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وعد بيع

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de remboursement des travaux réalisés par un cocontractant au lieu et place de son partenaire défaillant, ainsi que sur l'opposabilité de l'exception d'inexécution dans le cadre d'un contrat de partenariat. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande principale en remboursement des frais d'aménagement et déclaré irrecevable la demande reconventionnelle en paiement des redevances contractuelles.

L'appelant principal soutenait que le consentement implicite de son partenaire et l'enrichissement sans cause justifiaient le remboursement des travaux, tandis que l'appelant incident arguait de l'exécution de ses obligations substantielles pour réclamer le paiement. Sur l'appel principal, la cour retient que le cocontractant qui procède à des travaux incombant à son partenaire, en l'absence de clause l'y autorisant ou de consentement exprès, ne peut en réclamer le remboursement.

Elle précise qu'en application de l'article 638 du code des obligations et des contrats, il appartenait au créancier de l'obligation de faire d'obtenir une autorisation judiciaire préalable pour exécuter les travaux lui-même aux frais du débiteur. Sur l'appel incident, la cour rappelle, au visa de l'article 234 du même code, que l'exception d'inexécution est opposable tant que le cocontractant n'a pas intégralement exécuté ses propres obligations, incluant l'obtention des autorisations administratives.

En conséquence, la cour d'appel de commerce rejette les deux recours et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant une société au paiement d'une somme reconnue par acte, la cour d'appel de commerce examine les conditions de l'exception d'inexécution. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du créancier en se fondant sur la reconnaissance de dette.

L'appelante soutenait que son obligation de paiement était suspendue au motif que le créancier n'avait pas exécuté son obligation corrélative, à savoir la remise d'un acte de renonciation formel portant sur des biens immobiliers, et contestait le point de départ des intérêts légaux. La cour relève que la reconnaissance de dette est postérieure aux actes par lesquels la société débitrice avait elle-même disposé des biens immobiliers en question en les promettant à la vente à des tiers.

Dès lors, la cour retient que la prise de possession et la disposition des biens par la débitrice elle-même, antérieurement à l'acte litigieux, valent exécution de l'obligation du créancier. L'exception d'inexécution est par conséquent écartée, la demande d'un acte de renonciation formel devenant sans objet.

Concernant les intérêts, la cour rappelle qu'ils courent à compter de la demande en justice, qui constitue la mise en demeure et le point de départ du préjudice né du retard. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification juridique d'un contrat de réservation immobilière et sur les conséquences de son inexécution. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité du contrat pour non-respect des formes impératives applicables à la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement et ordonné la restitution de l'acompte versé.

L'appelant soutenait que l'acte devait être qualifié de simple promesse de vente, non soumise à ce formalisme, et que l'inexécution était imputable à l'acquéreur. La cour d'appel de commerce écarte la qualification de vente en l'état futur d'achèvement, au motif que le contrat ne contenait pas les mentions obligatoires relatives à la progression des travaux et au permis de construire.

Elle retient que l'acte constitue une promesse de vente qui, ne créant que des obligations personnelles, n'est pas soumise au formalisme de l'article 4 du code des droits réels ni à celui de l'article 618-3 du code des obligations et des contrats. Toutefois, la cour constate l'inexécution par le vendeur de son obligation de délivrance, l'état d'inachèvement du bien étant établi par un procès-verbal de constat non contredit.

Dès lors, l'inexécution étant imputable au vendeur, la cour prononce la résolution du contrat à ses torts. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de l'acte.

Statuant à nouveau, la cour en prononce la résolution et confirme le jugement pour le surplus, notamment quant à la restitution de l'acompte et au rejet de la demande reconventionnelle.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le caractère abusif d'une clause pénale stipulée dans un contrat de vente immobilière, obligeant l'acquéreur à construire dans un délai déterminé sous peine de pénalités. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de l'acquéreur en annulation ou en réduction de cette clause.

