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Travaux d'amélioration

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation entre le droit commun des contrats et le statut des baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait résilié le bail et rejeté les demandes indemnitaires du preneur au titre des travaux d'amélioration et de la perte de l'élément commercial.

L'appelant soutenait, d'une part, que le non-renouvellement du bail obligeait contractuellement le bailleur à l'indemniser pour les travaux réalisés et, d'autre part, que l'écoulement d'un délai de deux ans lui conférait un droit au statut. La cour fait droit à la première branche du moyen, retenant que la clause contractuelle prévoyant une indemnité pour les travaux en cas de non-renouvellement constitue la loi des parties au sens de l'article 230 du code des obligations et des contrats.

Elle écarte l'argument du bailleur tiré de son ignorance de la langue du contrat, dès lors que sa signature non contestée confère à l'acte une pleine force probante. En revanche, la cour écarte la demande d'indemnité d'éviction, considérant que le preneur ne peut se prévaloir du statut protecteur de la loi 49-16 faute d'avoir justifié d'une jouissance continue de deux années à la date du congé notifié par le bailleur.

Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation pour les travaux, et confirmé pour le surplus.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les chefs de préjudice indemnisables au titre d'une indemnité d'éviction commerciale. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle mais avait réduit le montant de l'indemnité proposée par l'expert judiciaire en écartant plusieurs postes de préjudice.

L'appelant contestait principalement l'exclusion du coût des travaux d'amélioration, des frais de réinstallation et de la perte de profit. Tout en rappelant que le juge du fond n'est pas lié par les conclusions de l'expert, la cour confirme l'exclusion des indemnités pour perte de profit, jugées incluses dans l'évaluation de la clientèle, et des frais de réinstallation, qualifiés d'hypothétiques.

Elle retient en revanche, au visa de l'article 7 de la loi 49-16, que les frais d'amélioration et de réparation constituent un chef de préjudice distinct devant être indemnisé dès lors que leur réalité matérielle est établie, peu important que l'expert les ait évalués de manière forfaitaire. La cour considère que la longue durée d'occupation et les photographies versées au dossier suffisaient à prouver l'existence de ces améliorations dont le bailleur allait bénéficier.

Le jugement est par conséquent réformé sur ce seul point, avec une augmentation du montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur de locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce précise les modalités de calcul des différents postes de préjudice. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé une première indemnité.

L'appelant contestait ce montant, soutenant une sous-évaluation de son fonds de commerce et sollicitant la prise en compte des travaux d'amélioration qu'il avait réalisés. La cour, après avoir ordonné une nouvelle expertise puis constaté la défaillance de l'appelant à en consigner les frais, a statué au vu du rapport d'expertise de première instance.

Elle écarte la demande d'indemnisation au titre des améliorations, retenant que celles-ci ont été réalisées sur le domaine public et que la facture produite est postérieure au congé. La cour retient en revanche l'évaluation de la perte de la clientèle et de la notoriété, faute pour le preneur de produire des documents comptables certifiés, mais procède à une réévaluation du droit au bail en réduisant le coefficient multiplicateur appliqué par l'expert.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme partiellement le jugement en réévaluant à la hausse le montant total de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel portant sur la validité d'un congé pour reprise et sur le montant de l'indemnité d'éviction subséquente, la cour d'appel de commerce précise les conditions de forme du congé et les critères d'évaluation du préjudice du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'expulsion et fixé l'indemnité d'éviction sur la base d'un rapport d'expertise.

Le preneur appelant soulevait, d'une part, la nullité du congé pour non-respect des formes de notification, et d'autre part, l'insuffisance de l'indemnité allouée. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité formelle, retenant que la remise en main propre au preneur par l'agent d'exécution, qui a consigné l'identité du destinataire et retranscrit l'intégralité du congé dans son procès-verbal, suffit à garantir l'information du preneur.

Faisant en revanche droit à l'appel incident du bailleur, la cour procède à une réévaluation de l'indemnité. Elle retient que l'expert avait inclus à tort des éléments non indemnisables au visa de la loi n° 49-16, tels que des frais de réinstallation non justifiés et le coût de travaux d'amélioration amortis par la longue durée d'exploitation.

Usant de son pouvoir d'appréciation au vu de l'absence de documents comptables et de la faible superficie du local, la cour réduit le montant de l'indemnité. Le jugement est par conséquent réformé sur le quantum de l'indemnité et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement d'un arriéré locatif et ordonné son expulsion. L'appelant soulevait, d'une part, la nullité de la procédure pour violation des règles de l'arabisation et, d'autre part, l'extinction partielle de la dette en vertu de la présomption de paiement issue d'une quittance sans réserve ainsi que l'existence d'une créance de travaux opposable en compensation.

La cour écarte le moyen tiré de la nullité, retenant qu'en l'absence de sanction textuelle et de grief avéré, l'emploi d'une langue étrangère pour la dénomination d'une partie ne vicie pas la procédure. La cour retient cependant que la délivrance par le bailleur d'une quittance de loyer pour une échéance déterminée, sans aucune réserve, emporte, en application de l'article 253 du dahir des obligations et des contrats, une présomption de paiement des termes antérieurs.

