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أداء وجيبة كرائية

Saisi d'un appel formé par un établissement de crédit contre un jugement ayant partiellement fait droit à sa demande en paiement au titre d'un contrat de crédit-bail résilié, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de la créance après reprise du bien financé. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur et sa caution solidaire au paiement des seules échéances impayées, écartant l'indemnité de résiliation contractuelle.

L'appelant soutenait que ce faisant, le premier juge avait violé la force obligatoire du contrat en n'allouant pas l'intégralité des sommes prévues par la clause pénale. La cour, après avoir ordonné une expertise judiciaire comptable, homologue les conclusions de l'expert qui fixent la dette à un montant déterminé après déduction du prix de vente du bien repris.

Elle relève que l'établissement de crédit n'a formulé aucune contestation sérieuse et motivée à l'encontre de ce rapport. Dès lors, bien que le montant retenu par l'expert soit inférieur à celui alloué en première instance, la cour retient qu'en application du principe interdisant d'aggraver le sort de l'appelant, il n'y a pas lieu de réformer le jugement à son détriment.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un litige relatif aux obligations du preneur commercial après résiliation du bail, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'obligation au paiement et sur la charge de la preuve de la retenue à la source de l'impôt sur le revenu. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement d'une partie des loyers réclamés, tout en rejetant la demande du bailleur en restitution des montants prélevés au titre de l'impôt.

L'appelant principal, le bailleur, sollicitait l'extension de la condamnation jusqu'à la date de restitution effective des clés et le remboursement des retenues à la source, faute de justification de leur versement au fisc. L'appelant incident, le preneur, soutenait que son obligation de paiement avait cessé à la date de libération des lieux et contestait la requalification par le juge de la demande en indemnité d'occupation.

La cour d'appel de commerce retient que l'obligation du preneur ne cesse qu'à la restitution effective des clés, matérialisée par le procès-verbal du commissaire de justice, et non à la date de la simple notification de la résiliation. Elle écarte le moyen tiré de la violation de l'article 3 du code de procédure civile, rappelant qu'il appartient au juge de donner aux faits leur exacte qualification juridique et que la transformation de la créance de loyers en indemnité d'occupation après la fin du bail relève de son office.

Concernant la retenue à la source, la cour juge que le preneur, en tant que personne morale, est légalement tenu d'opérer ce prélèvement et qu'il lui appartient de répondre de son versement devant l'administration fiscale, le bailleur ne pouvant en exiger la restitution en l'absence de mise en cause par cette dernière. En conséquence, la cour réforme le jugement en augmentant le montant de la condamnation pour couvrir l'intégralité de la période d'occupation jusqu'à la remise des clés, mais confirme le rejet de la demande relative aux retenues fiscales.

Saisi d'un litige relatif aux conséquences de la résiliation unilatérale d'un bail commercial par le preneur, la cour d'appel de commerce examine les obligations respectives des parties après la notification du congé. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de loyers jusqu'à la date d'effet de la résiliation, puis d'une indemnité d'occupation jusqu'à la restitution effective des clés.

L'appelant principal soutenait que le premier juge avait statué ultra petita en requalifiant la demande en paiement de loyers en indemnité d'occupation, et que le refus fautif du bailleur de reprendre les clés le libérait de toute obligation après la notification du congé. Par un appel incident, le bailleur sollicitait l'application d'une clause de révision automatique du loyer.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la violation de l'article 3 du code de procédure civile, en retenant que la requalification des sommes dues après la résiliation du bail en indemnité d'occupation ne constitue pas une modification de l'objet de la demande mais un simple exercice du pouvoir de qualification juridique des faits par le juge. Elle juge ensuite que la libération du preneur n'est effective qu'à la date de la restitution matérielle des clés, constatée par un acte officiel, et non à la date d'envoi du congé ou de simples offres de restitution, faute de preuve d'un manquement ou d'une mauvaise foi imputable au bailleur.

Concernant l'appel incident, la cour considère que la clause de révision du loyer, même appliquée une fois volontairement par le preneur, ne peut produire effet en l'absence d'une décision de justice rendue conformément à la procédure légale de révision des loyers commerciaux. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs et de charges communes, la cour d'appel de commerce examine la qualification et le mode de calcul de ces dernières. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en se fondant sur les factures produites.