L'appelant soutenait que la stipulation était abusive, que le contrat relevait du contrat d'adhésion et que le juge devait en modérer le montant au visa de l'article 264 du dahir des obligations et des contrats. Tout en relevant que l'action en annulation d'une clause est recevable à titre principal, la cour écarte le moyen tiré du caractère abusif.

Elle retient que l'obligation de construire, assortie de la pénalité, découle d'un cahier des charges imposé au vendeur par l'État dans le cadre d'une cession de son domaine privé. Dès lors que l'acquéreur avait connaissance de cette contrainte spécifique lors de la conclusion du contrat, la cour considère qu'il n'existe pas de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.

En conséquence, la force obligatoire du contrat, consacrée par l'article 230 du même dahir, fait obstacle à toute révision judiciaire de la clause. Le jugement est donc confirmé.

Statuant sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification juridique d'un acte de réservation d'un bien immobilier et sur la sanction de son éventuel vice de forme. Le tribunal de commerce avait jugé la demande en nullité et en restitution de l'acquéreuse irrecevable.

L'appelante soutenait que cet acte devait être assimilé à un contrat préliminaire de vente et, faute de respecter le formalisme prévu par la loi relative à la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement, être déclaré nul. La cour écarte cette qualification en opérant une distinction fondamentale entre le simple acte de réservation, qui ne fait que conserver un droit à l'acquisition, et le contrat préliminaire de vente, seul visé par la loi.

Elle retient que la sanction de la nullité pour vice de forme est d'interprétation stricte et ne saurait être étendue par analogie à un simple reçu de réservation. La cour relève en outre que le droit applicable au moment des faits ne réglementait pas l'acte de réservation et n'assortissait sa rédaction d'aucune sanction de nullité.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en nullité d'une convention de vente d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement, le tribunal de commerce avait écarté l'application du régime spécial au motif que les conditions n'étaient pas réunies. L'appelant soutenait que l'opération devait être soumise aux dispositions impératives de la loi n° 44.00 et, subsidiairement, que l'accord était nul au regard du droit commun des contrats faute de formalisme écrit et de détermination de l'objet.

La cour d'appel de commerce retient que le régime de la vente en l'état futur d'achèvement ne peut s'appliquer qu'à un contrat écrit, dont les clauses peuvent être vérifiées, ce qui exclut une convention purement verbale. Elle juge ensuite que, le demandeur ayant exclusivement fondé son action en nullité sur la violation de la loi n° 44.00, le moyen tiré de la nullité au regard du droit commun des obligations est inopérant.

Par conséquent, les demandes subséquentes en restitution des sommes versées et en indemnisation, qui découlent de la nullité alléguée, sont également rejetées. Le jugement de première instance est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en exécution forcée d'une promesse de cession de parts sociales, le tribunal de commerce avait retenu la défaillance du bénéficiaire dans l'exécution de son obligation de paiement avant l'expiration du délai contractuel. L'appelant soutenait que la promesse s'inscrivait dans une opération contractuelle complexe indivisible et que son obligation de paiement était suspendue à l'octroi d'un financement par le promettant, condition dont la non-réalisation était imputable à ce dernier.

La cour d'appel de commerce écarte la thèse de l'indivisibilité des conventions, retenant que la demande ne portait que sur une seule promesse dont les termes et les parties étaient autonomes. La cour relève que le bénéficiaire n'a ni exécuté ni offert d'exécuter son obligation de paiement d'une partie du prix, obligation qui était concomitante à celle du promettant de convertir une créance en prêt.

Au visa des articles 117 et 235 du code des obligations et des contrats, la cour retient que faute pour le bénéficiaire d'avoir respecté le délai de rigueur stipulé, la promesse est devenue caduque, libérant le promettant de tout engagement. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation immobilière, la cour d'appel de commerce examine la qualification de l'acte et les conditions de sa résolution. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'acquéreur en résolution et en restitution de l'acompte.

