Mot clé
Paiement régulier des loyers

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable pour défaut de qualité à agir la demande d'une société tendant à se voir reconnaître la qualité de preneur, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une cession de parts sociales sur un contrat de bail. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que la société demanderesse n'était pas partie au contrat de bail initial.

L'appelante soutenait que le paiement régulier des loyers en son nom propre, accepté pendant plusieurs années par le bailleur, ainsi que la cession des parts sociales de la société par la preneuse originelle à son gérant, emportaient reconnaissance de sa qualité de locataire et transfert implicite du droit au bail. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen et retient que la cession de parts sociales est une opération juridiquement distincte de la cession du droit au bail, laquelle n'est pas établie en l'absence d'acte de cession ou de résiliation du bail initial.

La cour relève que le contrat de bail et les quittances récentes sont établis au nom de la preneuse originelle, intervenante volontaire en la cause. Dès lors, le seul paiement des loyers par la société appelante, tiers au contrat, ne suffit pas à lui conférer la qualité de preneur.

Le jugement est par conséquent confirmé en ce qu'il a déclaré la demande irrecevable.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la preuve de l'abandon d'un local commercial justifiant la résiliation du bail pour manquement grave du preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par le bailleur.

L'appelant soutenait que la fermeture prolongée du local, prétendument établie par un constat d'huissier et un témoignage, constituait un motif de résiliation. La cour écarte ces moyens en relevant que le bailleur avait lui-même reconnu la présence de préposés du preneur dans les lieux et que les photographies versées aux débats attestaient du bon état du local et de ses équipements, contredisant l'hypothèse d'un abandon.

La cour retient en outre que le témoignage produit était dénué de force probante, le témoin étant un préposé du bailleur, et que le constat d'huissier, fondé sur une unique visite, était insuffisant à caractériser une fermeture continue et préjudiciable. Elle ajoute que la signification des actes de procédure au preneur à l'adresse du local litigieux et le paiement régulier des loyers militaient contre la thèse de l'abandon.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisie d'une tierce opposition formée par une nouvelle locataire contre un arrêt ordonnant la restitution d'un local commercial aux preneurs initiaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'un bail consenti en cours d'instance. La société tierce opposante soutenait que son contrat de bail, conclu avec la bailleresse avant le prononcé de l'arrêt contesté, lui conférait un droit sur les lieux faisant obstacle à la restitution.

La cour retient que le contrat de bail invoqué, ayant été conclu postérieurement à l'engagement de l'action en restitution par les locataires d'origine et alors que la procédure était pendante après cassation, est inopposable à ces derniers. Elle relève en effet que la relation contractuelle et le litige entre la bailleresse et les premiers preneurs préexistaient à la conclusion du bail avec la société intervenante.

Dès lors, la cour écarte les moyens soulevés par la tierce opposante et tirés du non-respect des conditions de fond de la restitution, au motif que ces arguments ne concernent que le litige principal auquel son titre est étranger. Le recours en tierce opposition est par conséquent rejeté.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un bailleur à délivrer des quittances de loyer, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité d'une cession de droit au bail et la portée d'une précédente décision ayant statué sur la qualité de preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur et rejeté la demande reconventionnelle des bailleurs en nullité des actes de cession et en expulsion.

Les appelants contestaient la qualité de preneur de l'intimé, arguant de la nullité de la chaîne de cessions successives du droit au bail et de l'inexistence d'un fonds de commerce. Ils soutenaient en outre n'être tenus à la délivrance d'aucune quittance dès lors que les loyers, consignés à la caisse du tribunal, n'avaient pas été effectivement encaissés.

La cour écarte ces moyens en se fondant sur l'autorité de la chose jugée attachée à un précédent arrêt. Elle relève que cette décision antérieure avait définitivement reconnu la qualité de preneur à l'intimé, après avoir constaté que les bailleurs avaient eux-mêmes validé la transmission du bail en acceptant les loyers du cessionnaire.

Dès lors, la qualité de locataire étant irrévocablement établie, la cour retient que l'obligation de délivrer quittance naît du paiement régulier des loyers, peu important que celui-ci ait été effectué par voie d'offres réelles et de consignation en raison du refus des bailleurs. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la force probante de la preuve testimoniale en matière de quittances. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur après avoir écarté les témoignages produits par le preneur.

L'appelant soutenait que le premier juge avait mal apprécié les dépositions qui, selon lui, établissaient le paiement régulier des loyers en l'absence de quittances. La cour retient que la preuve testimoniale, pour être admise, doit être précise, concordante et exempte de contradiction.

