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Notification de la cession au bailleur

En matière de cession de droit au bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité de la cession au bailleur et sur la qualité à défendre du preneur initial dans le cadre d'une action en validation de congé pour motifs graves. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur tendant à la résiliation du bail et à l'expulsion.

L'appelant soutenait que la cession lui était inopposable, faute d'avoir été notifiée conformément aux exigences de la loi n° 49-16, et invoquait des modifications non autorisées des lieux loués justifiant l'expulsion sans indemnité. La cour retient que la notification de la cession, effectuée par commissaire de justice à la diligence du notaire instrumentaire agissant pour le cédant et le cessionnaire, est régulière et rend l'acte opposable au bailleur à compter de sa date de réception.

Dès lors, la cour considère que le congé aux fins d'expulsion, délivré au preneur initial postérieurement à cette notification, a été adressé à une partie dépourvue de qualité pour défendre. La nullité de ce congé, acte introductif de l'instance, entraîne l'irrecevabilité de l'action en validation subséquente, rendant sans objet l'examen des autres moyens.

Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande au fond, la cour statuant à nouveau et la déclarant irrecevable.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de fonds de commerce non notifiée, dans le cadre d'une action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait condamné les preneurs au paiement des arriérés locatifs mais rejeté la demande d'expulsion, considérant que la sommation de payer n'avait pas été valablement délivrée.

L'appelant soutenait que la sommation, délivrée à l'adresse des lieux loués, était régulière dès lors que la cession du fonds de commerce par les preneurs à un tiers ne lui avait pas été notifiée conformément aux dispositions de la loi 49-16 et lui était donc inopposable. La cour d'appel de commerce retient que, faute de notification de la cession du fonds de commerce dans les formes légales, la relation contractuelle subsiste exclusivement entre le bailleur et les preneurs initiaux.

Dès lors, la sommation délivrée à l'adresse du local commercial est jugée valable et le défaut de paiement, constitutif d'un motif grave, justifie la résiliation du bail et l'expulsion des preneurs. La cour écarte cependant la demande de réévaluation du loyer en l'absence de preuve d'un accord modificatif, ainsi que la demande de fixation d'une astreinte, jugée prématurée en l'absence d'un refus d'exécution constaté.

Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion et confirmé pour le surplus.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur le conflit de lois dans le temps relatif à l'exercice du droit de préférence du bailleur en cas de cession du droit au bail. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur, alors que le cessionnaire du fonds de commerce soutenait l'inapplicabilité de la loi nouvelle n° 49-16 à une cession conclue sous l'empire du droit antérieur qui ne prévoyait pas un tel droit.

Liée par le point de droit jugé par la Cour de cassation, la cour d'appel de commerce retient que la loi applicable à l'exercice du droit de préférence est celle en vigueur non pas au jour de l'acte de cession, mais au jour où le bailleur en a eu connaissance effective. Dès lors que la notification de la cession au bailleur est intervenue postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, les dispositions de celle-ci, notamment l'article 25 instituant le droit de préférence, sont applicables.

La cour constate que le bailleur a exercé son droit dans le délai de trente jours à compter de la date où il a effectivement appris l'existence de la cession. Le silence du bailleur pendant plusieurs années est jugé inopérant, faute de preuve d'une connaissance effective de la cession qui aurait fait courir le délai plus tôt.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité d'une cession de fonds de commerce au bailleur et la régularité de la mise en demeure. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en résiliant le contrat et en ordonnant l'expulsion du preneur initial, écartant l'intervention du cessionnaire.

L'appel soulevait la question de savoir si une offre réelle de paiement des loyers par le cessionnaire, accompagnée de l'acte de cession, pouvait valoir notification de la cession au bailleur et si la mise en demeure était valide. La cour retient que l'offre réelle de paiement émanant du cessionnaire et jointe de l'acte de cession constitue une notification suffisante de la cession du droit au bail au sens de l'article 25 de la loi 49-16, rendant ladite cession opposable au bailleur.

