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Connaissance de la vente

La Cour d’appel de commerce de Marrakech, confirmant une ordonnance du Tribunal de commerce, se prononce sur les conditions d’opposabilité d’une cession de parts sociales d’une société à responsabilité limitée à un tiers. Elle rappelle que, conformément à l’article 58 de la loi n° 5-96, la validité d’une telle cession est subordonnée au respect d’une procédure de notification formelle du projet de cession à la société et à chacun des associés, soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée avec accusé de réception. La Cour juge que la simple connaissance de fait du projet par les associés, même si elle pouvait être établie, ne peut se substituer à l’accomplissement de ce formalisme légal impératif. Par conséquent, le consentement des associés, nécessaire à la perfection de la cession, doit être exprès et non équivoque et ne saurait être déduit de circonstances factuelles telles que la concomitance des qualités de représentant légal du cédant et de la société dont les parts sont cédées. En l’absence de preuve de l’accomplissement de ces diligences, la cession est jugée inopposable à la société et aux autres associés, justifiant le rejet de la demande d’inscription modificative au registre du commerce.

Confirmant un jugement du Tribunal de commerce, la Cour d’appel de commerce précise les conditions d’exercice du droit de retrait par un coindivisaire sur les parts d’un fonds de commerce cédées à un tiers. La Cour rappelle que le point de départ du délai annal pour l’exercice de ce droit est la date à laquelle le retrayant a eu une connaissance certaine et complète de la cession, connaissance qui ne saurait être présumée et dont la preuve incombe à l’acquéreur évincé. À ce titre, de simples attestations ou des indices non corroborés sont jugés insuffisants à établir une telle connaissance, laquelle est valablement fixée à la date du dépôt des actes de cession au registre du commerce. S’agissant de l’offre réelle, celle-ci est considérée comme valable dès lors qu’elle couvre le prix de vente ainsi que les frais du contrat connus et certains, à l’exclusion des frais non établis, telle une commission de courtage non documentée ou des dépenses d’amélioration dont la preuve est contradictoire. Enfin, la Cour réaffirme que le droit de retrait sur un fonds de commerce détenu en indivision successorale trouve son fondement dans le droit commun de la préemption entre coindivisaires, tel que prévu par le Dahir des obligations et des contrats, et non dans les dispositions spécifiques au bail commercial qui réservent ce droit au propriétaire des murs.

L’acquéreur d’un bien immobilier loué, en sa qualité d’ayant cause à titre particulier, est substitué de plein droit dans les droits et obligations du bailleur initial dès la conclusion de la vente. Il n’est donc pas tenu de notifier formellement la vente au locataire selon les modalités de la cession de créance prévues à l’article 195 du Dahir des Obligations et des Contrats, ces dispositions étant inapplicables en la matière.

En l’espèce, la Cour d’appel relève que le locataire avait une connaissance certaine du changement de propriétaire. Par conséquent, le paiement des loyers qu’il a continué d’effectuer auprès de l’ancien bailleur n’est pas libératoire. Le défaut de paiement envers le nouveau propriétaire est ainsi caractérisé, une offre partielle étant insuffisante pour y remédier.

Ce manquement constitue un motif grave et légitime au sens du Dahir du 24 mai 1955 justifiant la résiliation du bail. Infirmant le jugement de première instance, la Cour valide en conséquence le congé, prononce l’expulsion du locataire et le condamne au paiement des arriérés locatifs.

La recevabilité d’une action en préemption, lorsque celle-ci est intentée au-delà du délai d’un an à compter de la vente, est conditionnée par la méconnaissance de l’opération par le préempteur. Saisie d’un pourvoi, la Cour de cassation rappelle que cette méconnaissance, si elle est contestée par l’acquéreur, doit être affirmée sous la foi du serment.

En l’espèce, les juges du fond avaient accueilli la demande d’un coindivisaire sans exiger de lui qu’il prête serment sur sa prétendue méconnaissance de la cession. La Cour de cassation casse leur décision, énonçant qu’en vertu d’un principe de droit malékite assimilé à la loi, la dénégation de la connaissance de la vente par le préempteur n’est crue que s’il prête serment. En omettant de déférer ledit serment, la cour d’appel a violé une règle substantielle, privant ainsi son arrêt de toute base légale.

