Mot clé
جنحة انتزاع حيازة عقار

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour perte de la clientèle et de la renommée, la cour d'appel de commerce était amenée à apprécier la force probante des éléments versés aux débats pour établir une fermeture ininterrompue du local pendant deux ans. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur, faute de preuve suffisante.

L'appelant soutenait que le premier juge avait violé les règles de preuve en écartant une attestation administrative au profit d'un procès-verbal de constat établissant que le preneur avait été empêché d'accéder aux lieux. La cour retient que la preuve d'une fermeture continue et volontaire du preneur pendant la durée légale n'est pas rapportée.

Elle relève que le preneur justifie de la régularité du paiement des loyers et produit un procès-verbal de constat établissant que le bailleur lui-même lui a interdit l'accès aux locaux. La cour considère que ces éléments, corroborés par la prompte contestation du congé par le preneur, sont de nature à priver de force probante les attestations produites par le bailleur.

En conséquence, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant des associés au paiement d'une quote-part de bénéfices, la cour d'appel de commerce examine la portée du principe selon lequel le criminel tient le civil en état. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement fondée sur un rapport d'expertise comptable, tout en rejetant la demande de résolution du contrat de société.

Les appelants soulevaient principalement la violation de cette règle de procédure, au motif qu'une action pénale était pendante entre les parties, et contestaient subsidiairement le caractère probant du rapport d'expertise. La cour écarte le moyen tiré de l'obligation de surseoir à statuer en retenant que l'action pénale, portant sur une infraction d'atteinte à la propriété, était sans incidence sur l'action commerciale dont l'objet est l'exécution d'une obligation contractuelle de partage des bénéfices.

Sur le fond, la cour valide les conclusions de l'expert judiciaire, relevant que celui-ci a dû reconstituer les résultats d'exploitation par comparaison, faute pour les associés exploitants d'avoir produit une comptabilité régulière. Elle considère que le rapport, n'étant contredit par aucune pièce probante, constitue une base d'évaluation suffisante et objective.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets d'un paiement partiel des loyers après mise en demeure. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers.

L'appelant contestait le jugement en soulevant, d'une part, le défaut de qualité à agir du bailleur et, d'autre part, l'absence de manquement de sa part, arguant qu'un paiement partiel effectué dans le délai de la mise en demeure suffisait à purger sa défaillance. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité en retenant que la relation locative était établie par un précédent jugement ayant acquis l'autorité de la chose jugée, au visa de l'article 418 du dahir formant code des obligations et des contrats.

La cour juge ensuite que le paiement partiel des loyers réclamés dans la mise en demeure, même effectué dans le délai imparti, ne suffit pas à libérer le débiteur de son obligation, de sorte que le manquement du preneur demeure caractérisé. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un recours en rétractation contre un arrêt ayant confirmé l'indemnisation d'un preneur pour trouble de jouissance, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'ouverture de cette voie de recours extraordinaire. Les bailleurs, demandeurs à la rétractation, invoquaient d'une part le caractère prétendument frauduleux d'un procès-verbal de constat d'huissier et d'autre part la découverte de pièces nouvelles et décisives.

La cour écarte le premier moyen au motif que la fausseté de l'acte n'a pas été judiciairement établie, une simple allégation étant insuffisante à caractériser le cas d'ouverture prévu par l'article 402 du code de procédure civile. Elle rejette également le second moyen en retenant que les documents produits, relatifs à des nuisances sonores reprochées au preneur, ne constituent pas des pièces décisives qui auraient été retenues par la partie adverse.

La cour considère que les demandeurs ne font que réitérer la discussion sur le fond du litige, ce qui est étranger à l'objet du recours en rétractation. En conséquence, le recours est rejeté et les demandeurs sont condamnés à l'amende prévue par la loi.

La cour d'appel de commerce rappelle que le défaut de publicité d'un contrat de tontine libre est sans incidence sur sa validité entre les parties. Le tribunal de commerce avait condamné le gérant au paiement des redevances dues au titre de l'exploitation.

L'appelant contestait cette condamnation en soulevant la nullité du contrat pour vice de forme, l'irrecevabilité de l'action faute de mise en cause du syndic de la procédure collective du bailleur, et demandait un sursis à statuer en raison d'une procédure pénale. La cour écarte les moyens procéduraux, relevant d'une part que la procédure de redressement judiciaire du bailleur était clôturée, et d'autre part que les faits pénaux invoqués étaient postérieurs à la période de la créance.

