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Maintien en possession

La cour d'appel de commerce se prononce sur la nature des sommes dues par un preneur maintenu dans les lieux après la résiliation judiciaire du bail commercial et sur les modalités de sa libération. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de loyers jusqu'à la date de résiliation du bail, puis d'une indemnité d'occupation jusqu'à son expulsion effective.

L'appelant soutenait, d'une part, que le juge avait statué ultra petita en requalifiant d'office une partie de la demande de loyers en indemnité d'occupation et, d'autre part, que l'occupation des lieux avait cessé bien avant l'expulsion formelle. La cour écarte le premier moyen en retenant que la requalification des sommes dues après la résiliation du contrat ne constitue pas une modification de l'objet de la demande, mais une application correcte de la loi que le juge est tenu d'opérer.

Sur le fond, la cour rappelle que le preneur qui se maintient dans les lieux après la fin du bail reste redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à la restitution effective des clés. Elle précise qu'en application de l'article 275 du dahir des obligations et des contrats, la libération du preneur n'est effective qu'après une offre réelle de restitution des clés, suivie de leur consignation en cas de refus du bailleur.

Dès lors, la simple inoccupation matérielle des locaux, non accompagnée de cette formalité, ne suffit pas à éteindre son obligation. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un gérant-libre au paiement de redevances, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'exonération du débiteur en cas de fermeture administrative du fonds. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du propriétaire en retenant l'obligation de paiement du gérant.

L'appelant soutenait que l'ordre de fermeture administrative, notifié au propriétaire pour des motifs de non-conformité, constituait un cas de force majeure le libérant de son obligation de payer la redevance dès lors qu'il était privé de la jouissance du bien. La cour d'appel de commerce retient cependant que pour être exonératoire, l'empêchement d'exploiter doit être effectif et prouvé.

La cour relève que le gérant-libre, bien que se prévalant d'une décision administrative d'interdiction, ne rapporte pas la preuve de l'exécution effective de cette mesure ni de la cessation de son exploitation. Dès lors, sa simple détention matérielle du fonds, non contestée, fait présumer la continuité de la jouissance et justifie le maintien de son obligation au paiement de la redevance.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à l'exécution d'un contrat de location de matériel à durée déterminée avec clause de reconduction tacite, la cour d'appel de commerce examine les effets d'une notification de résiliation intervenue en cours de période de renouvellement. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers jusqu'au terme de la première période de reconduction et à la restitution du matériel.

En appel, le preneur soutenait que sa notification de résiliation devait prendre effet immédiatement, tandis que le bailleur, par appel incident, arguait de la poursuite des reconductions tacites successives faute de restitution effective du matériel. La cour retient que le contrat s'étant renouvelé pour une année, la notification de résiliation intervenue en cours de période ne pouvait mettre fin aux obligations du preneur avant l'échéance de ce terme.

Toutefois, la cour juge que cette même notification, en manifestant sans équivoque la volonté du preneur de ne pas poursuivre la relation contractuelle, fait obstacle à toute nouvelle reconduction tacite. Au visa de l'article 690 du code des obligations et des contrats, elle énonce que le maintien du preneur en possession du matériel loué est insuffisant à caractériser une reconduction tacite dès lors qu'un acte manifestant la volonté de ne pas renouveler le contrat a été notifié.

La cour écarte par ailleurs le moyen tiré de l'exception d'inexécution, faute pour le preneur de rapporter la preuve du défaut d'entretien du matériel. En conséquence, les appels principal et incident sont rejetés et le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif aux obligations du preneur commercial après résiliation du bail, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'obligation au paiement et sur la charge de la preuve de la retenue à la source de l'impôt sur le revenu. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement d'une partie des loyers réclamés, tout en rejetant la demande du bailleur en restitution des montants prélevés au titre de l'impôt.

L'appelant principal, le bailleur, sollicitait l'extension de la condamnation jusqu'à la date de restitution effective des clés et le remboursement des retenues à la source, faute de justification de leur versement au fisc. L'appelant incident, le preneur, soutenait que son obligation de paiement avait cessé à la date de libération des lieux et contestait la requalification par le juge de la demande en indemnité d'occupation.