Or, elle relève que les dépositions des témoins étaient vagues, ne spécifiant ni les périodes exactes des paiements ni leur montant, et présentaient des contradictions quant à l'identité de la personne effectuant les versements. La cour rappelle que les jugements doivent être fondés sur la certitude et non sur la conjecture ou le doute.

Faute pour le preneur de rapporter une preuve certaine et non équivoque de sa libération, le jugement entrepris est confirmé.

La cour d'appel de commerce retient que la preuve d'un bail commercial verbal ne peut être rapportée par un acte de notoriété, dit `lafîf`, ni par un procès-verbal de constat, dès lors que les témoins entendus n'ont pas assisté personnellement à la conclusion du contrat ou au paiement régulier des loyers. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur tendant à sa réintégration dans les lieux, considérant la relation locative établie par ces modes de preuve.

L'appelant, bailleur, contestait cette qualification en soutenant que les témoignages, fondés sur la simple connaissance de voisinage et le ouï-dire, étaient dépourvus de la force probante requise pour établir un acte juridique. La cour rappelle, au visa de la jurisprudence de la Cour de cassation et des dispositions du code des obligations et des contrats, que la preuve testimoniale n'est admissible en la matière qu'à la condition que les témoins disposent d'un fondement spécial, à savoir la présence lors de la formation du contrat ou du paiement du loyer.

En l'absence d'un tel fondement, les déclarations recueillies ne peuvent suppléer l'absence d'écrit ou d'aveu. La cour écarte également l'argument tiré d'un prétendu aveu du bailleur, relevant que ses déclarations consignées décrivaient une relation de partage de revenus et non un bail.

Le jugement est par conséquent infirmé et la demande initiale du preneur rejetée.

En matière de preuve du bail commercial verbal, la cour d'appel de commerce rappelle les conditions de recevabilité de la preuve testimoniale. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'un occupant tendant à sa réintégration dans les lieux et au rétablissement de l'électricité, retenant l'existence d'une relation locative sur la base d'un acte de notoriété et d'un procès-verbal de constat.

L'appelant, propriétaire des lieux, contestait la force probante de ces documents, faute pour les témoins d'avoir assisté à la conclusion du contrat ou au paiement des loyers. La cour retient que la preuve de la relation locative par témoignage n'est admise que si les témoins disposent d'un fondement spécial, à savoir leur présence lors de la conclusion du contrat ou lors du paiement régulier des loyers.

Elle constate que les témoignages produits se fondent uniquement sur la connaissance par voisinage et l'ouï-dire, sans attester d'une connaissance directe des éléments essentiels du bail. La cour écarte en outre l'argument tiré d'un prétendu aveu du bailleur, ses déclarations décrivant une relation de gérance et non un contrat de location.

Le jugement entrepris est par conséquent infirmé et la demande initiale rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur sans indemnité, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante de pièces contradictoires relatives à l'exploitation d'un local commercial. Le tribunal de commerce avait validé le congé au motif que le fonds de commerce avait été perdu par une fermeture de plus de deux ans, se fondant sur un constat d'huissier et des attestations administratives.

L'appelant contestait cette appréciation en opposant à ces pièces un rapport d'expertise judiciaire postérieur établissant la poursuite de l'activité. La cour d'appel de commerce fait prévaloir le rapport d'expertise judiciaire sur les autres pièces.

Elle retient que ce rapport, postérieur aux constats produits par le bailleur, constitue une inspection détaillée et contradictoire qui a établi la présence de matériel, de marchandises et d'un salarié dans les lieux. La cour relève en outre que le paiement régulier des loyers par le preneur corrobore la continuité de l'exploitation, écartant ainsi l'hypothèse d'une perte de la clientèle et de l'achalandage au sens de l'article 8 de la loi 49-16.

