وبعد المداولة طبقا للقانون. حيث تقدمت المستأنفة بوشرة (ش.) بواسطة نائبها بمقال استئنافي مسجل ومؤدى عنه بتاريخ 8/5/2019، تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 6/2/2019 تحت عدد 2092 في الملف عدد 9343/8201/2018 والقاضي بعدم قبول طلبها مع إبقاء الصائر على عاتقها . في الشكل : حيث انه لا دليل بالملف على ما يفيد ان الطاعنة بوشرة (ش.) بلغت بالحكم المستأنف ، مما يكون معه المقال الإستئنافي مستوفيا للشروط المتطلبة صفة وأجلا وأداء ويتعين التصريح بقبوله . في الموضوع : حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه ان المستأنفة تقدمت بمقال افتتاحي مسجل ومؤدى عنه بتاريخ 01/10/2018 عرضت من خلاله أن زوجها السيد (ا.) وافق حجز فيلا من الشركة المدعى عليها رقم [رقم] ذات الرسم العقاري 15088/25 بثمن 4.500.000,00 درهم أدى منها بتاريخ 21/02/2008 مبلغ 100.000,00 درهم بواسطة الشيك عدد [رقم الشيك] مسحوب عن البنك م.ت.ص. وتسلم وثيقة حجز الفيلا وتخصيصها للبيع وتنفيذا للحجز أدى زوجها مبلغ 1.250.00 درهم للمدعى عليها بتاريخ 06/03/2008 وتسلم وصلا ثانيا وأنه تنازل لزوجته المدعية عن حقه في الحجز وأن المدعى عليها لم تحترم الإلتزام بعدم تسليم الفيلا موضوع العقد وأن المدعية أنذرتها بواسطة الأستاذ يونس (ع.) دون جدوى وقدمت في مواجهتها عدة مقالات انتهت بالحكم بعدم قبول الطلب، وأنه ما دام أن المدعى عليها منعشة عقارية وتبيع عقاراتها قبل الإنجاز وبالتالي فالقانون الواجب التطبيق على النازلة هو القانون 44.00 المتعلق ببيع العقارات في طور الإنجاز وانه باستقراء القانون السالف الذكر ولاسيما الفصول618 . 1 من قانون الالتزامات والعقود وما يليه - يتضح بأن المشرع المغربي استلزم شكلية لصياغة وتحرير التصرفات الواردة على العقار في نطاق هذا القانون وهي تحريره في محرر رسمي أو بموجب عقد ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية منظمة يخول لها قانونها تحریر العقود تحت طائلة البطلان وأن العقد الذي أبرمته المدعى عليها في 21/02/2018 لم يحترم هذا القانون بحيث انه حرر من طرف شخص غير مهني، مما يكون معه هذا العقد باطلا وحسب مدلول الفصل 306 من ق.ل.ع لا يترتب عليه أي أثر قانوني ما عدا استرجاع ما دفع بغير حق لتنفيذه، ملتمسة لأجل ذلك معاينة بطلان الالتزام الوارد بعقد الحجز المؤرخ 21/02/2008 في ومعاينة بطلان كل ما ترتب عليه من أداءات لاحقة له، والحكم على المدعى عليها بإرجاع ما توصلت به بغير حق تنفيذا للإلتزام الباطل وقدره 1.350.000 درهم والحكم على المدعى عليها بأن تؤدي للعارضة تعويضا عن التماطل لمدة عشر سنوات وحرمانها من استغلال المبلغ المقبوض تقدره بكل اعتدال في 300.000 درهم وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليها الصائر . وبناء على طلب الإدلاء بوثائق لنائب المدعية بجلسة 17/10/2018 والذي جاء مرفقا بصورة طبق الأصل من شهادة الحجز مضمنة بالمبالغ التي تم دفعها،صورة من رسائل إلكترونية،صورة من رسالة إنذارية، صور من أحكام صادرة عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء، صورة طبق الأصل من شهادة الملكية. وبناء على المذكرة الجوابية