Mot clé
Condition de fermeture continue

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation de la condition de fermeture continue du local permettant au bailleur de solliciter la validation du congé. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés locatifs et prononcé la résiliation du bail ainsi que l'expulsion.

L'appelant contestait la validité du congé au motif que la preuve de la fermeture continue du local, exigée par l'article 26 de la loi n° 49-16, n'était pas rapportée. La cour retient que la charge de la preuve de la continuité de la fermeture pèse sur le bailleur.

Elle juge que plusieurs passages d'un commissaire de justice sur une brève période ne suffisent pas à caractériser cette continuité. Faute pour le bailleur de démontrer que le local était fermé de manière ininterrompue, la cour considère que l'injonction ne peut produire d'effet quant à l'expulsion.

Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion, la cour statuant à nouveau pour rejeter cette demande, et confirmé pour le surplus, notamment la condamnation au paiement des loyers.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en paiement de loyers et en validation de congé, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularisation de la qualité à agir en appel et sur l'interprétation de la notion de fermeture continue du local commercial. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande faute pour le demandeur de justifier de sa qualité de bailleur, qualité que ce dernier établit pour la première fois en appel par la production d'un titre de propriété.

La cour retient que l'effet dévolutif de l'appel permet de prendre en compte cette nouvelle pièce et, constatant la qualité à agir du bailleur, accueille la demande en paiement des loyers impayés. En revanche, la cour écarte la demande d'éviction fondée sur un congé dont la notification s'est avérée impossible.

Elle juge en effet que la constatation par huissier de la fermeture du local sur une période de douze jours, avec un rideau extérieur ouvert, ne suffit pas à caractériser la "fermeture continue" du local au sens de l'article 26 de la loi 49-16, condition nécessaire à la validation du congé. En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement sur la recevabilité de la demande en paiement mais le confirme quant au rejet de la demande d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'expulsion pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité de la mise en demeure délivrée au preneur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que le procès-verbal de l'huissier de justice ne constatait qu'une seule tentative de signification à des locaux trouvés clos, ce qui ne suffisait pas à caractériser une fermeture continue.

L'appelant soutenait au contraire que plusieurs tentatives avaient eu lieu, rendant la mise en demeure régulière au sens de l'article 26 de la loi 49-16. La cour écarte ce moyen en se fondant sur les seules mentions du procès-verbal initial, qui ne fait état que d'un unique déplacement.

Elle rappelle que la condition de fermeture continue du local, exigée par la loi pour valider la signification, ne peut être établie que par plusieurs passages effectués à des dates distinctes et espacées. Une seule tentative de signification est donc insuffisante pour rendre la mise en demeure productive d'effets juridiques.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce précise la notion de fermeture continue du local commercial. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés locatifs mais écarté la demande d'expulsion faute de notification valable du congé.

Le bailleur soutenait que la constatation de la fermeture du local par huissier suffisait à justifier une action en validation du congé, au visa de l'article 26 de la loi n° 49-16. La cour retient que cette disposition exige la preuve d'une fermeture présentant un caractère de continuité, ce qu'une seule tentative de signification, ou même plusieurs tentatives rapprochées dans le temps, ne saurait établir.

Elle juge en outre inopérant un procès-verbal de constat produit pour la première fois en appel, dès lors qu'il est postérieur au jugement entrepris et ne peut donc en critiquer le bien-fondé. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve d'une fermeture continue du local avant l'introduction de l'instance, le congé est déclaré sans effet juridique quant à la demande d'expulsion.

Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en validation de mise en demeure et en résiliation d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de preuve de la fermeture continue du local. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que le procès-verbal de constat initial était insuffisant à établir la continuité de la fermeture.

La cour rappelle que l'appréciation de cette condition relève de son pouvoir souverain et doit se fonder sur un faisceau d'indices. Elle retient que la preuve est rapportée par la production en appel d'un nouveau procès-verbal de constat et d'interrogatoire, corroboré par les échecs de notification durant l'instance et les conclusions du curateur désigné.