Le promoteur appelant soutenait que l'acte devait être qualifié de simple promesse de vente et non de contrat de réservation pour un immeuble en l'état futur d'achèvement, invoquant en outre l'exception d'inexécution faute de paiement intégral du prix par l'acquéreur. La cour écarte cette argumentation et confirme la qualification de contrat de réservation préliminaire, relevant que la mention d'un chantier et l'absence de désignation d'un bien achevé caractérisent un tel contrat.

Elle retient que l'expiration du délai légal de validité de six mois, prévu par l'article 618-3 ter du dahir des obligations et des contrats, sans conclusion du contrat de vente préliminaire, met de plein droit le promoteur en demeure. Dès lors, l'acquéreur était fondé, en application de l'article 259 du même dahir, à opter pour la résolution du contrat, l'exception d'inexécution étant inopérante faute pour le promoteur d'avoir été tenu d'exécuter son obligation en premier.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un promoteur immobilier au paiement de pénalités de retard, le tribunal de commerce avait qualifié l'acte litigieux de simple promesse de vente soumise au droit commun des obligations. L'appelant soulevait la nullité de la convention pour non-respect des formalités impératives applicables à la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, notamment celles prévues à l'article 618-3 du dahir des obligations et des contrats. La cour d'appel de commerce, procédant à une requalification de l'acte, retient qu'il s'agit bien d'une vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement au sens de l'article 618-1 du même code, dès lors que le paiement du prix était échelonné en fonction de l'avancement des travaux. Toutefois, elle écarte le moyen tiré de la nullité en jugeant que les formalités protectrices édictées par le législateur sont établies dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur. Par conséquent, le vendeur ne peut se prévaloir de sa propre turpitude en invoquant le non-respect de ces dispositions pour se soustraire à ses obligations contractuelles, notamment au paiement de la clause pénale. La cour relève en outre que le retard de livraison est matériellement établi, le promoteur étant en état de demeure par la simple arrivée du terme convenu, conformément à l'article 255 du dahir des obligations et des contrats. Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement déclinatoire de compétence, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature d'une action en expulsion pour occupation sans droit ni titre d'un local commercial. Le tribunal de commerce avait retenu sa compétence matérielle pour connaître du litige. L'appelant soutenait que l'action, n'ayant pas pour objet un fonds de commerce, relevait de la compétence exclusive du tribunal de première instance. La cour accueille ce moyen et retient que la demande d'expulsion fondée sur la seule occupation sans titre d'un immeuble, quand bien même celui-ci serait à usage commercial, ne constitue pas un litige relatif à un fonds de commerce. Une telle action échappe par conséquent à la compétence d'attribution des juridictions commerciales. La cour infirme le jugement entrepris, déclare le tribunal de commerce incompétent et renvoie l'affaire devant la juridiction civile.