للمدعى عليها المدلى بها بواسطة نائبها بجلسة 14/11/2018 والتي جاء فيها أن المدعية لم تدل بعقد التنازل الذي يثبت استفادتها من عقد حجز الفيلا، وبأن زوجها السيد سعيد (ب.) قد تنازل لها عن حقه في حجز الفيلا وبالمبالغ التي أداها وأن العارضة لا علاقة لها بالمدعية، ولم تبرم معها أي عقد وأن العقود لا تلزم إلا من كان طرفا فيها طبقا لقاعدة نسبية آثار العقد، وكما ينص ذلك الفصل 228 من قانون الالتزامات والعقود الذي جاء فيه: الالتزامات لا تلزم إلا من كان طرفا في العقد، فهي لا تضر الغير ولا تنفعهم إلا في الحالات الذكورة في القانون وأن الادعاء بشيء من دون إثباته لا يعتد به ويعتبر هو والعدم سواء وأن الدعوى الحالية مقدمة من غير ذي صفة في مواجهة غير ذي صفة، وفي الموضوع فمن حيث سبقية البت طبقا للفصل 451 من ق ل ع فإن المدعية سبق وأن تقدمت في مواجهة العارضة بثلاث دعاوي أمام نفس المحكمة بناء على نفس الأسباب وبين نفس الأطراف، صدرت فيها الأحكام بعدم القبول، أما بخصوص المطالبة ببطلان الالتزام فإن العقد المراد بطلانه لا يخص بيع عقار في طور الإنجاز بالمواصفات التي حددها قانون رقم 44 . 00 ليتسنى القول بخضوعه للفصل 618 من ق ل الذي يرتب البطلان عند عدم إنجازه في محرر رسمي أو عقد ثابت التاريخ يحرر من طرف مهني مقبول فهو عقد قامت أركانه في وقت كان فيه المشروع على التصاميم لم يكن فيه البناء قد بدأ ولم تكن أشغال الأساسات على مستوى الطابق الأرضي قد انتهت وبذلك فهو عقد يخضع للقواعد العامة للتعاقد من حيث شروط وأركان صحته وبذلك لا يخضع لشكليات الفقرة 3 من الفصل 618 من ق ل ع الذي تتمسك به المدعية؛ وأن الفيصل في إدراج عقد ما في إطار القانون رقم 44.00 من عدمه هو ثبوت ما إذا كان العقد أبرم والعقار في طور الإنجاز ولو بمجرد بداية الحفر؛وبذلك فإن مقتضيات الفصل 618 من ق ل لا يمكن تطبيقها إلا إذا تعلق البيع بعقار في طور الانجاز وهو ما أكده العمل القضائي في عدد من قرارته مستدلة بقرارات صادرة عن محكمة الإستئناف بالدار البيضاء ملتمسة الحكم بعدم قبول الطلب مرفقة المذكرة بصور من أحكام صادرة عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء تحت عدد 227،5534،6744 صادرة على التوالي في 10/07/2018، 02/06/2016 و13/01/2015 وأيضا صور من قرار عدد 907 بتاريخ 17/02/2015 في ملف عدد 4492/8202/2014 ومن قرار عدد 291 بتاريخ 15/01/2018 في ملف عدد 1089/1201/2017 صادرين عن محكمة الإستئناف التجارية بالدار البيضاء. وبناء على مذكرة تعقيب المدعية بواسطة نائبها بجلسة 28/11/2018 والتي جاء فيها أن العارضة أبلغت المدعى عليها بتنازل السيد سعد (ب.) لفائدتها وتوصلت منها برسالة مؤرخة في 19/11/2008 تؤكد أنها تقبل التنازل وأن حجز الفيلا سيبقى من حق العارضة وتقر بالأموال التي توصلت بها وقدرها 1.350.000,00 درهم وبخصوص الدفع بسبقية البت فالفصل 451 ق.ل.