Au visa de l'article 26 de la loi 49-16, la cour juge la condition de fermeture continue remplie, ce qui autorise la validation de la mise en demeure non signifiée à personne. En conséquence, elle infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, prononce la résiliation du bail et l'expulsion du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande de validation de congé pour fermeture du local, la cour d'appel de commerce précise les conditions de mise en œuvre de la procédure prévue à l'article 26 de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur au motif que la relation locative n'était pas établie.

Devant la cour, l'appelant produisait la preuve du bail et invoquait la fermeture prolongée du local pour justifier l'éviction du preneur sans indemnité. La cour, tout en reconnaissant la relation locative, examine la régularité de la procédure de congé pour local fermé.

Elle retient que la condition de fermeture continue du local, exigée par l'article 26 précité, ne peut être établie par une unique tentative de notification infructueuse. La preuve de cette continuité suppose la production d'un procès-verbal de l'agent instrumentaire faisant état de plusieurs passages à des dates distinctes, ce qui n'était pas le cas.

En l'absence d'une telle preuve, la procédure de validation du congé est jugée irrégulière. La cour d'appel de commerce confirme en conséquence le jugement entrepris, par substitution de motifs.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande de restitution de locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de preuve de l'abandon du preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur au motif que le procès-verbal de constat ne précisait pas la durée de fermeture du local.

L'appelant soutenait que la preuve de l'abandon pour la durée légale de six mois pouvait résulter de la combinaison d'un procès-verbal d'information antérieur et d'un procès-verbal de constat postérieur. La cour rappelle qu'en application de l'article 32 de la loi n° 49-16, la demande de restitution doit être étayée par un procès-verbal de constat établissant spécifiquement l'abandon du local pour une durée de six mois.

Elle retient que le procès-verbal produit, ne faisant état que de trois tentatives de contact sur une période inférieure à un mois, est insuffisant pour caractériser un abandon continu sur la durée requise. La cour écarte par ailleurs le procès-verbal d'information antérieur, le qualifiant de simple mise en demeure de payer les loyers et non de preuve de la durée de l'abandon.

En conséquence, les moyens de l'appel sont jugés non fondés et l'ordonnance entreprise est confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'éviction pour défaut de notification régulière de l'injonction, la cour d'appel de commerce précise les conditions de la fermeture continue du local commercial au sens de l'article 26 de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction tout en condamnant le preneur au paiement des arriérés locatifs.

L'appelant soutenait que la constatation par huissier de la fermeture du local sur trois jours consécutifs suffisait à établir la condition de fermeture continue permettant d'engager la procédure de validation de l'injonction. La cour écarte cet argument et retient que la notion de fermeture continue s'entend d'une fermeture permanente et durable, que ne saurait caractériser une simple constatation sur une période aussi brève, même corroborée par des déclarations de voisinage.

Elle ajoute que la preuve de cette condition doit être rapportée à la date de la tentative de notification de l'injonction, les difficultés de citation ultérieures étant sans incidence sur l'appréciation de sa régularité. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en ce qu'il a déclaré la demande d'éviction irrecevable.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'interprétation de la condition de fermeture continue du local commercial, prévue par l'article 26 de la loi n° 49-16, pour la recevabilité d'une action en validation de congé pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande d'éviction irrecevable, tout en condamnant le preneur au paiement des arriérés locatifs.

L'appelant soutenait que la mention par l'agent d'exécution de passages multiples à des moments différents suffisait à caractériser la fermeture continue. La cour retient que la notion de fermeture continue, pour permettre un contrôle juridictionnel effectif, exige que le procès-verbal de signification mentionne les dates précises des différents passages.

Selon la cour, cette exigence est seule à même de permettre à la juridiction de distinguer une fermeture persistante, justifiant le recours à la procédure spéciale, d'une fermeture simplement temporaire. La cour précise en outre que les difficultés de notification ultérieures, survenues durant l'instance judiciaire, sont sans incidence sur l'appréciation de la régularité de la signification initiale du congé.

Statuant sur la demande additionnelle, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'éviction.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validation d'un congé pour défaut de paiement lorsque le local commercial est fermé. En première instance, le tribunal de commerce avait déclaré irrecevables les demandes du bailleur en paiement des loyers et en résiliation du bail.