Saisi d'un litige relatif à la restitution d'un acompte versé dans le cadre d'une promesse de vente immobilière, la cour d'appel de commerce examine les effets d'une clause résolutoire expresse. Le tribunal de commerce avait condamné le promoteur à restituer l'avance perçue. L'appelant soutenait que la restitution était subordonnée à une action judiciaire en résolution du contrat, le juge ne pouvant constater d'office une résolution de plein droit qui n'était pas demandée. La cour écarte ce moyen en relevant que le contrat stipulait expressément sa résolution de plein droit en cas d'inexécution des obligations de l'une des parties dans un délai imparti. Dès lors que le promoteur, mis en demeure, n'a pas exécuté son obligation de livraison, la cour retient que le contrat s'est trouvé résolu de plein droit en application de l'article 260 du code des obligations et des contrats, sans qu'une action en justice soit nécessaire. Elle ajoute que les intérêts légaux sont dus par le promoteur, partie défaillante et commerçant par la forme, conformément à l'article 871 du même code. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement déclinant une exception d'incompétence matérielle, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'option de juridiction offerte au demandeur non-commerçant dans le cadre d'un acte mixte. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent pour statuer sur une action en nullité d'une promesse de vente immobilière intentée par un particulier contre une société commerciale. L'appelante soutenait que la nature civile de l'acte pour le demandeur devait emporter la compétence du tribunal de première instance. La cour rappelle que la compétence matérielle s'apprécie au regard de la qualité du défendeur. Elle retient que la société défenderesse, constituée sous la forme d'une société anonyme, est commerciale par sa forme et a donc la qualité de commerçant. Par conséquent, le demandeur non-commerçant dispose d'une option lui permettant de l'attraire devant la juridiction commerciale, qui est son juge naturel. Le jugement ayant retenu la compétence du tribunal de commerce est donc confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'une promesse de vente immobilière, la cour d'appel de commerce examine l'imputabilité de l'inexécution contractuelle. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'acquéreur en ordonnant la restitution de l'acompte versé. L'appelant, promettant, soutenait que la somme litigieuse ne constituait pas un acompte mais la contrepartie de travaux de modification réalisés à la demande de l'acquéreur. La cour écarte ce moyen, faute pour le promettant de rapporter la preuve des travaux allégués, et retient qu'en l'absence de preuve contraire, la somme versée doit être qualifiée d'acompte sur le prix. Elle relève surtout que le promettant a lui-même manqué à son obligation de mettre le bien à disposition dans le délai contractuel, ainsi que l'atteste un procès-verbal de constatation dressé auprès du notaire établissant que les documents nécessaires à la vente finale n'étaient pas prêts plusieurs mois après l'échéance. L'inexécution étant ainsi imputable au promettant, la résolution du contrat et la restitution des sommes versées sont justifiées. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La qualification d'un contrat de réservation immobilière au regard des dispositions relatives à la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement était au cœur du litige. Le tribunal de commerce avait jugé la demande en nullité de l'acte irrecevable. L'appel portait sur le point de savoir si le régime protecteur de la loi 44.00 s'appliquait dès l'accord des parties ou seulement après l'achèvement des fondations du bien. La cour d'appel de commerce retient que tout accord par lequel un vendeur s'oblige à édifier un immeuble constitue une vente en l'état futur d'achèvement au sens de l'article 618-1 du dahir des obligations et des contrats. Elle précise que la condition d'achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée, imposée par l'article 618-5, ne conditionne que la conclusion du contrat préliminaire et non la qualification de l'opération elle-même. Dès lors, un simple acte de réservation ne respectant pas le formalisme impératif édicté par l'article 618-3 est frappé de nullité de plein droit. En application de l'article 306 du même code, cette nullité emporte l'obligation pour le promoteur de restituer les sommes perçues. La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, prononce la nullité de l'engagement et ordonne la restitution des fonds.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les effets d'une cession d'immeuble à un tiers sur les obligations nées d'une promesse de vente antérieure consentie par le cédant. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution de la promesse de vente aux torts du promettant et ordonné la restitution du prix, tout en mettant hors de cause la société tiers acquéreur de l'immeuble. Le promettant, appelant principal, soutenait que la cession de l'immeuble emportait transfert de ses obligations au cessionnaire, le déchargeant ainsi de toute responsabilité. L'appelant incident, bénéficiaire de la promesse, demandait au contraire la condamnation solidaire du promettant et du tiers acquéreur. La cour écarte les deux moyens en rappelant le principe de l'effet relatif des conventions. Au visa de l'article 228 du code des obligations et des contrats, elle retient que le contrat de cession conclu entre le promettant et le tiers acquéreur est inopposable au bénéficiaire de la promesse, qui n'y était pas partie. Dès lors, la cession ne saurait libérer le promettant de son obligation personnelle de restitution née de l'inexécution de la promesse. Inversement, la cour juge que le tiers acquéreur, étranger à la promesse de vente initiale, ne peut être tenu des obligations qui en découlent, la clause générale de reprise des charges dans l'acte de cession ne valant pas stipulation pour autrui expresse. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d’un recours en opposition contre un arrêt ayant retenu sa responsabilité professionnelle, un notaire contestait l’existence d’un lien contractuel avec la société qui lui avait remis des fonds en vue d’une acquisition immobilière non réalisée. Le tribunal de première instance avait initialement déclaré la demande en restitution de la société irrecevable. Le notaire soutenait que les chèques, bien que tirés sur le compte de la société, lui avaient été remis par le gérant de celle-ci pour apurer les frais d’une opération distincte et personnelle à ce dernier, et non au titre d’un dépôt de garantie pour le compte de la société.

