Mot clé
Échec de la conciliation

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'application de la loi nouvelle relative aux baux commerciaux à une procédure d'expulsion initiée sous l'empire de la loi ancienne. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande d'expulsion irrecevable au motif que le litige était désormais soumis à la loi n° 49-16.

L'appelant soutenait que le litige demeurait régi par les dispositions du dahir du 24 mai 1955, en application de l'article 38 de la loi nouvelle qui exclut le renouvellement des actes et jugements antérieurs à son entrée en vigueur. La cour écarte ce moyen en retenant que l'article 38 de la loi n° 49-16 n'exclut de son champ d'application que les actes et jugements définitivement rendus avant son entrée en vigueur.

Or, la cour relève que l'ordonnance constatant l'échec de la conciliation, acte juridique déterminant pour la rupture du bail, a été rendue postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi nouvelle. Dès lors, les effets de cet échec, notamment la déchéance du droit au maintien dans les lieux, ne peuvent plus être appréciés au regard du dahir de 1955, abrogé, mais selon les dispositions de la loi n° 49-16.

La cour ajoute que l'inertie du bailleur pendant plus d'un an après la décision définitive sur la conciliation a emporté acceptation de la poursuite de la relation locative, privant de fondement l'allégation d'occupation sans droit ni titre. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation pour défaut de réponse à conclusions sur la qualité à agir des bailleurs, la cour d'appel de commerce juge que la production de l'acte d'hérédité en cours d'instance, même postérieurement à la décision de la Cour de cassation, suffit à régulariser la procédure et à établir la qualité des héritiers à poursuivre l'action initiée par leur auteur. Le tribunal de commerce avait prononcé l'expulsion du preneur, le considérant forclos à contester le congé qui lui avait été délivré. L'appelant soulevait principalement le défaut de qualité à agir des héritiers du bailleur initial, faute de production de l'acte d'hérédité. La cour retient que la production de cette pièce, bien que tardive, établit la qualité à agir des intimés et leur permet de se prévaloir des actes accomplis par leur auteur, en application des articles 229 et 698 du code des obligations et des contrats. Ayant ainsi écarté le moyen tiré du défaut de qualité, la cour constate que le preneur n'a pas engagé d'action en contestation du congé dans le délai de deux ans suivant la décision constatant l'échec de la tentative de conciliation. Elle en déduit que le preneur est déchu de son droit de contester les motifs du congé, en application du dahir du 24 mai 1955. Le jugement de première instance prononçant l'expulsion est par conséquent confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur le délai de forclusion applicable à l'action en paiement d'une indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en lui allouant une indemnité. L'appelant, bailleur, soulevait la déchéance du droit du preneur à l'indemnité, au motif que l'action avait été introduite plus de deux ans après la notification du procès-verbal de non-conciliation, et que la première action, déclarée irrecevable, n'avait pu interrompre ce délai. Se conformant à la doctrine de l'arrêt de cassation, la cour d'appel retient que le délai de deux ans prévu par l'article 33 du dahir du 24 mai 1955 constitue un délai de forclusion et non de prescription. Dès lors, la première action du preneur, qui s'était soldée par un jugement d'irrecevabilité pour défaut de paiement des frais d'expertise, n'a produit aucun effet interruptif. La nouvelle action, introduite plus de quatre ans après la notification de l'échec de la conciliation, est par conséquent irrecevable comme tardive. La cour écarte également le moyen tiré d'une prétendue renonciation du bailleur à l'éviction, relevant que la perception des indemnités d'occupation après le congé ne vaut pas renouvellement du bail. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, déclare la demande du preneur irrecevable.

En application des dispositions de l'article 32 du dahir du 24 mai 1955, la notification au locataire de la décision d'échec de la conciliation doit expressément mentionner le délai de trente jours qui lui est imparti pour introduire son action en contestation du congé et en demande d'indemnité d'éviction. Ayant constaté que l'acte de notification délivré au locataire ne contenait pas cette mention obligatoire et qu'il était par ailleurs formellement irrégulier, une cour d'appel en déduit exactement que le délai de forclusion n'a pas couru et que l'action du locataire, engagée au-delà dudit délai, est recevable.

Constitue une cause grave et légitime de résiliation du bail commercial, au sens de l'article 11 du dahir du 24 mai 1955, le défaut de paiement par le preneur, dans le délai imparti par la mise en demeure, du différentiel de loyer résultant d'une décision de révision judiciaire. Ce différentiel étant partie intégrante des obligations locatives, le simple constat du retard de paiement suffit à caractériser le manquement justifiant l'expulsion, sans qu'il soit nécessaire pour les juges du fond de rechercher si le preneur était de bonne ou de mauvaise foi.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour rejeter une demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre, retient que la présence de l'occupant dans les lieux est fondée sur un contrat de société le liant au titulaire du bail. En effet, un tel contrat, dont les juges du fond apprécient souverainement l'existence et la portée, confère un caractère légitime à l'occupation, qui ne peut dès lors être considérée comme illégale.

