Mot clé
Activité complémentaire

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de gérance-libre pour modification de l'activité commerciale autorisée, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du propriétaire du fonds en ordonnant la résolution du contrat et l'expulsion du gérant. L'appelant soutenait que la preuve de l'adjonction d'une activité de restauration non prévue au contrat n'était pas rapportée et que cette activité relevait au demeurant des usages de la profession de boucher.

La cour d'appel de commerce écarte ces moyens en rappelant que le contrat constitue la loi des parties, conformément à l'article 230 du code des obligations et des contrats. Elle qualifie le contrat de gérance-libre de location d'un bien meuble et retient, au visa de l'article 692 du même code, que l'usage de la chose louée pour un objet autre que celui convenu justifie la résolution.

La cour considère que le constat d'huissier établi avant l'introduction de l'instance, corroboré par un avertissement des autorités administratives, établit suffisamment la violation contractuelle. Elle juge inopérant le constat contraire produit par le gérant après l'engagement de la procédure, ainsi que l'attestation professionnelle invoquée, dès lors que les stipulations contractuelles claires priment sur les usages de la profession.

Le jugement prononçant la résolution du contrat et l'expulsion du gérant est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce, statuant sur renvoi après cassation, se prononce sur les conséquences du non-respect par le preneur de la procédure d'autorisation d'adjonction d'activités connexes prévue par la loi sur les baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour modification de l'activité, tout en rejetant la demande de dommages-intérêts du bailleur.

Le débat portait sur le point de savoir si l'exercice d'une activité complémentaire, sans l'autorisation préalable du bailleur ou du juge, constituait un motif grave de résiliation, et si une autorisation générale de travaux empêchait le bailleur de réclamer une indemnisation. Se conformant à la doctrine de la Cour de cassation, la cour retient que l'adjonction d'une activité complémentaire impose au preneur de suivre la procédure d'autorisation prévue à l'article 22 de la loi n° 49-16.

Faute pour le preneur d'avoir sollicité cet accord ou une autorisation judiciaire, la cour considère que l'infraction constitue un motif grave et légitime de résiliation du bail sans indemnité, au sens de l'article 8 de ladite loi. En revanche, la cour écarte la demande indemnitaire du bailleur, au motif que l'autorisation de travaux qu'il avait délivrée était formulée en des termes généraux et non restrictifs.

Par conséquent, la cour rejette l'appel principal et l'appel incident, confirmant le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la violation d'une clause de destination exclusive prohibant expressément toute cuisson. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande d'expulsion.

L'appelant soutenait que le preneur, en exerçant une activité de restauration rapide impliquant la cuisson d'aliments, avait modifié l'usage des lieux en contravention flagrante avec les stipulations contractuelles. La cour retient que l'activité de cuisson, établie par procès-verbal de constat, constitue un changement de l'activité contractuellement définie et non un simple ajout d'une activité complémentaire ou connexe.

Elle souligne que la force obligatoire du contrat s'oppose à ce que le preneur ignore une interdiction de cuisson claire et non équivoque, stipulée en raison de l'inadaptation structurelle des locaux. Dès lors, le manquement du preneur à se conformer à la mise en demeure de cesser cette activité, délivrée au visa de l'article 26 de la loi n° 49-16, constitue un motif grave et légitime justifiant la résiliation.

La cour d'appel de commerce infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, prononce la résiliation du bail et ordonne l'expulsion du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour modification de l'activité commerciale, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la résiliation du bail. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en prononçant l'éviction du preneur.

L'appelant soutenait, d'une part, que l'adjonction d'une activité complémentaire ne constituait pas un changement d'activité justifiant l'éviction et, d'autre part, que le bailleur était tenu de lui notifier un premier avertissement pour remise en état avant de pouvoir délivrer un congé visant l'éviction. La cour d'appel de commerce retient que l'adjonction d'une activité non prévue au contrat de bail, sans l'accord exprès du bailleur, constitue un manquement grave aux obligations contractuelles justifiant l'éviction sans indemnité, en application de l'article 8 de la loi 49-16.

La cour écarte le moyen tiré de la nécessité d'un double avertissement, jugeant qu'aucune disposition légale n'impose au bailleur de délivrer une mise en demeure distincte de celle visant l'éviction. Elle relève en outre que l'unique avertissement délivré au preneur, lui impartissant un délai pour cesser l'activité non autorisée et remettre les lieux en l'état sous peine d'éviction, est conforme aux exigences légales et produit pleinement ses effets.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la remise en état de locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'obligation du preneur de respecter la destination contractuelle des lieux en dépit d'une tolérance apparente du bailleur. Le tribunal de commerce avait enjoint au preneur de cesser une activité de vente de fruits et légumes ajoutée à son commerce de boucherie, seule activité stipulée au contrat de bail.

