Mot clé
Formalisme du congé

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité du congé visant l'éviction pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction formée par le bailleur.

L'appel portait sur la régularité formelle du congé, le bailleur soutenant que le défaut de paiement était déjà constaté par un précédent jugement et un procès-verbal de carence, tandis que le preneur invoquait la violation de l'article 26 de la loi n° 49-16. La cour retient que le congé est nul dès lors qu'il ne précise pas avec exactitude la période concernée par les arriérés de loyers et les augmentations réclamées, ce qui le rend ambigu et empêche le contrôle judiciaire du manquement invoqué.

Elle rappelle également, au visa de l'article 255 du dahir formant code des obligations et des contrats, que le loyer étant quérable, le preneur n'est constitué en demeure que par une interpellation claire et non par la seule existence d'un jugement antérieur non exécuté. Le jugement ayant rejeté la demande d'éviction est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un commandement de payer ne mentionnant pas expressément la demande d'éviction comme préalable à une action en résiliation de bail commercial pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion tout en condamnant le preneur au paiement des loyers, au motif que l'acte ne respectait pas les exigences de la loi n° 49-16.

L'appelant soutenait que l'injonction, conforme aux stipulations contractuelles, n'avait pas à mentionner explicitement l'éviction pour fonder l'action. La cour relève que le commandement se bornait à réclamer le paiement des loyers arriérés dans un délai de quinze jours, sans aucune mention d'une intention de résilier le bail ou d'une demande d'éviction.

Elle retient qu'un tel acte, faute de comporter les mentions impératives prévues par l'article 26 de la loi n° 49-16, notamment la cause de la résiliation et le délai accordé pour l'éviction, ne constitue qu'une simple mise en demeure de payer et non un congé valable fondant une action en expulsion. La cour écarte également l'argument tiré de la clause résolutoire du contrat, considérant que l'action engagée était fondée sur le régime légal de l'éviction pour défaut de paiement, dont les conditions procédurales spécifiques n'avaient pas été respectées.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée d'une mise en demeure ne visant que le recouvrement des loyers. Le tribunal de commerce avait intégralement fait droit aux demandes du bailleur.

Le preneur appelant contestait la validité de la procédure, arguant que la sommation de payer ne mentionnait ni la volonté de résilier le bail ni celle d'obtenir l'expulsion. Après avoir écarté le moyen tiré de l'incompétence d'attribution au motif qu'il n'avait pas été soulevé in limine litis, la cour retient que l'acte introductif d'instance conditionne la saisine du juge.

Elle juge, au visa de l'article 26 de la loi 49-16, qu'une mise en demeure visant exclusivement le paiement des arriérés locatifs ne peut valablement fonder une action en résiliation et en expulsion, son effet juridique étant strictement limité à la demande de paiement. Par conséquent, les demandes de résiliation et d'expulsion sont déclarées irrecevables.

La cour infirme le jugement sur ces chefs, statue à nouveau en déclarant la demande irrecevable, et le confirme pour le surplus, notamment la condamnation au paiement des loyers.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité formelle d'un congé pour défaut de paiement au regard des mentions obligatoires prévues par la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait validé le congé, prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant soutenait la nullité de l'acte au motif qu'il mentionnait un délai de paiement sans prévoir expressément un délai distinct pour l'éviction. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen et retient que, dans le cadre d'une procédure d'éviction pour défaut de paiement, le délai unique de quinze jours prévu par l'article 26 de ladite loi vaut à la fois mise en demeure de payer et délai d'éviction.

Elle précise que ce délai suffit à caractériser le manquement du preneur et à justifier la validation du congé, sans qu'il soit nécessaire de mentionner un second délai. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation entre l'arrivée du terme d'un contrat à durée déterminée et le droit au renouvellement du preneur prévu par la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par le bailleur, la jugeant mal fondée.

L'appelant soutenait que l'arrivée du terme contractuel suffisait à mettre fin au bail en application du droit commun des obligations, le preneur devenant occupant sans droit ni titre. La cour retient que le preneur, justifiant d'une occupation des lieux supérieure à deux ans, bénéficie de plein droit au renouvellement en application de l'article 4 de la loi n° 49-16.

Elle rappelle, au visa de l'article 6 de ladite loi, que la fin d'un bail commercial ne peut intervenir que dans le respect des formes impératives prescrites par l'article 26, à savoir la délivrance d'un congé motivé dont la validité doit être soumise au juge. Un simple avis de non-renouvellement envoyé par le bailleur à l'approche du terme est donc jugé inopérant pour mettre fin à la relation locative.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant le paiement d'arriérés locatifs et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de l'injonction préalable et la qualité à défendre du locataire. Le tribunal de commerce avait fait droit à l'intégralité des demandes du bailleur.

L'appelant soulevait son défaut de qualité à défendre, arguant de la conclusion d'un nouveau bail avec une société tierce, ainsi que la nullité de l'injonction pour non-respect des exigences formelles de la loi sur les baux commerciaux. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité en rappelant, au visa de l'article 228 du dahir des obligations et des contrats, le principe de l'effet relatif des conventions ; le contrat de bail initial, non résilié, continue de lier les parties originaires, rendant inopposable au bailleur un acte conclu postérieurement avec un tiers.