Il résulte de l’article 33 du Dahir du 24 mai 1955 que le délai de deux ans pour intenter l’action en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date de la décision constatant l’échec de la conciliation, en l’absence de preuve de sa notification. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui déclare forclose l’action du preneur introduite plus de deux ans après la date de ladite décision, peu important qu’une instance relative à la validité du congé ait été pendante, dès lors que ce délai est un délai de forclusion non susceptible d’interruption par les causes prévues aux articles 381 et 382 du Dahir des obligations et des contrats.

Il résulte des articles 32 et 33 du dahir du 24 mai 1955 que la notification de l'échec de la tentative de conciliation doit informer le preneur qu'il dispose d'un délai de 30 jours pour contester les motifs du congé. À défaut de cette mention, le droit du preneur de contester le congé n'est pas soumis au délai de forclusion de 30 jours mais à la prescription biennale.

Par conséquent, une cour d'appel qui, ayant constaté que la notification de l'échec de la conciliation ne comportait pas la mention dudit délai, déclare recevable l'action en contestation du congé introduite par le preneur après l'expiration des 30 jours mais avant la fin du délai de deux ans, justifie légalement sa décision. Retient également à bon droit la même cour qu'une saisie-arrêt pratiquée par le Trésor public sur les loyers entre les mains du preneur suspend le droit du bailleur d'en réclamer le paiement tant que la mainlevée n'est pas intervenue.

Dès lors que le locataire a reçu un premier congé pour démolir et reconstruire et que la procédure de conciliation a été engagée, le contrat de bail est considéré comme terminé. Par conséquent, le bailleur ne peut notifier un second congé fondé sur le même motif pour mettre fin à la même relation locative.

Encourt la cassation l'arrêt d'appel qui valide le second congé en le considérant comme un acte indépendant du premier.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour rejeter une demande d'éviction d'un preneur à bail commercial, retient, d'une part, que la saisie-arrêt pratiquée par la Trésorerie générale sur les loyers entre les mains du preneur suspend l'obligation de ce dernier de les verser au bailleur tant que la saisie n'est pas levée, paralysant ainsi le droit du bailleur d'en réclamer le paiement. D'autre part, elle déduit exactement des dispositions des articles 32 et 33 du dahir du 24 mai 1955 que lorsque l'avis notifiant l'échec de la tentative de conciliation ne mentionne pas le délai de 30 jours imparti au preneur pour contester les motifs du congé, le droit de contestation de ce dernier n'est pas soumis à la forclusion mais à la prescription de deux ans.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le droit du preneur à bail commercial de contester les motifs du congé ou de réclamer une indemnité d'éviction est soumis à un délai de forclusion de deux ans. En l'absence de notification du procès-verbal de non-conciliation par le bailleur, ce délai court à compter de la date de la décision constatant l'échec de la conciliation.

Ayant relevé que le preneur n'avait pas agi en justice dans ce délai, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il était déchu de ses droits et que son occupation des lieux était devenue sans droit ni titre.

1. Une cour d’appel justifie légalement sa décision de rejeter un recours en annulation en considérant qu’une clause compromissoire, insérée dans un protocole d’accord et précisant l’ensemble des modalités de l’instance arbitrale (mode de désignation de l’arbitre, étendue de sa mission, droit applicable, délai et langue), constitue un fondement autonome et suffisant à l’arbitrage, sans qu’aucune confusion ne soit possible avec le compromis d’arbitrage visé à l’article 307 du Code de procédure civile. Elle retient également à bon droit que la condition de tentative de règlement amiable préalable, stipulée à la charge des seules parties et non de l’arbitre, est remplie dès lors qu’une mise en demeure adressée en ce sens a fait l’objet d’un rejet par son destinataire, cet échec rendant alors régulière la saisine de la juridiction arbitrale.
2. L’arbitre, dont la mission est de statuer sur « tout litige né du contrat ou en relation avec celui-ci », n’excède pas les pouvoirs qui lui sont conférés lorsqu’il condamne une partie au paiement de dommages-intérêts. En effet, une telle condamnation, qui sanctionne l’inexécution avérée des obligations contractuelles, n’est pas extérieure à sa mission mais constitue au contraire une application des dispositions du contrat et la conséquence inéluctable du manquement constaté. L’arbitre tire ainsi sa compétence pour allouer une réparation pécuniaire directement de la clause compromissoire, expression de la volonté des parties de lui soumettre l’entier règlement de leurs différends.
3. Est irrecevable devant la Cour de cassation le moyen tiré de la violation par l’arbitre du délai qui lui était imparti pour rendre sa sentence, dès lors qu’il est soulevé pour la première fois et n’a pas été préalablement soumis à l’appréciation de la cour d’appel saisie du recours en annulation.

La présence d’une assistante aux côtés de l’arbitre unique lors d’une audience arbitrale ne constitue pas une irrégularité susceptible d’affecter la validité de la sentence dès lors que les parties, en consentant à cette présence sans formuler de réserves, ont implicitement admis sa régularité. La Cour de cassation précise à cet égard que l’intervention de l’assistante s’étant limitée à une aide strictement matérielle dans l’administration des actes de la procédure arbitrale, sans participation effective aux délibérations ni influence sur la décision rendue, elle n’équivaut pas à l’intégration d’un membre supplémentaire au tribunal arbitral, respectant ainsi les dispositions relatives à la composition du tribunal arbitral prévues à l’article 327 du Code de procédure civile (CPC).