ع يتحدث عن قوة الشيء المقضي الثابتة لمنطوق الحكم الذي بث في جوهر النزاع في حين إن جميع الأحكام المتمسك بها لم تتعرض لجوهر النزاع وإنما بتت فقط في شكله مما يجعل هذا الدفع بدوره عديم الآثار ويتعين عدم اعتباره وبالنسبة للقول بان الالتزام الذي يلزم المدعى عليها لا يخضع للبطلان المنصوص عليه في القانون 44.00 ، لأنه مجرد عقد عادي يخضع فقط للقواعد العامة المنصوص عليها بقانون الالتزامات والعقود فإن القانون 44.00 أصبح فرعا من فروع قانون الالتزامات و العقود و بالتالي أصبح بدوره من القواعد العامة المدنية وان المادة 618.1 اعتبرت بيعا لعقار في طور الانجاز كل اتفاق يلتزم البائع بمقتضاه بانجاز عقار . خاصة أن المراسلات المتبادلة بين طرفين تتحدث عن انجاز فيلا مقابل الثمن المتفق عليه 4.400.000,00 درهم وهو ثمن فيلا منجزة لا ثمن ارض عارية وعليه فإن وثيقة الحجز المؤرخة في 2008/ 11 / 19 تعتبر اتفاقا ألزم المدعى عليها ببيع فيلا بعد اكتمال بنائها وحتما فإن هذا الاتفاق يعتبر بيعا لعقار في طور الإنجاز وأن هذا النوع من البيوعات مشروط بالشروط المنصوص عليها بالمادة 618.3 وإلا وقع الاتفاق باطل وأن المدعى عليها لم تحترم هذه الشروط فوقع اتفاقها باطلا ومقتضيات العدل والإنصاف إن تحمي الطرف القوي منجز الاتفاق و المستفيد الوحيد منه على حساب من أدى - وهذا ما كرسته المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء بعدة أحكام منها الحكم عدد 292 صدر في 2018/ 2 / 13 ملف2017/1401/2032، ملتمسة رد دفوع المدعى عليها والحكم وفق الطلب مرفقة المقال بصورة من الحكم المذكور وصورة من القرار القاضي بتأييده. وبناء على مذكرة رد على تعقيب لنائب المدعى عليها بجلسة 05/12/2018 والتي جاء فيها أن المدعية لم تدل بعقد التنازل الذي يثبت استفادتها من عقد حجز الفيلا، وبأن زوجها السيد سعيد (ب.) قد تنازل لها عن حقه في حجز الفيلا وبالمبالغ التي أداها وأن العارضة لا علاقة لها بالمدعية، ولم تبرم معها أي عقد وأن العقود لا تلزم إلا من كان طرفا فيها طبقا لقاعدة نسبية آثار العقد، وكما ينص ذلك الفصل 228 من قانون الالتزامات والعقود الذي جاء فيه: الالتزامات لا تلزم إلا من كان طرفا في العقد، فهي لا تضر الغير ولا تنفعهم إلا في الحالات الذكورة في القانون وأن الادعاء بشيء من دون إثباته لا يعتد به ويعتبر هو والعدم سواء وأن الدعوى الحالية مقدمة من غير ذي صفة في مواجهة غير ذي صفة، وفي الموضوع فمن حيث سبقية البت طبقا للفصل 451 من ق ل ع فإن المدعية سبق وأن تقدمت في مواجهة العارضة بثلاث دعاوي أمام نفس المحكمة بناء على نفس الأسباب وبين نفس الأطراف، صدرت فيها الأحكام بعدم القبول، كما أن الحجز لا يتعلق بفيلا وإنما ببقعة أرضية عارية حسب الثابت من وصل الحجز الذي جاء فيه: « Nous soussignées S.E.P.G.B. que le lot no [رقم] d'une superficie de 565 m ... » وبالتالي فهو لا يشير إلى فيلا وإنما الأمر يتعلق ببقعة أرضية تم حجزها لفائدة المدعية وفق المعطيات والخصائص المبينة في وصل الحجز المذكور وهو ما جاء تأكيده من طرف المحكمة التجارية بالدار البيضاء من خلال الحكم عدد 5534 الصادر بتاريخ 02/06/2016 في ملف عدد 5569/8202/2015. أما بخصوص المطالبة ببطلان الالتزام فإن إبرام عقد على الصيغة المنصوص عليها في الفصل 618.3 يستوجب أساس عدة شروط أهمها انتهاء الأشغال على مستوى الطبقة الأرضية للعقار موضوع العقد طبقا لمقتضيات الفصل 618.5 وأنه بالرجوع لوصل الحجز يتبين أنه