En revanche, la cour retient que l'injonction délivrée au preneur est nulle comme ne valant pas congé. En application de l'article 26 de la loi 49-16, la cour juge que l'injonction doit comporter l'expression expresse de la volonté du bailleur de mettre fin au bail, une simple mention de "validation de l'injonction" étant insuffisante à caractériser une volonté d'éviction.

Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a validé le congé et ordonné l'expulsion, mais confirmé quant à la condamnation au paiement des loyers.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion de l'exploitant d'une station-service, le tribunal de commerce avait ordonné son éviction au motif que le contrat était arrivé à son terme. L'appelant soutenait que le contrat devait être qualifié de bail commercial soumis à la loi 49-16, que le congé délivré n'en respectait pas les formes et que la demande, n'émanant pas de l'unanimité des co-indivisaires, était irrecevable.

La cour d'appel de commerce écarte cette argumentation en procédant à la requalification du contrat. Elle retient qu'au regard des clauses relatives à l'exploitation, à la durée déterminée et aux modalités de rémunération, l'acte constitue un contrat de gérance libre et non un bail commercial.

Dès lors, les dispositions protectrices de la loi 49-16, notamment celles relatives au formalisme du congé et au droit au renouvellement, sont inapplicables. La cour juge en outre que le contrat, parvenu à son terme, a valablement pris fin et que la demande d'expulsion émanant de la majorité des co-indivisaires est régulière, l'occupation des lieux par l'appelant étant devenue sans droit ni titre.

Le jugement ordonnant l'expulsion est par conséquent confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les mentions obligatoires de l'injonction visant à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable la demande d'éviction du preneur, tout en le condamnant au paiement des arriérés locatifs.

L'appelant soutenait que le premier juge ne pouvait soulever d'office l'irrégularité de l'injonction et que celle-ci n'avait pas à mentionner expressément la sanction de l'éviction pour produire ses effets. La cour écarte ce moyen en retenant que les formalités de l'injonction prévues par l'article 26 de la loi 49-16 sont d'ordre public et peuvent être soulevées d'office par la juridiction.

Elle relève que l'acte, intitulé "injonction de payer", ne contenait aucune expression de la volonté du bailleur de solliciter l'éviction en cas de non-paiement. La cour rappelle que les dispositions spéciales de la loi 49-16 dérogent aux règles générales du code des obligations et des contrats, lesquelles ne sauraient être invoquées pour pallier l'omission d'une mention substantielle.

Dès lors, la demande d'éviction fondée sur un tel acte est jugée non fondée, ce qui conduit à la confirmation du jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise et fixant l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur le respect du délai de préavis légal. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction pour usage personnel et fixé l'indemnité due au preneur. L'appelant soulevait la nullité du congé au motif que le délai accordé était inférieur au minimum légal. La cour retient que le congé, en ne mentionnant qu'un délai de deux mois, contrevient aux dispositions impératives de l'article 26 de la loi n° 49-16 qui exigent un préavis de trois mois pour une reprise à des fins d'usage personnel. Elle juge que cette irrégularité vicie le congé et rend la demande d'éviction irrecevable. Par voie de conséquence, la demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité d'éviction, indissociable de la demande principale, devient sans objet. Le jugement est infirmé en toutes ses dispositions et les demandes originaires, tant principale que reconventionnelle, sont rejetées.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de validation de congé en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité formelle de l'acte. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur au motif que le congé délivré au preneur était irrégulier. L'appelant soutenait que l'omission dans le congé du délai d'éviction de trois mois prévu par l'article 26 de la loi 49-16 n'entraînait pas sa nullité, dès lors que ce délai avait été respecté en pratique avant l'introduction de l'instance. La cour écarte ce moyen et rappelle que les dispositions de cet article imposent, à peine de nullité, que le congé mentionne expressément non seulement le motif de l'éviction, mais également le délai accordé au preneur pour libérer les lieux. Le congé litigieux, se bornant à accorder un délai de quinze jours pour la remise en état des lieux sans mentionner le délai légal de trois mois pour l'éviction, est jugé dépourvu de tout effet juridique. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité formelle du commandement de payer. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le commandement et en ordonnant l'expulsion. L'appelant soulevait la nullité de l'acte au motif qu'il omettait de mentionner le délai d'éviction distinct du délai de paiement, en violation de l'article 26 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. La cour accueille ce moyen et constate que le commandement, s'il accordait bien un délai de quinze jours pour le paiement, ne contenait aucun délai pour l'éviction comme l'exige impérativement le texte précité. Elle retient que cette omission substantielle vicie l'acte et le rend impropre à fonder une action en validation et en expulsion. La cour ajoute que l'action en justice a de surcroît été introduite avant l'expiration du délai d'éviction qui aurait dû être respecté. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a validé le commandement et ordonné l'expulsion, la cour statuant à nouveau déclare la demande irrecevable sur ces chefs et confirme le jugement pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de forme du congé. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés locatifs mais avait écarté la demande d'expulsion. L'appelant soutenait que la défaillance persistante du preneur et son comportement rendant impossible toute notification justifiaient la résiliation du bail. La cour écarte cet argument en se fondant sur l'irrégularité de la mise en demeure préalable. Elle retient, au visa de l'article 26 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, que l'acte visant à mettre fin à la relation locative doit impérativement mentionner le motif invoqué et accorder au preneur un délai pour libérer les lieux. Faute pour l'injonction délivrée par le bailleur de contenir ces mentions obligatoires, la demande d'éviction était nécessairement infondée. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour défaut de paiement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce examine le caractère autonome ou accessoire de deux baux conclus entre les mêmes parties pour des locaux contigus. Le tribunal de commerce avait considéré que l'existence de deux contrats distincts imposait l'envoi de deux commandements de payer séparés, ce que le bailleur n'avait pas fait. La cour confirme cette analyse en retenant que les contrats se distinguaient par des conditions substantielles différentes, notamment leur durée et la présence d'un cautionnement pour un seul d'entre eux, ce qui fait obstacle à la qualification d'un local comme étant l'accessoire de l'autre. Dès lors, chaque relation locative doit faire l'objet d'une mise en demeure propre pour fonder une action en résiliation, et l'engagement de la caution stipulé dans le premier bail ne peut être étendu aux obligations du second. Statuant sur la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance, la cour y fait droit pour les montants contractuels de base, mais écarte la révision de loyer appliquée unilatéralement par le bailleur faute d'accord ou de décision de justice. Le jugement est confirmé sur le rejet de la demande d'expulsion et complété par la condamnation au paiement des nouveaux arrérages.

