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Conditions de l'éviction

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur à bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de l'éviction sans indemnité prévues par la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion et condamné le preneur au paiement partiel des arriérés locatifs.

Le débat portait sur la question de savoir si le preneur était redevable, à la date de réception de la mise en demeure, d'un arriéré de loyers équivalent à au moins trois mois. La cour retient que l'un des mois de loyer visés par la mise en demeure avait été réglé antérieurement à sa notification.

Dès lors, l'arriéré exigible au moment de la sommation était inférieur au seuil légal de trois mois, privant le bailleur du droit de solliciter l'éviction. La cour en déduit que la condition légale pour prononcer l'expulsion n'était pas remplie, nonobstant la persistance d'une dette locative pour les deux autres mois.

Elle écarte également la demande du bailleur en paiement des taxes de service, le preneur justifiant s'en être acquitté directement, mais fait droit à la demande additionnelle relative aux loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'éviction et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement rejetant une demande en résiliation de bail commercial pour modifications des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de l'éviction du preneur au regard de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait débouté les bailleurs au motif que le contrat autorisait le preneur à réaliser les aménagements nécessaires à son activité.

En appel, les bailleurs contestaient l'étendue de cette autorisation, qui ne pouvait selon eux couvrir des constructions nouvelles, et soutenaient qu'elle avait été consentie à l'ancien propriétaire de la société preneuse. La cour retient que l'autorisation de travaux, stipulée au profit de la société en tant que personne morale, demeure opposable aux bailleurs indépendamment des changements intervenus dans son actionnariat.

Elle rappelle en outre que la résiliation pour ce motif suppose, outre l'absence de consentement, que les travaux portent atteinte à la sécurité de l'immeuble ou augmentent les charges du bailleur. Faute pour les appelants de rapporter la preuve d'un tel préjudice, le manquement contractuel justifiant la résiliation n'est pas caractérisé.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de résiliation du contrat pour modification des lieux loués par le preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur tendant à la résiliation du bail et à l'expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que la seule réalisation de constructions sur le terrain loué, en violation des clauses du bail, constituait un motif suffisant de résiliation. La cour écarte ce moyen au visa de l'article 8 de la loi n° 49-16, qui régit les conditions de l'éviction sans indemnité.

Elle retient que le bailleur doit non seulement prouver l'existence de modifications non autorisées, mais également démontrer que celles-ci portent un préjudice effectif à la structure du bien, affectent la sécurité du bâtiment ou en augmentent les charges. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve de ce préjudice qualifié, la simple modification des lieux, même avérée, ne suffit pas à justifier la résiliation.

La cour ajoute qu'il n'incombe pas à la juridiction d'ordonner une mesure d'instruction pour suppléer la carence probatoire du demandeur. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance d'expulsion fondée sur le péril de l'immeuble, la cour d'appel de commerce examine la validité de la procédure d'éviction diligentée par le bailleur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur.

L'appelant contestait d'une part la régularité de la notification de l'injonction de quitter les lieux, et d'autre part la nature de l'ordre de démolition qu'il estimait seulement partiel et relevant d'une simple obligation de réparation incombant au bailleur. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la notification, retenant que le procès-verbal de remise mentionnant le refus de réception par un occupant identifié par ses caractéristiques constituait une notification valide.

Sur le fond, la cour relève que l'arrêté administratif ordonnant la démolition totale des toitures en raison du danger pour la sécurité publique n'avait fait l'objet d'aucun recours et demeurait pleinement exécutoire. Dès lors, les conditions de l'éviction pour cause de péril, prévues par l'article 13 de la loi n° 49-16, étaient réunies.

La cour déclare par ailleurs irrecevable la demande nouvelle en désignation d'expert, formée pour la première fois en appel. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et fixant l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine la régularité du congé et les conditions de l'éviction. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur tout en allouant au preneur une indemnité.

L'appelant soulevait principalement la nullité du congé pour vice de notification, l'autorité de la chose jugée attachée à une précédente décision de rejet, le défaut de justification du motif de reprise et l'insuffisance de l'indemnité allouée. La cour d'appel de commerce écarte successivement ces moyens.

Elle retient d'abord que la notification du congé au local loué à l'un des co-preneurs est régulière. Elle juge ensuite que l'autorité de la chose jugée ne peut être opposée dès lors que la nouvelle demande est fondée sur un congé distinct du précédent, quand bien même le motif serait identique.