من جهة أولى يتعلق فقط ببقعة أرضية وليس فيلا ومن جهة ثانية فهو مجرد وصل مسلم من قبل العارضة للمدعية من أجل حفظ حقها في اقتناء البقعة قبل وجود أي حفر أو تشييد للأساسات على مستوى الطبقة الأرضية للعقار وبالتالي فلا يمكن التكلم عن عقد ابتدائي لعقار في طور الإنجاز في غياب ثبوت واقعة إبرامه على إثر انتهاء أشغال الأساسات على مستوى الطابق الأرضي وبالتالي لا يخضع للقانون 44.00 أن وصل الحجز قد أنشأ على حق شخصي وهو حفظ الحق للمدعية وليس حق عيني على عقار وأن محكمة النقض استقرت على عدم سريان مقتضيات الفصل 618/3 على الاتفاق المبرم على وعد ببيع عقار سيتم إنجازه لاحقا وهو ما كرسه العمل القضائي مستدلة بقرار لمحكمة النقض وقرارين صادرين عن محكمة الإستئناف التجارية بالدار البيضاء ملتمسا الحكم برفض الطلب، ومرفقا المذكرة بصورة من وصل وصورة من الحكم عدد 5534 الصادر بتاريخ 02/06/2016 في ملف عدد 5569/8202/2015. وبناء على المذكرة التعقيبية لنائبة المدعية بجلسة 12/12/2018 والتي جاء فيها أن مراسلة زوج العارضة المؤرخة في 17/05/2013 أكد من خلالها ان الاتفاق كان موضوعه شراء فيلا بالكولف وهو ما أكده المقال الإفتتاحي للدعوى السابقة والحكم فيها ومذكرة نفس الدفاع في إطار الملف 4714/2018 الذي أكد من خلالها أن موضوع الإتفاق فيلا ذات الرسم العقاري 15088/25 كما أن الكولف لا يوزع أراضي عارية وإنما فيلات مطلة على الكولف، بالإضافة إلى كون الثمن المتفق عليه بتاريخ 21/02/2008 هو 4.500.000 درهم من أجل شراء 656 م م موجود بابن سليمان في حين أن البقع الأرضية حاليا بعد انصرام 10 سنوات لا تزيد عن 500 أو 600 درهم للمتر المربع ملتمسة الحكم وفق الطلب ومرفقة المذكرة بصورة من مراسلة بواسطة رسائل قصيرة وصورة من حكم عدد 6744 ومن مذكرة جوابية للمدعى عليها لجلسة 19/06/2018 في ملف 4714/2018. وبناء على مذكرة الرد على تعقيب لنائب المدعى عليها بجلسة 19/12/2018 والتي جاء فيها ما سبق تفصيله بمذكرة الرد السابقة وجاءت مرفقة بصور من رسالة إنذارية صادرة عن الأستاذ يونس (ع.) صورة من وصل و من حكم عدد 5534. وبناء على تعقيب المدعية بواسطة نائبتها بجلسة 26/12/2018 والني جاء فيها أن العارضة حجزت الفيلا ذات الرسم العقاري عدد 15088 وكانت آنذاك بطور إنهاء الأشغال بها وأن الرسوم العقارية الفرعية لا تستخرج من الرسم العقاري الأم إلا بعد الإنتهاء من تصميمها وأن العارضة حجزت الفيلا بعد المشروع ، ملتمسة الحكم وفق الطلب مرفقة التعقيب بتصميم وصورة مكبرة لتصميم لرسم عقاري عدد 15088. وبناء على طلب الإدلاء بوثيقة لنائبة المدعية بجلسة 16/01/2019 والذي جاء مرفقا بصورة طبق الأصل من شهادة الحجز مضمنة بالمبالغ التي تم دفعها. وبناء على مذكرة رد على التعقيب لنائب المدعى عليها بجلسة 23/01/2019 والتي تضمنت ما سبق تفصيله بمذكراتها السابقة ملتمسة الحكم بعدم قبول الطلب ومرفقة إياها بصورة من الرسالة الإنذارية الصادرة عن الأستاذ يونس (ع.). وبعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر بتاريخ 06/02/2019 الحكم المستأنف . أسباب الاستئناف عرضت الطاعنة في إستئنافها أن المستأنف عليها تتقاضى بسوء نية، لأنها أكدت