Mot clé
Local à usage d'habitation

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences de la délivrance d'un local impropre à l'usage convenu. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat aux torts du bailleur et l'avait condamné à des dommages-intérêts, tout en rejetant sa demande en paiement des loyers.

L'appel principal du bailleur soulevait la question de l'exigibilité des loyers malgré l'impossibilité d'exploiter le fonds, tandis que l'appel incident du preneur portait sur l'insuffisance de l'indemnisation allouée. La cour retient que le bailleur, en louant un local à usage d'habitation pour une exploitation commerciale, a manqué à son obligation essentielle de garantir au preneur une jouissance conforme à la destination contractuelle.

Elle en déduit que l'impossibilité pour le preneur d'exploiter le bien, attestée par une correspondance de l'autorité administrative, le décharge de son obligation de payer les loyers, l'absence de jouissance privant la créance du bailleur de toute cause. S'agissant de l'appel incident, la cour estime que le preneur ne justifie pas de préjudices, notamment au titre des frais d'aménagement, excédant l'indemnité forfaitaire allouée en première instance.

En conséquence, la cour d'appel de commerce rejette les deux recours et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la portée probatoire des quittances de loyer produites par le preneur. Le bailleur soutenait que les paiements invoqués par le preneur concernaient un autre local, à usage d'habitation, et ne couvraient pas l'intégralité de la période visée par la mise en demeure, laissant subsister un état de demeure.

La cour écarte ce moyen en se fondant sur un rapport d'expertise versé dans une autre instance opposant les mêmes parties. Elle relève que dans le cadre de cette expertise, le bailleur avait lui-même déclaré que les quittances litigieuses couvraient intégralement la dette locative du local commercial, afin de démontrer qu'elles ne pouvaient être imputées sur le loyer du local d'habitation.

La cour retient que cette déclaration constitue un aveu judiciaire qui lie son auteur, l'empêchant de soutenir une position contraire dans la présente instance. Dès lors, la preuve du paiement intégral des loyers réclamés étant rapportée par l'aveu même du bailleur, l'état de demeure du preneur n'est pas caractérisé.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

La question de la compétence matérielle du tribunal de commerce pour connaître d'un litige locatif était soumise à la cour d'appel de commerce. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent pour statuer sur une action en paiement de loyers et en expulsion.

L'appelant contestait cette compétence au motif que le bail portait sur un local à usage d'habitation et que le bailleur avait déjà saisi la juridiction civile pour un litige antérieur. La cour relève que le local était en réalité exploité en tant qu'établissement d'enseignement privé, ce qui emporte l'application des dispositions de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux.

Elle retient qu'en application de l'article 35 de ladite loi, la compétence pour connaître des litiges qui en découlent est exclusivement dévolue aux juridictions commerciales. Dès lors, la circonstance qu'une action antérieure ait pu être portée devant la juridiction civile est inopérante et ne saurait priver le tribunal de commerce de sa compétence d'attribution.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance d'incompétence, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une clause attributive de juridiction stipulée dans un contrat de bail à usage d'habitation. Le tribunal de commerce avait décliné sa compétence pour connaître d'une action en expulsion d'un occupant d'un logement de fonction. L'appelant, un établissement bancaire preneur à bail, soutenait que la location d'un logement pour ses salariés constituait un acte de commerce par accessoire, validant ainsi la clause dérogeant à la compétence de droit commun au visa de l'article 5 de la loi instituant les juridictions commerciales. La cour retient que le contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, par sa nature civile, ne constitue pas un acte de commerce relevant de l'activité de l'établissement bancaire. Dès lors, la cour juge que le litige échappe à la compétence matérielle de la juridiction commerciale, rendant la clause attributive de juridiction inopérante. L'ordonnance d'incompétence est par conséquent confirmée, avec renvoi de l'affaire devant la juridiction civile compétente.