La cour rappelle surtout que le motif de reprise pour usage personnel, ouvrant droit à une indemnité d'éviction au profit du preneur, n'est pas soumis à un contrôle de sa justification par le juge, le droit de propriété du bailleur primant sur le droit personnel du preneur à la condition de son indemnisation. Enfin, la cour considère que le premier juge a souverainement apprécié le montant de l'indemnité au vu des éléments du dossier, notamment des deux expertises judiciaires, sans être tenue d'en ordonner une troisième.

Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour changement d'activité commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de l'éviction sans indemnité en l'absence de contrat de bail écrit. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur au motif qu'aucun document ne prouvait l'existence d'un accord sur la nature de l'activité.

L'appelant soutenait que l'activité déclarée au registre du commerce, corroborée par une attestation de l'ancien propriétaire, suffisait à caractériser l'activité contractuellement convenue. La cour retient que le bénéfice de l'article 8 de la loi n° 49-16, qui prive le preneur de son droit à indemnité en cas de changement d'activité sans l'accord du bailleur, est subordonné à la preuve d'un accord initial des parties sur une activité déterminée.

En l'absence de contrat de bail écrit ou de tout autre élément établissant une telle convention, la seule inscription au registre du commerce ne peut suffire à prouver le caractère fautif du changement d'activité. La cour relève en outre que l'activité exercée est conforme à l'environnement commercial local.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de l'éviction d'un preneur commercial pour défaut de paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés locatifs mais avait rejeté la demande d'éviction au motif qu'une précédente décision d'expulsion, fondée sur un autre motif, était déjà intervenue.

La question posée à la cour était de savoir si le désistement du bailleur de la première procédure d'éviction rendait recevable et fondée une nouvelle demande d'expulsion pour défaut de paiement. La cour retient que le défaut de paiement du preneur est définitivement établi par le jugement de première instance, devenu irrévocable sur ce point.

Elle juge ensuite que le désistement par le bailleur de la première procédure d'éviction a pour effet de la rendre non avenue, levant ainsi l'obstacle qui s'opposait à l'examen de la nouvelle demande fondée sur le manquement contractuel. Dès lors que le défaut de paiement constitue un motif grave justifiant la résiliation du bail, la cour considère que la demande d'éviction est fondée.

La cour d'appel de commerce infirme par conséquent le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'éviction et, statuant à nouveau, ordonne l'expulsion du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation de la gravité des travaux entrepris par le preneur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur en se fondant sur un premier rapport d'expertise qui concluait à l'absence de danger pour la structure de l'immeuble.

L'appelant soutenait que les travaux, ayant affecté des piliers porteurs, compromettaient la solidité de l'édifice et justifiaient l'éviction en application de l'article 8 de la loi n° 49-16. Se fondant sur une nouvelle expertise ordonnée en cause d'appel, la cour retient que les travaux ont effectivement consisté en des percements et des cassures sur des piliers en béton armé considérés comme porteurs.

Elle juge que de telles interventions sont de nature à porter atteinte à l'équilibre de la structure de l'immeuble, constituant ainsi une modification substantielle et dangereuse des lieux. En conséquence, la cour considère que les conditions de l'éviction sans indemnité sont réunies.

Le jugement de première instance est donc infirmé et la cour ordonne l'expulsion du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs tout en rejetant la demande de résiliation du bail, la cour d'appel de commerce précise les conditions de l'éviction pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en paiement mais rejeté la demande d'éviction.

L'appelant principal, bailleur, soutenait que la constatation du retard de paiement justifiait à elle seule l'éviction, tandis que l'appelant incident, preneur, contestait sa condamnation au paiement en invoquant une offre réelle et une consignation antérieures. La cour écarte le moyen du bailleur en rappelant qu'au visa de l'article 8 de la loi 49-16, l'éviction pour défaut de paiement n'est encourue que si le preneur doit, au jour de la réception de la mise en demeure, une somme équivalente à au moins trois mois de loyer.

Dès lors, la cour retient que le simple retard dans le paiement d'une somme inférieure à ce seuil, s'il peut justifier l'octroi de dommages-intérêts pour retard, ne suffit pas à caractériser le manquement grave justifiant la résiliation du bail et l'expulsion. Faisant droit à l'appel incident du preneur, la cour constate que ce dernier avait valablement offert et consigné les loyers réclamés avant l'introduction de l'instance, ce que le premier juge avait omis d'examiner.

La cour confirme par ailleurs le montant du loyer retenu par le premier juge, en se fondant sur un procès-verbal d'offre réelle antérieur qui prévaut sur une simple attestation produite par le bailleur. En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le preneur au paiement, rejette cette demande, et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement rejetant une demande de résiliation d'un bail commercial pour modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de l'éviction sans indemnité. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que les transformations, bien que réelles, n'affectaient que l'esthétique du bâtiment et non sa solidité, selon l'expertise judiciaire.

