Mot clé
Motifs d'éviction

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'éviction du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de la mise en demeure et la preuve du paiement. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé et en ordonnant l'expulsion, après avoir écarté un reçu de loyer jugé falsifié sur la base d'une expertise judiciaire.

L'appelant contestait d'une part la régularité du congé, délivré pour un délai de quinze jours au lieu des trois mois qu'il estimait applicables, et d'autre part la validité de l'expertise ayant conclu à la falsification. La cour rappelle qu'en application des dispositions de la loi n° 49-16, le délai de mise en demeure pour défaut de paiement est de quinze jours, le congé de trois mois étant réservé aux autres motifs d'éviction.

Elle écarte ensuite le moyen tiré de l'irrégularité de l'expertise en relevant la convocation régulière des parties. La cour retient surtout que la falsification du reçu par grattage et altération de l'année de paiement était manifeste et visible à l'œil nu, privant ainsi le preneur de la preuve de sa libération.

Le jugement prononçant le paiement des arriérés et l'éviction est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition d'un local commercial, la cour d'appel de commerce, statuant sur renvoi après cassation, se prononce sur l'étendue d'un arrêté de péril visant un immeuble à double façade. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que l'arrêté ne visait que la partie résidentielle de l'immeuble, structurellement distincte de son local, et invoquait la mauvaise foi du bailleur ayant déjà tenté d'obtenir l'éviction pour un autre motif. La cour écarte le moyen tiré de la mauvaise foi, rappelant que le bailleur est libre d'invoquer successivement les différents motifs d'éviction prévus par la loi.

S'appuyant sur les conclusions des expertises judiciaires, elle retient que l'immeuble constitue une structure unitaire malgré l'existence de deux adresses distinctes. La cour relève en effet l'existence d'éléments structurels communs, notamment un mur porteur et une cage d'escalier, rendant impossible la démolition partielle de l'édifice sans compromettre la sécurité de la partie commerciale.

Dès lors, le péril affectant une partie de l'immeuble justifie le congé donné pour l'ensemble, le jugement entrepris est confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur la sanction applicable à la cession d'un fonds de commerce réalisée sans notification régulière au bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction du bailleur ainsi que la demande reconventionnelle en indemnisation du cessionnaire.

Le bailleur soutenait en appel que la notification de la cession était irrégulière, faute de mentionner le prix, et ne pouvait faire courir le délai d'exercice de son droit de préemption, tandis que le cessionnaire sollicitait, par appel incident, une indemnité pour la perte du fonds. La cour retient que la notification de la cession, qui omettait de mentionner le prix de vente, ne permettait pas au bailleur d'exercer son droit de préemption et ne pouvait donc être considérée comme régulière au sens de l'article 25 de la loi 49-16.

Toutefois, la cour rappelle que la seule sanction prévue par ce texte en cas de défaut de notification est l'inopposabilité de la cession au bailleur, et non l'éviction du cessionnaire. Elle relève que la cession sans l'accord du bailleur ne figure pas au nombre des motifs d'éviction sans indemnité limitativement énumérés par l'article 8 de la même loi.

Dès lors, la demande d'indemnisation du cessionnaire est également écartée, l'inopposabilité de l'acte lui interdisant de se prévaloir d'une quelconque relation contractuelle avec le bailleur. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions, bien que par substitution de motifs.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en paiement de charges locatives et en éviction, la cour d'appel de commerce examine la nature de la taxe d'habitation et de services communaux et les conséquences de son non-paiement par le preneur. Le tribunal de commerce avait considéré que cette taxe était incluse dans le loyer, faute de stipulation contraire.

L'appelant soutenait que le contrat mettait bien cette charge à la charge du preneur et que le défaut de paiement justifiait la résiliation du bail. La cour retient que, si l'article 5 de la loi 49-16 répute les charges incluses dans le loyer en l'absence de clause expresse, le contrat de bail en l'espèce stipulait bien que le preneur était redevable de toutes les charges et taxes afférentes au local.

Elle juge cependant que le non-paiement de cette taxe spécifique, bien que fautif et justifiant une condamnation à paiement, ne constitue pas l'un des motifs d'éviction limitativement énumérés par la loi précitée. Par conséquent, la cour d'appel de commerce réforme le jugement, condamne le preneur au paiement des arriérés de la taxe et confirme le rejet de la demande d'éviction.

