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Article 32 de la loi n° 49-16

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande de restitution de locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de preuve de l'abandon des lieux par le preneur. Le premier juge avait écarté la demande du bailleur, faute de preuve suffisante.

L'appelant soutenait que le procès-verbal de constat d'huissier suffisait à établir la fermeture des locaux. La cour rappelle qu'en application de l'article 32 de la loi n° 49-16, la procédure de restitution pour abandon est subordonnée à la preuve d'une fermeture ou d'un délaissement des lieux pendant une durée minimale de six mois.

Elle retient qu'un procès-verbal de constat dressé à une date unique, même corroboré par des témoignages imprécis, est insuffisant à établir la continuité de l'abandon sur la période légalement requise. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve de cette condition de durée, l'ordonnance entreprise est confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance d'incompétence, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de la procédure de récupération de locaux commerciaux abandonnés. Le premier juge avait décliné sa compétence au motif que les conditions spécifiques de l'article 32 de la loi n° 49-16, notamment la durée d'abandon, n'étaient pas réunies.

L'appelant soutenait que la compétence du juge des référés demeurait fondée sur le droit commun pour faire cesser un préjudice imminent. La cour retient que, bien que les conditions de la loi spéciale ne soient pas remplies, la demande reste soumise aux règles générales de la procédure d'urgence.

Elle juge que la procédure de récupération des locaux abandonnés a précisément vocation à s'appliquer lorsque la relation locative est toujours en cours, sans qu'il soit nécessaire de statuer au préalable sur la résiliation du bail. En conséquence, la cour infirme l'ordonnance entreprise et renvoie l'affaire devant le premier juge pour qu'il statue sur la demande.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant décliné la compétence du juge pour statuer sur une demande de récupération de local commercial abandonné, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de preuve de l'abandon. La cour infirme l'ordonnance, retenant que la demande fondée sur l'article 32 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux relève bien de la compétence du juge des référés.

Statuant par voie d'évocation en application de l'article 146 du code de procédure civile, elle examine ensuite les conditions de fond de l'action en récupération. La cour retient que la preuve de l'abandon du local par le preneur pendant une durée ininterrompue de six mois, exigée par l'article 32 précité, n'est pas rapportée par un unique constat d'huissier se fondant sur les déclarations du voisinage.

Elle juge qu'une telle preuve requiert des constatations matérielles objectives, répétées et espacées dans le temps sur une période de six mois, afin d'établir le caractère continu de l'abandon. En conséquence, la cour, tout en annulant l'ordonnance entreprise sur la question de compétence, déclare la demande du bailleur irrecevable faute de preuve.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant décliné la compétence du juge pour statuer sur une demande de reprise d'un local commercial abandonné, la cour d'appel de commerce examine l'articulation entre les procédures spéciales et le droit commun. Le premier juge s'était déclaré incompétent au motif que la condition de durée d'exploitation de deux ans, requise pour l'application de la loi sur les baux commerciaux, n'était pas remplie.

L'appelant soutenait que la procédure de reprise pour abandon, prévue à l'article 32 de la loi n° 49-16, était autonome et ne supposait pas l'accomplissement de cette condition de durée. La cour, tout en constatant que la procédure spéciale était effectivement inapplicable faute de durée d'exploitation suffisante, retient qu'il incombait néanmoins au premier juge de statuer.

Elle rappelle qu'en application de l'article 3 du code de procédure civile, le juge doit trancher le litige conformément aux règles de droit applicables, même non invoquées par les parties. Le juge des référés aurait donc dû examiner la demande au regard des dispositions de droit commun, dès lors que la procédure de reprise d'un local abandonné suppose que la relation locative soit toujours en cours.

L'ordonnance est en conséquence infirmée et le dossier renvoyé au tribunal de commerce pour qu'il soit statué au fond.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande de restitution de locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de preuve de l'abandon du preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur au motif que le procès-verbal de constat ne précisait pas la durée de fermeture du local.