Elle juge en outre la mise en demeure irrégulière dès lors qu'elle vise une créance de loyers inférieure à trois mois pleins, en violation de l'article 8 de la même loi. Le paiement effectué par le cessionnaire dans le délai imparti ayant par ailleurs purgé le manquement reproché, le jugement est infirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'une cession de fonds de commerce non notifiée au bailleur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur initial et déclaré irrecevable l'intervention du cessionnaire du fonds.

En appel, ce dernier soutenait que la cession était opposable au bailleur, qui en aurait eu connaissance, et contestait la validité de la sommation de payer adressée au cédant. La cour retient que la cession du fonds de commerce est inopposable au bailleur dès lors que la notification prévue par l'article 25 de la loi n° 49-16 n'a pas été effectuée, précisant que la production de factures d'utilités au nom du cessionnaire ne saurait suppléer à cette formalité substantielle.

Par conséquent, la cour juge que le cessionnaire est sans qualité pour contester la validité de la sommation adressée au preneur initial, seul débiteur reconnu de l'obligation de paiement. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, elle condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Le jugement est donc confirmé et l'appel rejeté.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur de la cession d'un fonds de commerce, dans le cadre d'une tierce opposition à un jugement de résiliation de bail et d'expulsion. Le tribunal de commerce avait rejeté la tierce opposition formée par le cessionnaire au motif qu'il ne justifiait pas de sa qualité.

L'appelant soutenait avoir valablement acquis le fonds de commerce et notifié la cession au bailleur, rendant le jugement d'expulsion prononcé contre le cédant inopposable à son égard. La cour d'appel de commerce retient que le cessionnaire ne rapporte pas la preuve d'une notification de la cession au bailleur effectuée dans les formes légales.

Elle rappelle, au visa de l'article 25 de la loi 49.16, que la cession du fonds de commerce n'est opposable au bailleur qu'à compter de la date de sa notification régulière. En l'absence d'une telle notification, la cession est sans effet à l'égard du bailleur, qui était fondé à poursuivre la résiliation du bail et l'expulsion contre le locataire initial.

Le jugement ayant rejeté la tierce opposition est par conséquent confirmé.

La question de l'application dans le temps de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux était au cœur du litige opposant un bailleur à l'acquéreur d'un fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validation de son offre réelle d'exercice du droit de préférence, jugeant la loi nouvelle applicable.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour devait déterminer si le droit de préférence du bailleur, institué par la loi nouvelle, était régi par la date de la cession du fonds, antérieure à cette loi, ou par la date de sa notification au bailleur, qui lui était postérieure. Se conformant à la doctrine de la Cour de cassation, la cour d'appel de commerce retient que le fait générateur du droit de préférence est la notification de la cession au bailleur, et non l'acte de cession lui-même.

Dès lors que cette notification est intervenue après l'entrée en vigueur de la loi n° 49-16, les dispositions de celle-ci, notamment l'article 25 instituant le droit de préférence, sont applicables au litige. La cour examine ensuite l'étendue des sommes à rembourser par le bailleur, incluant dans l'assiette du remboursement, outre le prix de cession, les frais d'acte et les dépenses d'amélioration prouvées par expertise.

Elle écarte cependant la commission d'intermédiation, considérant qu'elle ne constitue pas une dépense inhérente à la cession opposable au bailleur exerçant son droit. En conséquence, la cour réforme partiellement le jugement entrepris en réévaluant le montant dû à l'acquéreur évincé au titre de sa demande reconventionnelle, et le confirme pour le surplus.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conséquences du défaut de notification au bailleur de la cession d'un fonds de commerce, au regard de l'article 25 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par le bailleur à l'encontre du cessionnaire, considérant que ce dernier disposait d'un titre légitime d'occupation.

