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Mandat de vente

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'exigibilité de la commission d'un courtier en cession d'hôtels et sur le point de départ du délai de prescription de son action en paiement. Le tribunal de commerce avait condamné le mandant au paiement de la commission convenue.

L'appelant contestait le jugement en soulevant principalement la prescription de l'action et l'absence de lien de causalité entre l'intervention du courtier et la conclusion de la vente. La cour écarte le moyen tiré de la prescription en rappelant, au visa de l'article 389 du dahir des obligations et des contrats, que le délai annal court à compter de la conclusion de l'opération finale et non de la signature du mandat de courtage.

Sur le fond, la cour retient que le droit à commission est acquis dès lors que le courtier a mis en relation les parties et que cette mise en relation a abouti à la vente, peu important que l'acquéreur nie ultérieurement cette intervention. Elle fonde sa décision sur un écrit postérieur à la vente par lequel le mandant reconnaissait expressément les diligences du courtier et s'engageait à régler la commission dès l'encaissement intégral du prix, cet écrit constituant un aveu qui rend inopérants les autres moyens de contestation.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un double appel contre un jugement statuant sur le paiement d'une commission de courtage immobilier, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'identification du débiteur de la commission. Le tribunal de commerce avait condamné l'acquéreur au paiement tout en mettant hors de cause le vendeur.

La cour écarte la demande formée contre le vendeur, relevant l'absence de tout lien contractuel entre ce dernier et l'agence immobilière, le mandat de vente produit n'établissant aucune procuration au profit de l'acquéreur pour contracter au nom du vendeur. Elle retient ensuite que l'acquéreur reste tenu par les termes clairs et précis du contrat de courtage initial, lequel stipulait que la commission demeurait due en cas d'acquisition du bien présenté par l'agence, y compris après l'expiration du mandat.

La cour juge inopérant le moyen tiré de la conclusion ultérieure d'un contrat avec un autre intermédiaire, celui-ci ne pouvant délier le mandant de ses engagements antérieurs. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve du mandat de courtage en matière de vente immobilière et sur l'interprétation des pièces versées aux débats. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement de commission formée par un courtier immobilier contre les vendeurs d'un bien.

L'appelant soutenait que le mandat des vendeurs résultait d'une attestation de l'acquéreur et d'un paiement partiel effectué par l'un des covendeurs. La cour écarte ce moyen en retenant que l'attestation de l'acquéreur, loin de prouver un mandat des vendeurs, démontrait au contraire que le courtier avait été mandaté par l'acquéreur lui-même pour rechercher un bien.

Elle juge également que le virement bancaire opéré par l'un des vendeurs ne constitue pas une preuve suffisante de l'existence d'un accord sur la commission, faute d'élément établissant de manière certaine l'objet de ce paiement. La cour rappelle ainsi qu'il incombe au courtier de rapporter la preuve du mandat dont il se prévaut pour réclamer sa rémunération aux vendeurs.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

En matière de contrat de courtage, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve du mandat conféré à l'intermédiaire immobilier. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement de commission formée par le courtier à l'encontre du vendeur.

L'appelant soutenait que le mandat, bien que non formalisé par écrit, résultait des témoignages établissant qu'il avait été chargé par un tiers, lui-même mandaté par le vendeur, et de l'acceptation par ce dernier de rencontrer l'acquéreur présenté par ses soins. La cour écarte ce raisonnement au visa des articles 405 et 418 du code de commerce, qui subordonnent le droit à rémunération du courtier à l'existence d'un mandat donné par la partie qui en supporte la charge.

Elle retient qu'en l'absence de tout élément probant, notamment des témoignages jugés insuffisamment clairs, établissant que le vendeur avait directement et personnellement chargé l'intermédiaire de la vente, le lien contractuel de courtage n'est pas démontré. Faute de preuve d'un tel mandat, le jugement de première instance est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement du tribunal de commerce ayant rejeté une demande en paiement d'une commission de courtage, la cour d'appel de commerce examine la force probante des témoignages destinés à établir l'existence d'un mandat de vente. L'appelant soutenait que la preuve du mandat lui ayant été confié par le vendeur résultait des dépositions recueillies en cours d'enquête.

La cour écarte cette argumentation en relevant que le premier témoin n'avait pas assisté à la conclusion du mandat allégué. Elle retient surtout que le second témoignage est dépourvu de toute valeur probante dès lors que le déposant, après s'être contredit lors de son audition, a reconnu sa qualité d'associé du courtier, ce qui le prive de la neutralité et de la crédibilité requises pour une attestation en justice.