L'appelant soutenait que la preuve de la fermeture du local par un unique constat d'huissier et un avis de non-remise à la même date suffisait à caractériser la fermeture continue au sens de l'article 26 de la loi n° 49.16. La cour écarte ce moyen et retient que la condition de fermeture continue, exigée pour valider un congé non signifié à personne, n'est pas établie par des pièces datées du même jour, confirmant ainsi l'irrecevabilité de la demande en résiliation et en expulsion.

Elle juge cependant que l'irrecevabilité de la demande en résiliation est sans incidence sur l'obligation du preneur au paiement des loyers, laquelle découle directement du contrat de bail. Par conséquent, la cour infirme partiellement le jugement sur le seul chef de la demande en paiement des arriérés locatifs et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel portant sur le paiement de loyers commerciaux et une demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce précise les conditions d'établissement de la fermeture continue du local. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur, société en procédure de redressement judiciaire, au paiement d'un arriéré locatif tout en rejetant la demande d'expulsion.

L'appelant, bailleur, contestait d'une part le montant des loyers retenu et, d'autre part, le rejet de l'expulsion en invoquant la fermeture continue du local au sens de l'article 26 de la loi 49-16. La cour fait droit au premier moyen et réévalue le montant des loyers dus sur la base d'un avenant au bail produit aux débats.

En revanche, elle écarte la demande d'expulsion en retenant que la condition de fermeture continue du local doit être établie par des constatations antérieures à l'introduction de l'instance. La cour juge à ce titre qu'un procès-verbal relevant une fermeture sur une période de dix jours seulement est insuffisant à caractériser cette continuité.

Elle souligne que les diligences accomplies au cours de la procédure ne sauraient suppléer la carence de preuve de cette condition préalable à l'action. Le jugement est par conséquent réformé sur le quantum de la condamnation pécuniaire et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour cause de fermeture du local et ordonné l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions légales de la résiliation du bail commercial. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en se fondant sur la fermeture prolongée du fonds de commerce.

La cour rappelle qu'en application de l'article 8 de la loi 49.16, la perte du fonds de commerce pour défaut d'exploitation suppose une fermeture ininterrompue du local pendant une durée de deux ans précédant la délivrance du congé. Or, la cour constate que la période écoulée entre la date de cessation de la consommation d'électricité, retenue comme indice de fermeture, et la date du congé est inférieure au délai légal de deux ans.

La cour relève en outre que la perception des loyers par le bailleur postérieurement à la délivrance du congé est incompatible avec la thèse de l'abandon du local. Le jugement entrepris est donc infirmé et la demande d'éviction rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en paiement de loyers et en éviction, le tribunal de commerce avait rejeté l'action faute pour la demanderesse de justifier de sa qualité de bailleresse et de l'existence de la relation locative. La cour d'appel de commerce, après avoir au contraire constaté la preuve de cette relation, examine la validité de la mise en demeure délivrée au preneur et revenue avec la mention "local fermé".

Elle relève que le bailleur ne pouvait valablement se prévaloir de la fermeture du local dès lors que, concomitamment à la tentative de signification, une autre procédure d'appel était en cours entre les mêmes parties pour le même bien. La cour retient que cette circonstance, qui offrait au bailleur la possibilité de notifier le preneur ou de former une demande additionnelle dans l'autre instance, fait obstacle à la caractérisation de la fermeture continue du local au sens de l'article 26 de la loi n° 49-16.

Le défaut du preneur n'étant ainsi pas constitué, le paiement des loyers, bien que tardif, est jugé libératoire. Le jugement est par conséquent confirmé en son dispositif de rejet, par substitution de motifs.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité de la mise en demeure délivrée à un local prétendument fermé en continu. Le tribunal de commerce avait validé l'injonction et ordonné l'expulsion.

L'appelant contestait la régularité de la mise en demeure, faute de preuve du caractère continu de la fermeture du local, et invoquait l'effet libératoire de paiements effectués à un tiers. La cour retient que la condition de fermeture continue du local, prévue par l'article 26 de la loi 49-16, n'est pas établie par un procès-verbal de constat se bornant à mentionner plusieurs tentatives de signification sans en préciser les dates successives.

