Mot clé
Livre foncier

Encourt la cassation partielle, pour défaut de base légale, l'arrêt qui, pour inclure le montant de la taxe de propreté dans l'indemnité d'occupation allouée au propriétaire, se borne à affirmer que ce dernier a dû s'acquitter de cette taxe durant la période d'occupation et qu'il est en droit d'en obtenir le remboursement, sans préciser les éléments de preuve lui ayant permis de constater le paiement effectif de ladite taxe. En revanche, approuve légalement sa décision la cour d'appel qui retient que le simple enregistrement d'un projet de procédure d'expropriation ne légitime pas l'occupation sans titre et qui fixe le point de départ de l'indemnisation à la date de l'inscription du droit de propriété du demandeur sur le livre foncier.

Saisie d’une requête en interprétation, la Cour d’appel de commerce précise la portée d’une décision antérieure ayant ordonné la mainlevée de restrictions inscrites sur un titre foncier dans le cadre d’une procédure collective. La Cour juge que lorsque le dispositif d’un arrêt est formulé de manière générale et paraît ambigu, il doit être interprété à la lumière de ses motifs, qui en constituent le soutien nécessaire. Ainsi, une mesure de mainlevée d’inscriptions, telles qu’une clause d’incessibilité et des obligations issues d’un cahier des charges, prononcée afin de permettre l’exécution d’un plan de continuation, ne peut avoir une portée excédant la finalité de ce plan. Par conséquent, la radiation de ces charges doit être strictement limitée aux seules fractions de l’immeuble sur lesquelles les constructions prévues par le plan ont été édifiées et pour lesquelles un permis d’habiter a été délivré, à l’exclusion des parties du titre foncier non affectées par l’exécution des obligations du plan de redressement.

Confirmant en partie un jugement du Tribunal de commerce, la Cour d’appel de commerce juge qu’une décision passée en force de chose jugée ordonnant la subrogation d’un assureur dans les obligations de l’emprunteur pour le paiement du solde d’un prêt a pour effet d’éteindre la dette de ce dernier à l’égard de l’établissement de crédit. Il incombe dès lors au créancier, dont la créance est soldée par l’effet de cette substitution, de diriger ses poursuites en exécution contre l’assureur, unique débiteur subsistant. Par conséquent, les prélèvements opérés par la banque sur le compte de l’emprunteur après ladite décision sont dénués de tout fondement juridique et doivent cesser. L’extinction de la créance principale emporte de plein droit celle de ses accessoires, obligeant ainsi le créancier à délivrer mainlevée de l’hypothèque garantissant la dette. La Cour distingue en outre la demande tendant à l’arrêt des prélèvements de celle, soumise à une redevance proportionnelle et non forfaitaire, visant à la restitution de sommes déterminées, dont l’irrecevabilité est confirmée faute pour le demandeur d’avoir acquitté les droits judiciaires correspondants.

Infirmant un jugement du Tribunal de commerce qui avait ordonné l’exécution forcée d’un transfert de propriété, la Cour d’appel de commerce juge qu’un acte de cession conclu entre le bénéficiaire initial d’un droit sur un bien immobilier et un tiers cessionnaire est inopposable au propriétaire du bien, resté étranger à cette convention en vertu du principe de l’effet relatif des contrats. La cour écarte l’application des dispositions relatives à la transmission des obligations aux ayants cause, rappelant que celles-ci ne lient que les parties à l’acte et leurs successeurs, et non les tiers. Le caractère prématuré de la demande est en outre retenu, dès lors que le cessionnaire ne justifie pas de l’obtention par la cédante d’un quitus ou d’une mainlevée libérant le bien de tout engagement envers le propriétaire initial. Enfin, l’action est jugée mal fondée en l’absence de respect des formalités légales d’enregistrement de l’acte, indispensables à la mutation d’un droit réel et à son opposabilité.

Ayant constaté que l'adjudicataire d'un immeuble, vendu aux enchères publiques à la suite d'une saisie immobilière, avait inscrit le procès-verbal d'adjudication sur le titre foncier, et relevé qu'au moment de cette inscription, ce dernier ignorait le vice qui entachait l'acte d'hypothèque fondant les poursuites et que le titre foncier était exempt de toute prénotation, une cour d'appel en déduit à bon droit que la nullité de ladite hypothèque ne peut être opposée à l'adjudicataire, tiers acquéreur de bonne foi. En application de l'article 66 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, l'inscription de son droit sur le livre foncier confère à celui-ci un caractère définitif et inattaquable.