La cour ajoute que les décisions de justice produites, relatives à un litige distinct avec l'acquéreur, n'établissent pas davantage l'existence d'un mandat confié par le vendeur. En l'absence de toute preuve d'un mandat de courtage conforme aux dispositions de l'article 405 du code de commerce, le jugement entrepris est confirmé.

En matière de contrat de courtage, la cour d'appel de commerce rappelle que la preuve de la mission confiée au courtier incombe à ce dernier, conformément à l'article 405 du code de commerce. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable la demande en paiement de commission formée par une agence immobilière à l'encontre des vendeurs d'un bien immobilier.

L'appelante soutenait que le mandat de courtage pouvait être prouvé par tous moyens, y compris par des conversations électroniques tenues avec le conjoint du propriétaire du bien vendu. La cour retient cependant que les conversations produites, ayant eu lieu avec le conjoint non propriétaire, sont inopposables à la venderesse, seule titulaire du droit de propriété, dès lors que cette dernière niait expressément avoir mandaté l'agence.

Faute pour le courtier de rapporter la preuve d'un mandat qui lui aurait été confié par la propriétaire elle-même, le contrat de courtage n'est pas établi. Le jugement ayant déclaré la demande irrecevable est par conséquent confirmé.

Saisi d'un recours en rétractation contre un arrêt confirmatif ordonnant la restitution d'un véhicule, la cour d'appel de commerce se prononce sur la notion de pièce nouvelle. En première instance puis en appel, il avait été fait droit à la demande du mandant en restitution du véhicule, faute pour le mandataire de justifier de l'exécution du mandat de vente.

La demanderesse en rétractation invoquait la découverte de pièces nouvelles, à savoir des attestations et des procès-verbaux d'enquête pénale, censées établir que le mandat s'inscrivait dans un accord plus large de compensation de créances. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen au motif que l'existence de cet accord avait déjà été soulevée et expressément tranchée par l'arrêt attaqué, qui en avait constaté l'absence de preuve.

Elle rappelle que le recours en rétractation ne saurait être utilisé pour réexaminer un moyen déjà débattu et rejeté par la juridiction, une telle démarche s'apparentant à une critique de la décision et non à l'une des causes limitatives d'ouverture prévues par le code de procédure civile. En conséquence, le recours en rétractation est rejeté.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la restitution d'un véhicule objet d'un mandat de vente, la cour d'appel de commerce examine les conditions de révocation du mandat et les obligations du mandant. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du mandant en ordonnant la restitution du bien, faute pour le mandataire d'avoir exécuté sa mission dans un délai raisonnable.

L'appelant, mandataire, soutenait d'une part que l'inexécution lui était non imputable, le mandant n'ayant pas fourni l'autorisation administrative nécessaire à la cession d'un véhicule de location, et d'autre part que le mandat, consenti dans son intérêt pour apurer une créance antérieure, ne pouvait être unilatéralement révoqué. La cour écarte le moyen tiré de l'existence d'une convention complexe, faute pour le mandataire d'en rapporter la preuve.

Elle relève ensuite que les dispositions réglementaires invoquées n'imposent pas la délivrance d'une autorisation préalable mais un simple déclaratif, privant de pertinence le grief fait au mandant. La cour retient surtout que le mandant est en droit de révoquer le mandat à tout moment en application de l'article 930 du dahir des obligations et des contrats, dès lors que la condition d'irrévocabilité pour cause d'intérêt du mandataire n'était ni stipulée à l'acte de mandat, ni prouvée par ailleurs.