La cour d'appel de commerce retient que l'obligation du preneur ne cesse qu'à la restitution effective des clés, matérialisée par le procès-verbal du commissaire de justice, et non à la date de la simple notification de la résiliation. Elle écarte le moyen tiré de la violation de l'article 3 du code de procédure civile, rappelant qu'il appartient au juge de donner aux faits leur exacte qualification juridique et que la transformation de la créance de loyers en indemnité d'occupation après la fin du bail relève de son office.

Concernant la retenue à la source, la cour juge que le preneur, en tant que personne morale, est légalement tenu d'opérer ce prélèvement et qu'il lui appartient de répondre de son versement devant l'administration fiscale, le bailleur ne pouvant en exiger la restitution en l'absence de mise en cause par cette dernière. En conséquence, la cour réforme le jugement en augmentant le montant de la condamnation pour couvrir l'intégralité de la période d'occupation jusqu'à la remise des clés, mais confirme le rejet de la demande relative aux retenues fiscales.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion à l'échéance d'un contrat de gérance libre, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions du renouvellement tacite de ce contrat. Le tribunal de commerce avait retenu un tel renouvellement du fait de l'acceptation par le bailleur des redevances postérieures au terme.

La cour retient que le contrat de gérance libre, portant sur un fonds de commerce qualifié de bien meuble incorporel par l'article 79 du code de commerce, est soumis aux règles du louage de choses. Elle juge en conséquence que l'article 689 du dahir des obligations et des contrats, prévoyant le renouvellement tacite en cas de maintien en possession du preneur, ne s'applique qu'au bail d'immeuble et non au bail de meuble.

La cour rappelle que le renouvellement ne se présume pas et que la perception par le bailleur de sommes postérieures au terme s'analyse en une indemnité d'occupation et non en une acceptation tacite de la poursuite du contrat. En application de l'article 687 du même code, le contrat a donc pris fin de plein droit à l'échéance de son terme, nonobstant le maintien du gérant dans les lieux.

Le jugement entrepris est par conséquent infirmé et l'expulsion du gérant ordonnée.

Saisi d'un litige relatif à l'exécution d'un contrat de gérance-libre d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences d'une fermeture administrative sur l'obligation de paiement des redevances. Le tribunal de commerce avait condamné solidairement le gérant-locataire et sa caution au paiement des loyers, tout en rejetant la demande de résolution du contrat.

En appel, la caution soutenait que la fermeture administrative du fonds, imputable au bailleur, rendait l'obligation de paiement sans cause. La cour d'appel de commerce retient que le gérant-locataire, en demeurant dans les lieux et en poursuivant le paiement des redevances pendant près de deux ans après la décision de fermeture, a acquiescé à la situation et renoncé à se prévaloir de l'impossibilité d'exploiter.

Dès lors, la cour considère que les redevances ne sont dues que jusqu'à la date où le litige relatif à la licence d'exploitation est devenu manifeste entre les parties, cristallisant l'impossibilité définitive d'exploiter. Le non-paiement des redevances durant cette période de maintien en possession justifie en revanche la résolution du contrat aux torts du gérant.

La cour écarte par ailleurs la demande de restitution de la garantie formée par la caution, faute pour cette dernière de justifier de sa qualité à agir, la garantie ayant été versée par la société gérante. Le jugement est donc réformé, le montant de la condamnation étant réduit et la résolution du contrat avec expulsion étant prononcée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conditions d'extinction d'un bail portant sur un terrain agricole mais conclu pour les besoins d'une activité commerciale. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers, retenant la persistance de la relation contractuelle au-delà du terme convenu.

L'appelant soutenait que le bail, conclu pour une durée déterminée, avait pris fin de plein droit à son échéance en application des dispositions du droit commun relatives au louage des terres agricoles, et qu'il incombait au bailleur de prouver la poursuite de l'occupation. La cour écarte ce moyen en retenant la nature commerciale du bail, dès lors que le preneur, société commerciale, exploitait les lieux pour les besoins de son activité.