Elle en déduit que la mise en demeure est irrégulière et que la demande d'expulsion est par conséquent irrecevable. En revanche, la cour écarte les paiements invoqués en retenant l'autorité de la chose jugée attachée à une précédente décision ayant déjà statué sur l'inopposabilité au bailleur des versements effectués au même tiers non mandaté.

Le rejet de la demande de serment décisoire portant sur ces mêmes faits est également confirmé. La cour d'appel de commerce infirme donc le jugement sur l'expulsion mais le confirme sur la condamnation au paiement des loyers.

En matière de bail commercial et au visa de l'article 26 de la loi n° 49-16, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité d'un commandement de payer notifié à un local réputé fermé. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, retenant son état de défaillance suite à ce commandement.

Le preneur appelant contestait la régularité de la notification, soutenant que la condition de fermeture continue du local n'était pas établie. La cour retient que la preuve de la fermeture continue, au sens de l'article précité, ne saurait résulter d'un procès-verbal de commissaire de justice faisant état d'une seule tentative de notification.

Elle précise que la caractérisation de cette fermeture impose au commissaire de justice d'effectuer plusieurs tentatives à des dates distinctes et successives, une seule visite étant insuffisante pour établir que la fermeture n'est pas simplement temporaire. Dès lors, le commandement est jugé irrégulier en la forme et ne peut valoir mise en demeure apte à fonder une demande en résiliation et en expulsion.

Le jugement est par conséquent infirmé sur ces chefs mais confirmé quant à la condamnation au paiement des loyers échus, le preneur ne justifiant pas de leur règlement. Statuant sur les demandes additionnelles, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance mais rejette la demande de dommages-intérêts y afférente, faute de mise en demeure préalable.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la régularité de la mise en demeure préalable. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif d'une discordance entre l'adresse du local loué et celle figurant sur l'injonction.

L'appelant soutenait que cette erreur matérielle ne viciait pas la procédure. La cour retient que la divergence d'adresse, corroborée par l'aveu judiciaire du bailleur dans ses propres écritures, constitue une irrégularité formelle qui vicie la procédure d'expulsion.