Elle juge en revanche que le preneur ne peut se prévaloir d'une compensation avec le coût de travaux d'amélioration, faute de rapporter la preuve d'un accord du bailleur et dès lors que ces travaux ne constituent pas des réparations nécessaires incombant à ce dernier. Par conséquent, la dette locative est réduite aux seuls loyers échus postérieurement à la quittance, mais leur non-paiement, excédant trois mois, caractérise un manquement suffisant pour justifier la résiliation du bail en application de la loi relative aux baux commerciaux.

Le jugement est donc réformé sur le quantum de la condamnation pécuniaire mais confirmé sur le principe de la résiliation du bail et de l'expulsion.

Saisi d'appels croisés sur les conséquences de la résolution d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine le droit à indemnisation du preneur pour des travaux d'aménagement et sa demande en restitution de loyers. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution, condamné le bailleur à indemniser les travaux mais rejeté la demande en restitution des loyers versés.

Le bailleur contestait sa condamnation au paiement des travaux, tandis que le preneur sollicitait la restitution des loyers pour la période antérieure à l'impossibilité d'accès aux locaux. La cour retient que la demande d'indemnisation pour travaux est infondée dès lors que les rapports d'expertise, bien que chiffrant les factures produites, constatent la destruction et le saccage desdits aménagements, faits non contestés par le preneur.

Elle juge en revanche que la demande de restitution des loyers doit être écartée, ces derniers constituant la contrepartie de la mise à disposition des lieux durant une période où l'exploitation était possible, l'impossibilité d'accès n'étant survenue que postérieurement. Le jugement est donc infirmé sur la condamnation au titre des travaux et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue du pouvoir d'appréciation du juge du fond. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité pour perte du fonds de commerce, sur la base d'une expertise judiciaire.

L'appelant principal contestait le montant alloué, le jugeant arbitraire et non conforme aux conclusions de l'expert, tandis que l'appelant incident en sollicitait la majoration, notamment au titre des frais d'amélioration. La cour rappelle que le droit du preneur à une indemnité d'éviction complète est définitivement acquis dès lors que le bailleur a manqué à son obligation de lui proposer un nouveau local dans le délai légal de trois ans suivant l'éviction, rendant inopérant le moyen tiré du refus tardif du preneur.

Elle retient que le premier juge a souverainement apprécié le préjudice en se fondant sur les éléments objectifs du rapport d'expertise pour chaque composante du fonds de commerce, sans être strictement lié par les conclusions chiffrées de l'expert. La cour confirme également le rejet de la demande d'indemnisation des travaux d'amélioration, faute de preuve de leur réalisation.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour reprise à usage personnel moyennant le paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la contestation du motif du congé et du montant de l'indemnité. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction tout en minorant l'indemnité proposée par l'expert judiciaire.

L'appelant soutenait que le motif de reprise était fallacieux et que l'indemnité allouée était insuffisante. La cour écarte le moyen tiré de la validité du congé en retenant que le motif d'usage personnel, dès lors qu'il ouvre droit à une indemnité d'éviction complète, ne peut être contesté par le preneur.

Elle juge que seules les causes privatives de l'indemnité peuvent faire l'objet d'un débat judiciaire. Concernant le montant de l'indemnité, la cour considère que c'est à bon droit que le premier juge a écarté la facture relative aux travaux d'amélioration, dès lors que celle-ci a été établie postérieurement à la notification du congé et apparaît ainsi comme un document de circonstance dénué de force probante.

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement reconnaissant le droit de préférence du bailleur sur le fonds de commerce cédé, le tribunal de commerce avait déclaré le bailleur subrogé dans les droits du cessionnaire moyennant le paiement du prix de cession. L'appelant, cessionnaire évincé, contestait le jugement en ce qu'il avait rejeté sa demande d'indemnisation pour les travaux d'amélioration du local et sollicitait l'organisation d'une expertise judiciaire.

La cour d'appel de commerce retient que l'appréciation de la force probante des pièces versées aux débats relève du pouvoir souverain des juges du fond. Elle relève que les factures produites, mentionnant un simple acompte sur travaux, sont insuffisantes à établir la réalité et le coût des améliorations alléguées.

La cour rappelle en outre qu'elle n'est tenue ni d'ordonner une mesure d'expertise lorsque les éléments du dossier ne la justifient pas, ni d'enjoindre à une partie de compléter ses preuves. Dès lors, les moyens de l'appelant étant jugés non fondés, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'appréciation de la valeur du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fondée sur une première expertise. Le bailleur contestait ce montant en invoquant la méconnaissance par l'expert des critères légaux d'évaluation, notamment la prise en compte des déclarations fiscales des quatre dernières années, tandis que le preneur sollicitait une majoration en se prévalant du prix d'acquisition du fonds et du coût des améliorations. La cour, après avoir ordonné une nouvelle expertise, retient que l'évaluation de l'indemnité doit reposer sur les éléments prévus par l'article 7 de la loi 49-16. Elle écarte les documents produits par le preneur, considérant que l'acte de cession initial ne mentionnait aucun prix et qu'une reconnaissance de dette ultérieure, émanant d'un seul héritier, est dépourvue de force probante. De même, la facture relative aux travaux d'amélioration est jugée non pertinente dès lors qu'elle ne concerne pas le local litigieux. La cour estime par conséquent que le montant proposé par le second expert, qui s'est fondé sur les déclarations fiscales disponibles pour déterminer le chiffre d'affaires, reflète une juste réparation du préjudice subi. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit conformément aux conclusions de la seconde expertise.