Elle en déduit que le contrat ne pouvait prendre fin par la seule survenance du terme, mais supposait la preuve de la libération effective des lieux. La cour relève que le preneur, qui supportait la charge de prouver l'extinction de son obligation, ne démontrait pas avoir restitué le terrain dans son état initial, un constat d'huissier établissant au contraire la persistance de débris et d'installations sur le site postérieurement à l'échéance du contrat.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Le débat portait sur les conditions de la reconduction tacite d'un contrat de location de matériel et sur l'obligation de paiement des factures émises postérieurement au terme initial. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des factures litigieuses, retenant l'existence d'un renouvellement implicite du contrat.

L'appelant soutenait que le contrat, conclu pour une durée déterminée, avait pris fin à son terme et que les factures postérieures étaient donc dépourvues de cause. La cour d'appel de commerce relève que le contrat prévoyait une clause de reconduction tacite, sauf dénonciation par lettre recommandée trois mois avant l'échéance.

Or, la cour constate que le preneur n'a pas respecté ce formalisme, la correspondance électronique produite ne constituant pas une résiliation mais une simple proposition d'achat du matériel. La cour retient que le maintien du preneur en possession du matériel après le terme et son acceptation non contestée des factures litigieuses caractérisent sans équivoque la reconduction tacite du contrat.

Dès lors, la créance étant jugée certaine, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la restitution d'un véhicule de société, le tribunal de commerce avait enjoint à un ancien salarié de restituer le bien sous astreinte et l'avait condamné au paiement de dommages-intérêts. L'appelant, également actionnaire, contestait cette décision en soutenant que le véhicule lui avait été attribué en sa qualité d'associé et non au titre de son contrat de travail, ce qui lui conférait un droit au maintien en possession.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en rappelant la distinction fondamentale entre le patrimoine de la société, personne morale, et celui de ses associés. Elle retient que la propriété du véhicule par la société est établie et qu'il incombe à celui qui prétend détenir un droit d'usage particulier sur un actif social d'en rapporter la preuve par un acte émanant des organes compétents de la société.

Faute pour l'appelant de produire un tel titre, et la cessation de son activité salariée ayant mis fin à toute justification professionnelle, sa détention est jugée sans droit ni titre. Faisant par ailleurs droit à l'appel incident de la société, la cour considère que la privation de jouissance et la dépréciation du véhicule par son usage prolongé et illégitime justifient une réévaluation à la hausse du préjudice.

Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant des dommages-intérêts.

Saisi d'un appel contre une ordonnance d'expulsion rendue en référé plus de quatorze ans avant sa notification, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de l'acceptation prolongée des loyers par le bailleur. Le juge des référés avait prononcé l'expulsion du preneur pour défaut d'engagement de la procédure de conciliation consécutive à un commandement de payer. L'appelant, ainsi qu'un intervenant volontaire se prévalant d'une cession de fonds de commerce, soutenaient que l'encaissement des loyers par le bailleur pendant plus d'une décennie valait renonciation à l'expulsion et renouvellement du bail. La cour écarte ce moyen en retenant que la perception des loyers postérieurement à une décision d'expulsion, en l'absence de renonciation expresse du bailleur à se prévaloir de son titre, ne suffit pas à caractériser un renouvellement du bail commercial. Elle précise que la règle de la tacite reconduction par le maintien en possession, prévue par le code des obligations et des contrats, est propre aux baux ruraux et inapplicable en la matière. La cour écarte également l'application de la loi nouvelle sur les baux commerciaux, au motif que ses dispositions transitoires ne peuvent remettre en cause les effets d'une décision de justice passée en force de chose jugée. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Statuant sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions du renouvellement tacite d'un contrat de location d'une licence d'exploitation de taxi. Le tribunal de commerce avait ordonné la restitution de la licence, considérant que le contrat à durée déterminée avait pris fin de plein droit à son échéance. L'appelant soutenait que le maintien en possession et le paiement des loyers, acceptés sans réserve par la bailleresse pendant seize mois après le terme, emportaient renouvellement tacite du bail. Se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation, la cour retient que la perception continue des loyers par la bailleresse, sans opposition de sa part, caractérise un renouvellement tacite. En application de l'article 689 du dahir formant code des obligations et des contrats, ce renouvellement s'opère pour la même durée et aux mêmes conditions que le contrat initial. La demande en restitution de la licence est par conséquent jugée prématurée, le nouveau bail étant toujours en cours. La cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un gérant libre au terme de son contrat, la cour d'appel de commerce examine les conditions du renouvellement tacite. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion en retenant que le contrat à durée déterminée avait pris fin de plein droit à son échéance. L'appelant soutenait que son maintien dans les lieux après le terme, sans opposition du propriétaire du fonds, emportait renouvellement tacite du contrat. La cour accueille ce moyen en relevant que le propriétaire du fonds n'a engagé l'action en expulsion que près de trois mois après l'expiration du contrat, période durant laquelle le gérant est demeuré en possession des lieux. Elle retient qu'en application de l'article 689 du code des obligations et des contrats, le contrat s'est renouvelé tacitement pour une durée identique et aux mêmes conditions du fait de ce maintien en possession non contesté dans un délai raisonnable. Le contrat étant ainsi reconduit, la demande d'expulsion se trouvait privée de fondement. Le jugement entrepris est par conséquent infirmé et la demande initiale rejetée.