L'appelant soutenait que la preuve de l'abandon pour la durée légale de six mois pouvait résulter de la combinaison d'un procès-verbal d'information antérieur et d'un procès-verbal de constat postérieur. La cour rappelle qu'en application de l'article 32 de la loi n° 49-16, la demande de restitution doit être étayée par un procès-verbal de constat établissant spécifiquement l'abandon du local pour une durée de six mois.

Elle retient que le procès-verbal produit, ne faisant état que de trois tentatives de contact sur une période inférieure à un mois, est insuffisant pour caractériser un abandon continu sur la durée requise. La cour écarte par ailleurs le procès-verbal d'information antérieur, le qualifiant de simple mise en demeure de payer les loyers et non de preuve de la durée de l'abandon.

En conséquence, les moyens de l'appel sont jugés non fondés et l'ordonnance entreprise est confirmée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la compétence juridictionnelle pour statuer sur une demande de reprise de locaux commerciaux abandonnés. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande du bailleur irrecevable.

L'appelant soutenait qu'en l'absence de contrat de bail écrit, la compétence pour connaître de l'action en reprise revenait à la formation de jugement du tribunal et non à son président statuant en référé. La cour retient que l'action fondée sur l'abandon du local et le défaut de paiement des loyers relève, au visa de l'article 32 de la loi n° 49.16, de la compétence exclusive du président du tribunal en sa qualité de juge des référés.

Elle précise que cette compétence spéciale s'applique indépendamment de l'existence d'un contrat de bail écrit, l'action étant soumise à une procédure spécifique et non aux règles de la compétence de droit commun. Le premier juge ayant donc à bon droit déclaré la demande irrecevable pour avoir été portée devant une formation incompétente, la cour confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant ordonné la réintégration d'un preneur dans des locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'application de la procédure de restitution prévue par la loi sur les baux commerciaux. Le bailleur, qui avait obtenu la reprise des lieux sur le fondement de leur abandon, soutenait que le preneur n'avait pas réglé l'intégralité des loyers dus au jour de sa demande en restitution et que le fonds de commerce avait disparu du fait de la fermeture prolongée des locaux.

La cour écarte ces moyens en retenant que le litige est exclusivement régi par les dispositions de l'article 32 de la loi n° 49-16. Elle juge que le preneur, en agissant dans le délai de six mois suivant l'exécution de l'ordonnance de reprise et en justifiant du paiement des loyers échus à cette date, a satisfait aux seules conditions requises pour obtenir sa réintégration, rendant inopérants les arguments relatifs à l'état du fonds.

Concernant l'appel incident formé par un nouveau preneur, la cour relève que l'ordonnance de reprise des lieux n'emporte pas résiliation du bail initial, de sorte que le nouveau bail consenti par le bailleur est inopposable au preneur originaire dont le titre locatif subsiste. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande de réintégration dans les lieux loués et prononcé l'expulsion du preneur sur demande reconventionnelle, la cour d'appel de commerce examine les conditions de cette réintégration. L'appelant soutenait avoir purgé son arriéré locatif et contestait la validité de la résiliation du bail en l'absence d'une mise en demeure conforme aux exigences légales.

La cour rappelle que, sur le fondement de l'article 32 de la loi n° 49-16, la demande de réintégration formée par le preneur évincé est subordonnée à la preuve du paiement de l'intégralité de sa dette locative à la date de sa demande. Or, la cour relève que le preneur n'avait consigné qu'une partie des loyers dus au jour de l'introduction de son action, les paiements ultérieurs étant inopérants pour satisfaire à cette condition.