Il résulte de l'article 15 de la loi n° 81-03 organisant la profession d'officier judiciaire que ce dernier est habilité à signifier les congés, sauf disposition légale contraire. Par conséquent, encourt la cassation l'arrêt qui, pour écarter un congé délivré en matière de bail commercial, retient que sa signification par un officier judiciaire n'est pas un mode de notification valable au motif que l'article 6 du dahir du 24 mai 1955 ne renvoie qu'aux modes prévus par le Code de procédure civile, alors que la signification par officier judiciaire, expressément prévue par la loi régissant la profession, constitue une modalité valable s'ajoutant à celles auxquelles renvoie le dahir susvisé.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel rejette une demande en résiliation d’un bail commercial, dès lors qu’elle retient que la cessation de la relation locative est soumise aux dispositions impératives du Dahir du 24 mai 1955. En effet, ce texte spécial, qui prime sur le droit commun des obligations, impose au bailleur de délivrer un congé respectant un formalisme précis pour mettre fin au bail, et ce, quand bien même la demande serait fondée sur l’abandon des lieux par le preneur et la disparition alléguée du fonds de commerce.

Encourt la cassation pour défaut de base légale l'arrêt qui annule un congé pour démolition et reconstruction au motif que son auteur, héritier devenu seul propriétaire du bien loué, n'a pas joint la preuve de sa qualité à l'acte. En effet, aucune disposition légale n'impose que la justification de la qualité de propriétaire de l'auteur du congé soit jointe à celui-ci, cette preuve pouvant être rapportée ultérieurement au cours de l'instance en contestation ou en validité dudit congé.

Ayant constaté qu'un congé délivré à un preneur à bail commercial pour défaut de paiement des loyers ne mentionnait pas la volonté du bailleur de mettre fin au contrat en cas de non-paiement, une cour d'appel en déduit à bon droit que ce congé ne peut produire les effets de l'éviction. En effet, pour être valable et entraîner l'éviction, un tel congé, bien que fondé sur l'article 27 du dahir du 24 mai 1955, doit manifester sans équivoque l'intention de mettre un terme au bail, conformément aux exigences de forme applicables à tout congé mettant fin à un bail commercial.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour ordonner l'éviction d'un preneur à bail commercial, retient que ce dernier s'est engagé, aux termes d'un avenant au contrat, à libérer les lieux à une date déterminée. Un tel engagement s'analyse en une résiliation amiable du bail qui déroge aux dispositions de l'article 6 du dahir du 24 mai 1955 et dispense le bailleur de délivrer congé.

Est par ailleurs valablement engagée la société par les actes de son gérant, dès lors qu'au moment de leur conclusion, celui-ci était encore en fonction, le délai de préavis de sa démission, prévu par les statuts, n'étant pas expiré.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel valide un congé fondé sur le défaut de paiement de loyers, délivré conformément aux dispositions du dahir du 24 mai 1955, dès lors qu'elle constate que ce congé a été précédé d'une simple mise en demeure de payer restée sans effet. La cour d'appel n'était pas tenue de vérifier si cette mise en demeure préalable respectait elle-même le formalisme dudit dahir.

Ayant en outre relevé que le paiement des arriérés n'était intervenu qu'après l'introduction de l'instance et par voie d'exécution forcée, elle en a exactement déduit que le manquement du preneur justifiant la résiliation du bail était constitué.