La cour d'appel de commerce retient que la notification adressée par un bailleur à son preneur après l'échéance du terme, l'invitant à renouveler le bail, s'analyse non comme un congé mais comme une offre de renouvellement dont le silence du preneur vaut acceptation. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion du bailleur, considérant que le bail à durée déterminée avait pris fin. L'appelante soutenait que la notification litigieuse, loin de valoir congé, constituait une proposition de reconduction du bail, tacitement acceptée par son maintien dans les lieux. La cour relève que la lettre du bailleur ne manifestait aucune volonté claire et non équivoque de mettre fin à la relation contractuelle, mais invitait au contraire expressément le preneur à renouveler le contrat. Elle juge qu'en l'absence de refus explicite du preneur dans le délai imparti par la notification, son silence constitue une présomption d'acceptation, entraînant le renouvellement du bail aux mêmes conditions. Au visa de l'article 689 du dahir formant code des obligations et des contrats, la cour ajoute que le maintien du preneur dans les lieux après l'échéance du terme initial avait déjà opéré une reconduction tacite, la notification de renouvellement ayant été adressée au cours de la nouvelle période locative. Dès lors, en l'absence de tout manquement contractuel imputable au preneur, la cour infirme le jugement et déclare la demande d'expulsion irrecevable.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'effet d'un congé délivré avant l'échéance du terme. L'appelant soutenait que le bail avait été tacitement reconduit par son maintien dans les lieux et le paiement des loyers, en application de l'article 689 du dahir des obligations et des contrats. La cour écarte ce moyen en retenant que le congé, notifié par le bailleur dans le respect des stipulations contractuelles, fait obstacle à toute reconduction tacite. Elle juge qu'en présence d'une telle manifestation de volonté de ne pas renouveler le contrat, les dispositions de l'article 690 du même code, qui excluent le renouvellement, priment sur celles relatives à la reconduction par le seul maintien en possession. La cour ajoute que le versement des loyers après le congé constitue un acte unilatéral du preneur insusceptible de créer une nouvelle relation contractuelle. La demande d'indemnité d'éviction est également rejetée, faute pour le preneur de justifier d'une exploitation de deux années consécutives lui conférant la propriété commerciale en vertu de la loi 49-16. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Il résulte de l'article 675 du Dahir des obligations et des contrats que si le preneur conserve la chose louée après l'expiration du contrat, il est tenu de payer une indemnité dont le montant doit être fixé par des experts pour la durée excédentaire. Encourt par conséquent la cassation partielle l'arrêt qui, pour condamner le preneur au paiement d'une somme au titre de la période d'occupation postérieure à l'échéance du bail, omet de répondre à sa demande d'expertise et ne procède pas à une évaluation par expert de l'indemnité due, se contentant d'appliquer un montant fondé sur le loyer contractuel.

En revanche, c'est à bon droit qu'une cour d'appel écarte le moyen tiré du défaut de mise en cause de l'agent judiciaire du Royaume, dès lors que cette fin de non-recevoir n'a pas été soulevée avant toute défense au fond en première instance, et rejette le moyen tiré du défaut de mise en cause du Premier ministre, l'action contre un établissement public étant valablement dirigée contre son représentant légal.