L'appelant soutenait que les modifications constituaient un manquement grave justifiant la résiliation, en ce qu'elles engendraient des infiltrations d'eau dans son propre logement et augmentaient ses charges fiscales. La cour rappelle que, pour justifier une éviction sans indemnité au visa de l'article 8 de la loi n° 49-16, les changements doivent porter atteinte à la solidité de l'immeuble, affecter sa sécurité ou augmenter ses charges.

Elle retient que l'atteinte à la seule esthétique de la construction, constatée par l'expert, ne constitue pas un motif suffisant au sens de ces dispositions. La cour écarte en outre les autres griefs, considérant que les désordres allégués sont réparables sans compromettre la sécurité de l'édifice et que la preuve d'une augmentation des charges fiscales imputable aux preneurs n'est pas rapportée.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un double appel portant sur la validité d'un congé pour reprise et sur l'expulsion subséquente du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions de l'éviction et de l'indemnisation. Le tribunal de commerce avait, par deux jugements distincts, rejeté la demande en nullité du congé, fixé une indemnité d'éviction et ordonné l'expulsion. L'appelant principal contestait la qualité à agir de l'un des bailleurs ainsi que le caractère prématuré de l'expulsion faute de paiement préalable de l'indemnité. La cour écarte ces moyens, retenant d'une part que le congé est valable dès lors qu'il émane d'au moins un bailleur dont la qualité n'est pas contestée, et d'autre part, au visa de l'article 21 du dahir du 24 mai 1955, que si l'exécution de l'expulsion est subordonnée au paiement de l'indemnité, cette condition n'interdit pas au juge de la prononcer, son exécution seule étant différée. Concernant le montant de l'indemnité, la cour, après avoir écarté une expertise d'appel fondée sur des déclarations fiscales non certifiées, procède à sa propre évaluation et augmente le quantum initialement alloué. Déclarant par ailleurs irrecevable l'appel incident des bailleurs pour acquiescement, la cour confirme le jugement prononçant l'expulsion et réforme celui fixant l'indemnité.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé prononçant l'expulsion d'un preneur commercial pour cause de péril de l'immeuble, la cour d'appel de commerce examine les conditions de mise en œuvre de l'éviction prévue par la loi n° 49-16. Le premier juge avait fait droit à la demande du bailleur en se fondant sur des correspondances administratives attestant du mauvais état des lieux. L'appelant contestait la qualification d'immeuble menaçant ruine, soutenant que les documents produits n'emportaient pas décision de démolition mais simple injonction de réparer. Après avoir ordonné une expertise judiciaire, la cour retient les conclusions de l'expert selon lesquelles l'immeuble n'est pas menaçant ruine et ne nécessite que des travaux de réparation. La cour relève que ces conclusions sont corroborées par le contenu même des correspondances administratives qui, bien que mentionnant un risque, n'imposaient qu'une obligation de réparation. Dès lors, les conditions de l'éviction pour péril prévues par l'article 13 de la loi précitée n'étant pas réunies, l'ordonnance est annulée. Statuant à nouveau, la cour rejette la demande d'expulsion formée par le bailleur.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de l'éviction pour motif grave tiré de la fermeture prolongée du local. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur visant à faire valider un congé et à obtenir l'expulsion des preneurs. L'appelant soutenait que la fermeture du local commercial pendant plus de deux ans, dûment constatée, constituait en soi un motif grave justifiant l'éviction sans indemnité, au sens de la loi n° 49-16. La cour d'appel de commerce retient que si la fermeture prolongée du local est une circonstance matérielle susceptible d'être prouvée par tout moyen, elle n'entraîne pas de plein droit la disparition du fonds de commerce. La cour rappelle que le fonds de commerce, défini par le code de commerce comme un ensemble d'éléments corporels et incorporels, peut subsister malgré la perte de certains de ses composants, tels que la clientèle, dès lors que d'autres, comme le droit au bail ou le nom commercial, demeurent. Il incombait dès lors au bailleur de ne pas seulement prouver la fermeture, mais également de démontrer que cette dernière avait entraîné la perte effective du fonds de commerce. Faute d'une telle démonstration, la cour écarte le moyen tiré de la violation des articles 8 et 26 de la loi n° 49-16 et confirme le jugement de première instance, bien que par une substitution de motifs.