في جميع مراحل المناقشة أنها باعت للمستأنفة قطعة أرض عادية ، وان المستأنفة أدلت ابتدائيا بتصاميم بناء فيلات كولف بنسليمان وان زوج المستأنفة عندما حجز الفيلا كانت فعلا بطور البناء ، لأن المستأنف ضدها حصلت على رخص البناء بتاريخ 29/9/2006 وحجزه تم 6/3/2008 ، وان المستأنف عليها قبلت بإحلال المستأنفة محل زوجها في حجز هذه الفيلا بتاريخ 11/9/2008 وكانت أنذلك الفيلا كاملة البناء بالنسبة للأشغال الأساسية، والدليل على ذلك هو شهادة المهندس المعماري جمال (ع.) الذي شهد بأنه هو الذي سهر على تنفيذ الأشغال الأساسية ل 95 فيلا بما فيهم المنطقة 4 وبها الفيلات الحاملة للأرقام [أرقام] ، كما شهد بأن التسليم المؤقت للفيلات المذكورة تم بمقتضى محضر مؤرخ في 24/10/2008 ، علما أن الفيلا المحجوزة توجد بالمنطقة 4 وتحمل الرقم [رقم] ، وانه تأكيدا لواقعة شراء المستأنفة للفيلا بعد انتهاء الأشغال الأساسية الكبرى إشهاد ثاني صادر عن الشركة منجزة البناء يؤكد أن تنفيذ الأشغال الأساسية تم ما بين 6/10/2006 و24/10/2008 ، وعليه فإن شراء المستأنفة تم بعد انتهاء الأشغال الكبرى الأساسية للفيلا ، مما يحتم ضرورة تطبيق مقتضيات القانون عدد 44.00 المتعلق ببيع العقارات في طور الإنجاز خاصة الفصل 1/618 وما بعده من قانون الالتزامات والعقود ، وأن المستأنف ضدها لم تنجز عقد البيع الابتدائي في محرر رسمي ولا من طرف مهني ولم تضمن بالعقد الأولي تاريخ ورقم رخصة البناء ولم تضمنه وصف دقيق للفيلا ولم تحدد كيفية أداء باقي الثمن ولم تحدد به أجل التسليم ولم تضع دفتر للتحملات يتضمن مكونات المشروع مما يعرض قبضه لمبلغ 1.350,000 درهم منذ اكثر من 10 سنوات من غير تسليم الفيلا لبطلان الالتزام وتعويض المستأنفة عما أصابها من خسارة حقيقية وما فاتها من كسب طبقا للفصل 264 من قانون الالتزامات والعقود ، حددته بكل موضوعية في مبلغ 300.000 درهم . لذلك تلتمس معاينة بطلان الالتزام المسلم للمستأنفة وبطلان الاداءات السابقة له المؤدات من قبل زوج المستأنفة قبل إحلال المستأنف محله و التصريح بإلغاء الحكم المستأنف والحكم تصديا وفق الطلب . وأدلت بنسخة تبليغية من الحكم وصورة من رخصة البناء وصورة من الحجز الأول وصورة من رسالة المستأنف عليها وشهادة المهندس وتصميم المنطقة 4 وصورة من شهادة الملكية . وخلال المداولة أدلى نائب المستأنف عليها بمذكرة جوابية مرفقة بوثائق جاء فيها انه من حيث ثبوت أن الحجز يتعلق ببقعة أرضية وليس بفيلا فان المستأنفة ولغاية يومه لم تدل بعقد الحجز المؤرخ في 21/2/2008 حتى يتسنى للمحكمة التأكد من ان الحجز انصب على قطعة أرضية او فيلا ومن جهة ثانية ، فانه برجوع المحكمة الى الوصلين معا المدلى بهما من طرف المستأنفة فسيتأكد للمحكمة ان الحجز انصب على بقعة أرضية وليس قيلا وهو ما جاء تأكيده من طرف المحكمة التجارية بالدار البيضاء من خلال حكمها رقم 5534 الصادر بتاريخ 2/6/2016 في الملف 5569/8202/2015 والذي قضت فيه بعدم قبول طلب المستأنفة موضوع الدعوى الحالية ، ومن جهة ثالثة فان المستأنفة تتناقض في مزاعمها فتارة تدعي ان الحجز انصب على شقة كما هو ثابت من الإنذار الموجه من دفاع المستأنفة الى المستأنف عليها ومن