Mot clé
Expulsion effective

La cour d'appel de commerce se prononce sur la nature des sommes dues par un preneur maintenu dans les lieux après la résiliation judiciaire du bail commercial et sur les modalités de sa libération. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de loyers jusqu'à la date de résiliation du bail, puis d'une indemnité d'occupation jusqu'à son expulsion effective. L'appelant soutenait, d'une part, que le juge avait statué ultra petita en requalifiant d'office une partie de la demande de loyers en indemnité d'occupation et, d'autre part, que l'occupation des lieux avait cessé bien avant l'expulsion formelle. La cour écarte le premier moyen en retenant que la requalification des sommes dues après la résiliation du contrat ne constitue pas une modification de l'objet de la demande, mais une application correcte de la loi que le juge est tenu d'opérer. Sur le fond, la cour rappelle que le preneur qui se maintient dans les lieux après la fin du bail reste redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à la restitution effective des clés. Elle précise qu'en application de l'article 275 du dahir des obligations et des contrats, la libération du preneur n'est effective qu'après une offre réelle de restitution des clés, suivie de leur consignation en cas de refus du bailleur. Dès lors, la simple inoccupation matérielle des locaux, non accompagnée de cette formalité, ne suffit pas à éteindre son obligation. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant solidairement une société preneuse et ses cautions au paiement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce examine les conditions de l'autorité de la chose jugée et la date d'exigibilité des loyers en cas d'éviction. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en paiement des loyers impayés jusqu'à la date de l'éviction effective. Les cautions appelantes soulevaient, d'une part, l'exception de chose jugée au motif qu'une précédente décision avait déjà condamné la société preneuse pour une partie de la dette, et d'autre part, que les loyers n'étaient dus que jusqu'à la date de la décision ordonnant l'expulsion. La cour écarte le premier moyen en rappelant qu'au visa de l'article 451 du code des obligations et des contrats, l'autorité de la chose jugée suppose une identité de parties, ce qui n'est pas le cas lorsqu'une première instance est dirigée contre le seul débiteur principal et la seconde contre ce dernier et ses cautions. Sur le second point, elle retient que l'obligation de paiement des loyers subsiste tant que le preneur n'a pas restitué les lieux, la date pertinente étant celle de l'éviction effective constatée par procès-verbal et non celle de la décision judiciaire la prononçant. La cour rejette également la demande de compensation avec le dépôt de garantie, celui-ci étant contractuellement affecté à la réparation d'éventuelles dégradations et non au paiement des loyers. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue des obligations du gérant d'un fonds de commerce après la résiliation du contrat et jusqu'à son expulsion effective. Le tribunal de commerce avait condamné le gérant au paiement d'une indemnité d'occupation et d'un arriéré de taxes, après avoir écarté par un jugement distinct l'exception d'incompétence. L'appelant contestait d'une part la recevabilité de son recours contre le jugement d'incompétence et, d'autre part, invoquait la force majeure, tirée d'un incendie survenu dans les locaux, pour s'exonérer de son obligation de paiement. Sur le plan procédural, la cour déclare l'appel contre le jugement d'incompétence irrecevable comme tardif, relevant que la notification à un employé ayant refusé le pli constitue une signification régulière faisant courir le délai de recours. Sur le fond, la cour écarte le moyen tiré de la force majeure en retenant qu'un incendie ne constitue pas un événement imprévisible et irrésistible au sens de l'article 269 du dahir des obligations et des contrats, faute pour le débiteur de prouver avoir pris les diligences nécessaires pour l'éviter. La cour observe en outre que les créances réclamées étaient pour l'essentiel antérieures à la survenance de l'incendie. Le jugement condamnant le gérant au paiement des sommes dues est par conséquent intégralement confirmé.