L'appelant contestait le calcul des sommes dues pour certaines périodes et soutenait que les charges communes n'étaient pas exigibles, faute pour le bailleur de justifier de la réalisation des prestations de promotion et d'animation commerciale auxquelles elles étaient contractuellement liées. La cour écarte le moyen tiré de l'erreur de calcul, relevant que les montants retenus correspondaient, pour une première période, au solde restant dû après un précédent jugement, et pour la seconde, à l'application stricte des clauses de variation du loyer prévues au contrat.

Surtout, la cour retient que les charges communes litigieuses ne rémunèrent pas des activités de promotion, mais un ensemble de services généraux fournis au preneur du fait de sa présence dans un centre commercial, tels que l'entretien, la sécurité ou l'usage des équipements collectifs. Dès lors, la preuve de leur exigibilité n'était pas subordonnée à la justification d'opérations publicitaires spécifiques.

Le caractère bien-fondé de la créance du bailleur conduisait par ailleurs au rejet de la demande reconventionnelle du preneur pour procédure abusive. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conséquences du défaut de notification au bailleur de la cession d'un fonds de commerce, au regard de l'article 25 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par le bailleur à l'encontre du cessionnaire, considérant que ce dernier disposait d'un titre légitime d'occupation.

L'appelant soutenait que le défaut d'accomplissement des formalités de notification prévues par ce texte rendait la cession inopposable et privait le cessionnaire de tout droit ou titre à son encontre. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'article 25 de la loi précitée consacre le droit pour le preneur de céder son droit au bail sans le consentement du bailleur.

Elle juge que le contrat de cession du fonds de commerce constitue un titre d'occupation légitime pour le cessionnaire, qui devient le successeur particulier de l'ancien preneur. La cour précise que la notification de la cession au bailleur a pour seul effet de lui rendre l'acte opposable et de faire courir le délai d'exercice de son droit de préférence, et non de conditionner la validité de l'occupation du cessionnaire.

Le jugement ayant débouté le bailleur de sa demande d'expulsion est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la compétence matérielle pour connaître d'une action en recouvrement de la taxe d'édilité afférente à un bail commercial. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent au motif que la demande, se rapportant à un bail consenti pour l'exploitation d'un fonds de commerce, relevait de sa juridiction. L'appelant contestait cette compétence, arguant que le litige relevait du tribunal de première instance en application de la loi sur le recouvrement des loyers. La cour retient que la taxe d'édilité constitue un accessoire de la créance de loyer. Elle rappelle que les litiges relatifs aux fonds de commerce, au sens des dispositions attribuant compétence aux juridictions commerciales, sont ceux qui portent sur les opérations visées par le code de commerce, telles que la vente ou le nantissement, et non le simple recouvrement de créances locatives. Dès lors, en application de la loi n° 64-99 qui confère une compétence exclusive au tribunal de première instance pour les actions en recouvrement de loyers et de leurs accessoires, la cour infirme le jugement entrepris, déclare le tribunal de commerce incompétent et renvoie l'affaire devant le tribunal de première instance.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant l'éviction d'un preneur d'un local à usage commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du congé fondé sur la reprise pour usage personnel et sur les modalités d'évaluation de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité après avoir ordonné deux expertises aux conclusions divergentes. L'appelant contestait la validité du congé, faute pour le bailleur d'avoir précisé la nature de l'usage personnel envisagé, et critiquait le montant de l'indemnité retenu. La cour écarte le moyen tiré de la nullité du congé en retenant que, la procédure étant devenue prête à juger après l'entrée en vigueur de la loi n° 49-16, celle-ci est applicable et ne subordonne pas la reprise pour usage personnel à une justification particulière mais seulement au paiement d'une indemnité. Concernant l'indemnité, la cour, après avoir ordonné une troisième expertise dont elle juge les conclusions excessives, rappelle qu'elle n'est liée par aucun rapport d'expert. Faisant usage de son pouvoir souverain d'appréciation, elle évalue le préjudice subi par le preneur en tenant compte des éléments factuels du dossier, tels que la modeste superficie du local, sa situation et la nature de l'activité exercée, écartant ainsi les calculs jugés surévalués de la dernière expertise. Le jugement est donc confirmé en son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est substantiellement augmenté.