En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et rejette la demande d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur la fermeture prolongée d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la résiliation du bail pour abandon. Le bailleur soutenait que la fermeture du local depuis plus de vingt ans, constatée par divers actes, justifiait l'éviction du preneur pour perte des éléments du fonds de commerce. La cour écarte ce moyen en relevant que la perception régulière des loyers par le bailleur, admise par ce dernier, contredit l'allégation d'abandon du local. Elle retient en outre qu'une précédente procédure en référé, initiée pour le même motif, avait déjà été rejetée en raison de la comparution du preneur, ce qui démentait la thèse de la délaissance. La cour juge qu'un constat d'huissier ponctuel ne suffit pas à prouver une fermeture continue et définitive, condition requise par la loi 49.16, notamment en son article 32 qui subordonne la résiliation à la double condition du non-paiement du loyer et de l'abandon. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial conclu par une entreprise soumise à un plan de continuation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de la résiliation pour défaut de paiement de loyers postérieurs à l'ouverture de la procédure. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur en validant un commandement de payer demeuré infructueux. L'appelant, preneur en redressement, contestait la décision en invoquant d'une part, l'apurement partiel de sa dette par des quittances que le premier juge avait écartées pour une erreur d'adresse, et d'autre part, la méconnaissance des règles protectrices de la procédure collective. La cour d'appel de commerce, tout en considérant que les quittances de loyer devaient être admises comme probantes faute de contestation par le bailleur, relève que leur imputation ne suffit pas à apurer l'intégralité de la dette visée au commandement. La cour retient surtout que le défaut de paiement concerne des loyers échus après le jugement d'ouverture, lesquels constituent des créances postérieures bénéficiant d'un droit de priorité de paiement. Dès lors, au visa de l'article 575 du code de commerce, le preneur ne peut se prévaloir des règles de la procédure collective pour justifier son manquement, le maintien dans les lieux étant subordonné au paiement régulier des loyers courants. Le jugement prononçant l'expulsion est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine si la création par le preneur d'une société exploitant le fonds de commerce dans les lieux loués constitue un motif grave et légitime de résiliation. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, au motif que ni la sous-location ni la cession du droit au bail n'étaient établies. L'appelant soutenait que la constitution d'une personne morale par le preneur, suivie de la cession de ses parts sociales, s'analysait en une cession déguisée du droit au bail et un abandon de l'exploitation personnelle, en violation des clauses du contrat. La cour retient que la création d'une société par le preneur pour exploiter son fonds de commerce ne constitue pas en soi une violation des obligations du bail, le preneur conservant le droit de disposer de son fonds. Elle rappelle que le défaut de notification au bailleur d'une éventuelle cession du droit au bail à cette société n'entraîne pas la résiliation du contrat mais a pour seule sanction l'inopposabilité de l'acte au bailleur. Dès lors, le preneur initial demeure seul tenu des obligations contractuelles, ce que confirme en l'occurrence la perception continue des loyers par le bailleur entre les mains du preneur personne physique. La cour écarte également le grief tiré de l'abandon des lieux, contredit par le paiement régulier des loyers. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

En matière de reprise de locaux commerciaux abandonnés, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de restitution du bien au preneur en application de la loi 49.16. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur tendant à la restitution des lieux. L'appelant soutenait que sa demande, fondée sur l'article 32, alinéa b, de la loi 49.16, était recevable au-delà du délai de six mois dès lors qu'il justifiait d'un paiement régulier des loyers et que le bailleur n'avait pas exploité le local après sa reprise. La cour d'appel de commerce analyse la condition de régularité des paiements de loyers. Elle retient que des offres réelles et une consignation de loyers effectuées par le preneur postérieurement à l'introduction par le bailleur de sa demande en restitution ne sauraient caractériser un paiement régulier au sens de la loi. Dès lors, la cour considère que le preneur ne peut se prévaloir de la dérogation permettant de solliciter la restitution du local au-delà du délai de six mois. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Encourt la cassation l’arrêt de la cour d’appel qui, pour rejeter la demande d’un preneur en réintégration des lieux après leur reprise par le bailleur pour cause d’abandon, retient que la condition de paiement régulier des loyers, prévue par l’article 32 de la loi n° 49-16, n’est pas remplie au seul motif que les offres de paiement sont postérieures à la date d’introduction de l’action en reprise. En statuant ainsi, sans vérifier si les loyers avaient été réglés à leurs échéances et sans examiner les allégations du preneur relatives au refus du bailleur de les recevoir, la cour d’appel a privé sa décision de base légale, la date de l’action en reprise étant sans incidence sur l’appréciation de la régularité des paiements.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel rejette une demande en résiliation d’un bail commercial, dès lors qu’elle retient que la cessation de la relation locative est soumise aux dispositions impératives du Dahir du 24 mai 1955. En effet, ce texte spécial, qui prime sur le droit commun des obligations, impose au bailleur de délivrer un congé respectant un formalisme précis pour mettre fin au bail, et ce, quand bien même la demande serait fondée sur l’abandon des lieux par le preneur et la disparition alléguée du fonds de commerce.