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Propriété du bien loué

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualité à agir du bailleur et la régularité de la sommation de payer. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur, validé le congé et ordonné l'expulsion.

L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur au motif que ce dernier ne justifiait pas de son droit de propriété sur le local, et soulevait la nullité de la sommation pour vice de forme dans sa notification par un clerc d'huissier. La cour rappelle que la qualité de bailleur, suffisamment établie par la production du contrat de bail, suffit à fonder l'action en résiliation sans qu'il soit nécessaire de prouver la propriété du bien loué.

Elle juge en outre la sommation régulièrement notifiée dès lors que le procès-verbal de notification porte la signature et le visa de l'huissier de justice, attestant de son contrôle sur les diligences accomplies. La cour écarte également le moyen tiré d'une prétendue violation des droits de la défense en première instance.

Faute pour le preneur de justifier du règlement des loyers réclamés, le jugement est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualité pour agir des héritiers du bailleur initial et sur l'imputation du dépôt de garantie. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement et en expulsion formée par les héritiers.

L'appelant contestait la qualité à agir des bailleurs, faute pour eux de justifier de leur droit de propriété sur le local, et sollicitait la déduction du dépôt de garantie des sommes dues. La cour rappelle que la qualité de bailleur, qui se transmet aux héritiers en leur qualité d'ayants droit universels, suffit à fonder l'action en paiement et en résiliation, sans qu'il soit nécessaire pour eux de prouver la propriété du bien loué.

Elle retient en outre que la demande de compensation avec le dépôt de garantie est prématurée, cette somme constituant une garantie qui n'est restituable qu'après la libération effective des lieux par le preneur. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisie d'une demande d'arrêt de l'exécution provisoire attachée à un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce examine les moyens de nature à justifier une telle suspension. Le preneur soutenait que les sommes n'étaient pas dues, invoquant la résiliation judiciaire antérieure du bail, la libération des lieux et un défaut de titre de propriété du bailleur. La cour considère cependant que les moyens soulevés par la débitrice ne suffisent pas à justifier l'arrêt de l'exécution. Sans se prononcer sur le fond du litige qui demeure pendant devant la juridiction d'appel, la cour estime que les arguments présentés ne caractérisent pas une cause sérieuse et légitime de suspension. La demande d'arrêt de l'exécution provisoire est par conséquent rejetée.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce juge des effets de la poursuite de l'occupation des lieux après l'expiration du terme contractuel. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du bail pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant contestait le jugement en soulevant, d'une part, l'extinction de la relation contractuelle faute de renouvellement exprès du bail et, d'autre part, le défaut de qualité à agir de la bailleresse qui n'était pas propriétaire des lieux. La cour retient que le maintien du preneur dans les lieux après l'échéance du contrat et sa réponse à une sommation de payer des loyers postérieurs à cette échéance caractérisent la reconduction tacite du bail.

Elle juge en outre que la signature du contrat par le preneur avec la bailleresse confère à cette dernière la qualité pour agir, rendant inopérant le moyen tiré du défaut de propriété du bien loué. Le manquement du preneur à son obligation de paiement étant avéré, la résolution et l'expulsion sont justifiées.

Faisant droit à la demande additionnelle de l'intimée, la cour condamne également l'appelant au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un litige relatif au paiement de loyers commerciaux pour un bien ayant fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la cour d'appel de commerce se prononce sur la date de perte de la qualité à agir du bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers échus jusqu'à la date où la procédure d'expropriation est devenue irrévocable.

L'appelant soutenait que le bailleur avait perdu sa qualité à agir dès la décision d'appel administrative prononçant le transfert de propriété, et non à la date ultérieure de la décision de la Cour de cassation. La cour écarte ce moyen et retient que le transfert de propriété du bien loué au profit de l'État ne devient définitif qu'à la date où la décision judiciaire statuant sur ce transfert acquiert l'autorité de la chose jugée.