جهة أخرى فان جزاء البطلان المنصوص عليه في الفصل 3-618 من ق ل ع يستوجب توافر عقد حجز لكنه لم يحترم الشروط الشكلية المنصوص عليها فيه وان إبرام عقد على الصيغة المنصوص عليها في الفصل 618-3 يستوجب أساسا توافر عدة شروط أهمها انتهاء الأشغال على مستوى الطبقة الأرضية للعقار موضوع العقد طبقا لمقتضيات الفصل 618-5 الذي ينص على انه لا يمكن إبرام العقد الابتدائي لبيع العقار في طور الإنجاز إلا بعد الإنتهاء من الأساسات على مستوى الطابق الأرضي وانه برجوع المحكمة إلى سند الالتزام والذي تعتبره المستأنفة عقد حجز يتبين انه من جهة أولى يتعلق فقط ببقعة أرضية وليس بفيلا كما تزعم ومن جهة ثانية فانه مجرد وصل مسلم من قبل المستأنف عليها للمدعية لأجل حفظ حقها في اقتناء البقعة قبل وجود أي حفر أو تشييد للأساسات على مستوى الطبقة الأرضية للعقار التي تعتبر شرطا جوهريا ومعيارا فاصلا في تحديد طبيعة العقد فيما إذا كان عقدا ابتدائيا طبقا لمقتضيات القانون 44.00 أو انه اتفاق خارج القانون المذكور أو بالأحرى مجرد ترتيبات وتحضيرات للاتفاق وانه تأسيسا على ذلك فانه لا يمكن الحديث عن عقد ابتدائي لعقار في طور الإنجاز في غياب ثبوت واقعة إبرامه على اثر انتهاء أشغال الأساسات على مستوى الطابق الأرضي كما يتطلب ذلك الفصل 618-5 المذكور ولم يتم تحريره في محرر رسمي أو بموجب عقد ثابت التاريخ ومنجز من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية منظمة مخول لها تحرير هذه العقود حسبما هو منصوص عليه بالمادة 618-3 من ق ل ع وبالتالي فلا يخضع لمقتضيات القانون رقم 00-44 المتعلق ببيع العقارات في طور الإنجاز حتى تسوغ المطالبة ببطلانه عملا بمقتضيات الفصل 618/8 من القانون ذاته وان محكمة النقض استقرت على عدم سريان مقتضيات والفصل 618-3 على الاتفاق المبرم على وعد بيع عقار سيتم إنجازه لاحقا قرار عدد 341/7 بتاريخ 9/7/2013 في الملف عدد 1838/1/7/2017 . لذلك تلتمس رد الاستئناف والحكم بتأييد الحكم الابتدائي . وأدلت بصورة من رسالة وصورة من الوصل . وبناء على القرار الإستئنافي الصادر في النازلة بتاريخ 17/10/2019 القاضي بإلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد بعد التصدي ببطلان الحجز المنصب على الفيلا رقم [رقم] ذات الرسم العقاري عدد 25/15088 الكائنة بتجزئة كولف بن سليمان وبأداء المستأنف عليها لفائدة المستأنفة مبلغ 1350000,00 درهم وبرفض الباقي وجعل الصائر بالنسبة . وحيث طعنت شركة ا.ت.ك.ب. بواسطة نائبها بالنقض في القرار المذكور ، فأصدرت محكمة النقض القرار عدد 204/1 بتاريخ 12/04/2023 قضى بنقض القرار المطعون فيه بعلة : ( حيث تمسكت الطالبة بمقتضى مذكرة جوابها المؤرخة في 2017/7/16 والمدلى بها لجلسة 2019/9/19 بأن سند الالتزام موضوع الدعوى هو مجرد وصل الحجز سلمته للمطلوبة لأجل حفظ حقها في اقتناء البقعة الأرضية موضوعه وبالتالي فهو لا يخضع في تطبيقاته لمقتضيات القانون رقم 44.00 المتعلق ببيع العقارات في طور الإنجاز، حتى تسوغ المطالبة ببطلانه، غير أن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه رغم إشارتها للتمسك المذكور في صلب قرارها، إلا أنها لم تجب عليه بالرغم مما قد يكون