Mot clé
Décision de non conciliation

Encourt la cassation pour défaut de base légale et dénaturation de la preuve, l'arrêt qui retient un motif grave et légitime justifiant l'éviction du preneur d'un bail commercial, en se fondant sur une modification substantielle des lieux loués, tout en dénaturant les conclusions claires et précises d'un rapport d'expertise judiciaire. Viole ainsi l'article 11 du dahir du 24 mai 1955, la cour d'appel qui qualifie de murs en dur des séparations que l'expert avait décrites comme des cloisons métalliques et en bois amovibles, assimilables à des étagères, et qui écarte sans motivation pertinente des témoignages concordants qui infirmaient la thèse du bailleur, privant ainsi sa décision de fondement juridique.

Aux termes de l'article 255 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, le débiteur est en demeure lorsqu'à l'expiration du terme fixé par la mise en demeure, il n'a pas exécuté son obligation. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour prononcer la résiliation du bail commercial et l'expulsion du preneur, retient que ce dernier est en demeure après avoir constaté que l'offre de paiement et la consignation des loyers réclamés ont été effectuées après l'expiration du délai de quinze jours qui lui était imparti par la mise en demeure.

La contestation relative à l'exactitude de l'adresse du bailleur mentionnée dans ladite mise en demeure est sans incidence sur la validité de la décision, dès lors que l'offre de paiement a été présentée hors délai.

Une cour d'appel distingue à bon droit la procédure de révision périodique du loyer en cours de bail, soumise à l'écoulement d'un délai de trois ans depuis la dernière fixation, de celle relative à un congé avec offre de renouvellement à de nouvelles conditions, incluant une augmentation du loyer. Par conséquent, elle en déduit exactement que l'exigence d'un délai de trois ans, prévue par le dahir du 5 janvier 1953 pour la révision périodique, n'est pas applicable à l'offre de renouvellement du bail commercial émise dans le cadre du dahir du 24 mai 1955.

Encourt la cassation pour défaut de base légale, l'arrêt qui ordonne l'expulsion du preneur d'un bail commercial au motif que celui-ci n'a pas intenté l'action en contestation des motifs du congé dans le délai légal, le considérant de ce fait occupant sans droit ni titre, sans examiner ses moyens de défense relatifs au paiement des loyers. En statuant ainsi, alors que le preneur conserve le droit, dans l'instance en validation du congé, de prouver l'exécution des obligations dont le manquement lui est reproché, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel déclare prescrite l'action en paiement de l'indemnité d'éviction intentée par le preneur. En effet, l'article 33 du dahir du 24 mai 1955 institue une prescription biennale pour toutes les actions fondées sur ce texte, y compris celle en indemnisation prévue à l'article 10.

Par conséquent, la demande du preneur, introduite plus de deux ans après la décision de non-conciliation, est irrecevable comme étant tardive.

Ayant relevé qu’un congé visant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers avait été délivré au preneur sous l’empire du dahir du 24 mai 1955 et que l’action en validation de ce congé avait été introduite après l’entrée en vigueur de la loi n° 49-16, c’est à bon droit qu’une cour d’appel retient que le délai de forclusion de six mois prévu par l’article 26 de cette loi pour introduire ladite action ne court qu’à compter de la date d’entrée en vigueur de la nouvelle loi. En effet, les dispositions de cet article relatives au point de départ du délai ne sauraient s’appliquer avec un effet rétroactif à une situation née avant leur promulgation.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui écarte une demande de contre-expertise visant à évaluer une indemnité d’éviction, dès lors qu’elle estime, par une appréciation souveraine des éléments de preuve, que le premier rapport d’expertise est complet et suffisant. Ayant constaté que le rapport initial avait pris en compte l’ensemble des données pertinentes, notamment l’emplacement, la superficie, la valeur locative du local et l’absence de documents comptables du preneur, la cour d’appel a pu valablement se fonder sur ses conclusions sans être tenue d’ordonner une nouvelle mesure d’instruction.

Il résulte de l’article 33 du Dahir du 24 mai 1955 que le délai de deux ans pour intenter l’action en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date de la décision constatant l’échec de la conciliation, en l’absence de preuve de sa notification. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui déclare forclose l’action du preneur introduite plus de deux ans après la date de ladite décision, peu important qu’une instance relative à la validité du congé ait été pendante, dès lors que ce délai est un délai de forclusion non susceptible d’interruption par les causes prévues aux articles 381 et 382 du Dahir des obligations et des contrats.

Ayant souverainement constaté, sur la base des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que le preneur à bail commercial avait cessé toute activité dans les lieux loués pour la transférer en un autre lieu plusieurs années avant la délivrance du congé, une cour d’appel en déduit à bon droit que les éléments incorporels du fonds de commerce, tels que la clientèle et l’achalandage, avaient de ce fait déjà disparu et ne pouvaient donner lieu à indemnisation. Par conséquent, c’est sans encourir la censure que les juges du fond limitent l’indemnité d’éviction à la seule réparation du préjudice réellement et directement causé par l’éviction, à savoir la perte du droit au bail et des éléments matériels, dont ils apprécient souverainement la valeur.

Il résulte de l'article 33 du dahir du 24 mai 1955 que le délai de deux ans imparti pour intenter les actions en justice fondées sur ce texte est un délai de forclusion, insusceptible de suspension ou d'interruption. Viole ce principe et s’expose à la cassation l’arrêt qui admet l’interruption de ce délai.

Par conséquent, une cour d'appel retient à bon droit que l'action du preneur en contestation du refus de renouvellement, intentée plus de deux ans après la décision de non-conciliation, est irrecevable, peu important qu'une première procédure ait été engagée dans le délai devant une juridiction s'étant par la suite déclarée incompétente.