L'appelant soutenait que le défaut d'accomplissement des formalités de notification prévues par ce texte rendait la cession inopposable et privait le cessionnaire de tout droit ou titre à son encontre. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'article 25 de la loi précitée consacre le droit pour le preneur de céder son droit au bail sans le consentement du bailleur.

Elle juge que le contrat de cession du fonds de commerce constitue un titre d'occupation légitime pour le cessionnaire, qui devient le successeur particulier de l'ancien preneur. La cour précise que la notification de la cession au bailleur a pour seul effet de lui rendre l'acte opposable et de faire courir le délai d'exercice de son droit de préférence, et non de conditionner la validité de l'occupation du cessionnaire.

Le jugement ayant débouté le bailleur de sa demande d'expulsion est par conséquent confirmé.

En matière de cession de fonds de commerce et de ses effets sur le bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère libératoire du paiement des loyers effectué par le cessionnaire. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en résiliation du bail pour défaut de paiement.

L'appelant soutenait que le paiement effectué par le cessionnaire du fonds de commerce n'était pas libératoire pour le preneur initial, faute de notification régulière de la cession, et que la nullité de cette dernière justifiait l'expulsion. La cour écarte ce moyen en rappelant que, au visa de l'article 82 du code de commerce, l'action en nullité de la cession du fonds de commerce est réservée au seul acquéreur et ne peut être invoquée par le bailleur.

Elle retient en outre que la notification de la cession au bailleur produit ses effets, qu'elle émane du cédant ou du cessionnaire. Dès lors, la cour considère que les offres réelles et la consignation des loyers effectuées par le cessionnaire, nouveau preneur, avant même l'expiration du délai imparti par la sommation, ont valablement purgé le commandement et fait échec à la demande de résiliation.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement reconnaissant les droits du cessionnaire d'un droit au bail, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité de la cession au bailleur. Ce dernier contestait la qualité à agir du cessionnaire, invoquait une résiliation amiable antérieure du bail et l'absence de prise de possession effective des lieux.

La cour retient que la notification de la cession au bailleur, conformément à l'article 195 du code des obligations et des contrats, suffit à la lui rendre opposable et à établir une relation locative directe avec le cessionnaire, lui conférant ainsi qualité pour agir. Elle écarte ensuite le moyen tiré d'une prétendue résiliation verbale, rappelant qu'en vertu de l'article 444 du même code et du principe du parallélisme des formes, la preuve testimoniale est irrecevable pour contredire un acte écrit.

La cour juge en outre que les procès-verbaux de la police judiciaire, invoqués pour prouver l'inoccupation des lieux, sont dépourvus de force probante en matière civile, laquelle est régie par les modes de preuve prévus au code des obligations et des contrats. L'ensemble des moyens étant rejeté, le jugement entrepris est confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'une cession de droit au bail au bailleur et sur les conséquences de l'inexécution d'un accord transactionnel d'éviction. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de validation du congé et prononcé la résolution de l'accord aux torts du bailleur.

L'appelant soutenait que le preneur avait violé l'accord en cédant son fonds de commerce avant l'échéance convenue, le dispensant ainsi de son obligation de payer l'indemnité, et que la cession, constitutive d'une faute, n'avait pas été régulièrement notifiée. La cour écarte ce moyen en retenant que l'accord d'éviction était conditionné par le paiement de l'indemnité par le bailleur avant une date butoir.

Faute pour ce dernier d'avoir exécuté son obligation dans le délai contractuel, l'accord est devenu caduc, la cour ne pouvant proroger un délai conventionnel en application de l'article 117 du dahir des obligations et des contrats. La cour distingue ensuite la sous-location de la cession du droit au bail, laquelle est régie par l'article 25 de la loi 49-16 et n'exige qu'une simple notification au bailleur pour lui être opposable.

