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Indemnisation du bailleur

Saisie d'un litige relatif à l'indemnisation du bailleur pour dégradations du local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante des clauses du bail et du constat d'huissier. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif de l'absence d'état des lieux d'entrée et de la qualification de certaines dégradations en usure normale.

La cour retient qu'en l'absence d'un procès-verbal d'état des lieux, la clause du contrat par laquelle le preneur reconnaît avoir reçu le local en bon état suffit à établir sa condition initiale. Elle juge également que le constat dressé par huissier lors de la restitution des clés crée une présomption de responsabilité à l'encontre du preneur, qui avait la garde de la chose.

La cour écarte l'argument de l'usure normale dès lors que le constat fait état de dommages importants, tels que des bris de vitres, l'arrachage d'installations électriques et les traces de la démolition d'un mur, qui ne relèvent pas d'un usage courant. Infirmant le jugement entrepris, la cour fait droit à la demande d'indemnisation du bailleur.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conditions de mise en œuvre de la responsabilité du preneur pour dégradations du local commercial après son expulsion. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'indemnisation du bailleur en se fondant sur un rapport d'expertise.

L'appelant soutenait que sa responsabilité ne pouvait être retenue sur la base d'une expertise non contradictoire, réalisée plusieurs mois après la reprise des lieux, et en l'absence d'un état des lieux d'entrée. La cour retient que les éléments de la responsabilité délictuelle de l'article 77 du code des obligations et des contrats ne sont pas réunis.

Elle relève que l'expertise a été menée plus de cinq mois après l'expulsion et la reprise des lieux par le bailleur sans qu'aucune réserve n'ait été émise. Dès lors, en l'absence d'état des lieux d'entrée et au regard du temps écoulé, le lien de causalité entre les dégradations constatées et une faute imputable au preneur ne peut être établi avec certitude.

En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, déclare la demande du bailleur irrecevable.

Saisi d'un double appel contre un jugement allouant une indemnité pour occupation illicite, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation de la résistance fautive à l'exécution d'une décision d'éviction. Le tribunal de commerce avait condamné les anciens preneurs à indemniser le bailleur pour le préjudice résultant de leur maintien dans les lieux après une décision d'éviction définitive.

Les preneurs évincés contestaient la matérialité de leur résistance ainsi que l'existence d'un préjudice indemnisable, tandis que le bailleur sollicitait une majoration de l'indemnité. La cour retient que la résistance est caractérisée par une succession de manœuvres dilatoires, incluant le refus d'obtempérer à la sommation d'évacuer, l'introduction d'une demande infondée de suspension d'exécution et le refus de retirer les biens mobiliers, contraignant le bailleur à provoquer leur vente forcée.

Elle en déduit que ce maintien abusif dans les lieux constitue une faute engageant la responsabilité des anciens preneurs et causant au bailleur un préjudice certain, consistant en la perte de jouissance de son bien. Usant de son pouvoir souverain d'appréciation, la cour juge l'indemnité fixée par les premiers juges adéquate.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Le débat portait sur les conséquences de la résiliation d'un bail portant sur une terrasse destinée à l'installation d'équipements de télécommunication, et plus particulièrement sur le droit à indemnisation du bailleur pour privation de jouissance. Le tribunal de commerce avait ordonné l'enlèvement des équipements mais rejeté la demande d'indemnisation du bailleur.

L'appelant soutenait que le maintien des équipements sur les lieux après résiliation caractérisait une occupation fautive lui ouvrant droit à réparation, et que le refus d'ordonner une expertise pour évaluer son préjudice constituait un vice de motivation. La cour d'appel de commerce distingue deux périodes : pour la période courant de la résiliation du contrat jusqu'à la mise en demeure d'enlever le matériel, elle retient que la demande d'indemnisation est mal fondée, faute pour le bailleur de prouver un refus du preneur de libérer les lieux.

En revanche, pour la période postérieure à la mise en demeure, la cour considère que la demande, faute de chiffrage et de justification des éléments du préjudice, n'est pas mal fondée mais irrecevable. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il avait rejeté la demande pour la seconde période, la cour statuant à nouveau pour la déclarer irrecevable, et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'une indemnité pour retard dans la restitution des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification de force majeure. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur, considérant que le retard du preneur dans la dépose d'installations publicitaires après l'échéance du bail constituait une inexécution contractuelle.

L'appelant soutenait que ce retard était justifié par la survenance d'un cas de force majeure, caractérisé par des conditions météorologiques défavorables ayant rendu impossible l'intervention de ses équipes techniques. La cour écarte ce moyen en rappelant que la force majeure, au sens de l'article 269 du dahir formant code des obligations et des contrats, suppose la réunion d'une condition d'imprévisibilité et d'irrésistibilité.

Elle retient que des vents forts survenant au mois de décembre constituent un événement prévisible qui ne saurait exonérer le débiteur de son obligation de diligence. La cour relève en outre que la simple présence des installations après le terme du contrat, indépendamment de leur exploitation effective, suffit à caractériser l'occupation indue et à justifier l'indemnisation du bailleur.

