Mot clé
Action du preneur

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la restitution d'un local commercial au preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de la procédure de reprise d'un local abandonné. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en restitution des lieux.

Le bailleur appelant soutenait que la reprise du local, consécutive à une absence prolongée du preneur, avait entraîné la résiliation de plein droit du bail et que les actes subséquents, notamment la conclusion d'un nouveau bail, faisaient obstacle à toute restitution. La cour rappelle que la procédure de reprise d'un local abandonné constitue une mesure provisoire dont les effets ne deviennent définitifs qu'à l'expiration d'un délai de six mois suivant son exécution, en application de l'article 32 de la loi 49-16.

Elle retient que le preneur qui réapparaît et justifie du paiement des loyers dans ce délai est fondé à demander la restitution des lieux, la relation locative n'ayant pas été rompue. Dès lors, les actes accomplis par le bailleur, tels que la conclusion d'un nouveau bail ou l'obtention de nouvelles immatriculations administratives, sont jugés inopposables au preneur initial.

La cour déclare par ailleurs irrecevable comme nouvelle en appel la demande d'intervention forcée du nouveau locataire. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en paiement d'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'exigibilité de cette indemnité lorsque l'éviction est motivée par le péril de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait rejeté l'action du preneur évincé, faute de preuve de son droit.

L'appelant soutenait que la cession de l'immeuble par le bailleur postérieurement à l'éviction caractérisait un dol et rendait immédiatement exigible l'indemnité provisionnelle fixée par une précédente décision. La cour écarte le moyen tiré du dol, retenant que l'éviction était fondée sur un péril avéré, constaté par des décisions judiciaires antérieures ayant acquis l'autorité de la chose jugée.

Elle rappelle que, en application de l'article 13 de la loi 49-16, le droit du preneur au paiement de l'indemnité est subordonné à la preuve de l'impossibilité d'exercer son droit au retour, lequel ne naît qu'en cas de reconstruction ou de réparation de l'immeuble dans un délai de trois ans suivant l'éviction. Faute pour le preneur de démontrer que ces conditions étaient réunies, sa demande en paiement est jugée prématurée.

La cour ajoute qu'une demande d'expertise ne peut constituer une demande principale et ne saurait pallier l'absence de preuve d'un préjudice actuel et certain. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisie d'un appel contre un jugement condamnant un bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur le point de départ du délai d'action du preneur et sur les motifs que le bailleur peut opposer à cette demande. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'indemnisation du preneur évincé sur la base d'un congé pour usage personnel.

L'appelant soulevait la tardiveté de l'action et l'absence de droit à indemnité, le fonds de commerce ayant selon lui perdu ses éléments essentiels du fait d'une fermeture prolongée. La cour écarte le moyen tiré de la tardiveté, jugeant que le délai de six mois pour agir ne court, en cas de signification à curateur, qu'à compter de l'accomplissement des formalités de publicité du jugement d'éviction.

Surtout, la cour retient que le bailleur est lié par le motif de reprise pour usage personnel énoncé dans le congé et ne peut, pour s'opposer au paiement de l'indemnité, invoquer ultérieurement les cas de déchéance du droit à indemnité prévus à l'article 8 de la loi 49-16. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un bailleur à la mise en service des ascenseurs d'un immeuble, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification d'accessoire du bien loué et sur l'étendue de l'obligation de délivrance. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur.

L'appelant soutenait que ces équipements ne constituaient pas des accessoires du local, que l'article 638 du code des obligations et des contrats était inapplicable et que l'arrêt des travaux était imputable au preneur. La cour écarte ces moyens en retenant que les ascenseurs constituent bien des accessoires du local, cette qualification résultant des propres écritures du bailleur qui y reconnaissait avoir entrepris des travaux sur leur emplacement.

Elle juge en outre que l'interruption du chantier ne procède pas d'une action du preneur mais d'un ordre administratif d'arrêt des travaux, motivé par une infraction commise par le bailleur lui-même et consistant en la réduction de la cage d'ascenseur. Dès lors, la cour estime que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer la chose louée et ses accessoires en état de servir à l'usage auquel ils sont destinés, conformément à l'article 638 du code des obligations et des contrats, ce qui justifie la confirmation du jugement entrepris.

Saisi de deux appels croisés relatifs à la fixation d'une indemnité d'éviction, le tribunal de commerce ayant condamné le bailleur au paiement d'une somme à ce titre. Le bailleur soulevait l'irrecevabilité de l'action du preneur au motif que ce dernier, ayant déjà formé une demande reconventionnelle déclarée irrecevable dans l'instance en validation de congé, était forclos à agir de nouveau en application de l'article 27 de la loi 49-16.