Elle précise que cette date correspond à celle de l'arrêt de la Cour de cassation rejetant le pourvoi formé contre la décision d'expropriation. Dès lors, le bailleur conserve sa qualité à agir et son droit à percevoir les loyers jusqu'à cette échéance, nonobstant les décisions judiciaires antérieures non encore irrévocables.

Le jugement ayant condamné le preneur au paiement des loyers pour la période courant jusqu'à cette date précise est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la persistance des droits du bailleur après le transfert de propriété du bien loué consécutif à une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement des loyers et en expulsion formée par les bailleurs, retenant leur défaut de qualité à agir.

En appel, ces derniers soutenaient que le contrat de bail subsistait tant que la décision d'expropriation n'était pas matériellement exécutée et que l'indemnité n'était pas versée, le preneur continuant d'occuper les lieux. La cour retient que le transfert de propriété au profit de l'État, opéré par l'inscription du jugement d'expropriation sur le titre foncier, met fin de plein droit à la qualité de bailleur de l'ancien propriétaire.

Dès lors, les droits de ce dernier se trouvent convertis en un unique droit à indemnité, le privant de toute action en recouvrement de loyers pour la période postérieure à cette inscription. La cour écarte l'application de l'article 651 du dahir formant code des obligations et des contrats, jugeant que le défaut de perception effective de l'indemnité d'expropriation est sans incidence sur la perte de la qualité à agir du propriétaire dépossédé.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'un litige successoral au contrat de bail. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de la bailleresse après avoir constaté le défaut de paiement consécutif à une mise en demeure. L'appelant sollicitait l'infirmation du jugement et, à titre subsidiaire, le sursis à statuer, au motif qu'une action en annulation du bail était pendante devant une autre juridiction, intentée par les co-indivisaires de la bailleresse qui contestaient son droit d'administrer le bien. La cour écarte ce moyen en retenant que le contrat de bail constitue la loi des parties et lie le preneur à la personne avec laquelle il a contracté. Elle juge que le preneur ne peut se prévaloir d'un litige relatif à la propriété du bien loué, opposant la bailleresse à des tiers, pour se soustraire à son obligation de paiement des loyers. Dès lors, la contestation du droit de propriété de la bailleresse par ses co-indivisaires est inopérante pour justifier le non-paiement des loyers ou un sursis à statuer. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée de la contestation par le preneur de la qualité de propriétaire du bailleur. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en paiement et en expulsion, tout en rejetant la demande reconventionnelle du preneur en indemnisation. En appel, le preneur soutenait que le bailleur, n'étant pas le véritable propriétaire du local, n'avait pas qualité pour agir en résiliation et en expulsion. La cour écarte ce moyen en retenant que la relation entre les parties est exclusivement régie par le contrat de bail, dont la validité n'est pas contestée et en vertu duquel le preneur a joui des lieux. Elle rappelle qu'il n'est pas nécessaire pour le bailleur de justifier de sa qualité de propriétaire pour exiger l'exécution des obligations du preneur, sa seule qualité de cocontractant au bail étant suffisante. Le défaut de paiement des loyers après une sommation régulière suffit dès lors à caractériser le manquement du preneur. La cour déclare par ailleurs irrecevable l'intervention volontaire du propriétaire revendiqué, au motif que celui-ci n'a formulé aucune demande précise à l'encontre des parties. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir du bailleur initial après le transfert de propriété du bien loué par voie d'expropriation. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en paiement des loyers et en résiliation du bail formée par les héritiers du bailleur. L'appelant soutenait que le transfert de propriété au profit de l'État privait les anciens propriétaires de leur qualité à agir pour les loyers échus postérieurement à l'expropriation. Se conformant à la doctrine de l'arrêt de cassation, la cour rappelle qu'en application de l'article 694 du code des obligations et des contrats, le nouveau propriétaire est substitué à l'ancien dans tous ses droits et obligations résultant du bail. La cour relève que la créance de loyers litigieuse est née postérieurement à la date du jugement d'expropriation ayant transféré la propriété du bien à l'État. Dès lors, les bailleurs originels ne disposent plus de la qualité pour poursuivre le recouvrement des loyers ni pour solliciter l'éviction du preneur. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, déclare la demande initiale irrecevable.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualité à agir du bailleur initial après le transfert de propriété du bien loué par voie d'expropriation au profit de l'État. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en paiement des loyers et en expulsion formée par le bailleur originel. L'appelant, preneur à bail, contestait la qualité à agir de ce dernier, arguant que seul le nouveau propriétaire pouvait réclamer les loyers et valablement délivrer un congé. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen et retient que le contrat de bail subsiste entre les parties originaires tant qu'il n'a pas été résilié et que le preneur continue d'occuper les lieux. Elle juge que le bailleur initial conserve sa qualité à agir dès lors que le preneur, qui ne justifie d'aucun paiement, ne peut se prévaloir d'un défaut de qualité que seul le nouveau propriétaire aurait intérêt à soulever. La cour réforme néanmoins le jugement sur le quantum des loyers dus, après avoir constaté au cours d'un complément d'instruction l'accord du bailleur sur un montant inférieur à celui réclamé. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe, notamment quant à la validation du congé et à l'expulsion, mais réformé sur le montant de la condamnation pécuniaire.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la qualité à agir du bailleur et la nature du contrat. Le tribunal de commerce avait fait droit aux demandes du bailleur. L'appelant contestait la qualité à agir de ce dernier, au motif qu'il n'était pas l'unique héritier propriétaire du fonds de commerce, et soutenait que la relation contractuelle devait être qualifiée de gérance libre. La cour écarte ce moyen en se fondant sur l'aveu judiciaire du preneur qui, lors d'une mesure d'instruction, a expressément reconnu l'existence d'une relation locative personnelle et directe avec le bailleur, excluant la qualification de gérance libre. La cour retient que l'aveu du preneur suffit à établir la qualité de bailleur de l'intimé, rappelant qu'il n'est pas nécessaire pour le bailleur de justifier de la propriété de la chose louée. Faisant droit à la demande additionnelle formée en appel, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent confirmé en ses dispositions principales.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la portée des obligations du preneur face à un litige successoral affectant la propriété du bien loué. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des loyers impayés. L'appelant contestait d'une part le montant du loyer, soutenant une dénaturation du contrat par le premier juge, et d'autre part l'existence d'un manquement, son défaut de paiement étant justifié par la réception d'une sommation des héritiers de la copropriétaire indivise lui interdisant de payer le bailleur. La cour écarte le premier moyen en relevant que le contrat stipulait distinctement un loyer pour les locaux et un loyer pour les équipements, dont le preneur n'établissait pas l'obsolescence. Surtout, la cour retient que la relation contractuelle lie exclusivement le preneur au bailleur désigné au contrat, rendant inopposable au preneur le litige successoral entre les co-indivisaires. Le preneur demeure donc tenu de son obligation de paiement envers son unique cocontractant, faute de quoi le manquement est caractérisé. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Le débat portait sur l'indemnisation du preneur d'un local commercial, évincé en exécution d'une décision de justice rendue contre son bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'indemnisation formée par le preneur. L'appelant soutenait que la responsabilité du bailleur était engagée pour manquement à son obligation de garantie, faute de l'avoir informé du litige préexistant affectant la propriété du bien loué. La cour d'appel de commerce retient que le droit à indemnisation du preneur évincé est subordonné à la preuve de la mauvaise foi du bailleur. Or, la cour considère que cette mauvaise foi n'est pas caractérisée dès lors que le bailleur, engagé dans un litige successoral avec des cohéritiers, pouvait légitimement se croire propriétaire indivis du local. La cour ajoute que cette appréciation rend inopérant le débat sur la question de savoir si le preneur avait été ou non préalablement informé du risque d'éviction. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et ordonnant l'expulsion d'un preneur commercial, le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur. L'appelant et des intervenants volontaires soulevaient l'irrégularité des notifications et l'existence d'un litige sérieux sur la propriété du bien loué, de nature à vicier le congé. La cour écarte ces moyens, retenant d'une part la régularité des significations effectuées conformément au code de procédure civile et d'autre part l'inopposabilité du litige de propriété à la relation locative, celle-ci constituant une action personnelle distincte de l'action réelle en revendication. La cour rappelle que le congé pour reprise personnelle, dès lors qu'il ouvre droit à une indemnité d'éviction complète, ne peut être contesté dans son principe par le preneur. Toutefois, exerçant son pouvoir souverain d'appréciation et se fondant sur la tardiveté des déclarations fiscales du preneur ainsi que sur un constat d'inactivité du fonds, la cour réduit substantiellement le montant de l'indemnité d'éviction fixée par deux expertises judiciaires successives. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité.