Le jugement condamnant le preneur au paiement d'une somme équivalente à un mois de loyer est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le droit à indemnisation du bailleur pour privation de jouissance d'un bien loué, lorsque sa restitution par le preneur est devenue impossible en raison de sa réquisition par une autorité publique. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande, condamnant le preneur à verser une indemnité au bailleur.

L'appelant soulevait l'exception de la chose jugée et, subsidiairement, l'existence d'un cas de force majeure résultant de la prise de possession du bien par le maître d'ouvrage public, exonérant le preneur de toute obligation de restitution ou d'indemnisation. La cour écarte l'exception de la chose jugée, distinguant la demande en paiement de loyers, objet des instances antérieures, de la demande en indemnisation pour privation de jouissance, fondée sur un objet et une cause distincts.

Sur le fond, la cour retient que le droit à indemnisation pour privation de jouissance suppose une rétention fautive du bien par le preneur après la fin du contrat. Or, la cour constate que la non-restitution des biens n'est pas imputable au preneur mais résulte de leur prise de possession par le maître d'ouvrage, en application des prérogatives de puissance publique conférées par le cahier des charges des marchés publics.

Cette circonstance, constitutive d'une cause étrangère exonératoire, rend impossible l'exécution de l'obligation de restitution sans faute du débiteur et fait obstacle à toute demande d'indemnisation à son encontre. La cour ajoute que le transfert de propriété des biens au profit du maître d'ouvrage a éteint tout droit du bailleur sur ceux-ci, y compris le droit de réclamer une indemnité d'occupation.

En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et rejette la demande.

Aux termes d'un arrêt infirmatif rendu sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation d'une autorisation d'exploiter la façade d'un immeuble à des fins publicitaires. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'indemnisation du bailleur au motif que ce dernier avait délivré au preneur une autorisation écrite d'installer un panneau publicitaire. La question soumise à la cour était de savoir si une telle autorisation, qui ne mentionnait aucune contrepartie financière, valait renonciation du bailleur à son droit à indemnité. La cour retient que l'autorisation ne comportait aucune mention expresse d'une exploitation à titre gratuit ni aucune formule de renonciation. Au visa de l'article 467 du dahir des obligations et des contrats, elle rappelle que la renonciation à un droit doit être interprétée restrictivement et ne peut se déduire implicitement du silence d'un acte. Dès lors, en l'absence de toute renonciation explicite, le droit du bailleur à une indemnité pour l'exploitation commerciale de sa façade demeure entier. Faisant usage de son pouvoir d'appréciation pour fixer le préjudice, la cour infirme le jugement entrepris et condamne le preneur au paiement d'une indemnité.

Saisie d'appels multiples formés contre un jugement ayant retenu la responsabilité solidaire du preneur et du sous-locataire, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'indemnisation du bailleur d'un engin de chantier détruit par un incendie. Le tribunal de commerce avait condamné solidairement le preneur principal et l'opérateur final, qualifié de sous-locataire, à indemniser le bailleur. En appel, le preneur principal contestait sa responsabilité en invoquant la garde de la chose par le sous-locataire, tandis que ce dernier niait l'existence d'un contrat de sous-location, soutenant être un simple client bénéficiaire d'une prestation de service. La cour écarte ce moyen en requalifiant le contrat liant le preneur principal à l'opérateur final de contrat de sous-location, au regard de ses stipulations expresses relatives à la mise à disposition de l'engin pour une durée et un prix déterminés. Elle retient ensuite, au visa des articles 663, 670 et 672 du dahir formant code des obligations et des contrats, que le preneur principal demeure garant envers le bailleur des agissements du sous-locataire et des dégradations survenues pendant la durée de la location. Dès lors que l'expertise judiciaire imputait l'incendie non à un vice de la chose ou à une faute du chauffeur, mais aux conditions d'exploitation défaillantes relevant de la responsabilité du sous-locataire, la responsabilité des deux intervenants est engagée. La cour rejette par ailleurs l'appel incident du bailleur tendant à l'augmentation des dommages-intérêts, faute de preuve du préjudice complémentaire allégué. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur l'indemnisation du bailleur pour dégradations du local loué, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'étendue de la responsabilité du preneur. Le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement d'une indemnité pour les réparations locatives. L'appelant principal soulevait des exceptions de procédure et contestait sa responsabilité au regard d'une clause l'autorisant à effectuer des aménagements, tandis que l'appelant incident sollicitait la majoration du montant alloué. La cour écarte les moyens de procédure, retenant que l'omission de la forme sociale du preneur dans l'acte introductif d'instance ne vicie pas la procédure en l'absence de grief démontré. Sur le fond, elle juge que la clause autorisant des modifications ne couvre pas les transformations substantielles excédant un usage normal de la chose louée, engageant ainsi la responsabilité du preneur au visa des articles 678 et 679 du code des obligations et des contrats. Exerçant son pouvoir souverain d'appréciation sur la base d'une expertise judiciaire, la cour distingue les frais de remise en état des dépenses d'amélioration pour fixer le préjudice. La cour d'appel de commerce réforme en conséquence le jugement entrepris en majorant le montant de l'indemnité allouée au bailleur.