La cour d'appel de commerce confirme le jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers. Le preneur appelant soulevait l'exception d'inexécution, arguant de l'impossibilité d'exploiter les lieux loués conformément à leur destination en raison d'un trouble de fait et d'un ordre de fermeture administrative. La cour écarte ce moyen en retenant que la fermeture administrative résultait de manquements imputables au seul preneur dans l'aménagement et l'exploitation de son activité, tels que l'absence d'équipements de sécurité ou de ventilation conforme. Elle rappelle que l'obligation de délivrance du bailleur n'emporte pas celle de garantir l'obtention par le preneur des autorisations administratives nécessaires à son activité spécifique, sauf stipulation contraire. Le trouble de fait allégué est également écarté, faute de preuve. La cour déclare en outre irrecevable la demande reconventionnelle en paiement de travaux d'amélioration, comme étant une demande nouvelle en appel. Le jugement est par conséquent intégralement confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour travaux non autorisés, la cour d'appel de commerce précise la notion de changement substantiel au sens de la loi sur les baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif de la remise en état des lieux par le preneur, ce que le bailleur contestait en soutenant que les travaux affectaient la structure de l'immeuble. La cour, au visa de l'article 8 de la loi n° 49-16, retient que les travaux litigieux, tels que le déplacement d'un escalier, le carrelage du sol ou l'installation d'une poutre de renfort non fixée aux murs, constituent de simples améliorations et non des modifications portant atteinte à la sécurité du bâtiment ou augmentant ses charges. Elle relève au surplus que le preneur a justifié de la remise en état dans le délai légal de trois mois, ce qui suffit à écarter le motif grave et légitime d'éviction. La cour juge dès lors la demande subsidiaire d'expertise sans objet. Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté la demande d'indemnisation d'un preneur pour les travaux d'amélioration effectués dans les lieux loués, le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que lesdits travaux relevaient des dépenses de pur agrément. L'appelante soutenait que les travaux, nécessaires à l'exploitation et autorisés par le bailleur, devaient être qualifiés de dépenses utiles ouvrant droit à indemnisation au visa des articles 682 et 683 du dahir sur les obligations et les contrats, et que la clause du bail mettant les réparations à sa charge était d'interprétation stricte. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'indemnisation pour améliorations constitue un élément de l'indemnité d'éviction prévue par la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Dès lors que l'éviction du preneur a été prononcée pour défaut de paiement des loyers, cause privative de toute indemnité en application de l'article 8 de ladite loi, aucune indemnisation pour les travaux ne peut être allouée. La cour ajoute, au visa de l'article 682 du dahir sur les obligations et les contrats, que les améliorations relevant du pur agrément ne sont pas indemnisables en l'absence d'autorisation du bailleur, et que le preneur a au surplus dégradé les lieux en retirant lesdites améliorations avant son départ. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Le débat portait sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial à la suite d'un congé pour reprise personnelle. Le tribunal de commerce avait validé le congé et, se fondant sur une seconde expertise judiciaire, avait fixé le montant de l'indemnité due par le bailleur. Saisie d'appels principal et incident critiquant le quantum de cette indemnité, la cour d'appel de commerce a ordonné une troisième expertise en raison des conclusions manifestement divergentes des deux premières. La cour retient les conclusions de ce troisième rapport, le jugeant conforme aux critères de l'article 7 de la loi n° 49-16. Elle écarte notamment le remboursement d'une facture de travaux d'amélioration au motif que celle-ci n'était pas inscrite dans les données bilancielles du preneur. De même, la cour limite les frais de déménagement aux seuls coûts de transport des marchandises, excluant les préjudices indirects non prévus par la loi, tels que les frais de recherche d'un nouveau local ou de transfert de l'adresse. Le jugement est par conséquent confirmé en son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est réduit.

En matière d'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine la charge de la preuve relative aux travaux d'amélioration réalisés par le preneur. Le tribunal de commerce avait réduit l'indemnité proposée par l'expert en écartant la valeur de ces travaux, au motif que les factures produites étaient antérieures à la date du contrat de bail versé aux débats. L'appelant soutenait que ce contrat n'était qu'un renouvellement d'un bail antérieur, rendant les factures pertinentes. La cour retient qu'il appartient au bailleur, qui conteste l'imputabilité des travaux au preneur, de rapporter la preuve que les améliorations ont été réalisées par un locataire précédent. Faute pour le bailleur d'établir cette preuve, les dépenses d'amélioration doivent être intégrées dans le calcul de l'indemnité. Exerçant toutefois son pouvoir d'appréciation et prenant en compte l'amortissement desdits travaux, la cour fixe souverainement un nouveau montant. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est rehaussé.