Mot clé
Copropriétaire indivis

Saisi d'un appel contre une ordonnance ayant décliné la compétence du juge des référés, la cour d'appel de commerce devait se prononcer sur l'étendue des pouvoirs de ce dernier en matière de bail commercial. Le tribunal de commerce s'était déclaré incompétent pour ordonner à une copropriétaire d'un local commercial de délivrer son autorisation pour la réalisation de travaux par le preneur.

L'appelant soutenait que l'existence d'un lien contractuel, manifeste au vu des pièces produites, suffisait à fonder la compétence du juge de l'urgence, la contestation de l'intimée n'étant pas sérieuse. La cour écarte ce moyen au motif que statuer sur la demande reviendrait à trancher une contestation sur l'existence même et l'étendue des obligations de la copropriétaire, ce qui relève du fond du droit.

Elle retient qu'une telle décision aurait pour effet de modifier les positions juridiques des parties, excédant ainsi les pouvoirs conférés au juge des référés. La cour rappelle que ce dernier ne peut ordonner que des mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, sauf à faire cesser un trouble manifestement illicite, non caractérisé.

L'ordonnance d'incompétence est par conséquent confirmée.

La cour d'appel de commerce retient que le contrat de gérance libre d'un fonds de commerce, consenti par un seul copropriétaire indivis, est nul lorsque ce dernier ne détient pas la majorité des trois quarts des parts requise pour les actes d'administration. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité du contrat à la demande des autres co-indivisaires.

L'appelant, propriétaire d'une part minoritaire, soutenait que le litige devait être tranché au regard des seules dispositions du code de commerce relatives à la gérance libre, et non selon les règles de l'indivision du droit commun. La cour écarte ce moyen en qualifiant le fonds de commerce de bien meuble incorporel et le contrat de gérance libre d'acte de location soumis aux dispositions du code des obligations et des contrats.

Elle juge que l'administration d'un bien indivis, tel qu'un fonds de commerce, est régie par l'article 971 du code des obligations et des contrats, lequel exige le consentement des propriétaires détenant au moins les trois quarts du bien. Dès lors que le copropriétaire ayant consenti le bail ne détenait qu'une part de 15% et que son acte n'avait pas été ratifié par les autres indivisaires, le contrat est entaché de nullité.

La cour juge par ailleurs inopérants les moyens tirés des articles du code de commerce visant la protection des tiers, le litige relevant des rapports internes entre co-indivisaires. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les obligations du preneur à la suite de la cession de l'immeuble loué et sur l'étendue de la prescription de l'action en paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de l'intégralité des arriérés locatifs réclamés par le nouveau propriétaire.

L'appelant contestait la qualité à agir du cessionnaire, soulevait la prescription quinquennale d'une partie de la créance et excipait du caractère libératoire des paiements effectués à un tiers. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité, retenant que la preuve de la propriété résulte des actes de cession, dont la validité a été incidemment reconnue par une décision pénale antérieure.

En revanche, elle fait partiellement droit au moyen tiré de la prescription, rappelant qu'en application de l'article 381 du dahir des obligations et des contrats, la sommation de payer interrompt la prescription quinquennale mais que des procédures pénales antérieures sans rapport avec la créance locative ne sauraient produire le même effet. La cour juge en outre que le paiement des loyers à un ancien copropriétaire indivis n'est pas libératoire dès lors que le preneur a été régulièrement avisé de la cession du bien par une notification ayant date certaine.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme partiellement le jugement en limitant la condamnation aux seuls loyers non prescrits.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en nullité et expulsion visant un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité aux tiers des règles de gestion de l'indivision. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que la résiliation ne pouvait être sollicitée par un tiers au contrat et en l'absence de manquement du preneur.

L'appelant, copropriétaire indivis, soutenait la nullité du bail consenti par un autre indivisaire ne détenant pas la majorité des trois quarts des parts requise par l'article 971 du dahir des obligations et des contrats pour les actes d'administration. La cour écarte d'abord le moyen tiré de la prescription, en rappelant qu'en application de l'article 378 du même dahir, la prescription ne court pas entre époux durant le mariage, le bail ayant été conclu entre le co-indivisaire et son épouse.

Sur le fond, la cour retient que les dispositions de l'article 971 régissent exclusivement les rapports entre co-indivisaires et ne sont pas opposables au preneur de bonne foi. Elle ajoute que le silence prolongé des autres copropriétaires a créé une situation apparente protégeant le preneur, qui a contracté avec l'indivisaire se présentant comme l'unique gérant du bien.

En l'absence de tout manquement contractuel imputable à ce dernier, le jugement est confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'une procédure d'éviction pour non-paiement des loyers initiée par l'acquéreur d'un local commercial, contestée tant par le preneur que par les héritiers du vendeur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande, ordonné le paiement des arriérés locatifs et prononcé l'expulsion.

Le preneur soutenait, d'une part, que la cession du droit au bail ne lui avait pas été régulièrement notifiée et, d'autre part, que la demande ultérieure du bailleur en révision du loyer valait renonciation à l'éviction. Les héritiers du cédant contestaient quant à eux la qualité de propriétaire de l'acquéreur, au motif d'une action en nullité de la vente pendante devant une autre juridiction.