Saisie d'un litige relatif aux obligations consécutives à la résiliation d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'indemnisation due par le preneur au titre des dégradations du local et du défaut de transfert de son adresse commerciale. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur à indemniser le bailleur pour ces deux chefs de préjudice. L'appel principal du preneur contestait sa responsabilité pour les dégradations, tandis que l'appel incident du bailleur visait à majorer l'indemnité allouée pour le défaut de transfert d'adresse. La cour retient que la clause du bail par laquelle le preneur reconnaît avoir reçu les lieux en bon état le prive du droit de contester leur état initial, le rendant responsable des dégradations constatées au visa de l'article 663 du code des obligations et des contrats. Elle juge en outre que le premier juge a souverainement apprécié le montant des réparations en se fondant sur deux rapports d'expertise concordants. La cour confirme également la faute du preneur qui, en violation de ses engagements contractuels, n'a pas procédé au transfert de son adresse après la restitution des clés, justifiant ainsi l'allocation d'une indemnité. S'agissant de l'appel incident, la cour considère que le bailleur ne rapporte pas la preuve du préjudice allégué, notamment la perte de chance de relouer le bien, qui justifierait une majoration de cette indemnité. En conséquence, la cour rejette les deux appels et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

L’action porte sur le paiement d’indemnités correspondant aux loyers restant à courir jusqu’au terme d’un bail professionnel à durée déterminée, suite à une rupture dénoncée comme abusive par le bailleur. Ce dernier soutient que l’extinction du lien contractuel ne peut intervenir par la seule volonté unilatérale du preneur avant l’échéance convenue.

La Cour d’appel de commerce de Casablanca énonce que si les contrats à durée déterminée prennent fin à l’expiration du terme, aucune disposition légale n’interdit leur résiliation anticipée par accord commun, laquelle n’est assujettie à aucune forme solennelle. Elle précise qu’en vertu de l’article 417-1 du Dahir des Obligations et des Contrats, la force probante d’un courrier électronique est acquise dès lors que la partie à laquelle il est opposé ne dénie pas l’identité de l’expéditeur et se borne à en discuter la portée juridique.

En l’espèce, l’accord du bailleur sur la restitution des locaux et la remise des clés, manifesté par échange de courriels et corroboré par la résiliation des abonnements de services par le preneur, caractérise une résiliation amiable parfaite. Une telle rupture, procédant de la volonté conjointe des parties, exclut tout caractère abusif et prive de fondement la demande d’indemnisation du bailleur pour la période postérieure à la libération des lieux.

La demanderesse, bailleresse de huit bureaux commerciaux sis à Casablanca, a engagé une action en responsabilité contractuelle contre la locataire, à laquelle elle reprochait des transformations substantielles et non autorisées des lieux loués. Selon les contrats de bail notariés, toute modification devait faire l’objet d’une autorisation écrite préalable. Lors de la restitution des locaux, un commissaire de justice a constaté la destruction de cloisons et la réunion des bureaux en deux grands espaces ouverts, altérant leur affectation originelle.

La bailleresse a sollicité une expertise judiciaire afin d’évaluer les travaux nécessaires pour rétablir les lieux dans leur état initial et chiffrer le préjudice lié à la perte de loyers pendant les travaux. L’expert désigné a confirmé la réalité des dégradations affectant l’aménagement interne, évalué les réparations à 628.100 dirhams et estimé à quatre mois la durée des travaux rendant impossible toute relocation.

La défenderesse a contesté sa responsabilité en soutenant que les lieux lui avaient été remis en l’état actuel, sans transformation de sa part, en l’absence d’un état des lieux contradictoire au début de la location. Elle a également mis en cause la compétence et l’objectivité du premier expert, arguments écartés par le tribunal au regard de la régularité des constatations et de l’objectivité du rapport technique versé par le second expert désigné judiciairement.

La juridiction a écarté l’argument tiré de l’article 3 de la loi n°49-16, au motif que les contrats notariés faisaient office de description précise de l’état des lieux loués, ce qui permettait d’identifier les modifications litigieuses. Elle a confirmé la responsabilité de la locataire sur le fondement des articles 230, 231 et 678 du Code des obligations et des contrats.

Le tribunal a accordé à la bailleresse une indemnisation de 628.100 dirhams au titre des travaux de remise en état, et a évalué souverainement à 200.000 dirhams chacun les préjudices liés à la perte de loyers pendant les deux mois suivant la remise des clés, ainsi que pendant la période estimée des travaux, soit un total de 1.028.100 dirhams. Il a rejeté les autres demandes, notamment celle afférente à une période additionnelle de quatre mois, faute de chiffrage et de paiement des frais afférents.