Mot clé
Manquements du bailleur

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de la sommation de payer et l'opposabilité de l'exception d'inexécution. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion du preneur et le paiement des arriérés locatifs.

L'appelant soulevait la nullité de la sommation au motif qu'elle avait été signifiée au local loué et non au siège social, ainsi que l'exception d'inexécution tirée de manquements du bailleur à ses obligations fiscales et contractuelles. La cour écarte le premier moyen en retenant que la signification au local loué est valide, dès lors que ce lieu constitue le domicile élu par les parties et qu'en application de l'article 26 de la loi n° 49-16, la délivrance de l'acte doit s'effectuer en ce lieu.

Elle rejette également l'exception d'inexécution, en rappelant que l'occupation effective des lieux par le preneur emporte l'obligation corrélative de s'acquitter des loyers, nonobstant les autres litiges opposant les parties. La cour déclare par ailleurs irrecevable l'appel incident du bailleur visant à obtenir le paiement de loyers postérieurs au jugement, au motif qu'une telle prétention constitue une demande nouvelle.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance ayant décliné la compétence du juge des référés pour constater l'acquisition d'une clause résolutoire dans un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue des pouvoirs du juge de l'urgence au regard de l'article 33 de la loi 49-16. Le preneur intimé soutenait que l'existence de contestations sérieuses, tenant à des manquements du bailleur à son obligation de garantie, justifiait l'incompétence du juge des référés.

La cour retient que l'article 33 de la loi 49-16 institue une compétence spéciale au profit du juge des référés, dont la mission se limite à une vérification objective des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire. Elle précise que le rôle de ce juge est de constater la réalisation du jeu de la clause, son office étant déclaratif et non constitutif, ce qui exclut l'examen des moyens de défense au fond soulevés par le preneur, tels que l'exception d'inexécution tirée de prétendus vices du local loué.

Dès lors que le contrat contenait une clause résolutoire expresse et qu'une sommation de payer visant plus de trois mois de loyers est demeurée infructueuse après l'expiration du délai légal, la résolution est acquise de plein droit. En conséquence, la cour infirme l'ordonnance entreprise, constate la résolution du bail et ordonne l'expulsion du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant le preneur au paiement de redevances de gérance pour la période postérieure à un premier jugement ordonnant son expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'autorité de la chose jugée attachée à la première décision. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement.

L'appelant soulevait le défaut de qualité à agir du bailleur ainsi que l'exception d'inexécution tirée du manquement de ce dernier à son obligation de garantie. La cour écarte ces moyens en retenant que la qualité à agir du bailleur et les manquements contractuels sont des questions définitivement tranchées par le premier jugement ayant ordonné la résiliation et l'expulsion, lequel est devenu irrévocable faute d'appel.

Elle juge que les moyens relatifs à l'inexécution des obligations du bailleur auraient dû être soulevés dans l'instance initiale et ne peuvent plus être discutés. Dès lors, la cour considère que la dette de redevances est due pour toute la période d'occupation effective jusqu'à la date de l'expulsion forcée, faute pour le gérant de prouver une libération antérieure des lieux.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce juge que le manquement du bailleur à l'une de ses obligations ne justifie pas la suspension unilatérale du paiement des loyers par le preneur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement.

En appel, le preneur invoquait l'exception d'inexécution, arguant de la coupure de l'alimentation en eau par le bailleur, indispensable à son activité. La cour retient que l'occupation continue des lieux par le preneur maintient son obligation principale de payer le loyer.

Elle précise que le preneur, confronté à un tel manquement, doit user des voies de droit pour obtenir le rétablissement de la prestation et la réparation de son préjudice, sans pouvoir se faire justice à lui-même en suspendant ses paiements. La cour fait en outre droit à la demande additionnelle du bailleur portant sur les loyers échus en cours de procédure.

Le jugement est donc confirmé et la condamnation du preneur étendue.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la demande d'un preneur visant à obtenir l'autorisation judiciaire d'installer un compteur électrique individuel, en dérogation aux stipulations contractuelles prévoyant un système de facturation collectif géré par le bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté cette demande au motif que le contrat, qui fait la loi des parties, prévoyait expressément l'adhésion du preneur au système existant.

Le débat en appel portait d'une part sur la possibilité pour le preneur d'obtenir une modification judiciaire du contrat en raison de prétendus manquements du bailleur à ses obligations de facturation, et d'autre part sur la question de savoir si l'action en justice du preneur constituait en soi une faute justifiant la résiliation du bail. La cour retient, au visa de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats, que la force obligatoire du contrat s'oppose à la demande du preneur, celui-ci ayant accepté les modalités de fourniture d'électricité lors de la conclusion du bail.

Elle précise que le recours approprié en cas de surfacturation alléguée n'est pas la modification du contrat, mais une action en répétition de l'indu. Concernant la demande reconventionnelle de résiliation, la cour juge que le simple exercice du droit d'agir en justice par le preneur pour demander une autorisation ne constitue pas une violation contractuelle susceptible de déclencher une clause résolutoire.