La demanderesse, société spécialisée dans la distribution de produits pétroliers, avait conclu avec la défenderesse un contrat de distribution en vue de la construction d’une station-service sous son enseigne commerciale, assorti d’une aide financière convenue à hauteur de 800.000 dirhams ainsi qu’un prêt supplémentaire de 700.000 dirhams garanti par une sûreté immobilière. Soutenant que la défenderesse n’avait pas rempli ses obligations contractuelles, notamment la réalisation effective de la station-service et le remboursement des sommes avancées malgré plusieurs mises en demeure, la demanderesse a sollicité la résolution judiciaire du contrat, le remboursement intégral des sommes versées, assorti des intérêts conventionnels de 7 % à compter de la date stipulée au contrat, ainsi que l’indemnisation de son préjudice commercial par le biais d’une expertise.

Après avoir initialement accueilli les prétentions de la demanderesse, un arrêt infirmatif rendu sur appel de la défenderesse a annulé la décision et ordonné le renvoi du dossier devant le tribunal de commerce. Suite au renvoi, la défenderesse a soutenu, dans ses conclusions, que les engagements respectifs découlaient de contrats distincts, à savoir un contrat de distribution commerciale pour une durée de vingt ans et un contrat de prêt immobilier assorti d’une garantie réelle, contestant en conséquence l’étendue et le fondement des sommes réclamées par la demanderesse.

À des fins probatoires, le tribunal a ordonné une expertise comptable pour établir l’existence et l’étendue précises de la créance alléguée. Toutefois, en raison du défaut de consignation par la défenderesse des frais d’expertise malgré notification régulière, le tribunal a considéré qu’elle avait implicitement renoncé à contester les allégations de la demanderesse. En conséquence, le tribunal s’est prononcé sur les seuls éléments de preuve versés aux débats.

Sur le fondement des articles 259 et 400 du Dahir des obligations et des contrats (D.O.C.), le tribunal a retenu que la créance de 1.050.000 dirhams était établie par les contrats produits, et que la défenderesse, en défaut de rapporter la preuve d’une quelconque cause d’extinction ou d’inopposabilité de ses engagements, était tenue à restitution. Il a également relevé le défaut d’exécution des obligations contractuelles essentielles justifiant la résolution judiciaire du contrat en application des principes généraux de la responsabilité contractuelle.

Par conséquent, le tribunal de commerce a prononcé la résolution du contrat de distribution litigieux, condamné la défenderesse à restituer la somme précitée assortie des intérêts légaux à compter de la demande en justice, fixé la durée de l’éventuelle contrainte par corps au minimum légal conformément à l’article 147 du Code de procédure civile marocain, et mis les dépens à la charge de la défenderesse. Il a en revanche rejeté la demande d’exécution provisoire ainsi que toutes autres prétentions accessoires insuffisamment justifiées.

La Cour d’appel de Casablanca, statuant sur renvoi après cassation, était saisie d’un litige relatif à la validité d’une vente immobilière conclue sur la base d’une procuration falsifiée. La demanderesse initiale, aujourd’hui décédée, contestait la validité de cette vente réalisée par un tiers au profit d’un premier acquéreur, en soutenant que la procuration fondant l’opération était frauduleuse.

Initialement, le tribunal avait rejeté sa demande sans attendre l’issue de la procédure pénale en cours, mais la Cour de cassation avait annulé ce jugement en raison de la violation de l’article 102 du Code de procédure civile, qui exige la suspension de l’instance civile lorsqu’une action pénale relative à un faux est pendante.

Sur renvoi, et après condamnation définitive du premier acquéreur pour usage de faux, la Cour d’appel a constaté la nullité du premier contrat de vente, estimant qu’il reposait sur une procuration juridiquement inexistante. Elle a également examiné la validité d’un second contrat conclu ultérieurement entre le premier acquéreur et une société tierce. La Cour a jugé que cette société, avertie du litige en cours et de la fraude avant l’inscription définitive de son acquisition au livre foncier, ne pouvait pas bénéficier de la protection réservée au tiers acquéreur de bonne foi prévue par l’article 66 du Dahir sur l’immatriculation foncière, ni par l’article 3 de la loi du 2 juin 2015.

Relevant ainsi la mauvaise foi avérée de la société tierce, la Cour d’appel a prononcé l’annulation de la seconde vente, ordonné la radiation des inscriptions litigieuses du livre foncier, et rétabli l’inscription du droit de propriété au profit de l’ayant droit de la demanderesse décédée.

La Cour de cassation a été saisie d’un pourvoi contre un arrêt de la cour d’appel ayant infirmé un jugement de première instance relatif à la validité d’une vente forcée d’un bien immobilier. L’entreprise de construction contestait cette vente aux enchères, au motif qu’elle incluait irrégulièrement les constructions qu’elle avait édifiées sur le terrain hypothéqué.