La cour d’appel écarte ce moyen en se fondant sur l’aveu judiciaire du notaire recueilli au cours de l’instruction de l’affaire. La cour relève que le notaire a expressément reconnu avoir reçu les fonds de la société pour l’acquisition immobilière initialement projetée et avoir été informé de l’annulation de cette opération. Elle retient en outre que le témoignage du gérant a confirmé que les fonds appartenaient à la société et étaient exclusivement destinés à l’opération de cette dernière, rendant leur affectation par le notaire à une transaction tierce fautive. Dès lors, le recours en opposition est rejeté et l’arrêt condamnant le notaire à la restitution des fonds et à l’indemnisation du préjudice est confirmé.

Saisi d’un recours en opposition contre un arrêt ayant retenu sa responsabilité professionnelle, un notaire contestait l’existence d’un lien contractuel avec la société qui lui avait remis des fonds en vue d’une acquisition immobilière non réalisée.

Le tribunal de première instance avait initialement déclaré la demande en restitution de la société irrecevable. Le notaire soutenait que les chèques, bien que tirés sur le compte de la société, lui avaient été remis par le gérant de celle-ci pour apurer les frais d’une opération distincte et personnelle à ce dernier, et non au titre d’un dépôt de garantie pour le compte de la société.

La cour d’appel écarte ce moyen en se fondant sur l’aveu judiciaire du notaire recueilli au cours de l’instruction de l’affaire. La cour relève que le notaire a expressément reconnu avoir reçu les fonds de la société pour l’acquisition immobilière initialement projetée et avoir été informé de l’annulation de cette opération. Elle retient en outre que le témoignage du gérant a confirmé que les fonds appartenaient à la société et étaient exclusivement destinés à l’opération de cette dernière, rendant leur affectation par le notaire à une transaction tierce fautive. Dès lors, le recours en opposition est rejeté et l’arrêt condamnant le notaire à la restitution des fonds et à l’indemnisation du préjudice est confirmé.

La promesse de vente portant sur un immeuble en cours d’immatriculation engendre une obligation personnelle à la charge du promettant et confère au bénéficiaire un droit de créance. Ce droit personnel ne constitue pas un droit réel susceptible d’inscription sur le titre foncier une fois celui-ci établi.

Par conséquent, un tel droit n’est pas soumis aux formalités d’inscription ou de dépôt prévues aux articles 83 et 84 du Dahir sur l’immatriculation foncière. Le bénéficiaire de la promesse n’est donc pas tenu de suivre ces procédures pour préserver son droit à l’encontre du promettant.

La Cour Suprême rappelle que le principe de l’effet purgatif de l’immatriculation, tel qu’énoncé à l’article 2 du Dahir, ne s’applique qu’aux droits réels immobiliers inscriptibles et vise à assainir le titre foncier de ces droits s’ils n’ont pas été révélés et inscrits. Ce principe ne s’étend pas aux droits personnels nés avant ou pendant la procédure d’immatriculation, lesquels continuent de lier le propriétaire de l’immeuble immatriculé.

Dès lors, la Cour d’appel qui considère que la promesse de vente, constitutive d’un droit personnel, est atteinte par l’effet purgatif de l’immatriculation, applique faussement l’article 2 précité. En jugeant ainsi, elle prive sa décision de base légale, justifiant la cassation de son arrêt.