Le preneur contestait quant à lui le montant de l'indemnité, qu'il estimait insuffisant faute de prise en compte de la clientèle et de la réputation commerciale. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de l'irrecevabilité, jugeant que le rejet pour un motif de procédure de la demande reconventionnelle initiale n'éteint pas le droit du preneur d'engager une action principale en indemnisation dans le délai de six mois suivant la décision d'éviction définitive.

Sur le fond, la cour rappelle que la valeur des éléments incorporels du fonds de commerce ne se déduit pas de la seule ancienneté de l'occupation mais doit être établie, conformément à la loi, par la production des déclarations fiscales des quatre dernières années. En l'absence de ces éléments, la cour confirme l'exclusion de la clientèle et de la réputation du calcul de l'indemnité.

Le jugement est donc réformé uniquement sur le montant des frais de déménagement, l'appel du preneur étant rejeté et celui du bailleur partiellement accueilli.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable la demande d'expertise d'un preneur évincé pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère prématuré d'une telle action. Le preneur sollicitait la désignation d'un expert afin de déterminer si les futurs locaux permettraient l'exercice de son droit de retour et, subsidiairement, d'évaluer son indemnité d'éviction et ses frais d'attente.

La cour retient que la demande est prématurée dès lors que l'immeuble n'a pas encore été reconstruit. Elle juge qu'en l'absence de réalisation des travaux, le preneur ne peut justifier d'une privation actuelle et certaine de son droit de retour, lequel lui est garanti par la loi et par les plans de reconstruction produits.

La demande d'évaluation des frais d'attente est également jugée prématurée, faute de preuve de leur engagement effectif par le preneur. Le jugement d'irrecevabilité est par conséquent confirmé, la cour ne réformant la décision qu'aux fins de rectifier une erreur matérielle.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en cessation d'un trouble de jouissance et en indemnisation formée par le preneur d'une station-service, la cour d'appel de commerce devait déterminer si le preneur pouvait se prévaloir d'un trouble après l'expiration du bail. Le tribunal de commerce avait débouté le demandeur de l'ensemble de ses prétentions.

L'appelant soutenait que le blocage de l'approvisionnement en carburant par les bailleurs constituait une voie de fait lui causant un préjudice, tandis que les intimés opposaient l'arrivée du terme contractuel. La cour relève que le contrat de bail, conclu pour une durée de dix ans, était effectivement arrivé à son terme à la date des faits allégués.

Elle retient dès lors que le preneur ne disposait plus d'aucun droit à l'exploitation du fonds et que sa demande était, par conséquent, dépourvue de tout fondement juridique. La cour note au surplus que les propres pièces produites par l'appelant, notamment une attestation administrative, attribuaient la fermeture de la station à un litige judiciaire et non à un simple acte de blocage.

Le jugement entrepris est donc confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la recevabilité et le bien-fondé de la demande. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en condamnant la bailleresse au paiement d'une indemnité fixée par expert.

L'appelante soulevait principalement la forclusion de l'action du preneur au visa de l'article 27 de la loi n° 49-16, l'absence de droit à indemnité en raison d'un changement d'activité non autorisé et, subsidiairement, le caractère non objectif de l'expertise. La cour écarte le moyen tiré de la forclusion, retenant que le délai de six mois pour agir en indemnisation ne court qu'à compter de la notification du jugement d'éviction définitif, notification dont la bailleresse ne rapportait pas la preuve.