Sur le fond, elle juge que le contrat de tontine libre est un contrat consensuel dont la validité inter partes n'est pas affectée par l'inobservation des formalités de publicité. La cour précise que ces formalités, prévues par les articles 152 et suivants du code de commerce, visent uniquement la protection des tiers et ne sauraient être invoquées par l'une des parties pour se soustraire à ses obligations contractuelles.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un double appel portant sur la résiliation d'un contrat de gérance libre et le paiement des redevances, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets d'une dépossession forcée du gérant. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion pour arrivée du terme tout en condamnant le gérant au paiement des redevances dues.

L'appel principal soulevait la question de l'arrivée du terme du contrat, nonobstant une période de suspension de son exécution du fait du bailleur, tandis que l'appel incident contestait l'obligation du gérant au paiement des redevances durant sa dépossession. La cour retient que la période durant laquelle le gérant a été privé de la jouissance du fonds par la faute du bailleur doit être déduite du calcul de la durée contractuelle, reportant d'autant son échéance.

Dès lors, la demande d'expulsion, introduite avant le terme ainsi recalculé, est jugée prématurée. Corrélativement, la cour exonère le gérant du paiement des redevances pour la période de dépossession.

La cour rappelle par ailleurs que le simple déni de signature d'un acte sous seing privé est inopérant, faute pour son auteur d'engager une procédure de faux incident. Le jugement est donc réformé sur le montant des redevances et confirmé pour le surplus.

En matière de gérance-libre, la cour d'appel de commerce juge que le défaut d'accomplissement des formalités de publicité prévues par le code de commerce n'affecte pas la validité du contrat entre les parties, ces mesures étant édictées dans l'intérêt des tiers. Le tribunal de commerce avait condamné le gérant-libre au paiement des redevances impayées et rejeté sa demande reconventionnelle en nullité du contrat.

L'appelant soutenait l'irrecevabilité de l'action faute de mise en cause du syndic, la nullité du contrat pour vice de forme et l'inexigibilité des redevances en raison d'une spoliation des lieux. La cour écarte le moyen tiré de l'absence du syndic, la procédure de redressement judiciaire de la société bailleresse ayant été clôturée par un jugement antérieur.

Elle rejette également l'argument de la spoliation, relevant que la reprise des lieux par le bailleur est postérieure à la période pour laquelle les redevances sont réclamées. La cour retient que le contrat de gérance-libre est un contrat consensuel qui produit tous ses effets entre les contractants indépendamment des formalités de publicité, lesquelles visent uniquement à informer les tiers.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un gérant libre au paiement de redevances, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée des formalités de publicité du contrat de gérance libre. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement du bailleur.

L'appelant soulevait principalement la nullité du contrat pour défaut d'accomplissement des formalités de publicité prévues par le code de commerce, ainsi que l'exception d'inexécution pour dépossession. La cour retient que le contrat de gérance libre est un contrat consensuel dont la validité entre les parties n'est pas subordonnée à l'accomplissement desdites formalités.

Elle rappelle que les mesures de publicité et d'inscription au registre du commerce sont édictées dans l'intérêt des tiers et sont sans effet sur les obligations nées du contrat entre le bailleur et le gérant. La cour écarte par ailleurs le moyen tiré de la dépossession, en relevant que celle-ci est postérieure à la période pour laquelle les redevances sont réclamées.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce se prononce sur l'autorité de la chose jugée au pénal dans le cadre d'un litige relatif à l'inexécution d'un contrat de gérance libre. Le tribunal de commerce avait condamné les gérants au paiement partiel des redevances et à l'éviction, retenant une exécution limitée dans le temps.

En appel, les gérants soutenaient avoir été illicitement évincés par le propriétaire du fonds, tandis que ce dernier, par un appel incident, opposait sa relaxe définitive du chef d'expulsion illicite pour réclamer le paiement de l'intégralité des redevances. La cour retient que la décision pénale de relaxe, ayant jugé légitime le changement des serrures par le propriétaire pour protéger le fonds, bénéficie de l'autorité de la chose jugée.

Au visa des articles 450 et 453 du dahir des obligations et des contrats, elle considère que cette décision constitue une présomption légale s'imposant au juge commercial et qui ne peut être combattue par une preuve contraire. Le moyen tiré de l'éviction fautive étant ainsi écarté, l'inexécution du contrat est imputée aux seuls gérants.