لذلك من تأثير على نتيجة قرارها الذي جاء ناقص التعليل المعد بمثابة انعدامه عرضته للنقض.) وبناء على إحالة الملف من جديد على محكمة الإستئناف التجارية بالدار البيضاء و هي منعقدة بهيئة أخرى . وبتاريخ 25/07/2023 تقدم دفاع المستأنفة بمستنتجات بعد النقض جاء فيها أنها أثبتت بأن الحجز انصب على فيلا وان الوثائق تثبت بأن الحجز تم قبل الإنتهاء من تنفيذ الأشغال الأساسية للفيلا بحوالي 9 أشهر ، ولم تطعن المستأنف عليها في الوثائق وان المحكمة بإطلاعها على رخصة البناء وشهادة المهندس المعماري تبين لها أن الحجز انصب على فيلا وليس أرض عارية ، وان المشرع لم يشترط في البيع في طور الإنجاز تحقق الإنتهاء من الأساسات والتمس الحكم وفق المقال الإستئنافي . وبنفس التاريخ تقدم دفاع المستأنفة بمذكرة بعد النقض جاء فيها أن الحجز يتعلق ببقعة أرضية وليس فيلا وان المستأنفة لم تدل بعقد الحجز وان الوصلين المدلى بهما يشيران إلى بقعة أرضية وهو ما أكده الحكم الصادر عن المحكمة التجارية القاضي بعدم قبول الطلب بتاريخ 02/06/2016 ، كما أن المستأنفة تتناقض في الوقت الذي تعتبر فيه الحجز انصب على فيلا وتارة أخرى على شقة سكنية حسب الإنذار الصادر عنها ، وان موجبات البطلان تستوجب توفر عقد الحجز ، مما لا يمكن معه الحديث عن عقار في طور الإنجاز والتمس رد الإستئناف وتأييد الحكم المستأنف وأرفق المذكرة بصورة من رسالة ووصل . وبناء على إدراج القضية بجلسة 19/09/2023 تقرر خلالها حجز القضية للمداولة والنطق بالقرار لجلسة 17/10/2023 . محكمة الاستئناف حيث إن محكمة النقض نقضت القرار الإستئنافي السابق بعلة: (حيث تمسكت الطالبة بمقتضى مذكرة جوابها المؤرخة في 2017/7/16 والمدلى بها لجلسة 2019/9/19 بأن سند الالتزام موضوع الدعوى هو مجرد وصل الحجز سلمته للمطلوبة لأجل حفظ حقها في اقتناء البقعة الأرضية موضوعه، وبالتالي فهو لا يخضع في تطبيقاته لمقتضيات القانون رقم 44.00 المتعلق ببيع العقارات في طور الإنجاز، حتى تسوغ المطالبة ببطلانه، غير أن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه رغم إشارتها للتمسك المذكور في صلب قرارها، إلا أنها لم تجب عليه بالرغم، مما قد يكون لذلك من تأثير على نتيجة قرارها الذي جاء ناقص التعليل المعد بمثابة انعدامه عرضته للنقض) . وحيث يترتب على النقض و الإحالة ، عودة الأطراف إلى الحالة التي كانوا عليها قبل صدور القرار المنقوض بحيث يفسح لهم المجال للإدلاء بمستنتجاتهم على ضوء قرار محكمة النقض الصادر في النازلة ، وتعيد المحكمة مناقشة القضية ، مع التقيد بالنقطة القانونية التي بثت فيها محكمة النقض عملا بمقتضيات الفصل 369 من ق م م. وحيث انه من بين الدفوع التي تتمسك بها المستأنفة أن شرائها للفيلا تم بعد الإنتهاء من تنفيذ الأشغال الكبرى الأساسية، وانه يتعين تطبيق مقتضيات قانون 00/44 المتعلق ببيع العقارات في طور الإنجاز خاصة الفصل 618/1 من ق.ل.