Saisi d'un double appel contre un jugement ayant condamné un preneur au paiement de loyers tout en rejetant la demande de résiliation du bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la résiliation pour défaut de paiement et pour abandon du local. Le tribunal de commerce avait écarté la demande d'éviction au motif que le preneur avait purgé sa dette par consignation. Le bailleur, appelant principal, soutenait que cette consignation était inopérante faute d'avoir été effectuée au lieu de paiement convenu et réitérait ses griefs tirés de l'abandon et de la dégradation du local. La cour retient qu'en l'absence de preuve d'un accord des parties sur un lieu de paiement exclusif, la consignation des loyers au greffe suite à la mise en demeure est libératoire et paralyse l'action en résiliation. Elle juge en outre que la preuve de l'abandon du local n'est pas rapportée dès lors que le preneur justifie de son utilisation effective à titre de dépôt, ce qui rend le grief inopérant. La cour écarte également la demande du bailleur en paiement des loyers jusqu'au jour du jugement, la considérant indéterminée. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions, les deux appels étant rejetés.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du nouveau propriétaire du local. L'appelant contestait la validité de la procédure, soulevant l'absence de notification formelle du transfert de propriété à son profit, ce qui priverait selon lui le nouveau bailleur de qualité pour agir. La cour d'appel de commerce retient, au visa de l'article 195 du code des obligations et des contrats, que la loi n'impose aucune forme sacramentelle pour la notification de la cession de créance au débiteur. Elle juge que le commandement de payer visant les loyers, dès lors qu'il identifie le nouveau créancier et son titre de propriété, constitue une information suffisante valant notification de la substitution de bailleur. La cour relève en outre que le paiement partiel des arriérés, intervenu bien après l'expiration du délai de quinze jours imparti par le commandement, ne saurait purger le manquement du preneur et faire disparaître son état de défaut. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie d’un litige portant sur la résiliation d’un bail commercial, la Cour d’appel de commerce a tranché la question de la force probante des effets de commerce en matière de règlement des loyers. Infirmant la position des premiers juges qui avaient déduit les sommes litigieuses sur la foi de simples reproductions photographiques, la Cour a affirmé que la production de copies de lettres de change ne saurait, à elle seule, conférer un effet libératoire au profit du débiteur.

La juridiction a rappelé que l’extinction de la dette locative est subordonnée non à la simple remise du titre, mais à la démonstration de son encaissement effectif par le créancier. Faute pour le preneur d’apporter la preuve positive de la réalisation de la provision, le défaut de paiement demeure caractérisé, justifiant la validation du commandement aux fins d’expulsion et la condamnation au règlement de l’intégralité de l’arriéré, y compris les loyers échus en cours d’instance.

La validité du commandement de payer visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un bail commercial est strictement conditionnée par la régularité de sa notification à la société locataire. Lorsque la signification au siège social contractuel ou à l’adresse déclarée au registre du commerce s’avère infructueuse, les règles de procédure civile imposent des exigences spécifiques pour la validité de l’acte délivré en un autre lieu.

En application des dispositions combinées des articles 38, 516 et 522 du Code de procédure civile, la notification destinée à une personne morale, lorsqu’elle est effectuée en dehors de son siège social, doit être remise à son représentant légal en personne. Par conséquent, ne produit aucun effet juridique la mise en demeure notifiée au lieu de l’exploitation commerciale et refusée par une personne se présentant comme le gérant, dès lors qu’il est établi par les énonciations du modèle 7 du registre du commerce que ladite personne ne détient pas la qualité de représentant légal et n’est qu’un simple préposé.

La juridiction écarte par ailleurs l’application de la théorie de l’apparence invoquée par le bailleur pour valider la notification irrégulière, considérant que cette théorie est inopérante à l’égard d’une société à responsabilité limitée régulièrement constituée et immatriculée. Enfin, la Cour précise que la mention portée par l’huissier de justice dans son procès-verbal concernant la qualité déclarée du réceptionnaire ne bénéficie pas de la force probante attachée aux constatations matérielles de l’officier ministériel et peut être contestée sans recourir à la procédure d’inscription de faux.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui condamne un preneur au paiement d'arriérés de loyers et à des dommages-intérêts pour retard, en retenant qu'une mise en demeure contenant des sommes indues n'est pas nulle et produit ses effets pour les créances réellement exigibles. En effet, en vertu de l'article 254 du Dahir des obligations et des contrats, le débiteur est en demeure par le seul fait du retard dans l'exécution de son obligation. Est par ailleurs irrecevable le moyen tiré de la prescription qui, étant mélangé de fait et de droit, est soulevé pour la première fois devant la Cour de cassation.