L’action en préemption est soumise au délai de forclusion d’un an, qui court à compter du jour où le retrayant a eu connaissance de la vente. La date d’une offre réelle présentée par celui-ci à l’acquéreur constitue une preuve de cette connaissance et fixe le point de départ du délai.

Par une substitution de motif, la Cour suprême déclare l’action irrecevable car introduite après l’expiration de ce délai. Ce faisant, elle écarte le pourvoi sans examiner le moyen qui critiquait le raisonnement des juges du fond, fondé sur une contradiction dans les preuves. Le motif de pur droit tiré de la tardiveté se substitue à celui de la cour d’appel, rendant le moyen du pourvoi inopérant.

La connaissance de la vente par le titulaire du droit de préemption (chofâa) constitue une question de fait relevant de l'appréciation souveraine des juges du fond, qui peut être établie par tous moyens, y compris par présomptions. Par conséquent, une cour d'appel déduit à bon droit qu'une action en préemption est tardive en retenant que la connaissance de la vente par le préempteur est avérée dès lors que l'acte de vente a été présenté à son avocat au cours d'une précédente instance judiciaire, la connaissance du mandataire valant celle du mandant.

La connaissance de la vente par le titulaire d'un droit de préemption est une question de fait relevant de l'appréciation souveraine des juges du fond, qui peut être prouvée par tous moyens, y compris par présomptions. En conséquence, déduit à bon droit que l'action en préemption est tardive la cour d'appel qui, se fondant sur les pièces d'une procédure antérieure, retient que la connaissance de la vente par le préempteur est établie dès lors que l'acte de cession a été communiqué à son représentant en justice au cours de cette instance.

Il résulte des règles de droit musulman et de la législation en vigueur que l'action en préemption doit être exercée, sous peine de déchéance, dans le délai d'un an à compter de la connaissance de la vente. Par conséquent, viole ces règles la cour d'appel qui déclare recevable une telle action, alors qu'une première instance avait déjà été introduite hors délai et que la seconde, objet du litige, a été engagée plus d'un an après la décision annulant la première procédure.

L'introduction par le coindivisaire d'une première action en préemption établit de manière certaine sa connaissance de la vente à la date du dépôt de cette action. Encourt en conséquence la cassation l'arrêt d'une cour d'appel qui, saisie d'une seconde demande en préemption portant sur la même part indivise, omet de retenir la date de la première action comme point de départ du délai de forclusion pour l'exercice de ce droit.

Le délai d'un an prévu pour l'exercice du droit de préemption (chofâa) sur un immeuble non immatriculé constitue, en application des règles du fiqh malékite, un délai de forclusion. En tant que tel, il revêt un caractère d'ordre public et son expiration doit être soulevée d'office par le juge. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, après avoir souverainement constaté que le préempteur avait connaissance de la vente depuis plus d'un an au jour de l'introduction de sa demande, rejette son action comme tardive.

Encourt la cassation, pour défaut de réponse à conclusions, l'arrêt qui, pour limiter l'indemnisation due par les héritiers du vendeur aux héritiers du premier acquéreur, omet de répondre au moyen tiré de la connaissance par lesdits héritiers de la vente antérieure non publiée, alors que cet élément était de nature à influer sur la solution du litige.

Il résulte de l'article 967 du Dahir des obligations et des contrats que le droit de préemption s'éteint par l'écoulement d'un an à compter du jour où le préempteur a eu connaissance de la vente. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, après avoir souverainement constaté que l'acquéreur n'apportait aucune preuve de la connaissance de la vente par le coïndivisaire préempteur, fixe le point de départ de ce délai à la date de la demande en justice. En l'absence de preuve contraire, la connaissance de la vente est ainsi présumée au jour de l'introduction de l'instance, rendant recevable l'action intentée dans l'année de cette date.

Pour la preuve testimoniale (par lafif) d’une vente d’immeuble non-immatriculé, la Cour suprême exige que les témoins attestent avoir personnellement entendu l’échange des consentements.

Elle casse par conséquent l’arrêt d’appel qui avait validé une vente sur la base d’un lafif où la connaissance des témoins reposait sur la simple notoriété et le voisinage. Un tel fondement est jugé insuffisant, la formation du contrat de vente étant un acte qui se perçoit par l’ouïe.