ع ، مما يجعل الإلتزام باطل لعدم تحريره في محرر رسمي ولا من طرف مهني ، في حين تتمسك المستأنف عليها بأن سند الإلتزام هو مجرد وصل للحجز سلمته للمستأنفة من أجل حفظ حقها في البقعة الأرضية ولا يخضع لمقتضيات قانون 00/44 حتى تسوغ المطالبة ببطلانه . وحيث إن الثابت من وصل الحجز المؤرخ في 19/11/2008 انه يشير إلى حجز المستأنفة للقطعة رقم [رقم] بمساحة 656 متر مربع سند ملكية الأرض رقم 25/15088 مع تحديد مبلغ الشراء بمبلغ 4.500.000.00 درهم (أربعة ملايين وخمسمائة ألف درهم) باستثناء التكاليف ....، مما يفيد بأن الوصل المذكور لا يرقى إلى عقد بيع ابتدائي حسب الفصل 618-1 من ق.ل.ع التي والذي يشترط تضمين البائع به لتاريخ إنجاز العقار ونقل ملكيته للمشتري، ومؤدى ذلك أن وصل الحجز هو بمثابة حفظ حق المقتنية على العقار الذي تم حجزه لفائدتها دون أن يصل ذلك إلى اعتباره بمثابة عقد ابتدائي ، أي أن عقد الحجز هو الذي يحفظ للطرفين معا إلزام الطرف الآخر بتحرير عقد ابتدائي على ضوئه وليس اعتباره في حد ذاته عقد ابتدائي ، وما يؤكد ذلك هو أنه إذا كان الحجز موضوع الدعوى الواقع بتاريخ 19/11/2008 لم ينظمه المشرع بشكل قانوني ضمن بنود قانون 00/44 ، فإنه بعد ذلك تم تغيير وتتميم المادة 618-1 ، بمقتضى المادة الفريدة من القانون رقم 107.12 بتغيير وتتميم القانون رقم 44.00 بشأن بيع العقارات في طور الإنجاز، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.16.05 بتاريخ 3 فبراير 2016 الجريدة الرسمية عدد 6440 بتاريخ 18/02/2016 ، والذي نظم المعاملة بين البائع والمقتني قبل إبرام عقد البيع الإبتدائي من خلال إبرام عقد تخصيص أو ما يصطلح عليه بعقد الحجز من خلال الفصل 618-3 مكرر مرتين ، والذي منح لأطرافه تحريره قبل تحرير العقد الإبتدائي ، إما في عقد رسمي أو عقد عرفي ثابت التاريخ وفقا للشكل المتفق عليه بين الأطراف ، مما يفيد بأن عقد الحجز هو غير عقد البيع الإبتدائي والذي ألزم المشرع بضرورة تحريره إما في محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ يتم توثيقه من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية منظمة ويخول لها قانونها تحرير العقود، وذلك تحت طائلة البطلان ، وبالتالي فإنه لئن نظمت مقتضيات قانون 00/44 بعد التعديل عقد الحجز وخولت للأطراف إبرامه وفقا للشكل الذي يتفقون عليه ، إلا انه لم يرتب البطلان على عدم تحريره بعقد رسمي أو بعقد محرر من قبل مهني ، كما ان قانون 00/44 قبل التعديل ليس به ما يرتب البطلان على عدم تحرير عقد الحجز وفقا للشكل المذكور ، مما لا يمكن معه اعتبار عقد الحجز بمثابة عقد ابتدائي خاضع للبطلان ، ومادام أن الطاعنة أسست دعواها على بطلان وصل الحجز واسترداد ما دفعته استنادا لبطلانه، فإنه لا يمكن التوسع في البطلان ليشمل وصل الحجز بسبب عدم تحريره إما في محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ يتم توثيقه من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية منظمة ويخول لها قانونها تحرير العقود، طالما أن القانون 00/44 قبل التعديل لا ينص على ذلك ، مما يتعين معه رد الإستئناف وتأييد الحكم المستأنف مع إبقاء الصائر على رافعه . لهذه الأسباب فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا وحضوريا . بناء على قرار محكمة النقض عدد 204/1 بتاريخ 12/04/2023 . في الشكل : قبول الإستئناف . وفي الموضوع : برده وتأييد الحكم المستأنف مع إبقاء الصائر على رافعه .