En conséquence, la cour d'appel de commerce rejette l'appel principal et l'appel incident et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté la demande d'un preneur visant à obtenir l'autorisation d'installer un compteur électrique indépendant, la cour d'appel de commerce examine la force obligatoire du contrat de bail. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que le preneur avait contractuellement accepté le système de sous-comptage collectif du centre commercial.

L'appelant soutenait que les manquements du bailleur dans la facturation justifiaient une modification judiciaire du contrat, tandis que le bailleur, par appel incident, sollicitait la résiliation du bail pour violation des obligations contractuelles. La cour retient que le contrat fait la loi des parties au visa de l'article 230 du Dahir des obligations et des contrats et que le preneur ne peut exiger une modification unilatérale des modalités de fourniture d'électricité.

Elle précise que le recours approprié en cas de surfacturation alléguée est une action en répétition de l'indu et non une demande de modification du contrat. La cour écarte également l'appel incident, jugeant que le simple exercice du droit d'agir en justice pour solliciter une autorisation ne constitue pas une inexécution contractuelle justifiant la résiliation.

Le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité de l'exception d'inexécution par un preneur défaillant. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que le non-paiement était justifié par les troubles de jouissance causés par le bailleur, qui auraient entravé son activité. La cour retient que l'obligation du preneur au paiement du loyer, contrepartie de la mise à disposition du local, est une obligation essentielle qui ne peut être suspendue unilatéralement.

Elle rappelle qu'il incombe au preneur qui invoque des manquements du bailleur d'en rapporter la preuve, et que la juridiction n'a pas à ordonner une mesure d'instruction pour suppléer la carence probatoire d'une partie. Faute pour le preneur de justifier des troubles allégués, le jugement est confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation et l'expulsion.

La cour fait en outre droit à la demande additionnelle du bailleur en condamnant le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs commerciaux, la cour d'appel de commerce examine les conditions de l'exception d'inexécution. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en paiement des loyers.

L'appelant soutenait que son obligation était suspendue en raison de l'inexécution par le bailleur de ses propres obligations, à savoir la fourniture de l'électricité et des documents nécessaires à l'installation d'un compteur d'eau, se prévalant d'une précédente décision de justice ayant constaté ce manquement. La cour écarte ce moyen en relevant que la décision antérieure portait sur une période locative distincte.

Elle retient que le preneur, qui ne rapportait pas la preuve de la persistance du manquement du bailleur sur la nouvelle période, ne pouvait continuer à occuper les lieux pendant plusieurs années sans s'acquitter du loyer. La cour souligne qu'il incombait au preneur d'engager les voies de droit appropriées pour contraindre le bailleur à l'exécution ou pour obtenir la résolution du bail.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les moyens d'exonération de l'obligation de paiement. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement des arriérés et en ordonnant son expulsion.

L'appelant soutenait que le défaut de paiement n'était pas établi, faute pour le premier juge d'avoir ordonné une mesure d'instruction, et que l'inexécution du bailleur, qui aurait privé le preneur de la jouissance paisible des lieux, justifiait la suspension du paiement des loyers. La cour écarte ces moyens en rappelant que la preuve du paiement d'une somme excédant le seuil légal ne peut être rapportée par témoignage.

Elle retient ensuite que les manquements allégués à l'encontre du bailleur, à les supposer établis, ne sauraient dispenser le preneur de son obligation principale de paiement du loyer tant qu'il conserve la jouissance matérielle du local, dès lors qu'il disposait d'autres voies de droit pour faire cesser le trouble. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Le jugement est par conséquent confirmé, la cour y ajoutant la condamnation au titre de la demande additionnelle.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée de l'exception d'inexécution. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en paiement et en expulsion. L'appelant soulevait l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d'un local apte à l'usage convenu, faute de raccordement aux réseaux et de permis d'habiter, pour justifier la suspension du paiement des loyers, tout en contestant la compétence de la juridiction commerciale. La cour écarte le moyen tiré de l'incompétence au motif qu'il n'a pas été soulevé avant toute autre défense. Sur le fond, elle retient que le manquement du bailleur à ses obligations contractuelles n'autorise pas le preneur à suspendre unilatéralement le paiement des loyers. Il incombait en effet au preneur d'engager les voies de droit appropriées pour contraindre le bailleur à s'exécuter. La cour rappelle par ailleurs que la garantie locative ne peut être imputée sur les loyers échus, sa finalité étant de garantir la restitution des lieux en bon état. Le jugement est par conséquent confirmé, la cour faisant en outre droit à la demande additionnelle du bailleur au titre des loyers échus en cours d'instance.