La cour réforme par conséquent le jugement, rejette l'appel principal et, faisant droit à l'appel incident, étend la condamnation au paiement des redevances à toute la durée du contrat.

Saisie d'une action en réintégration dans un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve de la qualité d'héritier du preneur et sur l'autorité d'une décision de relaxe pénale. Le tribunal de commerce avait ordonné la restitution du local au profit de l'héritier du preneur.

L'appelant, bailleur, contestait la qualité à agir de l'intimé en raison d'une discordance patronymique et invoquait l'autorité de la chose jugée attachée à une décision de relaxe pénale antérieure pour des faits d'expulsion illicite. La cour écarte le défaut de qualité à agir, retenant que l'identité du preneur est établie nonobstant une variation orthographique de son nom, notamment par les propres déclarations du mandataire du bailleur consignées dans le jugement pénal.

Elle juge ensuite que la relaxe pénale, fondée sur la responsabilité délictuelle, est sans autorité sur l'action en réintégration qui relève de la responsabilité contractuelle née du bail. La cour retient que la continuité de la relation locative au profit de l'héritier est suffisamment prouvée par les témoignages et les pièces versées.

Faute pour le bailleur d'avoir procédé à une résiliation régulière du bail initial, le nouveau bail consenti à un tiers est déclaré inopposable au preneur légitime. Le jugement ordonnant la restitution des lieux est par conséquent confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve d'une relation locative commerciale et l'expulsion d'un occupant se prévalant d'un bail verbal. Le tribunal de commerce avait initialement ordonné l'expulsion, jugeant l'occupation sans droit ni titre.

L'appelant soutenait l'existence d'un bail verbal consenti par l'une des héritières co-indivisaires, se prévalant de témoignages et d'un procès-verbal de police judiciaire. Se conformant à la décision de la Cour de cassation, la cour écarte le procès-verbal de police judiciaire comme mode de preuve, celui-ci n'étant pas au nombre des moyens prévus par l'article 404 du code des obligations et des contrats.

La cour retient ensuite que l'autorisation donnée à l'héritière par les autres co-indivisaires se limitait à l'ouverture et à l'exploitation du local et n'emportait pas mandat de conclure un bail avec un tiers. Elle ajoute qu'en application de l'article 971 du même code, l'acte accompli par cette dernière n'était pas opposable aux autres propriétaires, faute pour elle de détenir les trois quarts des droits indivis.

En l'absence de tout titre locatif opposable, l'occupation des lieux est jugée sans droit, ce qui conduit la cour à confirmer le jugement de première instance prononçant l'expulsion.

En application de l'article 253 du code des obligations et des contrats relatif à la présomption de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets d'une quittance de loyer délivrée sans réserve. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement de certains loyers, nonobstant la production de quittances contestées par le bailleur.

Le preneur appelant soutenait que la production d'une quittance pour la dernière période due, dont l'authenticité a été confirmée par expertise, faisait présumer le paiement des termes antérieurs. La cour d'appel de commerce écarte la demande de contre-expertise, jugeant le rapport initial probant quant à l'authenticité des signatures du bailleur sur les quittances litigieuses.

La cour retient que la quittance délivrée sans réserve pour le dernier terme de la période visée par la mise en demeure établit une présomption irréfragable de paiement des loyers antérieurs. Dès lors, le manquement du preneur à ses obligations n'est pas caractérisé, privant de fondement la demande en résiliation et en expulsion.

Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il avait prononcé l'expulsion et condamné le preneur au paiement des arriérés.