Saisi d'un appel contre un jugement déclinatoire de compétence, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature, civile ou commerciale, d'un bail pour déterminer la juridiction compétente. Le tribunal de commerce s'était déclaré matériellement compétent pour connaître d'une action en paiement de loyers et en résiliation de bail. L'appelant, preneur à bail, soulevait l'incompétence de la juridiction commerciale au motif que le bail portait sur un local à usage d'habitation relevant de la loi 12.67. La cour retient que la compétence se détermine au regard de la destination contractuelle des lieux loués, et non de leur usage effectif allégué. Elle relève que le contrat de bail stipulait expressément que le local était destiné à l'exercice d'une activité commerciale de vente de carrelage. Dès lors, le litige relève des dispositions de la loi 49.16 relative aux baux commerciaux, dont l'article 35 attribue une compétence exclusive au tribunal de commerce. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en nullité d'actes d'exécution, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue du mandat de l'agent chargé de procéder à une expulsion. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, faute pour le débiteur évincé de rapporter la preuve d'une irrégularité. L'appelant soutenait que l'agent d'exécution avait outrepassé le titre exécutoire en procédant à l'expulsion d'un local à usage d'habitation non visé par la décision de justice et que le procès-verbal était imprécis. La cour relève, à la lecture du procès-verbal d'expulsion, que celui-ci mentionne exclusivement les locaux commerciaux désignés dans le jugement. Elle retient qu'en l'absence de toute mention relative à un local d'habitation, l'agent d'exécution s'est conformé strictement au dispositif du jugement ordonnant l'expulsion. Le moyen tiré d'une violation des droits de la défense par le refus d'ordonner une mesure d'instruction est également écarté comme non pertinent au regard de la clarté des pièces produites. Le jugement est en conséquence confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'application de l'éviction pour reprise à des fins d'habitation d'un local accessoire à un fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur tendant à l'éviction du preneur pour y loger un ascendant. Devant la cour, l'appelant soutenait que le local, bien qu'utilisé comme entrepôt, devait être qualifié d'annexe à usage d'habitation au sens de l'article 19 de la loi 49-16, ouvrant droit à la reprise. La cour écarte ce moyen en retenant que les dispositions de cet article ne visent que le cas d'un local à usage d'habitation expressément annexé à un local commercial dans le cadre d'une relation locative unique. Elle relève que le contrat de bail litigieux, bien que portant sur un local d'origine résidentielle, stipulait son affectation à un usage commercial d'entreposage de marchandises. Dès lors, la cour considère que le local ne peut être qualifié d'annexe à usage d'habitation, peu important son inscription au registre du commerce comme simple succursale d'un autre fonds exploité par le preneur. Le jugement ayant rejeté la demande d'éviction est par conséquent confirmé.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour ordonner l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre, retient qu'un bail commercial stipulant une clause de tacite reconduction se poursuit tant qu'un congé n'a pas été régulièrement délivré. Ayant souverainement apprécié que la cession par l'occupant de ses parts sociales dans la société locataire, la vente par le bailleur d'un autre bien immobilier et une condamnation pénale personnelle de l'occupant pour construction illégale étaient des éléments impropres à prouver l'extinction du bail, la cour d'appel en a exactement déduit que la relation locative était toujours en cours.

En application de l'article 12 du dahir du 24 mai 1955, le bailleur qui refuse le renouvellement du bail commercial pour démolir et reconstruire l'immeuble est redevable d'une indemnité d'éviction dont le montant, plafonné par la loi, équivaut au préjudice subi par le preneur sans pouvoir excéder trois années de loyer. Viole ce texte la cour d'appel qui écarte la demande d'expertise visant à évaluer le préjudice futur et éventuel du preneur, une telle mesure n'étant pas prévue par ledit texte.

Est par ailleurs irrecevable, car nouveau et mélangé de fait et de droit, le moyen soulevé pour la première fois devant la Cour de cassation, relatif à l'application d'un régime juridique distinct à la partie du local à usage d'habitation.

Il résulte de l'article 2 du dahir du 1er décembre 1950 que le versement par un locataire d'une somme d'argent en contrepartie du droit de prendre à bail un local à usage d'habitation constitue une infraction pénale. Une telle convention, qui contrevient à des dispositions légales prohibitives, est illicite et ne saurait être considérée comme légalement formée au sens de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats. Par conséquent, les sommes versées en exécution de cet accord sont perçues sans cause légitime et doivent être restituées. C'est donc à bon droit, par substitution de motifs à ceux, erronés, tirés de la loi n° 6-79, qu'une cour d'appel, après avoir requalifié en bail d'habitation l'acte déguisé en vente de fonds de commerce, a ordonné au bailleur de restituer le pas-de-porte qu'il avait perçu.