La cour écarte le premier moyen en retenant que l'acquéreur, déjà copropriétaire indivis du bien, a valablement notifié son entière substitution dans les droits du bailleur par l'envoi même de la sommation de payer. Elle rejette le second moyen en précisant qu'un jugement se bornant à augmenter le loyer n'opère pas novation du contrat de bail et ne saurait donc emporter renonciation aux effets d'un congé antérieurement délivré.

La cour juge enfin que la simple existence d'une action en nullité de la vente, en l'absence de décision définitive, ne prive pas l'acte de vente de ses effets juridiques et ne saurait vicier la qualité à agir de l'acquéreur. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine les moyens tirés du défaut de qualité du bailleur et de la prétendue fin anticipée du contrat. Le tribunal de commerce avait fait droit aux demandes du bailleur en paiement des arriérés locatifs et en expulsion.

L'appelant soutenait que le bailleur, simple copropriétaire indivis ne détenant pas la majorité requise par l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, n'avait pas qualité pour agir, et que la relation contractuelle avait pris fin par un accord amiable antérieur aux impayés. La cour écarte le premier moyen en rappelant que la qualité de bailleur, prouvée par le contrat de bail, suffit pour agir en résiliation et en expulsion, sans qu'il soit nécessaire d'être propriétaire exclusif du bien.

Elle précise que les dispositions de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats régissent les rapports entre coïndivisaires et ne sont pas opposables par le preneur pour se soustraire à ses obligations. La cour retient ensuite que le contrat de bail, conclu par écrit, ne peut être résilié que par un accord écrit des deux parties, un acte de résiliation unilatéral étant inopposable au bailleur.

Faute de justifier d'une offre réelle de restitution des clés conformément à l'article 275 du même code, la relation locative est réputée s'être poursuivie. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour confirme le jugement entrepris et étend la condamnation au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de validation de congé pour reprise personnelle d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la qualité à agir d'une copropriétaire indivise. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que la bailleresse ne détenait pas la majorité qualifiée pour administrer le bien.

L'appelante soutenait disposer d'une qualité à agir autonome en vertu d'une relation locative directe et exclusive avec la preneuse, rendant inopposables les règles de gestion de l'indivision. La cour écarte ce moyen en se fondant sur l'autorité de la chose jugée d'une décision antérieure ayant établi que la qualité de bailleur appartenait à l'ensemble des copropriétaires.

Elle rappelle que la délivrance d'un congé constitue un acte d'administration du bien indivis. Dès lors, en application de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, un tel acte requiert le consentement des indivisaires représentant au moins les trois quarts des parts.

Faute pour l'appelante de justifier d'une telle majorité, et face à l'opposition expresse des autres copropriétaires intervenus en la cause, le congé est jugé irrégulier. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

En matière de bail commercial consenti par un indivisaire, la cour d'appel de commerce juge de l'opposabilité de l'acte au coïndivisaire n'y ayant pas consenti, à l'aune de la théorie du mandat apparent. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en nullité du bail et en expulsion formée par la copropriétaire indivise.

L'appelante soutenait que le bail, conclu par son conjoint et coïndivisaire sans son accord, lui était inopposable, son silence prolongé ne pouvant valoir consentement tacite en raison de sa résidence à l'étranger. La cour écarte ce moyen en retenant que la gestion de fait de l'immeuble par le conjoint bailleur depuis plus de dix ans, jointe à la bonne foi du preneur, a créé une apparence de mandat de nature à protéger le tiers contractant.

Elle considère que le silence prolongé de la copropriétaire, qui ne pouvait ignorer la situation en sa qualité de propriétaire et d'épouse du bailleur, a contribué à créer cette apparence et à fonder la croyance légitime du locataire. La cour souligne en outre que l'action antérieure intentée par l'appelante contre un autre locataire du même immeuble pour des motifs identiques suffit à écarter sa prétendue ignorance des actes de gestion de son conjoint.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi en référé d'une demande de suspension de la vente forcée d'un fonds de commerce, le premier président de la cour d'appel de commerce se prononce sur la notion de difficulté d'exécution invoquée par une copropriétaire indivise du fonds. Cette dernière, tiers à la procédure initiale, soutenait que la dette de loyers à l'origine de la vente était personnelle à son co-indivisaire et ne pouvait lui être opposée pour justifier la saisie de ses droits.

La cour écarte l'existence d'une difficulté juridique sérieuse en retenant que la copropriété du fonds ne saurait faire obstacle à l'exécution, dès lors que le paiement des loyers impayés suffit à paralyser la procédure de vente. Elle juge également que l'argument tiré du caractère personnel de la dette est inopérant pour fonder une demande de suspension des poursuites.

La demande est par conséquent rejetée.

En matière de cession de fonds de commerce, la cour d'appel de commerce était saisie de la validité de l'exercice du droit de préférence par le bailleur, copropriétaire indivis des murs. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en lui reconnaissant le bénéfice de ce droit et en ordonnant l'expulsion des cessionnaires.