Saisie d'un recours en rétractation fondé sur le dol, la cour d'appel de commerce rappelle que cette voie de recours extraordinaire n'est ouverte, au visa de l'article 402 du code de procédure civile, que si les manœuvres frauduleuses sont découvertes postérieurement à la décision attaquée. Le demandeur à la rétractation soutenait que l'arrêt d'appel, qui avait infirmé un jugement lui reconnaissant un droit sur un local commercial, avait été obtenu par les allégations dolosives de l'intimée relatives à la date d'acquisition dudit local et à son état d'occupation. La cour retient cependant que le demandeur avait non seulement connaissance des faits qu'il qualifie de dolosifs au cours de l'instance initiale, mais qu'il les avait en outre invoqués dans ses écritures. Dès lors que les éléments prétendument constitutifs du dol avaient déjà été soumis au débat contradictoire et à l'appréciation de la juridiction, la condition de découverte postérieure de la fraude fait défaut. La cour considère que le moyen ne peut prospérer, les faits litigieux ne pouvant fonder une demande en rétractation. Le recours est par conséquent rejeté et son auteur condamné à une amende civile.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification et les effets d'un contrat de location portant sur un local commercial relevant du domaine des habous. Le tribunal de commerce avait qualifié la relation de gérance libre et, constatant l'impayé, avait prononcé la condamnation au paiement des redevances ainsi que l'expulsion du preneur. Devant la cour de renvoi, l'appelant soulevait d'une part la perte de qualité à agir du bailleur dont le propre bail avec le propriétaire avait été résilié, et d'autre part le caractère sans objet de la demande d'expulsion. Se conformant à la décision de la Cour de cassation, la cour retient que la convention, portant sur un bien habous exclu du statut des baux commerciaux, est soumise aux seules règles du droit commun des obligations. Elle écarte le moyen tiré de la perte de qualité à agir du bailleur, au motif que les redevances réclamées sont antérieures à la résiliation de son propre titre locatif. Toutefois, la cour juge que la demande d'expulsion est devenue sans objet dès lors qu'une décision de justice définitive, rendue dans une autre instance, a déjà ordonné l'expulsion de l'occupant à la demande du propriétaire originaire. La cour procède néanmoins à une minoration des sommes dues pour tenir compte d'une période de trouble de jouissance imputable au bailleur. En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement sur le chef de l'expulsion, réforme le montant des condamnations et le confirme pour le surplus.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'établissement de la propriété d'un fonds de commerce et sur la force probante de l'inscription au registre du commerce. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en expulsion formée par celui qui se prétendait propriétaire du fonds, faute de preuve de sa qualité. L'appelant soutenait que son inscription au registre du commerce, corroborée par des documents anciens, suffisait à établir sa possession légale et effective, tandis que l'intimée, acquéreur du local, opposait sa propre possession matérielle et une condamnation pénale de l'appelant pour voie de fait sur le même bien. La cour écarte la prétention à la possession de fait en retenant que la condamnation pénale de l'appelant pour voie de fait sur l'immeuble litigieux fait foi des faits qu'elle constate et établit son absence de possession matérielle. S'agissant de la possession juridique, la cour rappelle, au visa de l'article 66 du code de commerce, que l'inscription au registre du commerce ne constitue qu'une présomption simple de propriété, susceptible de preuve contraire. Cette présomption est en l'occurrence renversée par la production d'un jugement antérieur ordonnant la vente judiciaire globale du fonds de commerce, mentionné sur l'extrait de registre produit par l'appelant lui-même. Dès lors, en application de l'article 457 du dahir des obligations et des contrats, la cour fait prévaloir la possession matérielle de l'intimée, acquéreur de bonne foi, sur les titres de l'appelant. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

La Cour suprême a cassé un arrêt de relaxe dans une affaire de dépossession immobilière. L’affaire portait sur un contrat de gérance libre, et la Cour d’appel avait considéré que ce type de contrat relevait uniquement du Code de commerce. La Cour suprême a rappelé que même si le contrat est régi par le Code de commerce, cela n’exclut pas l’application du Code pénal en matière de dépossession. Elle a également précisé que la Cour d’appel avait commis une erreur en se basant sur la possession juridique et non sur la possession matérielle, qui avait été transférée au gérant. Enfin, la Cour suprême a critiqué le manque de motivation de l’arrêt d’appel, ce qui a justifié sa cassation.

Dans le cadre d’un litige d’immatriculation foncière né d’oppositions réciproques, la Cour de cassation censure l’arrêt d’appel qui, pour valider un titre, s’est fondé sur un jugement pénal en matière de possession et a fait prévaloir les limites d’une parcelle sur la contenance stipulée à l’acte de vente.

La haute juridiction rappelle deux principes fondamentaux. D’une part, le juge civil de la revendication de propriété (الاستحقاق) n’est pas lié par la décision rendue au pénal sur une action en dépossession. D’autre part, l’interprétation d’un acte de vente, notamment sur l’étendue de la cession, doit se conformer aux règles du Dahir des Obligations et des Contrats et ne peut dépendre de la seule volonté de l’acquéreur.

Dès lors, l’omission par les juges du fond de recourir à des mesures d’instruction pour rechercher la commune intention des parties constitue un défaut de motivation équivalant à son absence et justifiant la cassation.