Elle juge ensuite que l'argument relatif au changement d'activité est inopérant, dès lors que le jugement d'éviction, revêtu de l'autorité de la chose jugée en application de l'article 418 du Dahir des obligations et des contrats, était exclusivement fondé sur la volonté de la bailleresse de reprendre le local pour son usage personnel. La cour valide enfin l'expertise judiciaire, estimant qu'elle reposait sur des éléments objectifs tels que les investigations locales et l'analyse des documents comptables.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant ordonné la restitution d'un local commercial au preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de l'action en réintégration consécutive à une procédure de récupération de local abandonné. Le premier juge avait fait droit à la demande du preneur en ordonnant la restitution des lieux. L'appelant, bailleur, soutenait que le preneur ne pouvait obtenir cette restitution dès lors qu'il n'avait pas apuré l'intégralité de sa dette locative, condition substantielle posée par la loi relative aux baux commerciaux. Au visa de l'article 32 de la loi n° 49-16, la cour rappelle que l'action en restitution de la possession est subordonnée à la preuve par le preneur du paiement de l'intégralité des loyers dus au jour de sa demande. Elle relève que le preneur n'avait réglé une partie de son arriéré qu'en cours d'instance d'appel et demeurait débiteur d'une dette locative plus ancienne, consacrée par un jugement définitif. La cour retient que l'existence d'une difficulté d'exécution affectant l'éviction prononcée par ce jugement n'exonérait pas le preneur de son obligation de payer le principal de la condamnation. La condition d'apurement total de la dette n'étant pas remplie, le preneur ne pouvait bénéficier de la mesure de restitution. L'ordonnance entreprise est par conséquent infirmée et la demande initiale du preneur rejetée.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur le délai de forclusion applicable à l'action en paiement d'une indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en lui allouant une indemnité. L'appelant, bailleur, soulevait la déchéance du droit du preneur à l'indemnité, au motif que l'action avait été introduite plus de deux ans après la notification du procès-verbal de non-conciliation, et que la première action, déclarée irrecevable, n'avait pu interrompre ce délai. Se conformant à la doctrine de l'arrêt de cassation, la cour d'appel retient que le délai de deux ans prévu par l'article 33 du dahir du 24 mai 1955 constitue un délai de forclusion et non de prescription. Dès lors, la première action du preneur, qui s'était soldée par un jugement d'irrecevabilité pour défaut de paiement des frais d'expertise, n'a produit aucun effet interruptif. La nouvelle action, introduite plus de quatre ans après la notification de l'échec de la conciliation, est par conséquent irrecevable comme tardive. La cour écarte également le moyen tiré d'une prétendue renonciation du bailleur à l'éviction, relevant que la perception des indemnités d'occupation après le congé ne vaut pas renouvellement du bail. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, déclare la demande du preneur irrecevable.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande de réintégration dans des locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce examine la recevabilité de l'action au regard des délais légaux. Le preneur appelant soulevait plusieurs moyens tirés de l'incompétence territoriale, du défaut de qualité à agir du bailleur et d'irrégularités dans la procédure de reprise des lieux pour abandon. La cour écarte l'ensemble de ces moyens pour ne retenir que le caractère tardif de la demande. Elle constate en effet que l'action en réintégration a été introduite plus de six mois après la date d'exécution de l'ordonnance autorisant la reprise des lieux par le bailleur. La cour retient que le délai de forclusion de six mois prévu par l'article 32 de la loi n° 49-16 était ainsi expiré, rendant l'action du preneur irrecevable. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la loi applicable à une action en indemnisation du preneur évincé, lorsque le motif de démolition et reconstruction justifiant le congé n'est pas mis en œuvre par le bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné les bailleurs au paiement d'une indemnité d'éviction. L'appelant principal soutenait que le litige devait être régi par le dahir de 1955, dont les conditions de forme n'avaient pas été respectées par le preneur, tandis que l'appelant incident sollicitait la condamnation solidaire des bailleurs. La cour écarte l'application du dahir de 1955, retenant que l'action du preneur n'est pas fondée sur la privation du droit de priorité mais sur le manquement du bailleur à son obligation de reconstruire, manquement dont le régime est fixé par la loi n° 49-16, nouvelle et d'application immédiate. Elle valide ensuite l'évaluation de l'indemnité, relevant que le premier juge avait à juste titre écarté la perte de clientèle, le preneur ayant poursuivi son activité, pour ne retenir que le préjudice lié à la perte du droit au bail et aux frais de déménagement. La cour rejette enfin l'appel incident, faute de fondement juridique justifiant une condamnation solidaire entre les bailleurs indivis. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ordonnant la réintégration d'un preneur dans un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la nature de la procédure de reprise des lieux et l'opposabilité des actes de disposition accomplis par le bailleur. Le tribunal de commerce avait enjoint aux héritiers du bailleur de restituer les lieux au preneur sous astreinte. Les appelants soulevaient d'une part la prescription de l'action du preneur et d'autre part l'impossibilité d'exécuter l'ordonnance en raison de la vente du local à un tiers. La cour rappelle que la procédure d'autorisation de reprise d'un local abandonné est une mesure provisoire qui ne met pas fin à la relation locative, permettant au preneur de solliciter sa réintégration à sa réapparition. Elle écarte le moyen tiré de la prescription en jugeant inapplicables les délais prévus par les textes sur les baux commerciaux, notamment la loi 49-16 qui n'était pas en vigueur au moment des faits. La cour retient en outre que la vente du local à un tiers est inopposable au preneur en vertu du principe de l'effet relatif des contrats. L'ordonnance de référé est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en délivrance de quittances de loyer sous une nouvelle dénomination sociale, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité pour défendre du mandataire immobilier du bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur au motif que l'action aurait dû être dirigée contre le bailleur et non contre son gestionnaire. L'appelant soutenait que le mandataire, en charge de la gestion courante de l'immeuble et de l'encaissement des loyers, disposait d'un mandat général l'habilitant à modifier les quittances et, par conséquent, à défendre à l'action. La cour rappelle que le mandat ne se présume pas et qu'il incombe à celui qui s'en prévaut d'en rapporter la preuve et d'en établir l'étendue. Elle retient que la gestion locative et l'encaissement des loyers ne suffisent pas à caractériser un mandat général autorisant le mandataire à agir au-delà des actes d'administration. Dès lors, en l'absence de production du contrat de mandat, la cour considère que l'action du preneur ne peut être dirigée que contre le mandant, seul tenu des obligations contractuelles, et non contre le mandataire qui a agi dans les limites de ses pouvoirs. Le jugement d'irrecevabilité est par conséquent confirmé.