Saisi d'une demande d'arrêt d'exécution d'une ordonnance de référé ayant constaté l'acquisition d'une clause résolutoire et prononcé l'expulsion d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce examine la distinction entre les moyens de fond et la difficulté d'exécution. Le preneur sollicitait la suspension en invoquant l'irrégularité de la mise en demeure, l'application d'une loi non encore en vigueur à la date de conclusion du bail et l'existence d'un litige sérieux relatif aux manquements du bailleur. La cour écarte la demande en retenant un principe directeur de la matière. Elle rappelle que la difficulté d'exécution justifiant une suspension doit être fondée sur des faits survenus postérieurement à la décision dont l'exécution est poursuivie. Or, la cour relève que l'ensemble des moyens soulevés par le preneur, relatifs tant à la procédure qu'au fond du droit, préexistaient à l'ordonnance querellée. Ces arguments constituent des moyens de réformation à faire valoir dans le cadre de l'appel au fond et non une difficulté d'exécution au sens de la loi. Par conséquent, la demande de suspension d'exécution est rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant constaté l'acquisition d'une clause résolutoire et ordonné l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la loi applicable à un bail commercial conclu avant l'entrée en vigueur de la loi n°49-16. L'appelant contestait l'application de cette loi, l'irrégularité de la sommation de payer délivrée au lieu loué et non au siège social, et l'existence d'un litige de fond faisant obstacle à la mise en œuvre de la clause. La cour retient que la loi applicable est déterminée non par la date de conclusion du contrat mais par celle du fait générateur du litige, à savoir la mise en demeure et l'action en justice, toutes deux postérieures à la nouvelle loi. Elle juge également la sommation régulière dès lors que le contrat désignait les lieux loués comme domicile élu et que le procès-verbal de remise, qui fait foi jusqu'à inscription de faux, atteste de sa réception par une personne se déclarant préposée du preneur. La cour rappelle enfin que l'existence d'un différend entre les parties ne saurait justifier la suspension du paiement des loyers ni paralyser les effets de la clause résolutoire. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce retient que les manquements du bailleur à son obligation de garantir une jouissance paisible des lieux loués ne sauraient justifier la suspension du paiement des loyers par le preneur, dès lors que ce dernier dispose des voies de droit pour contraindre le bailleur à l'exécution et pour procéder à l'offre et au dépôt des loyers. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement. L'appelant invoquait l'exception d'inexécution, arguant de l'impossibilité d'exploiter le local commercial en raison de troubles de jouissance imputables aux bailleurs, et soutenait avoir purgé sa dette par des offres réelles. La cour écarte ce moyen en rappelant que le preneur est tenu d'utiliser les procédures légales d'offre et de consignation en cas de refus du bailleur de recevoir les loyers et ne peut se faire justice à lui-même en suspendant ses paiements. Elle relève ensuite que les offres de paiement présentées par le preneur étaient partielles, omettant plusieurs mois de loyers dus. La cour juge qu'une offre réelle partielle équivaut à une absence d'offre et ne peut faire échec à la constatation du défaut de paiement, justifiant ainsi la résiliation du contrat. Faisant droit à la demande additionnelle des bailleurs, la cour condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance, confirmant en conséquence le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la régularité de la procédure de première instance et sur les exceptions d'inexécution soulevées par le preneur. L'appelant contestait la validité de la signification de l'assignation, effectuée par voie postale après une tentative infructueuse par huissier de justice, et soutenait que son manquement était justifié par l'inadéquation du loyer à la valeur locative ainsi que par des manquements du bailleur à ses propres obligations. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la procédure, retenant que le recours à la notification par voie postale est régulier dès lors qu'il fait suite à une tentative de signification par exploit d'huissier qui s'est heurtée à un refus de réception à l'adresse du destinataire. Sur le fond, la cour rappelle que ni la prétendue disproportion du loyer, ni l'absence de rentabilité de l'activité commerciale ne sauraient dispenser le preneur de son obligation essentielle de paiement des loyers, faute pour ce dernier de rapporter la preuve d'un paiement libératoire. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation entre l'obligation de paiement du preneur et les manquements du bailleur à son obligation de garantir une jouissance paisible. Le tribunal de commerce avait condamné la société preneuse au paiement des arriérés et à l'expulsion, tout en lui allouant une indemnité sur sa demande reconventionnelle. L'appelante soutenait que le paiement partiel des loyers visés par la mise en demeure éteignait le manquement et que la coupure de l'eau et de l'électricité par le bailleur la libérait de son obligation de payer les loyers postérieurs. La cour retient que le paiement partiel ne purge pas la mise en demeure et ne fait pas disparaître l'état de défaillance du débiteur. Elle écarte également l'exception d'inexécution en considérant que le preneur, ayant déjà obtenu par voie de justice la condamnation du bailleur à rétablir les fluides ainsi qu'une indemnisation pour le préjudice subi, ne peut se prévaloir de ces mêmes faits pour suspendre le paiement des loyers. Quant à la demande de réévaluation des dommages-intérêts, elle est jugée irrecevable en raison de l'autorité de la chose jugée attachée à une précédente décision. La cour d'appel de commerce réforme donc partiellement le jugement, confirmant le principe de la condamnation mais réduisant le montant des loyers dus pour tenir compte des paiements justifiés.