Dès lors que le congé a été délivré au preneur initial après la notification de la cession au bailleur, il a été adressé à une personne ayant perdu sa qualité de locataire et ne produit donc aucun effet juridique. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise et ordonnant l'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve d'une relation locative en l'absence de contrat écrit. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des bailleurs en retenant le bail comme établi.

L'appelante contestait l'existence de ce bail, arguant de l'absence d'écrit et se prévalant d'une déclaration antérieure des bailleurs affirmant ne pas la connaître. La cour retient que la preuve de la relation locative résulte d'un aveu de la preneuse elle-même, contenu dans une procédure d'offre et de consignation des loyers où elle se déclarait cessionnaire du fonds de commerce, aveu corroboré par le certificat d'inscription de cette cession au registre du commerce.

La cour écarte l'argument tiré de la déclaration initiale des bailleurs, considérant que leur ignorance de la cession du droit au bail au moment de cette déclaration ne valait pas dénégation de la relation locative une fois celle-ci établie. La relation locative étant ainsi prouvée, le jugement entrepris est confirmé.

Saisie d'un recours en tierce opposition formé par le cessionnaire d'un fonds de commerce contre un arrêt prononçant la résiliation du bail et l'expulsion du cédant, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'opposabilité de la cession au bailleur. Le tribunal de commerce avait initialement déclaré l'action du bailleur contre le cédant irrecevable.

Le tiers opposant soutenait que l'offre réelle suivie d'une consignation des loyers par ses soins, antérieurement à la mise en demeure délivrée au cédant, valait notification de la cession au bailleur et rendait celle-ci opposable. La cour écarte ce moyen au visa de l'article 25 de la loi 49-16 relative aux baux commerciaux.

Elle retient que la cession du droit au bail n'est opposable au bailleur qu'à compter de sa notification formelle, laquelle ne saurait être suppléée par une simple procédure d'offre réelle et de consignation. La cour souligne que cette exigence de notification formelle vise à préserver les droits du bailleur, notamment son droit de préemption, et qu'à défaut, le cédant demeure seul tenu des obligations du bail.

Dès lors, la cession étant jugée inopposable au bailleur, le recours en tierce opposition est rejeté.

Il résulte de l'article 195 du Dahir des obligations et des contrats et de l'article 37 du Dahir du 24 mai 1955 que la cession du droit au bail, pour être opposable au bailleur, doit lui être notifiée par acte officiel ou être acceptée par lui dans un acte ayant date certaine. Encourt dès lors la cassation l'arrêt qui, pour déclarer l'action du bailleur irrecevable, retient que l'offre réelle de paiement des loyers effectuée par les cessionnaires du fonds de commerce vaut notification de la cession du bail, alors qu'une telle offre ne peut suppléer à l'exigence d'une notification formelle et ne saurait être interprétée comme une connaissance de la cession par le bailleur.

En matière de bail commercial, la cession du fonds de commerce emporte cession du droit au bail, laquelle, en vertu de l'article 195 du Dahir des obligations et des contrats, devient opposable au bailleur à compter de la date de sa notification. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, ayant constaté que le bailleur avait été notifié de la cession du fonds de commerce avant de délivrer son congé, en déduit que ce congé, adressé au locataire initial qui avait perdu sa qualité de preneur, est nul et de nul effet.

Le bailleur n'est pas fondé à contester la validité de l'acte de cession au motif que la profession du cessionnaire serait incompatible avec l'exercice du commerce, une telle incompatibilité relevant de la discipline professionnelle sans affecter la validité de l'acte.

Ayant souverainement constaté qu'un document sous seing privé, invoqué comme acte de cession de fonds de commerce, était dépourvu de mentions essentielles, notamment la qualité de son auteur en tant que représentant de la société cédante et l'identification précise du local, c'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que ce document ne peut constituer un titre de cession valable. Par suite, est inopérant le moyen qui critique le motif, fût-il erroné, relatif aux formalités de notification de la cession au bailleur, dès lors qu'il s'agit d'un motif surabondant.