Elle juge en outre que la constatation de la fermeture du local à deux reprises sur un intervalle de quelques jours ne suffit pas à caractériser la fermeture continue au sens de l'article 26 de la loi 49-16. La cour relève enfin que l'offre et la consignation des loyers par le preneur postérieurement à l'injonction contredisent l'hypothèse d'un abandon des lieux.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en validation de congé et en expulsion pour défaut de notification, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation de la condition de fermeture continue du local commercial. Le tribunal de commerce avait jugé la demande irrecevable, faute de notification régulière du congé au preneur. L'appelant soutenait que la constatation de la fermeture du local par l'huissier de justice suffisait à caractériser l'impossibilité de notifier au sens de l'article 26 de la loi 49-16. La cour écarte ce moyen et retient que l'exception prévue par cette disposition, qui autorise le bailleur à agir en validation malgré l'absence de notification, est subordonnée à la preuve d'une fermeture continue du local. Or, la cour relève que le procès-verbal de l'huissier de justice se borne à mentionner que le local était fermé lors de son passage, sans attester du caractère permanent et répété de cette fermeture. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve de cette continuité, la condition légale n'est pas remplie. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un congé fondé sur la fermeture continue du local commercial, au sens de l'article 26 de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant contestait la régularité de la notification, arguant que la fermeture du local était temporaire et justifiée par des travaux publics. La cour retient que la faculté pour le bailleur de faire valider un congé non signifié en raison de la fermeture du local est subordonnée à la preuve d'une fermeture continue et non d'une fermeture temporaire et justifiée. Dès lors que le preneur établit par une attestation administrative que la fermeture de son fonds coïncidait avec des travaux de réhabilitation urbaine, la condition légale de fermeture continue n'est pas remplie. Le congé, n'ayant pas été régulièrement délivré, est par conséquent dépourvu de tout effet juridique. Le jugement entrepris est donc annulé et la demande initiale du bailleur déclarée irrecevable.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de validation de congé pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce précise les conditions de mise en œuvre de la procédure d'éviction pour fermeture continue du local commercial. Le tribunal de commerce avait écarté la demande d'éviction tout en condamnant le preneur au paiement des arriérés locatifs. En appel, le bailleur soutenait que la preuve de la fermeture continue était rapportée par les mentions de l'acte de notification et par un procès-verbal de constat produit en cours d'instance. La cour retient, au visa de l'article 26 de la loi n° 49-16, que la condition de fermeture continue ne peut être établie par un unique constat d'huissier relevant la fermeture du local à une seule date. Elle juge en outre inopérantes tant les déclarations de voisinage recueillies par l'agent notificateur, qui excèdent sa mission, que les pièces nouvelles produites en appel, dès lors que la continuité de la fermeture doit s'apprécier au moment de la délivrance du congé. La cour fait toutefois droit à la demande additionnelle du bailleur en paiement des loyers échus en cours d'instance, la jugeant recevable au regard des dispositions du code de procédure civile. Le jugement est par conséquent confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'éviction et, y ajoutant, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus depuis la première décision.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce précise les conditions de mise en demeure du preneur en cas de fermeture continue du local loué. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers. L'appelant contestait sa mise en demeure, arguant que le procès-verbal constatant la fermeture du local ne valait pas notification au sens de l'article 255 du dahir sur les obligations et les contrats. La cour écarte ce moyen en retenant la primauté des dispositions spéciales de la loi 49-16 sur le droit commun des obligations. Elle juge, au visa de l'article 26 de cette loi, que si la notification de l'avis est impossible en raison de la fermeture continue du local, le délai imparti au preneur court à compter de la date du procès-verbal de constat dressé par l'agent d'exécution. Le procès-verbal attestant de plusieurs tentatives infructueuses sur plusieurs mois, la cour en déduit que la condition de fermeture continue était remplie et que l'offre de paiement postérieure à l'expiration du délai était tardive, établissant ainsi le manquement du preneur. Le jugement est confirmé, la cour y ajoutant, sur demande additionnelle, la condamnation au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation de la notion de "fermeture continue" du local au sens de l'article 26 de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que le preneur n'avait pas été valablement mis en demeure. L'appelant soutenait que trois tentatives de signification infructueuses par commissaire de justice au cours d'une même semaine suffisaient à établir cette fermeture continue, justifiant ainsi la validation de l'injonction. La cour retient que des visites aussi rapprochées dans le temps ne sauraient caractériser la fermeture persistante qu'exige le texte, d'autant que la nature des lieux, un garage, n'implique pas une ouverture permanente. Elle relève en outre que le bailleur, qui a notifié l'assignation à l'adresse personnelle du preneur, ne pouvait ignorer ce domicile pour la délivrance de l'injonction préalable. Le prompt paiement des arriérés par le preneur dès sa convocation en justice achevant de démontrer l'absence de mise en demeure effective, le jugement est confirmé par substitution de motifs.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle et ordonné l'expulsion d'un preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de la procédure de signification et les conditions de fond de l'éviction. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur après une procédure par défaut. L'appelant soulevait la nullité de la procédure de première instance en raison d'une erreur sur son adresse de signification, ainsi que l'absence de preuve du caractère continu de la fermeture du local commercial. La cour fait droit au moyen tiré de l'irrégularité de la procédure, relevant que la citation à comparaître a été délivrée à une adresse erronée, ce qui vicie l'ensemble des actes subséquents, notamment la désignation d'un curateur. Évoquant l'affaire au fond par l'effet dévolutif de l'appel, elle retient que la condition de fermeture continue du local, exigée par l'article 26 de la loi 49-16 pour fonder l'action en validation du congé, n'est pas établie. La cour précise en effet que le seul constat d'une fermeture à une unique occasion est insuffisant à prouver le caractère permanent de l'inoccupation. Le jugement est en conséquence annulé et, statuant à nouveau, la demande d'éviction est rejetée.

Encourt la cassation pour défaut de base légale, l’arrêt qui valide un congé délivré au preneur au motif que le local est fermé, sans vérifier si cette fermeture présentait un caractère continu et permanent, condition requise par l’article 26 de la loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal pour que le bailleur puisse engager une action en validation du congé.