Les appelants contestaient la régularité de la procédure, soulevant notamment l'antériorité de l'offre réelle sur la formalisation du désistement des autres co-indivisaires et l'inapplicabilité du droit de préférence à un fonds de commerce. La cour écarte ces moyens en retenant que l'exercice du droit de préférence par un seul des bailleurs indivis est conforme aux dispositions de l'article 25 de la loi 49-16.

Elle juge que le dépôt du prix de cession avant la production de l'acte de renonciation des autres copropriétaires ne constitue pas une fraude mais procède de la diligence du bailleur pour respecter le délai légal de trente jours. La cour précise en outre que ce droit de préférence est un droit légal spécifique institué par la loi sur les baux commerciaux, et que toute cession ultérieure entre les acquéreurs est inopposable au bailleur ayant valablement exercé son droit.

Le jugement de première instance est en conséquence intégralement confirmé.

Statuant sur renvoi après cassation, la Cour d’appel de commerce infirme l’ordonnance du président du Tribunal de commerce ayant prononcé la radiation d’une immatriculation au registre du commerce, en rappelant le principe fondamental de l’autonomie et de la distinction juridique entre la propriété du fonds de commerce et celle de l’immeuble dans lequel il est exploité. Il en résulte que la qualité de copropriétaire indivis de l’immeuble, tout comme l’absence de consentement de l’ensemble des indivisaires, est sans incidence sur la régularité de l’immatriculation d’un exploitant au registre du commerce, les deux droits relevant de régimes juridiques distincts. Dès lors que l’existence d’une société de fait entre les exploitants est reconnue, chaque associé dispose d’un droit propre à l’immatriculation. Par conséquent, l’un des associés ne peut valablement solliciter la radiation de son coassocié déjà immatriculé, la seule voie de droit lui étant ouverte consistant à requérir sa propre inscription modificative en qualité d’associé. La juridiction de renvoi se conforme ainsi à la doctrine de la Cour de cassation, qui avait censuré les juges du fond pour avoir confondu le régime de la propriété immobilière avec celui, spécifique, du fonds de commerce. La cour précise en outre que le président du Tribunal de commerce, statuant sur les litiges relatifs aux inscriptions en vertu de l’article 78 du Code de commerce, agit en vertu d’une compétence d’attribution spéciale et non en sa qualité de juge des référés.

La Cour d’appel de commerce, saisie d’une action en nullité de l’adjudication d’un fonds de commerce initiée par un tiers se prétendant copropriétaire indivis, requalifie la demande en action en revendication au sens de l’article 482 du Code de procédure civile. En application de ce texte, l’action du tiers visant à faire reconnaître son droit de propriété sur un bien saisi doit, à peine de forclusion, être exercée avant l’adjudication définitive du bien. Par conséquent, la demande tendant à l’annulation de la vente est jugée irrecevable dès lors que la procédure d’enchères a été clôturée par l’établissement du procès-verbal d’adjudication, le délai légal pour exercer une telle revendication étant expiré. À titre surabondant, le défaut de preuve par le demandeur de son prétendu droit de propriété sur le fonds litigieux rendait au demeurant sa prétention mal fondée. La cour confirme ainsi la décision du Tribunal de commerce qui avait rejeté le recours, la forclusion de l’action en revendication rendant inopérant le moyen tiré de la vente du bien d’autrui.

Encourt la cassation l'arrêt qui, tout en prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, refuse d'ordonner l'expulsion du preneur au motif que ce dernier est également copropriétaire indivis de l'immeuble. En statuant ainsi, la cour d'appel confond le droit personnel du preneur, éteint par la résiliation du contrat, et son droit réel de copropriétaire, lequel est sans incidence sur la mesure d'expulsion et ne peut être réglé que dans le cadre d'une sortie de l'indivision.

L'article 570 du Code pénal protégeant la possession matérielle et non le droit de propriété, la notion d'« autrui » dont la possession est ainsi protégée s'entend de tout tiers, y compris un copropriétaire indivis. Par suite, commet le délit d'usurpation de la possession d'un immeuble le coïndivisaire qui s'empare d'un bien qui se trouvait en la possession effective d'un autre coïndivisaire. C'est donc à bon droit qu'une cour d'appel, après avoir souverainement constaté sur la base des témoignages la possession matérielle de la partie civile et l'acte d'usurpation commis par le prévenu, confirme la condamnation de ce dernier, peu important sa qualité de propriétaire indivis.

Le droit de préemption (choufaa) étant un droit appartenant au copropriétaire sur un bien indivis, il ne peut être exercé après la réalisation du partage. Ayant constaté par une appréciation souveraine des preuves versées aux débats, notamment un acte de partage et une expertise, que les parcelles objet de la demande avaient été divisées entre les cohéritiers, la cour d'appel en a exactement déduit que l'état d'indivision avait cessé et a, à bon droit, rejeté la demande en préemption.

Ayant constaté que les actes de vente litigieux portaient sur des parcelles de terrain matériellement divisées et délimitées, et que le retrayant ne rapportait pas la preuve de l'état d'indivision du bien, condition essentielle à l'exercice du droit de préemption, une cour d'appel en déduit exactement que la demande de préemption doit être rejetée.