Dès lors, le rejet de la demande de réintégration étant justifié, la cour considère que la demande reconventionnelle en résiliation du bail et en expulsion du preneur pour manquement à ses obligations était fondée. L'ordonnance entreprise est en conséquence intégralement confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance ayant déclaré irrecevable une demande de restitution de local commercial, le tribunal de commerce avait estimé que la durée d'abandon n'était pas suffisamment établie. La question soumise à la cour portait sur la force probante des éléments produits par le bailleur pour caractériser cet abandon. La cour d'appel de commerce retient que la production de plusieurs constats d'huissier, dont un établi en cours d'instance d'appel, suffit à démontrer un abandon du local pour une durée supérieure aux six mois requis. Elle juge, au visa de l'article 32 de la loi n° 49-16, que cette condition de durée est remplie, d'autant que la procédure de notification par affichage n'a fait l'objet d'aucune opposition du preneur défaillant. La cour considère que ces éléments cumulés justifient la restitution des lieux, contrairement à l'appréciation du premier juge. L'ordonnance de première instance est en conséquence infirmée et la restitution du local au bailleur est ordonnée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant déclaré irrecevable une demande de restitution de locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de forme de l'action en récupération d'un local abandonné. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur au motif que le procès-verbal de constat ne précisait pas la durée de fermeture des lieux. L'appelant soutenait que la preuve de l'abandon depuis plus de six mois pouvait résulter d'autres pièces, notamment d'un commandement de payer demeuré infructueux. La cour écarte ce moyen au visa de l'article 32 de la loi n° 49-16 relative aux baux d'immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal. Elle retient que ce texte impose, à peine d'irrecevabilité, que la demande de restitution soit accompagnée d'un procès-verbal de constat mentionnant expressément la durée de la fermeture ou de l'abandon. Le procès-verbal versé aux débats se bornant à constater la fermeture sans en préciser l'ancienneté, la condition de forme substantielle n'est pas remplie. L'ordonnance entreprise est en conséquence confirmée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le point de savoir si l'obtention d'une ordonnance de réintégration, rendue inefficace par une erreur matérielle, interrompt le délai de forclusion pour agir en la matière. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur tendant à la délivrance d'une nouvelle ordonnance rectifiée. L'appelant soutenait que sa seconde demande, bien que tardive, ne constituait que la continuation de sa première action introduite dans le délai légal. La cour écarte ce moyen en rappelant qu'en application de l'article 32 de la loi n° 49-16, la demande de réintégration du preneur est soumise à un délai de forclusion de six mois. Elle retient que l'obtention d'une première décision, même dans le délai, ne saurait proroger ce dernier lorsque cette décision n'a pu être exécutée. La nouvelle demande, formée hors délai, est par conséquent irrecevable, ce qui conduit à la confirmation de l'ordonnance entreprise.