En vertu de l'article 33 du dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux commerciaux, l'action du preneur en contestation du congé qui lui a été délivré est enfermée dans un délai de forclusion de deux ans. Ce délai, que le juge doit soulever d'office, court à compter de la date du procès-verbal de non-conciliation.

C'est donc à bon droit qu'une cour d'appel, constatant l'expiration de ce délai, déclare l'action en contestation irrecevable pour cause de forclusion et écarte comme inutile toute demande d'instruction, telle qu'une enquête testimoniale, relative au bien-fondé des motifs du congé.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, appliquant les dispositions de l'article 33 du dahir du 24 mai 1955, retient que l'action du preneur en contestation du congé ou en paiement d'une indemnité d'éviction est éteinte par la prescription biennale courant à compter du procès-verbal de non-conciliation. Ayant relevé que le preneur avait laissé s'écouler ce délai, elle en déduit justement que son droit à l'indemnité d'éviction était perdu et que, son occupation des lieux étant devenue sans droit ni titre, son expulsion devait être ordonnée sans indemnité, la prescription visée par ce texte ne s'appliquant qu'au preneur et non à l'action en éviction du bailleur.

Il résulte de l’article 33 du Dahir du 24 mai 1955 que le délai de deux ans pour intenter l’action en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date de la décision constatant l’échec de la conciliation, en l’absence de preuve de sa notification. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui déclare forclose l’action du preneur introduite plus de deux ans après la date de ladite décision, peu important qu’une instance relative à la validité du congé ait été pendante, dès lors que ce délai est un délai de forclusion non susceptible d’interruption par les causes prévues aux articles 381 et 382 du Dahir des obligations et des contrats.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour rejeter la demande d'un preneur tendant à l'exécution de réparations par le bailleur, retient que le preneur n'a pas prouvé avoir préalablement mis en demeure ce dernier, conformément aux dispositions de l'article 638 du Dahir des obligations et des contrats. Par ailleurs, c'est par une appréciation souveraine des éléments de preuve que la cour d'appel fixe le montant du loyer en se fondant sur une lettre et un paiement émanant du preneur, valant reconnaissance du montant réclamé par le bailleur.

Enfin, un document produit pour la première fois devant la Cour de cassation ne peut être pris en considération.

Il résulte des articles 32 et 33 du dahir du 24 mai 1955 que la notification de l'échec de la tentative de conciliation doit informer le preneur qu'il dispose d'un délai de 30 jours pour contester les motifs du congé. À défaut de cette mention, le droit du preneur de contester le congé n'est pas soumis au délai de forclusion de 30 jours mais à la prescription biennale.

Par conséquent, une cour d'appel qui, ayant constaté que la notification de l'échec de la conciliation ne comportait pas la mention dudit délai, déclare recevable l'action en contestation du congé introduite par le preneur après l'expiration des 30 jours mais avant la fin du délai de deux ans, justifie légalement sa décision. Retient également à bon droit la même cour qu'une saisie-arrêt pratiquée par le Trésor public sur les loyers entre les mains du preneur suspend le droit du bailleur d'en réclamer le paiement tant que la mainlevée n'est pas intervenue.

Il résulte de l'article 33 du dahir du 24 mai 1955 que le délai de deux ans imparti pour intenter les actions en justice fondées sur ce texte est un délai de forclusion, insusceptible de suspension ou d'interruption. Viole ce principe et s’expose à la cassation l’arrêt qui admet l’interruption de ce délai.

Par conséquent, une cour d'appel retient à bon droit que l'action du preneur en contestation du refus de renouvellement, intentée plus de deux ans après la décision de non-conciliation, est irrecevable, peu important qu'une première procédure ait été engagée dans le délai devant une juridiction s'étant par la suite déclarée incompétente.

Ayant constaté que le preneur à bail commercial avait exercé son droit de contester le congé qui lui avait été délivré en formant une demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité d'éviction, une cour d'appel en déduit à bon droit que la finalité de la notification du procès-verbal de non-conciliation, prévue par le Dahir du 24 mai 1955, est atteinte. Dès lors que cette formalité a pour seul but de faire courir le délai d'action du preneur, l'exercice de cette action avant même la notification formelle de l'échec de la conciliation rend l'omission de cette dernière sans incidence sur la validité de la procédure d'expulsion.