Est irrecevable comme nouveau le moyen qui, pour la première fois devant la Cour de cassation, conteste la régularité des formalités de notification d'un commandement de payer. Par ailleurs, c'est à bon droit qu'une cour d'appel, ayant constaté l'existence d'une relation locative entre les parties établie par un contrat de bail, en déduit que le bailleur dispose de la qualité et de l'intérêt à agir en paiement des loyers et en résiliation du bail pour manquement du preneur à ses obligations.

En effet, le litige ne porte pas sur la propriété du bien loué mais sur l'exécution des obligations nées du contrat de bail.

Il résulte de l’article 694 du Dahir sur les obligations et contrats qu’en cas de cession du bien loué, le nouveau propriétaire est substitué à l’ancien dans tous ses droits et obligations découlant du bail en cours. Encourt la cassation l’arrêt qui déclare recevable l’action en paiement de loyers et en expulsion intentée par le bailleur initial, alors qu’il est établi que la propriété du bien a été transférée à un tiers avant l’introduction de l’instance, ce dont il se déduit que le preneur a qualité et intérêt à contester la qualité à agir de son bailleur d’origine.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel retient que la qualité de bailleur, qui n’exige pas celle de propriétaire de l’immeuble loué, suffit pour fonder une action en expulsion et peut être prouvée par tous moyens, notamment par le contrat de bail initial et les actes de vente successifs ayant transmis cette qualité aux demandeurs. Ayant par ailleurs constaté, sur la base d’un arrêté administratif de démolition fondé sur des rapports d’expertise, que l’immeuble menaçait ruine, la cour d’appel, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des preuves, n’est pas tenue d’ordonner une nouvelle expertise judiciaire et peut légalement prononcer l’expulsion du preneur.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour ordonner l'expulsion d'un preneur pour défaut de paiement des loyers, retient que l'existence d'un contrat de bail liant les parties suffit à établir la qualité à agir du bailleur. Le preneur ne peut valablement se prévaloir d'une contestation sur la propriété du bien loué, et notamment de son caractère Habous, pour se soustraire à son obligation de paiement du loyer, dès lors que cette contestation par un tiers est sans incidence sur la relation contractuelle et que sa jouissance paisible des lieux n'a pas été troublée.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour rejeter le moyen tiré du défaut de qualité à agir de l'auteur d'un congé, retient qu'il n'est pas prouvé que le bien objet d'un transfert de propriété par donation est le même que le local loué, sans procéder à l'examen des documents versés aux débats, tel un certificat foncier mentionnant la même adresse que celle du local litigieux, ni ordonner une mesure d'instruction afin de vérifier la correspondance des biens.

Viole les dispositions d'ordre public du Dahir du 22 mai 1917 relatif au bail des biens habous, notamment son article 11, la cour d'appel qui, pour faire droit à l'opposition à une demande d'immatriculation, fait prévaloir la clause d'un bail de moyen terme promettant au preneur le tiers de la propriété du bien loué en contrepartie de plantations. En retenant la primauté de cette clause sur le fondement de la force obligatoire des contrats prévue à l'article 230 du Dahir des obligations et des contrats, la cour d'appel méconnaît la nullité d'une telle stipulation, contraire aux dispositions impératives du dahir précité qui imposent au preneur de libérer les lieux à l'expiration du bail sans pouvoir prétendre à un quelconque droit réel sur le bien.