En conséquence, la cour juge la révocation du mandat par voie d'injonction régulière et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisie d'un double appel concernant l'exécution d'un mandat de vente d'actifs sociaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée d'une décision d'assemblée générale ordinaire entre associés. Le tribunal de commerce avait condamné l'associé mandataire à restituer à la société une partie du produit des ventes, tout en rejetant la demande pour le surplus. L'associé appelant soutenait avoir rapporté la preuve du versement des fonds au gérant de la société, tandis que cette dernière contestait la validité du procès-verbal d'assemblée générale ayant autorisé les cessions en le qualifiant de partage illicite d'actifs, inopposable faute de publicité. La cour retient que la décision de l'assemblée générale, prise à l'unanimité des associés, est pleinement opposable à la société et à ses membres en application des articles 71 et 74 de la loi sur les sociétés à responsabilité limitée. Elle écarte le moyen tiré du défaut de publicité de ce procès-verbal, considérant que cette formalité est prescrite pour l'information des tiers et non pour régir les rapports internes entre la société et ses associés. Concernant la condamnation de l'associé, la cour relève que ce dernier n'a pas rapporté la preuve que les versements effectués sur le compte du gérant, à des dates antérieures à celles des actes de vente, correspondaient effectivement au prix des cessions litigieuses. En conséquence, la cour d'appel de commerce rejette les deux appels et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité d'un contrat de courtage immobilier à un coindivisaire non signataire et sur l'étendue de l'obligation du coindivisaire signataire. Le tribunal de commerce avait condamné solidairement les deux coindivisaires au paiement de la commission de l'intermédiaire. L'un des appelants soutenait n'avoir jamais consenti à l'opération, tandis que l'autre contestait l'étendue de son engagement et la réalité des prestations de l'agent immobilier. La cour retient que le contrat de courtage, faute de consentement exprès ou de mandat, est inopposable au coindivisaire qui ne l'a pas signé. Elle rappelle, au visa de l'article 164 du dahir formant code des obligations et des contrats, que la solidarité ne se présume point et ne saurait résulter de la seule nature de l'indivision. En revanche, la cour considère que le coindivisaire signataire est tenu par les termes de son engagement, lequel portait sur la vente de l'intégralité du bien et non sur sa seule quote-part. La preuve de l'intervention de l'agent est jugée suffisante, son absence lors de la signature de l'acte authentique étant inopérante. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a prononcé une condamnation à l'encontre du coindivisaire non signataire, et confirmé pour le surplus.

En vertu du principe de la force obligatoire des contrats, une cour d’appel retient à bon droit qu’est tenue au paiement de l’intégralité de la commission de courtage convenue, calculée sur le prix de vente total d’un bien immobilier, la mandante qui, bien que n’en étant que copropriétaire, a donné mandat à un courtier pour la vente de la totalité de ce bien. Ayant souverainement constaté l’existence d’un mandat de vente écrit, la cour d’appel a pu en déduire que la preuve testimoniale tendant à contester le rôle du courtier dans la conclusion de la vente était inopérante pour écarter les obligations nées de cet acte.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel qualifie de clause pénale, et non de commission, la stipulation d'un mandat de vente prévoyant le versement d'une indemnité au mandataire lorsque le mandant conclut directement l'affaire avec un client qui lui a été présenté par ce dernier. Ayant constaté que la vente n'avait pas été réalisée par le mandataire et était intervenue après l'expiration du contrat, la cour d'appel en déduit souverainement que la commission n'était pas due.

Elle use dès lors légalement de son pouvoir modérateur, en application de l'article 264 du Dahir des obligations et des contrats, pour réduire le montant de l'indemnité forfaitaire prévue par ladite clause.

Encourt la cassation pour défaut de réponse à conclusions, assimilé à un défaut de base légale, l'arrêt qui, statuant sur une opposition à une demande d'immatriculation, valide une vente consentie par un mandataire au nom de plusieurs co-indivisaires, sans répondre au moyen péremptoire de l'acquéreur de la totalité du bien, qui soutenait que le mandat était éteint, les mandants ayant antérieurement cédé l'intégralité de leurs droits à leur co-indivisaire, laquelle lui avait ensuite vendu le bien. Manque également de base légale la cour d'appel qui qualifie de demanderesse à l'immatriculation la société ayant simplement déposé son titre d'acquisition dans le dossier, alors que le litige doit être tranché entre l'opposant et le demandeur originaire à l'immatriculation.

La Cour Suprême a statué sur la nullité d’un acte de vente immobilière et la radiation de son inscription foncière. La Cour d’appel avait précédemment affirmé la compétence des tribunaux de droit commun pour juger de la validité des actes inscrits au registre foncier (articles 91, 93, 94 et 96 du Dahir sur l’immatriculation foncière), distinguant cette action d’un recours contre une décision administrative du conservateur.

La Cour Suprême a confirmé cette compétence des juridictions de fond pour les actions en radiation (article 96 du Dahir sur l’immatriculation foncière). Elle a validé la nullité de l’acte de vente, fondée sur l’absence de mandat valable de la personne ayant signé l’acte au nom de la société. Les juges ont notamment relevé que la production de simples copies non authentifiées et le non-respect des formalités requises pour un mandat de vente justifiaient le rejet des arguments du demandeur, y compris celui relatif au mandat apparent.