En matière de reprise de locaux commerciaux abandonnés, la cour d'appel de commerce examine les conditions de forme de l'action du bailleur. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande de reprise irrecevable. L'appelant soutenait avoir respecté les formalités légales, la question étant de savoir si le procès-verbal de constat d'huissier devait impérativement mentionner la durée de la fermeture des lieux. La cour rappelle que la procédure de reprise est subordonnée, au visa de l'article 32 de la loi n° 49.16, à la production d'un procès-verbal de constat établissant la fermeture ou l'abandon. Elle retient que ce procès-verbal doit expressément préciser la durée de la fermeture, laquelle doit être d'au moins six mois pour que la demande soit recevable. Or, la cour relève que le constat produit en première instance, bien qu'établissant la fermeture, n'en précisait pas la durée. La demande initiale ne respectait donc pas une condition de forme impérative. L'ordonnance d'irrecevabilité est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande de réintégration dans des locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce examine la recevabilité de l'action au regard des délais légaux. Le preneur appelant soulevait plusieurs moyens tirés de l'incompétence territoriale, du défaut de qualité à agir du bailleur et d'irrégularités dans la procédure de reprise des lieux pour abandon. La cour écarte l'ensemble de ces moyens pour ne retenir que le caractère tardif de la demande. Elle constate en effet que l'action en réintégration a été introduite plus de six mois après la date d'exécution de l'ordonnance autorisant la reprise des lieux par le bailleur. La cour retient que le délai de forclusion de six mois prévu par l'article 32 de la loi n° 49-16 était ainsi expiré, rendant l'action du preneur irrecevable. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant ordonné la restitution d'un local commercial au preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de l'action en réintégration consécutive à une procédure de récupération de local abandonné. Le premier juge avait fait droit à la demande du preneur en ordonnant la restitution des lieux. L'appelant, bailleur, soutenait que le preneur ne pouvait obtenir cette restitution dès lors qu'il n'avait pas apuré l'intégralité de sa dette locative, condition substantielle posée par la loi relative aux baux commerciaux. Au visa de l'article 32 de la loi n° 49-16, la cour rappelle que l'action en restitution de la possession est subordonnée à la preuve par le preneur du paiement de l'intégralité des loyers dus au jour de sa demande. Elle relève que le preneur n'avait réglé une partie de son arriéré qu'en cours d'instance d'appel et demeurait débiteur d'une dette locative plus ancienne, consacrée par un jugement définitif. La cour retient que l'existence d'une difficulté d'exécution affectant l'éviction prononcée par ce jugement n'exonérait pas le preneur de son obligation de payer le principal de la condamnation. La condition d'apurement total de la dette n'étant pas remplie, le preneur ne pouvait bénéficier de la mesure de restitution. L'ordonnance entreprise est par conséquent infirmée et la demande initiale du preneur rejetée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande de restitution de locaux commerciaux pour abandon, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'opposition du preneur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que le preneur s'était manifesté en cours d'instance. L'appelant soutenait que l'opposition du preneur était irrecevable, faute pour ce dernier d'avoir justifié du paiement des arriérés locatifs conformément à l'article 32 de la loi 49-16. La cour juge que cette obligation de paiement ne s'impose au preneur que s'il se manifeste pendant ou après l'exécution de l'ordonnance de restitution. Elle retient que l'apparition du preneur avant même le prononcé de cette ordonnance suffit à écarter la qualification d'abandon des lieux, rendant inapplicable l'exigence de paiement préalable. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Encourt la cassation l’arrêt de la cour d’appel qui, pour rejeter la demande d’un preneur en réintégration des lieux après leur reprise par le bailleur pour cause d’abandon, retient que la condition de paiement régulier des loyers, prévue par l’article 32 de la loi n° 49-16, n’est pas remplie au seul motif que les offres de paiement sont postérieures à la date d’introduction de l’action en reprise. En statuant ainsi, sans vérifier si les loyers avaient été réglés à leurs échéances et sans examiner les allégations du preneur relatives au refus du bailleur de les recevoir, la cour d’appel a privé sa décision de base légale, la date de l’action en reprise étant sans incidence sur l’appréciation de la régularité des paiements.

Il résulte de l’article 32 de la loi n° 49-16 relative aux baux des immeubles ou des locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal qu’en cas de reprise des lieux pour abandon, le preneur qui réapparaît dans les six mois de l’exécution et justifie du paiement des loyers dus peut obtenir en référé sa réintégration. Fait une exacte application de ce texte la cour d’appel qui, pour ordonner cette réintégration, retient que la conclusion par le bailleur d’un nouveau bail avec un tiers durant ce délai ne constitue pas une contestation sérieuse privant le juge des référés de sa compétence.

En effet, un tel bail, conclu en violation des droits que la loi préserve au preneur initial, ne saurait faire obstacle à la restitution des lieux.

Par un arrêt infirmatif, la Cour d’appel de commerce a jugé que la demande du bailleur visant à la réouverture et à la reprise de possession d’un local commercial est fondée dès lors que l’abandon des lieux par le preneur est établi. La preuve de cet abandon, qui doit être constaté pour une durée d’au moins six mois conformément aux dispositions de la loi n° 49.16 relative aux baux commerciaux, peut être rapportée par un faisceau d’indices concordants. Constituent de tels indices un procès-verbal de constat d’huissier, un avis de retour d’une mise en demeure pour cause de fermeture, ainsi qu’un rapport de l’autorité administrative compétente attestant de la fermeture effective pour la durée légale requise. La réunion de ces éléments, même si certains sont produits pour la première fois en appel, suffit à caractériser la situation justifiant la restitution du bien au bailleur et entraîne l’annulation de l’ordonnance de référé du Tribunal de commerce qui avait initialement rejeté la demande.