La question de l'application dans le temps de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux était au cœur d'un litige portant sur le droit à indemnité d'un preneur évincé pour démolition et reconstruction. Le tribunal de commerce avait condamné les bailleurs au paiement d'une indemnité d'éviction. En appel, les bailleurs soutenaient que le litige demeurait régi par le dahir du 24 mai 1955 et que le preneur était déchu de son droit, faute d'avoir notifié sa volonté de réintégrer les lieux dans le délai légal. Le preneur formait quant à lui un appel incident en majoration de l'indemnité et en mise en cause du nouvel acquéreur de l'immeuble. La cour d'appel de commerce retient que la loi n° 49-16 est applicable dès lors que si le jugement d'éviction a été prononcé sous l'empire de l'ancienne loi, son exécution effective est intervenue après l'entrée en vigueur de la nouvelle. La cour relève au surplus qu'en tout état de cause, le preneur avait valablement préservé son droit au retour en notifiant son intention au bailleur dans le délai requis par l'ancien texte. Usant de son pouvoir d'appréciation au vu d'une nouvelle expertise, elle écarte certains postes de préjudice non prévus par l'article 7 de la loi n° 49-16 et estime justifiée l'évaluation du premier juge. Elle rejette également la demande de mise en cause du nouvel acquéreur, considérant que l'obligation d'indemnisation est née à la charge des anciens propriétaires qui ont initié et exécuté l'éviction. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant le preneur au paiement de redevances de gérance pour la période postérieure à un premier jugement ordonnant son expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'autorité de la chose jugée attachée à la première décision. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement. L'appelant soulevait le défaut de qualité à agir du bailleur ainsi que l'exception d'inexécution tirée du manquement de ce dernier à son obligation de garantie. La cour écarte ces moyens en retenant que la qualité à agir du bailleur et les manquements contractuels sont des questions définitivement tranchées par le premier jugement ayant ordonné la résiliation et l'expulsion, lequel est devenu irrévocable faute d'appel. Elle juge que les moyens relatifs à l'inexécution des obligations du bailleur auraient dû être soulevés dans l'instance initiale et ne peuvent plus être discutés. Dès lors, la cour considère que la dette de redevances est due pour toute la période d'occupation effective jusqu'à la date de l'expulsion forcée, faute pour le gérant de prouver une libération antérieure des lieux. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement le condamnant au paiement d'une indemnité d'occupation, le preneur d'un local commercial soutenait être libéré de son obligation en raison de la fermeture du local et du refus du bailleur de recevoir les clés. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur pour la période courant entre un précédent jugement d'expulsion et l'éviction effective. La cour d'appel de commerce devait déterminer si la simple allégation du refus du bailleur de reprendre les clés suffisait à prouver la restitution des lieux. La cour retient que l'offre de restitution des clés doit suivre une procédure formelle et que la charge de la preuve de son accomplissement pèse sur le preneur. En l'absence de tout élément démontrant que le preneur a engagé une telle procédure, la cour considère que la relation locative a perduré jusqu'à l'expulsion effective, rendant l'indemnité d'occupation exigible pour toute cette période en application de l'article 663 du code des obligations et des contrats. Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période comprise entre le prononcé d'une décision d'expulsion et son exécution effective, la cour d'appel de commerce examine la nature de cette créance et les modes de preuve de la libération des lieux. L'appelant soutenait d'une part que la demande en paiement aurait dû être précédée d'une mise en demeure conformément aux dispositions du dahir du 24 mai 1955, et d'autre part que le procès-verbal d'expulsion ne constituait pas une preuve de son maintien dans les lieux jusqu'à la date de son établissement. La cour écarte le premier moyen en retenant que la créance litigieuse, correspondant à une indemnité d'occupation post-résiliation et non à des loyers, n'est pas soumise aux formalités procédurales spécifiques au bail commercial. Sur le second point, la cour juge que le procès-verbal d'expulsion constitue le document officiel faisant foi de la date de libération effective des lieux loués. Faute pour le preneur de rapporter la preuve d'une restitution des clés au bailleur à une date antérieure par un acte formel, sa dette demeure engagée jusqu'à l'exécution forcée de la décision d'éviction. Le jugement de première instance est en conséquence intégralement confirmé.

Saisi d'un appel formé par une caution bancaire contre un jugement la condamnant solidairement au paiement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'extinction d'un engagement de cautionnement par suite de la résiliation alléguée du bail principal. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur et sa caution au paiement des arriérés locatifs. L'établissement bancaire appelant soutenait que son engagement était éteint, le bail ayant été résilié de plein droit, d'une part par l'effet d'un congé donné par le preneur et, d'autre part, par l'application de la clause résolutoire pour défaut de paiement. La cour écarte ce moyen en retenant que la discussion sur les modalités de résiliation du bail est dépassée par l'existence de décisions d'expulsion antérieures. Elle rappelle que, faute de résiliation amiable ou judiciaire du bail ou de restitution des clés selon les formes légales, l'occupation des lieux par le preneur est réputée se poursuivre juridiquement, nonobstant son absence physique. Dès lors, la condition de maintien de la caution, à savoir l'occupation des lieux par le preneur, demeurait remplie jusqu'à la date de l'expulsion effective. La cour d'appel de commerce rejette en conséquence le recours et confirme le jugement entrepris.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la loi applicable à une action en indemnité d'éviction lorsque la procédure a été initiée sous l'empire du dahir du 24 mai 1955 mais que l'expulsion effective est intervenue après l'entrée en vigueur de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en lui allouant une indemnité d'éviction. Le bailleur appelant soulevait la prescription biennale de l'action en vertu de l'article 33 du dahir de 1955, tandis que le preneur appelant incident contestait l'insuffisance de l'indemnité allouée. La cour écarte le moyen tiré de la prescription en retenant que, si la décision d'éviction est antérieure à la loi nouvelle, l'expulsion matérielle du preneur, intervenue après l'entrée en vigueur de la loi 49-16, constitue le fait générateur du droit à indemnisation. Dès lors, la cour juge que les conditions et le calcul de l'indemnité sont régis par les dispositions de la loi 49-16. Procédant à la liquidation de l'indemnité au visa de l'article 7 de ladite loi, la cour retient le droit au bail et les frais de déménagement, mais écarte la réparation du préjudice lié à la clientèle et à la réinstallation, faute pour le preneur d'avoir produit les déclarations fiscales requises pour leur évaluation. La cour rejette par ailleurs la demande d'indemnisation pour perte d'exploitation, considérant que l'indemnité d'éviction intégrale couvre l'ensemble des préjudices résultant de la perte du fonds de commerce. Réformant partiellement le jugement, la cour d'appel de commerce réduit le montant de l'indemnité d'éviction.