Sur le premier moyen, la requérante soutenait que la vente excédait l’assiette initiale de l’hypothèque consentie à la banque. La Cour de cassation a reconnu que la motivation fondée sur l’article 517 du Dahir formant Code des obligations et des contrats était critiquable, mais a jugé déterminante la motivation alternative de la cour d’appel tirée de l’autorité de la chose jugée, issue d’un précédent arrêt non contesté spécifiquement par la requérante. Ainsi, elle a estimé que cette motivation suffisait à rejeter ce moyen.

Sur le second moyen, la requérante reprochait à l’arrêt attaqué de s’être focalisé à tort sur la régularité des procédures de vente aux enchères plutôt que sur l’annulation du procès-verbal de vente. La Cour de cassation a toutefois relevé que la cour d’appel avait expressément examiné et validé la régularité de ce procès-verbal, en écartant au passage les allégations de dol et de tromperie formulées par la requérante.

La Cour de cassation a, par conséquent, rejeté le pourvoi, confirmant ainsi l’arrêt de la cour d’appel validant la vente.

Cet arrêt de la Cour d’appel de commerce de Casablanca traite d’un litige portant sur la propriété d’un bien immobilier et la validité d’un contrat de location avec promesse de vente.

Le demandeur, se fondant sur un titre foncier, réclamait l’expulsion des occupants du bien. Les défendeurs, locataires du bien, soutenaient la validité de leur occupation en se prévalant d’un contrat conclu avec les ayants cause du propriétaire initial, décédé en 1966.

La Cour d’appel, après cassation par la Cour de cassation, a été amenée à se prononcer sur les points suivants :

• La validité du contrat de location avec promesse de vente conclu après le décès du propriétaire initial.
• La force probante du titre foncier face à des allégations de fraude et de falsification.
• L’opposabilité du titre foncier aux tiers ayant conclu des contrats avec les ayants cause du propriétaire initial.

La Cour a jugé que le contrat de location avec promesse de vente était valable, dès lors qu’il avait été conclu avec les héritiers du propriétaire initial. Elle a également retenu que le titre foncier du demandeur était entaché de nullité en raison de manœuvres frauduleuses.

En effet, la Cour a examiné si le titre foncier, qui constitue en principe une preuve irréfutable de la propriété, peut être remis en cause en cas de fraude ou de falsification. Elle analyse également l’opposabilité du titre aux tiers qui ont conclu des contrats avec les ayants cause du propriétaire initial.

En conséquence, la Cour a débouté le demandeur de sa demande d’expulsion et confirmé la validité de l’occupation des défendeurs.

Dans un litige opposant les acquéreurs d’un droit indivis aux héritiers de la venderesse ayant inscrit leur dévolution successorale avant la transcription de la vente, la Cour Suprême rejette le pourvoi et valide le raisonnement des juges du fond qui avaient ordonné l’annulation de l’inscription de l’hérédité et l’enregistrement de l’acte de vente.

La Cour écarte d’abord les moyens contestant la validité de la vente. Elle juge que l’allégation de conclusion de l’acte durant la maladie de la mort de la venderesse ne peut prospérer sur la seule base d’un certificat médical n’établissant pas une altération du discernement. Par voie de conséquence, le grief subsidiaire tiré du tawlij, qui suppose une vente consentie durant cette maladie, est logiquement écarté. De même, le moyen fondé sur la fausseté de l’acte, dont la date d’établissement est postérieure au décès, est jugé inopérant dès lors que la convention a été reçue par les adouls du vivant de la partie venderesse. La Cour approuve ainsi les juges du fond d’avoir écarté, pour défaut d’utilité, la procédure d’inscription de faux, en application de l’article 92 du Code de procédure civile.

Enfin, la Cour Suprême déclare irrecevable le moyen fondé sur le principe de l’effet purgeant de l’immatriculation foncière, qui aurait selon les héritiers rendu définitive l’inscription de leur hérédité. Elle rappelle à ce titre qu’un moyen mêlant des éléments de fait et de droit ne peut être invoqué pour la première fois devant la juridiction de cassation.

Tawlij (التوليج) : Notion technique du droit successoral marocain issue du droit musulman (rite malékite), le tawlij désigne la vente consentie par une personne durant sa maladie de la mort (marad al-mawt) à l’un de ses héritiers présomptifs pour un prix de faveur, manifestement inférieur à la valeur réelle du bien. Lorsque ces trois conditions cumulatives (maladie de la mort, qualité d’héritier de l’acquéreur et prix préférentiel) sont réunies, l’acte est requalifié par la jurisprudence. Il n’est plus analysé comme une vente mais comme une libéralité, assimilable à un testament. Cette requalification a pour finalité de protéger les droits des autres héritiers en sanctionnant tout avantage visant à contourner les règles impératives de la dévolution successorale.