L'appelant soutenait que l'exercice prolongé de cette activité complémentaire emportait accord tacite du bailleur et invoquait l'existence d'une autorisation administrative ainsi que l'autorité de la chose jugée d'une décision antérieure. La cour écarte ces moyens en rappelant qu'au visa de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats, la précision d'une clause contractuelle limitant l'activité exclut toute possibilité de déduire une approbation implicite du simple écoulement du temps.

Elle retient en outre que l'autorisation administrative, au surplus antérieure au bail, est inopposable au bailleur dès lors qu'elle ne peut modifier les conventions privées. La cour écarte également l'exception de la chose jugée, la demande antérieure portant sur la résiliation du bail ayant un objet distinct de la présente action en rétablissement de la situation contractuelle.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé autorisant un preneur à bail commercial à adjoindre une activité connexe, la cour d'appel de commerce se prononce sur la connexité de l'activité et sur la compétence du juge des référés pour réviser le loyer. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande principale du preneur mais rejeté la demande reconventionnelle du bailleur en fixation d'un nouveau loyer.

La cour retient, au visa de l'article 22 de la loi 49-16, que l'activité de vente de vêtements est bien connexe à l'activité de confection, en constituant son prolongement naturel, et confirme l'autorisation faute pour le bailleur de prouver une atteinte à l'immeuble. En revanche, la cour juge que la compétence du juge des référés est strictement limitée par ce même texte à la seule autorisation d'adjoindre une activité, à l'exclusion de la fixation du loyer qui relève du juge du fond.

Le premier juge ne pouvait donc rejeter la demande de révision mais aurait dû se déclarer incompétent. Par conséquent, la cour d'appel de commerce réforme l'ordonnance sur ce point, statue à nouveau en se déclarant incompétente pour connaître de la demande de révision du loyer et confirme le surplus de la décision.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour changement d'activité, la cour d'appel de commerce examine la portée de la modification de la destination des lieux loués. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, estimant que le changement d'activité n'était pas suffisamment établi. L'appelant soutenait que l'adjonction d'une activité de débit de laitages et de jus à l'activité contractuelle de vente de pâtisseries sans fabrication constituait une modification substantielle du commerce, justifiant la résiliation du bail. La cour écarte ce moyen en retenant que l'activité de débit de laitages, telle que décrite par les constats produits, n'est pas fondamentalement distincte de la vente de pâtisseries, dès lors qu'elle inclut usuellement cette dernière et que l'activité principale demeure. La cour ajoute que même à supposer le changement d'activité établi, la résiliation n'est pas encourue faute pour le bailleur de démontrer que la nouvelle activité cause un préjudice au local ou au voisinage. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour changement de destination des lieux, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de la notification d'une mise en demeure et sur l'interprétation de la clause de destination. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, jugeant d'une part l'injonction préalable irrégulièrement notifiée et, d'autre part, que l'adjonction d'activités connexes ne constituait pas une modification de la destination des lieux. L'appelant soutenait que la notification par exploit d'huissier constatant le refus d'un préposé était régulière et que l'exploitation d'un café et d'un débit de tabac dans une station-service constituait un changement d'activité non autorisé. La cour d'appel de commerce réforme le raisonnement du premier juge sur la régularité de la notification, retenant que la signification faite au local loué à une personne se présentant comme un préposé du preneur est réputée valablement faite en application de l'article 39 du code de procédure civile. Toutefois, sur le fond, la cour considère que la destination contractuelle des lieux à usage de "station de services" autorise l'exploitation d'activités annexes et complémentaires, telles qu'un café et un débit de tabac, destinées à la clientèle de la station. Elle juge que ces activités ne constituent ni un changement de destination ni une modification des lieux prohibés par le contrat. Par substitution de motifs, le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement autorisant un preneur à adjoindre une activité complémentaire à celle prévue au bail, la cour d'appel de commerce examine l'étendue du contrôle judiciaire en la matière. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur, exploitant une pharmacie, d'ajouter une activité de laboratoire d'analyses médicales, renvoyant aux autorités administratives le soin de vérifier la conformité des locaux. L'appelant soutenait que l'autorisation judiciaire était subordonnée à la vérification préalable de la compatibilité du nouvel usage avec les caractéristiques du local et la réglementation sectorielle applicable, notamment en termes de superficie. La cour retient, au visa de l'article 22 de la loi n° 49-16, que l'autorisation d'exercer une activité complémentaire impose au juge de contrôler que celle-ci n'est pas contraire à la destination, aux caractéristiques de l'immeuble et ne compromet pas sa sécurité. Elle relève que l'activité de laboratoire d'analyses est soumise à des normes réglementaires strictes, notamment une superficie minimale que le preneur n'établissait pas respecter. Dès lors, la cour considère que le premier juge ne pouvait déléguer ce contrôle aux autorités administratives et devait s'assurer lui-même du respect des conditions légales avant d'accorder l'autorisation. En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, déclare la demande du preneur irrecevable.