Concernant le grief relatif au dépassement par l’arbitre des limites de sa mission, la Cour exclut toute violation à ce titre. Elle relève que, postérieurement à la survenance du litige, les parties avaient expressément signé un accord d’arbitrage leur conférant réciproquement la possibilité de soumettre leurs prétentions respectives au tribunal arbitral, lequel était ainsi investi d’une mission contentieuse à part entière. Constatant l’échec avéré de la tentative de conciliation préalable, la Cour juge fondée la démarche de l’arbitre qui, statuant sur le fond conformément à l’article 319 du CPC et conformément à la volonté exprimée par les parties, n’a pas excédé le cadre de sa compétence.

Enfin, sur le point relatif à l’appréciation des expertises techniques, la Cour rappelle que la sélection et l’évaluation des expertises relèvent du pouvoir souverain d’appréciation de l’arbitre. Dès lors, la décision d’écarter une expertise pour défaut de conformité aux exigences procédurales fixées par l’article 63 du CPC, et de privilégier une autre expertise réalisée contradictoirement et jugée suffisamment éclairante, ne constitue pas une insuffisance de motivation ni une violation des droits de la défense. La Cour précise que l’arbitre n’avait aucune obligation d’ordonner une nouvelle expertise, ce choix étant pleinement justifié.

En conséquence, la Cour de cassation rejette le pourvoi, confirmant la régularité formelle et substantielle de la sentence arbitrale contestée.

La Cour d’Appel a été saisie d’un recours en annulation d’une sentence arbitrale, soulevant plusieurs moyens d’annulation.

La Cour a centré son analyse sur la validité de la convention d’arbitrage, un élément fondamental dans toute procédure arbitrale. Elle a examiné si la clause compromissoire respectait les exigences légales, en particulier celles énoncées à l’article 317 du Code de Procédure Civile.

La Cour a relevé que la clause compromissoire se limitait à renvoyer à l’article 306 du Code de Procédure Civile, sans préciser les modalités de désignation des arbitres. Elle a considéré que cette référence était insuffisante au regard des prescriptions de l’article 317 du Code de Procédure Civile, qui exige une mention explicite soit de la désignation des arbitres, soit des modalités de leur désignation. La Cour a donc conclu à la nullité de la clause compromissoire, considérant que cette omission constituait un vice substantiel.

La Cour d’Appel a fondé son raisonnement autour de l’impératif de respecter les conditions de validité de la convention d’arbitrage. Elle a souligné que ces conditions, et notamment celles de l’article 317 du Code de Procédure Civile, sont d’ordre public et doivent être strictement respectées.

La Cour a considéré que la nullité de la clause compromissoire entraînait l’annulation de la sentence arbitrale, conformément aux dispositions du Code de Procédure Civile. Elle a, par conséquent, prononcé l’annulation de la sentence arbitrale et a statué sur les dépens.

Statuant sur la force probante d’une quittance de loyer contestée, la Cour a rappelé, au visa de l’article 426 du Dahir des obligations et contrats, que l’acte sous seing privé n’acquiert valeur probatoire que s’il est signé de la main de la partie qui s’oblige. Le simple apposition d’un cachet commercial, dépourvu de signature manuscrite et dénié par le bailleur, ne saurait constituer une preuve libératoire valable, le sceau ne pouvant suppléer la signature.

S’agissant de l’étendue de la dette locative, la juridiction a réformé le jugement entrepris en excluant les échéances ayant déjà fait l’objet d’une précédente décision judiciaire devenue définitive. En vertu du principe de l’autorité de la chose jugée, un créancier ne saurait disposer de deux titres exécutoires distincts pour une même créance, le bailleur étant renvoyé à l’exécution du titre initial pour la période concernée.

Enfin, la Cour a écarté l’exception de libération des lieux soulevée par le preneur, considérant que la restitution des clés est un fait matériel dont la preuve incombe au locataire. En présence de témoignages contradictoires et de la persistance de l’abonnement aux services d’eau et d’électricité au nom du preneur, l’occupation est réputée se poursuivre, justifiant la condamnation au paiement des loyers et charges, y compris ceux échus en cours d’instance, jusqu’à la restitution effective et prouvée du local.

Ayant constaté que le preneur à bail commercial avait exercé son droit de contester le congé qui lui avait été délivré en formant une demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité d'éviction, une cour d'appel en déduit à bon droit que la finalité de la notification du procès-verbal de non-conciliation, prévue par le Dahir du 24 mai 1955, est atteinte. Dès lors que cette formalité a pour seul but de faire courir le délai d'action du preneur, l'exercice de cette action avant même la notification formelle de l'échec de la conciliation rend l'omission de cette dernière sans incidence sur la validité de la procédure d'expulsion.