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Imputation du dépôt de garantie

En matière de bail commercial et de résiliation pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de l'injonction de payer et les modalités d'imputation du dépôt de garantie. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion du preneur et l'avait condamné au paiement d'un arriéré locatif.

L'appelant soutenait principalement la nullité de l'injonction pour non-respect du double délai prévu par la loi 49.16, l'apurement de sa dette par compensation avec le dépôt de garantie et le caractère non avenu de l'expulsion, les lieux ayant déjà été libérés. La cour écarte le moyen tiré de la nullité de l'injonction, rappelant que sur le fondement de l'article 26 de la loi 49.16, un unique délai de quinze jours est requis pour caractériser le défaut de paiement.

Elle retient que la compensation avec le dépôt de garantie ne peut être opérée, dès lors que le contrat en prévoit le règlement en fin de bail et qu'aucune demande reconventionnelle n'a été formée à ce titre. La cour juge en outre que la simple tentative de remise des clés, non suivie d'une réception effective par le bailleur ou d'une procédure d'offre réelle, est inopérante pour prouver la libération des lieux.

Enfin, elle considère que la validation de l'injonction n'excède pas l'objet de la demande, car elle constitue, en application de l'article 27 de la même loi, le fondement nécessaire à la prononciation de l'expulsion. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un gérant-libre au paiement de redevances d'exploitation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la période d'exigibilité desdites redevances et sur l'imputation d'un dépôt de garantie. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du propriétaire du fonds en condamnant le gérant au paiement des redevances jusqu'à la date de la reprise effective des lieux.

L'appelant soutenait que la dette devait être arrêtée à la date de la notification de la résiliation du contrat et non à celle de la restitution matérielle du fonds, tout en sollicitant la compensation avec le dépôt de garantie versé. La cour écarte le moyen tiré de la date de résiliation, retenant que les redevances restent dues jusqu'à la restitution effective du local commercial, matérialisée par le procès-verbal d'exécution de l'ordonnance de restitution.

Elle retient en revanche que la preuve du versement d'un dépôt de garantie par le gérant est rapportée et que cette somme, non restituée par le propriétaire, doit venir en déduction du montant des redevances d'exploitation dues. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de la condamnation.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de la mise en demeure et l'imputation du dépôt de garantie. Le tribunal de commerce avait fait droit aux demandes du bailleur en validant le congé et en condamnant la société preneuse au paiement des arriérés locatifs.

L'appelante soulevait l'irrégularité de la procédure au motif d'une assignation délivrée à l'adresse personnelle de ses gérants et, sur le fond, la nullité du commandement de payer au visa de l'article 26 de la loi 49-16, faute de prévoir un double délai pour le paiement puis pour l'éviction. La cour écarte le moyen de procédure en relevant que le contrat de bail désignait valablement l'adresse des gérants comme domicile élu pour les notifications.

Surtout, la cour retient qu'en application de l'article 26 de la loi 49-16, un unique commandement visant le paiement des loyers sous quinzaine sous peine d'expulsion est suffisant pour caractériser le manquement du preneur, sans qu'il soit nécessaire de délivrer un second acte ou d'octroyer un délai distinct pour l'éviction. Elle juge en outre que le dépôt de garantie, destiné à couvrir les obligations du preneur en fin de bail, ne peut être imputé sur les loyers courants en l'absence d'accord exprès du bailleur.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné un preneur au paiement d'arriérés locatifs et de la taxe de propreté, la cour d'appel de commerce examine la force probante des clauses relatives au dépôt de garantie et à la répartition des charges. Le tribunal de commerce avait fait droit à l'intégralité des demandes du bailleur.

L'appelant soutenait s'être acquitté des loyers par la production d'un reçu et par l'imputation du dépôt de garantie sur les dernières échéances, et contestait devoir la taxe au motif de la non-exploitation effective du local. La cour retient que la preuve du paiement des loyers est rapportée par la combinaison d'un reçu et de la clause du bail stipulant que le dépôt de garantie couvrait les deux derniers mois de la relation contractuelle.

Elle juge en revanche que l'obligation de payer la taxe de propreté, expressément mise à la charge du preneur par le contrat, demeure due indépendamment de l'exploitation effective du fonds, conformément au principe de la liberté contractuelle en matière de répartition des charges. Le jugement est par conséquent infirmé sur le chef de la condamnation au paiement des loyers et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualité pour agir des héritiers du bailleur initial et sur l'imputation du dépôt de garantie. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement et en expulsion formée par les héritiers.

L'appelant contestait la qualité à agir des bailleurs, faute pour eux de justifier de leur droit de propriété sur le local, et sollicitait la déduction du dépôt de garantie des sommes dues. La cour rappelle que la qualité de bailleur, qui se transmet aux héritiers en leur qualité d'ayants droit universels, suffit à fonder l'action en paiement et en résiliation, sans qu'il soit nécessaire pour eux de prouver la propriété du bien loué.

Elle retient en outre que la demande de compensation avec le dépôt de garantie est prématurée, cette somme constituant une garantie qui n'est restituable qu'après la libération effective des lieux par le preneur. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

En matière de crédit-bail, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature et la portée de la clause d'indemnisation prévoyant le paiement des loyers futurs en cas de résiliation anticipée. Le tribunal de commerce avait requalifié cette stipulation en clause pénale et, usant de son pouvoir modérateur prévu à l'article 264 du dahir formant code des obligations et des contrats, avait réduit l'indemnité réclamée par le bailleur.