En matière de bail commercial régi par la loi 49-16, la cour d'appel de commerce se prononce sur la sanction de la fermeture prolongée du local loué. Le tribunal de commerce avait prononcé l'éviction du preneur, retenant que la fermeture du local pendant plus de deux ans constituait un motif légitime de résiliation.

Saisie de la question de savoir si une telle fermeture constituait une cause d'éviction ou seulement une cause de déchéance du droit à l'indemnité, la cour opère une distinction fondamentale entre les motifs d'éviction et les cas de perte du droit à indemnité. Elle retient que la fermeture du local, même pour une durée supérieure à deux ans entraînant la perte de la clientèle, ne figure pas parmi les manquements contractuels justifiant l'éviction au sens de l'article 26 de ladite loi.

La cour précise qu'une telle situation a pour seule conséquence, en application de l'article 8, de priver le preneur de son droit à une indemnité d'éviction, mais ne constitue pas une cause de résiliation du bail. Elle relève en outre que le bailleur souhaitant récupérer un local fermé ou abandonné doit recourir à la procédure spécifique de reprise, ce qui n'a pas été le cas.

Concernant la demande reconventionnelle du preneur, la cour confirme son rejet au motif que l'astreinte déjà prononcée par le juge des référés constitue une réparation suffisante. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'éviction, la demande du bailleur étant rejetée, et confirmé pour le surplus.

La cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé avec refus de renouvellement d'un bail commercial dont le motif est équivoque. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction formée par le bailleur.

L'appel portait sur la contradiction entre le motif énoncé dans le congé, soit la reprise pour usage personnel, et celui invoqué dans l'assignation, soit le besoin d'y loger un descendant. La cour relève une discordance substantielle entre ces deux fondements, retenant que la reprise pour usage personnel et l'éviction pour besoin de logement constituent deux causes distinctes, régies par des procédures et emportant des conséquences juridiques différentes.

Cette contradiction créant une confusion pour le preneur, le congé est jugé non fondé. Le rejet de l'appel principal rendant l'appel incident sans objet, celui-ci est également écarté.

Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur un changement d'activité et une sous-location, la cour d'appel de commerce examine la charge de la preuve en matière de destination des lieux et la qualification du contrat liant le preneur à un tiers. Le tribunal de commerce avait écarté les motifs d'éviction tout en condamnant le preneur au paiement des arriérés locatifs. L'appelant, bailleur, soutenait d'une part que le changement d'activité constituait une faute grave au sens de la loi n° 49-16, et d'autre part que la sous-location à un loyer supérieur lui ouvrait droit à percevoir ce dernier. La cour retient que la charge de la preuve d'un accord initial des parties sur une destination contractuelle exclusive des lieux pèse sur le bailleur. Faute pour ce dernier de rapporter cette preuve, le preneur n'a pas à démontrer avoir obtenu une autorisation pour un changement d'activité, le moyen tiré de l'inversion de la charge de la preuve étant dès lors inopérant. La cour écarte également le moyen relatif à la sous-location en requalifiant le contrat litigieux en contrat de gérance, ce qui exclut l'application des dispositions de l'article 24 de la loi n° 49-16. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur un préjudice causé par le preneur, la cour d'appel de commerce juge que l'action en cessation d'un trouble ne constitue pas un motif légal d'éviction au sens de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande. L'appelant soutenait que le préjudice subi constituait un motif d'éviction autonome relevant de l'article 26 de ladite loi, distinct des cas d'éviction sans indemnité prévus à l'article 8. La cour opère une distinction fondamentale entre l'action visant à faire cesser un préjudice et l'action en éviction. Elle retient que si le préjudice, à le supposer établi, peut justifier une demande tendant à sa cessation ou à sa réparation, il ne figure pas parmi les motifs d'éviction limitativement énumérés par la loi relative aux baux commerciaux. Par conséquent, la procédure de validation du congé prévue à l'article 26 ne peut être valablement mise en œuvre en l'absence d'un des cas légaux d'éviction. Le jugement entrepris est donc confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation d'un motif grave et légitime justifiant un congé avec refus de renouvellement d'un bail commercial, fondé sur une prétendue modification des lieux loués par le preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion, retenant la matérialité des faits reprochés. Devant la cour, le débat portait sur la question de savoir si les locaux commerciaux litigieux avaient été créés par le preneur au détriment du bien loué ou s'ils préexistaient au bail. S'appuyant sur une nouvelle expertise judiciaire ordonnée après cassation, la cour relève que les locaux prétendument créés sont en réalité contemporains de la construction de l'immeuble et n'ont pas résulté d'une modification imputable au preneur. Elle en déduit que le motif du congé, tiré de la modification des lieux et de la sous-location non autorisée, n'est pas fondé en fait. La cour retient que les conclusions techniques de l'expert suffisent à écarter le caractère sérieux et légitime du motif invoqué par la bailleresse, rendant inopérantes les autres pièces versées aux débats. En conséquence, le jugement entrepris est infirmé, le congé déclaré nul et la demande d'expulsion rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour motifs graves et prononcé l'expulsion des héritiers du preneur, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur. Les appelants contestaient la preuve de la relation locative, leur qualité à défendre en l'absence d'acte d'hérédité, la régularité de l'action dirigée collectivement contre les héritiers, ainsi que la réalité des motifs d'éviction. La cour d'appel de commerce écarte les moyens de procédure, retenant que la relation locative était établie par un précédent jugement et que l'action dirigée contre les héritiers collectivement, avec notification à l'un d'eux au dernier domicile connu du défunt, est régulière. La cour rappelle que l'inscription d'un tiers au registre de commerce ne constitue qu'une présomption simple, insuffisante à prouver un transfert du bail en l'absence d'accord du bailleur. Sur le fond, elle retient que la fermeture ininterrompue des locaux pendant plus de vingt ans, constatée par procès-verbal, caractérise la disparition du fonds de commerce et constitue un motif grave justifiant l'éviction sans indemnité. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et déclarant irrecevable la demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé fondé sur plusieurs motifs. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction mais rejeté la demande reconventionnelle du preneur pour défaut de paiement des frais de justice. L'appelant soutenait principalement la nullité du congé pour pluralité de motifs et l'irrégularité du jugement ayant écarté sa demande sans mise en demeure préalable d'acquitter les droits. La cour écarte le moyen tiré de la nullité du congé, retenant qu'aucune disposition légale n'interdit au bailleur d'invoquer plusieurs motifs d'éviction dans un même acte, dès lors que le motif de la reprise personnelle justifie le paiement d'une indemnité. Elle juge en revanche que la demande reconventionnelle était recevable. Exerçant son pouvoir souverain d'appréciation et confrontée à deux expertises contradictoires, la cour écarte la seconde et homologue le rapport du premier expert, le considérant plus pertinent au regard de la spécialisation de son auteur en matière commerciale et de la méthode d'évaluation retenue. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a déclaré la demande reconventionnelle irrecevable et, statuant à nouveau, la cour condamne le bailleur au paiement de l'indemnité d'éviction fixée par le premier expert, confirmant le jugement pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur des modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine les conditions de mise en œuvre de la sanction prévue par la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que les transformations, bien qu'inesthétiques, n'affectaient pas la solidité de l'immeuble. L'appelant soutenait que l'absence de consentement du bailleur suffisait à justifier l'éviction, peu important l'absence d'atteinte à la sécurité du bâtiment, dès lors que les modifications portaient préjudice à l'esthétique des lieux. La cour écarte ce moyen en se fondant sur une interprétation stricte de l'article 8 de la loi précitée. Elle retient que pour justifier l'éviction, le changement des lieux doit non seulement être opéré sans l'accord du bailleur, mais également porter atteinte à la sécurité de la construction ou augmenter ses charges. La cour précise que si le préjudice esthétique constitue un trouble pour le bailleur, il ne figure pas parmi les motifs d'éviction limitativement énumérés par la loi et ouvre droit à d'autres voies de recours. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé et prononcé l'expulsion d'un preneur à bail commercial, la cour d'appel de commerce examine l'application dans le temps de la loi 49.16. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en se fondant sur l'abandon du local. L'appelant contestait la régularité de la procédure de première instance et l'incompatibilité du congé, délivré sous l'empire du dahir de 1955 pour motif d'abandon, avec les dispositions de la loi nouvelle. Après avoir écarté le moyen tiré du vice de procédure, la cour retient que le premier juge ne pouvait valider un congé fondé sur l'abandon du local causant un préjudice, motif relevant du droit antérieur, en lui appliquant les dispositions de la loi 49.16. Elle juge en effet que ce motif n'est pas assimilable à la perte de la clientèle et de la renommée commerciale pour fermeture pendant deux ans, cause d'éviction sans indemnité prévue par l'article 8 de la nouvelle loi. La cour relève en outre que le congé ne respectait pas les exigences formelles des articles 6 et 26 de ladite loi. Par ces motifs, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, déclare la demande du bailleur irrecevable.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la validité d'une mise en demeure invoquant plusieurs motifs d'expulsion assortis de délais de préavis distincts. Le preneur appelant soutenait la nullité de la procédure au motif que le bailleur n'avait pas respecté le préavis de trois mois applicable au grief de sous-location, également visé dans l'acte. La cour écarte ce moyen en retenant que la loi n'interdit pas de viser plusieurs causes de résiliation dans une même mise en demeure. Elle juge que dès lors que le motif de défaut de paiement, qualifié de cause grave, était assorti d'un délai de quinze jours et que le preneur n'a pas régularisé sa situation dans ce délai, le bailleur était fondé à agir en résiliation sur ce seul fondement sans attendre l'expiration du préavis plus long applicable à l'autre grief. Statuant sur l'appel incident du bailleur, la cour confirme le montant du loyer retenu en première instance, rappelant qu'en l'absence de preuve contraire, la déclaration du preneur, partie débitrice, fait foi. Le jugement est confirmé, la cour y ajoutant la condamnation du preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'application dans le temps de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux à une procédure d'éviction initiée par un congé délivré sous l'empire du dahir du 24 mai 1955, mais dont l'action en validation a été introduite après l'entrée en vigueur du nouveau texte. Le tribunal de commerce avait fait application de la loi nouvelle et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait la nullité du congé au motif qu'il ne respectait pas le préavis de six mois prévu par l'ancien dahir et qu'un nouveau congé aurait dû être délivré après l'entrée en vigueur de la loi n° 49-16. La cour écarte ce moyen en retenant que, même sous l'empire du dahir de 1955, la mention du délai de préavis dans le congé n'était pas une condition de validité de l'acte, ce délai s'imposant par le seul effet de la loi. Elle juge ensuite qu'en application de l'article 38 de la loi n° 49-16, celle-ci s'applique aux instances non encore jugées au fond. Dès lors, le congé délivré antérieurement, qui accordait un préavis de trois mois, est jugé conforme aux exigences de l'article 26 de la nouvelle loi, sans qu'il soit nécessaire pour le bailleur de réitérer son acte. La cour ajoute que la mention de plusieurs motifs d'éviction dans le congé n'affecte pas sa validité dès lors que l'action n'est fondée que sur l'un d'eux, à savoir la démolition et la reconstruction. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Le Dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal n'interdit pas au bailleur d'invoquer plusieurs motifs légaux pour justifier l'éviction dans un même congé. Par conséquent, une cour d'appel retient à bon droit qu'en l'absence d'engagement par le preneur de la procédure de contestation prévue à l'article 32 dudit dahir, celui-ci est déchu de son droit de contester lesdits motifs et que la demande d'éviction est fondée.

En matière de bail d’habitation, la liste des motifs de résiliation du contrat de location énoncée à l’article 45 de la loi n° 67-12 n’est pas limitative. La Cour de cassation précise que l’emploi de l’expression (« tels que ») indique que les motifs cités, comme la reprise pour usage personnel ou la démolition, ne sont donnés qu’à titre d’exemple.

Par conséquent, tout autre motif peut être considéré comme « sérieux et légitime » au sens de ladite loi pour justifier la validation d’un congé.

En application du principe de la force obligatoire des contrats édicté par l’article 230 du Dahir des obligations et des contrats, la clause d’un bail par laquelle le preneur s’engage à quitter les lieux sur simple demande du bailleur, moyennant le respect d’un préavis, constitue un motif sérieux et légitime justifiant la résiliation.

Dès lors, viole les dispositions des articles 45 et 48 de la loi n° 67-12, ainsi que l’article 230 du Dahir des obligations et des contrats, la cour d’appel qui refuse de valider un congé fondé sur une telle clause, au motif que les causes de résiliation seraient limitativement énumérées par la loi. La décision est donc cassée.