifiée selon les formes prescrites par l'article 25 de la loi 49.16, le simple versement de loyers étant insuffisant à cet égard. La cour relève enfin que la condamnation pénale du cédant à restituer le prix de vente au cessionnaire conforte l'inefficacité de la cession et prive de pertinence les arguments tirés de la bonne foi de l'acquéreur. L'ordonnance de référé est par conséquent confirmée.

Saisi d'une demande en référé tendant à l'arrêt de l'exécution d'une décision d'expulsion, le premier président de la cour d'appel de commerce examine la notion de difficulté d'exécution invoquée par un tiers propriétaire. Le demandeur, propriétaire d'une partie des locaux occupés par le preneur expulsé, soutenait que l'exécution de la mesure était matériellement impossible sans porter atteinte à son propre droit de propriété, le fonds de commerce constituant une entité indivisible sur plusieurs fonds immobiliers distincts. La cour écarte le moyen en retenant que la mesure d'expulsion vise le preneur et affecte le fonds de commerce, lequel est la propriété exclusive de ce dernier. Dès lors, elle considère que l'éviction du locataire ne cause en apparence aucun préjudice au droit de propriété du tiers, quand bien même celui-ci est propriétaire d'une partie des murs. La demande d'arrêt d'exécution est par conséquent rejetée comme non fondée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande d'expulsion pour péril, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation de l'urgence. Le tribunal de commerce avait jugé la demande irrecevable au motif que le bailleur ne produisait pas l'arrêté de péril imposant une démolition totale. L'appelant soutenait que la preuve du danger imminent résultait suffisamment d'un arrêté municipal et de rapports d'expertise versés aux débats. La cour retient que l'arrêté administratif invoqué, loin d'ordonner la démolition de l'immeuble, ne prescrivait que son confortement général et la démolition des seules constructions situées en toiture. Elle en déduit qu'une telle mesure, distinguant le renforcement de la structure principale de la démolition d'annexes, ne suffit pas à caractériser le péril grave et imminent sur l'ensemble de l'édifice qui seul justifierait une mesure d'expulsion en référé du local commercial situé au rez-de-chaussée. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant déclaré irrecevable une demande d'expulsion d'un local commercial pour péril, la cour d'appel de commerce examine les conditions de recevabilité d'une telle action. Le juge de première instance avait écarté la demande faute de production de la décision de démolition émanant du président du conseil communal. L'appelante soutenait que l'état de péril imminent, attesté par une expertise et un avertissement administratif, suffisait à justifier l'éviction. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen au visa de l'article 4 de la loi n° 94-12 relative aux bâtiments menaçant ruine. Elle retient que la demande d'éviction d'un preneur d'un immeuble déclaré en péril doit impérativement être fondée sur une décision de démolition émanant du président du conseil communal. Dès lors, la cour considère qu'un simple avertissement administratif ou un rapport d'expertise, bien que démontrant le danger, ne sauraient suppléer l'absence de cet acte administratif spécifique. L'ordonnance entreprise est en conséquence confirmée.

Saisie sur renvoi après cassation partielle, la cour d'appel de commerce était appelée à se prononcer sur le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité dont le montant, confirmé en première instance d'appel, avait été jugé insuffisamment motivé par la Cour de cassation. Le débat portait sur la qualité du preneur, personne physique ou société commerciale, et sur les éléments du fonds de commerce à indemniser. La cour retient que la relation locative liait le bailleur aux preneurs en leur qualité de personnes physiques, et non à la société qui exploitait de fait le fonds de commerce dans les lieux loués. Dès lors, l'évaluation des éléments incorporels du fonds, tels que la clientèle et la réputation commerciale, ne pouvait être fondée sur les documents comptables de cette société, tiers au contrat de bail. Faute pour les preneurs d'avoir produit les justificatifs de leur propre activité commerciale en tant que personnes physiques, la cour écarte l'indemnisation de ces éléments. Elle limite par conséquent l'indemnité d'éviction à la seule valeur du droit au bail, calculée par l'expert sur la base de la situation de l'immeuble et du différentiel de loyer avec un local équivalent. La cour d'appel de commerce réforme donc le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité et porte celui-ci à la somme retenue par l'expert au titre du seul droit au bail.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient la responsabilité délictuelle du bailleur d'un local commercial qui, en procédant à l'éviction de son preneur pour défaut de paiement des loyers, a omis de notifier cette procédure au créancier titulaire d'un nantissement régulièrement inscrit sur le fonds de commerce. Une telle omission constitue une faute qui prive le créancier de la possibilité de préserver sa sûreté, lui causant un préjudice distinct de la créance initiale détenue contre le locataire.