Saisi d'un appel contre une ordonnance ayant rejeté une demande de changement d'activité commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation de l'article 22 de la loi 49-16 relative aux baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait refusé d'autoriser le preneur, exploitant une librairie-imprimerie, à exercer une activité de change. L'appelant soutenait que le silence du bailleur, suite à la notification de son projet, valait acceptation tacite en application du deuxième alinéa de cet article. La cour retient que le mécanisme de l'acceptation tacite est subordonné à une condition préalable : l'activité nouvelle doit être complémentaire ou liée à l'activité d'origine. Jugeant que l'activité de change ne présente aucun lien de complémentarité ou de connexité avec une activité de librairie-imprimerie, la cour considère que cette condition n'est pas remplie. Le silence du bailleur ne pouvait donc emporter son consentement. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Ayant constaté l’absence, dans le contrat de bail, d’une clause spécifiant l’activité commerciale à exercer dans les lieux loués, une cour d’appel en déduit exactement que la demande de résiliation fondée sur un changement d’activité est non fondée. En effet, selon les dispositions de l’article 22, alinéa 2, de la loi n° 49-16, pour qu’un changement d’activité puisse être considéré comme un manquement aux obligations contractuelles, il doit exister un accord préalable des parties sur une destination précise des lieux.

Confirmant une ordonnance du président du Tribunal de commerce, la Cour d’appel de commerce précise l’interprétation des dispositions de l’article 22 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux en opérant une distinction stricte entre l’adjonction d’une activité complémentaire ou connexe et le changement total de l’activité contractuellement prévue. Elle juge que seule la demande d’exercice d’une activité complémentaire ou connexe peut, en cas de refus du bailleur, être soumise à l’autorisation du président du tribunal. En revanche, la modification de l’activité pour une autre, entièrement différente de celle stipulée au bail, est exclusivement régie par le dernier alinéa dudit article, lequel requiert impérativement l’accord écrit du bailleur. Par conséquent, en l’absence d’un tel consentement, le juge ne saurait se substituer au bailleur pour autoriser un changement radical de la destination des lieux loués, la demande du preneur devant alors être rejetée.

Ayant relevé qu'une lettre autorisant le gérant libre à exercer une nouvelle activité se référait expressément au contrat de gérance libre initial, une cour d'appel en déduit à bon droit que cette autorisation ne caractérise pas la volonté non équivoque des parties de substituer une nouvelle obligation à l'ancienne. Elle justifie ainsi légalement sa décision de rejeter la qualification de bail commercial, dès lors qu'aux termes de l'article 347 du Dahir des obligations et des contrats, la novation ne se présume pas et doit résulter clairement de l'acte.

Une cour d'appel déduit à bon droit que ne constitue pas un changement justifiant la résiliation du bail commercial l'exploitation par le preneur d'une partie des lieux loués pour une activité commerciale complémentaire et nécessaire à l'activité principale. Tel est le cas dès lors qu'il est constaté que cet usage n'a pas affecté les murs ou la conception générale de la chose louée et n'a causé aucun préjudice au bailleur.

Viole l’article 22 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux la cour d’appel qui écarte le motif d’éviction tiré du changement d’activité non autorisé par le bailleur. Le passage du preneur d’une exploitation de café à une activité de boucherie-grillades, alors que le bail prévoyait une destination exclusive de « café », constitue l’exercice d’une activité différente de celle convenue. Une telle modification relève du dernier alinéa de l’article 22, lequel exige l’accord écrit préalable du bailleur, et non de la procédure de notification applicable aux activités complémentaires ou connexes visée aux deux premiers alinéas du même article.

En l’espèce, aucun accord écrit n’a été donné. L’activité nouvelle ne pouvait être qualifiée de complémentaire au regard de la clause d’exclusivité contractuelle et de la nature même du changement opéré.

Au surplus, à supposer même qu’il s’agît d’une activité complémentaire, le preneur n’a pas respecté la procédure de notification impérative prévue par la loi. L’arrêt d’appel est donc censuré pour violation de l’article 22 de la loi n° 49-16.

La vente de boissons alcoolisées dans un local loué à usage de restaurant touristique ne constitue pas une modification de la destination des lieux mais une activité complémentaire à l’activité principale.

La Cour suprême en déduit que ce fait ne peut être qualifié de motif grave et légitime justifiant un refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction.

Par conséquent, si le droit de la bailleresse de s’opposer au renouvellement du bail est reconnu, il demeure subordonné, en l’absence de faute imputable au preneur, au paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article 10 du Dahir du 24 mai 1955.