L'appelant contestait cette qualification, invoquant la force obligatoire du contrat au visa de l'article 230 du même code pour réclamer l'intégralité des loyers à échoir. La cour d'appel de commerce fait droit à cette argumentation en retenant que les extraits de compte versés au dossier, dont la force probante n'est pas contestée, justifient l'intégralité de la créance.

Elle constate que ces documents intègrent déjà l'imputation du dépôt de garantie et du produit de la vente du bien financé. Faisant ainsi prévaloir la convention des parties, la cour considère que la demande en paiement de la totalité des échéances futures est fondée.

Le jugement est par conséquent réformé, la condamnation solidaire du preneur et de sa caution étant portée au montant total de la créance.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité du congé délivré au preneur. L'appelant contestait la régularité de ce congé, invoquant d'une part la primauté d'une clause contractuelle prévoyant un préavis de six mois sur le délai légal de quinze jours, et d'autre part une irrégularité dans la notification de l'acte.

La cour écarte ces moyens en rappelant que les dispositions de la loi n° 49-16 relatives à la résiliation pour non-paiement sont d'ordre public et priment sur toute clause contractuelle contraire. Elle juge en outre la notification régulière dès lors que le procès-verbal identifiait la personne réceptionnaire par son nom et sa qualité, la description physique n'étant obligatoire qu'en cas de refus de réception.

La cour rejette également la demande d'imputation du dépôt de garantie sur la dette locative, considérant sa restitution subordonnée à la fin du contrat. Le jugement est par conséquent confirmé.

Faisant droit à la demande additionnelle de l'intimé, la cour condamne en outre l'appelant au paiement des loyers échus en cours d'instance.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de calcul des arriérés locatifs et sur la nature juridique du dépôt de garantie. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité conventionnelle réduite, tout en ordonnant au bailleur la restitution du dépôt de garantie.

L'appel principal du bailleur soulevait la question de l'imputation du dépôt de garantie sur la dette locative et contestait la réduction judiciaire de la clause pénale, tandis que l'appel incident du preneur portait sur le quantum des loyers dus. La cour retient que le dépôt de garantie, ayant pour objet de couvrir les éventuels dommages causés au local loué, ne saurait être imputé sur les loyers impayés.

Dès lors, elle écarte le calcul de l'expert judiciaire qui avait opéré cette compensation et réévalue la créance du bailleur. En revanche, la cour confirme la réduction de la clause pénale, considérant que le premier juge a fait une juste application de son pouvoir modérateur au visa de l'article 264 du dahir formant code des obligations et des contrats.

Le jugement est donc confirmé en son principe mais réformé sur le montant de la condamnation principale.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de l'état d'urgence sanitaire sur l'obligation de paiement des loyers commerciaux. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en paiement des loyers et en indemnisation du préjudice de retard.

L'appelant soutenait devoir être exonéré de son obligation en raison de la fermeture administrative de son commerce et invoquait des paiements partiels ainsi que l'existence d'un dépôt de garantie. La cour retient que la période de confinement n'a pour effet que de suspendre la constatation de l'état de défaut du preneur pour les loyers échus durant cette période, sans pour autant l'exonérer de son obligation de paiement.

Elle précise que le défaut de règlement des loyers postérieurs à la période de fermeture administrative suffit à caractériser le manquement du débiteur. La cour écarte en outre toute imputation du dépôt de garantie, celui-ci ayant vocation à être restitué en fin de bail et non à couvrir des impayés en cours de contrat.

Faisant droit au seul moyen tiré des paiements partiels justifiés, la cour réforme le jugement entrepris en réduisant le montant de la condamnation et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce examine les moyens relatifs au montant du loyer, à l'imputation du dépôt de garantie et à la période de la dette. La cour écarte les contestations du preneur en se fondant sur les stipulations claires du contrat de bail, qui fixent sans équivoque le montant du loyer.

Elle retient que le dépôt de garantie, sauf clause contraire, a pour seule vocation de garantir la restitution des lieux en bon état et non de se compenser avec des loyers impayés. La cour relève également que l'argument tiré du refus du bailleur de délivrer des quittances n'est pas prouvé, le preneur ayant lui-même produit des quittances dans une procédure antérieure.

S'appuyant sur une précédente décision judiciaire ayant arrêté le compte entre les parties à une date antérieure et constatant la carence du preneur à justifier de paiements postérieurs, la cour procède à une nouvelle liquidation de la créance locative. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de la condamnation.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de mise en œuvre de la sanction et sur l'imputation du dépôt de garantie. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur. L'appelant soutenait que l'arriéré n'atteignait pas les trois mois requis par l'article 8 de la loi n° 49-16 et que le bailleur aurait dû imputer la dette sur le dépôt de garantie. La cour retient que la condition d'un arriéré d'au moins trois mois s'apprécie à la date de la mise en demeure, rendant inopérante toute offre de paiement postérieure à l'expiration du délai qu'elle impartit. Elle ajoute que le contrat de bail peut valablement stipuler que le dépôt de garantie est conservé par le bailleur jusqu'à la fin de la relation contractuelle, ce qui interdit au preneur d'en exiger la compensation avec des loyers impayés. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour prononcer la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, retient que le dépôt de garantie versé à la conclusion du contrat et destiné, selon les clauses de celui-ci, à être conservé par le bailleur jusqu'à la fin de la relation locative, ne peut être imputé par le preneur sur les loyers impayés visés dans la mise en demeure. Ayant en outre constaté que le preneur n'avait pas réglé l'intégralité desdits loyers dans le délai de quinze jours imparti par la mise en demeure, la cour d'appel en a exactement déduit que le manquement du preneur à son obligation de paiement justifiait la validation de l'injonction et l'éviction.