La cour d'appel apprécie souverainement le montant de l'indemnité due en réparation de ce préjudice sur la base des éléments qui lui sont soumis.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient la responsabilité délictuelle du propriétaire des murs qui a procédé à la démolition des locaux où était exploité un fonds de commerce, causant ainsi sa disparition. En effet, le propriétaire ne peut se prévaloir de l'état de vétusté de l'immeuble pour s'affranchir de l'obligation de suivre la procédure légale d'éviction du locataire commercial avant toute démolition.

Un tel agissement constitue une faute engageant sa responsabilité pour la perte du fonds de commerce.

Le bailleur a sollicité la validation d’un congé délivré aux héritiers du preneur initial, visant l’éviction d’un local commercial demeuré fermé pendant plusieurs années. Les preneurs ont contesté la validité du congé et réclamé subsidiairement le paiement d’une indemnité d’éviction.

La cour d’appel, se fondant sur une attestation administrative établissant une fermeture ininterrompue du local excédant quatre ans, a constaté la perte de la clientèle et de l’achalandage. Faisant application des dispositions de l’article 8, paragraphe 7, de la loi n° 49-16, elle a jugé que le bailleur était dispensé du paiement de toute indemnité d’éviction, sans qu’il soit nécessaire d’examiner le motif de reprise initialement invoqué dans le congé.

La Cour de cassation, saisie d’un pourvoi formé par les preneurs, a confirmé cette analyse. Elle retient que la fermeture du local pendant une durée d’au moins deux ans, telle que prévue par l’article 8, paragraphe 7, précité, entraîne la perte du droit à l’indemnité d’éviction pour le preneur, en raison de la disparition des éléments essentiels du fonds de commerce que constituent la clientèle et l’achalandage. La Cour précise que la réouverture tardive et l’offre de paiement des loyers par les preneurs sont sans incidence sur la déchéance de ce droit, dès lors que l’exploitation n’avait pas repris pendant la durée minimale requise pour reconstituer potentiellement le fonds.

Il s’ensuit que la constatation souveraine par les juges du fond de la fermeture prolongée du local, ayant conduit à l’extinction du fonds de commerce, justifie légalement l’application de l’exonération d’indemnité prévue par la loi. La décision de la cour d’appel, dûment motivée sur ce point, n’encourt pas la censure.

En matière de bail commercial et de congé pour défaut de paiement, le délai de déchéance de six mois prévu à l’article 26 de la loi n° 49-16, qui entraîne la déchéance du droit du bailleur d’agir en validation du congé, ne court qu’à compter de l’expiration du délai imparti au preneur dans le congé visant l’éviction, et non à compter de la réception d’un premier congé relatif au paiement. La Cour de cassation confirme ainsi la recevabilité de l’action introduite par le bailleur dans ce délai.

Par ailleurs, concernant la preuve du paiement des loyers, un reçu signé en blanc par le bailleur, sans mention de la période concernée, est dépourvu de force probante suffisante pour établir l’acquittement de la dette locative réclamée.

En application de l’article 443 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, prohibant la preuve testimoniale pour les obligations excédant dix mille dirhams, la juridiction du fond pouvait légitimement refuser toute mesure d’instruction complémentaire et valablement conclure à la défaillance du locataire dans le paiement des loyers, justifiant ainsi la validation du congé et l’éviction.

En cas d’éviction pour démolition et reconstruction, si le preneur n’a pas exprimé son souhait de retour durant l’instance, le bailleur doit l’informer du début des travaux et l’inviter à exercer ce droit dans les 3 mois (art. 13 al. 3, loi n° 49.16). Le manquement à cette formalité par le bailleur initial le rend redevable de l’indemnité d’éviction complète pour perte du fonds de commerce, cette obligation ne se transmettant pas à l’acquéreur postérieur de l’immeuble.

Pour fixer l’indemnité, l’absence de déclarations fiscales (un des éléments visés à l’art. 7, loi n° 49.16) n’exclut pas la prise en compte des autres composantes du fonds (droit au bail, clientèle, etc.), souverainement appréciées par les juges du fond. Les moyens soulevés pour la première fois en cassation sont irrecevables.

Viole les dispositions de l'article 14 du dahir du 25 décembre 1980 la cour d'appel qui, pour rejeter la demande d'un bailleur en reprise de son bien pour l'habiter personnellement, retient que son besoin n'est pas établi au motif qu'il occupe un logement de fonction. En effet, la condition légale du besoin est remplie dès lors qu'il est établi que le bailleur n'occupe pas un autre logement lui appartenant et suffisant pour ses besoins normaux, peu important qu'il soit par ailleurs locataire ou occupant d'un logement appartenant à un tiers.