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité de la mise en demeure délivrée à un preneur dont le local commercial est fermé. Le tribunal de commerce avait écarté la demande d'expulsion au motif que le procès-verbal de notification ne justifiait pas de la fermeture continue du local. Devant la cour, le bailleur produisait un nouveau procès-verbal mentionnant plusieurs visites sur une courte période, arguant du respect des exigences de l'article 26 de la loi n° 49-16. La cour retient cependant que des visites effectuées à des dates très rapprochées, séparées de quelques jours seulement, sont insuffisantes pour caractériser la fermeture continue du local. Elle juge qu'une telle proximité des dates ne permet pas d'exclure une fermeture simplement temporaire et que la preuve de la continuité exige des constatations à des intervalles plus espacés. La cour précise en outre que le recours ultérieur à une procédure de notification par curateur ne saurait pallier l'irrégularité initiale de la mise en demeure. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de l'éviction pour manquement grave au sens de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le commandement de payer et en ordonnant l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait que la dette ne couvrait pas les trois mois de loyers requis par la loi et que le paiement, bien que tardif, était intervenu avant l'introduction de l'instance. La cour écarte ce moyen en retenant que le commandement visait sans équivoque une période de trois mois de loyers impayés. Elle rappelle que, conformément aux articles 8 et 26 de la loi 49-16, le défaut de paiement par le preneur dans le délai de quinze jours suivant la réception du commandement constitue un manquement grave justifiant la résiliation. Dès lors, la cour considère que le paiement effectué par le preneur postérieurement à l'expiration de ce délai ne saurait purger le manquement et faire obstacle à la résiliation du bail. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce précise les conditions de l'éviction du preneur pour reprise à des fins d'usage personnel par le bailleur. Le tribunal de commerce avait validé le congé fondé sur ce motif et ordonné l'expulsion du preneur, tout en allouant à ce dernier une indemnité d'éviction. L'appelant contestait la validité du congé, au motif que le bénéficiaire de la reprise résidait à l'étranger et que son besoin n'était donc pas actuel et certain, et critiquait subsidiairement l'évaluation de l'indemnité. La cour retient que, sous l'empire de la loi n° 49-16, le congé pour usage personnel est un droit pour le bailleur qui n'est pas subordonné à la preuve d'un besoin actuel, la seule contrepartie exigée par la loi étant le versement au preneur d'une indemnité d'éviction complète. Elle écarte par ailleurs la demande de contre-expertise, rappelant qu'elle n'est pas tenue d'y faire droit dès lors qu'elle dispose des éléments suffisants pour statuer. Concernant le montant de l'indemnité, la cour relève que si l'expert n'a pas respecté la méthode de calcul prévue par l'article 7 de la loi précitée, le principe interdisant d'aggraver le sort de l'appelant s'oppose à toute réduction du montant alloué. La cour déclare en outre irrecevable pour tardiveté l'appel incident formé par le bailleur. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise d'un local d'habitation accessoire à un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de l'éviction pour besoin personnel. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur en retenant le besoin du bailleur d'y loger un de ses héritiers. L'appelant contestait le bien-fondé de la reprise au regard des exigences de l'article 19 de la loi n° 49-16, faute pour le bailleur de prouver que le bénéficiaire ne disposait pas d'un logement ou que celui-ci était insuffisant. La cour relève, au vu des procès-verbaux de constat versés aux débats y compris par les bailleurs eux-mêmes, que le bénéficiaire de la reprise dispose en réalité d'un logement en propre au sein de l'immeuble. Elle retient que cette constatation factuelle suffit à écarter la première condition légale de la reprise. La cour ajoute que l'examen de l'occupation des lieux démontre en outre que ce logement est suffisant pour les besoins normaux de l'intéressé et de sa famille, rendant la seconde condition également non remplie. Le jugement est par conséquent infirmé et la demande d'éviction rejetée.

En application des dispositions transitoires de l'article 38 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, les dispositions de cette loi s'appliquent aux instances en cours et aux actions introduites après son entrée en vigueur. Par conséquent, une cour d'appel justifie légalement sa décision en appliquant ladite loi à une action en validation de congé pour démolition et reconstruction, dès lors que cette action a été engagée après l'entrée en vigueur de ce texte.

Ayant souverainement constaté que les conditions de l'éviction prévues à l'article 9 de la loi nouvelle étaient réunies, et que le bailleur avait attendu un délai supérieur à six mois après la délivrance du congé avant d'agir en justice, elle n'était pas tenue de répondre au moyen inopérant tiré de l'irrégularité formelle du congé délivré sous l'empire de la loi ancienne pour un délai de trois mois.