Mot clé
Éléments de comparaison

Saisi d'un appel contestant l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'appréciation d'un rapport d'expertise. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé le montant de l'indemnité sur la base des conclusions de l'expert désigné.

Le preneur appelant soutenait que l'expertise avait manifestement sous-évalué son fonds de commerce, notamment en omettant de prendre en compte des contrats de service avec d'importantes sociétés et en minimisant les frais de déménagement. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en relevant que le preneur n'avait produit aucune pièce comptable, fiscale ou d'immatriculation au registre du commerce permettant d'établir la réalité de son chiffre d'affaires et de ses bénéfices.

La cour retient que, faute de ces éléments probants, l'expert était fondé à évaluer le préjudice par comparaison avec des commerces similaires. Elle juge dès lors objectives les estimations retenues tant pour la perte de clientèle que pour les frais de transfert.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction allouée à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un rapport d'expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait fixé cette indemnité en homologuant les conclusions de l'expert.

L'appelant soutenait que le rapport était vicié, d'une part, par une erreur manifeste dans les éléments de comparaison retenus pour évaluer le fonds de commerce et, d'autre part, par une motivation insuffisante quant à la méthode d'évaluation appliquée. La cour écarte ce moyen en retenant que la mention d'une localité erronée dans le rapport constituait une simple erreur matérielle, dès lors que l'expert avait bien procédé à la visite et à la description du local litigieux et que les valeurs locatives retenues correspondaient au secteur géographique pertinent.

La cour relève en outre que l'expert avait suffisamment détaillé sa méthode d'évaluation, fondée sur la capacité bénéficiaire du fonds, la capitalisation des profits et le différentiel de loyer, en se basant sur les déclarations fiscales du preneur et les caractéristiques du bien. Elle en déduit que l'expertise, conforme aux prescriptions de la loi relative aux baux commerciaux, a été valablement homologuée par les premiers juges.

En conséquence, la cour d'appel de commerce rejette le recours et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant le loyer d'un local commercial reconstruit après éviction pour démolition, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'étendue du droit au retour du preneur et sur l'évaluation du nouveau loyer. Le tribunal de commerce avait fixé le loyer d'un unique local commercial, en se fondant sur une expertise judiciaire. L'appelant soutenait, d'une part, que son droit au retour portait sur deux locaux distincts et non un seul, et d'autre part, que l'expertise ayant servi de base à la fixation du loyer était viciée et le montant retenu excessif. La cour écarte le premier moyen en retenant l'autorité de la chose jugée attachée à la décision d'éviction antérieure, laquelle, bien que mentionnant deux numéros de porte, visait un seul et même local commercial, sans que le preneur n'ait contesté cette qualification lors de la procédure initiale. Sur le second moyen, la cour considère que l'expertise judiciaire a été menée contradictoirement et a tenu compte des caractéristiques pertinentes du bien, telles que sa superficie et son emplacement. Elle ajoute que les éléments de comparaison produits par l'appelant ne sont pas probants car relatifs à des locaux différents, et que l'éventuel dépassement de mission par l'expert sur un point non retenu par le premier juge ne justifie ni la nullité du rapport ni le recours à une contre-expertise. En conséquence, la cour d'appel de commerce confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contestant l'évaluation des bénéfices d'un fonds de commerce exploité en indivision, la cour d'appel de commerce examine la force probante d'un rapport d'expertise judiciaire réalisé en l'absence de documents comptables. Le tribunal de commerce avait condamné l'exploitant exclusif du fonds à verser aux autres héritiers leur quote-part des bénéfices, telle que déterminée par l'expert désigné. L'appelant soulevait un défaut de notification de l'assignation ainsi que le caractère non objectif du rapport d'expertise. La cour écarte le moyen tiré du vice de procédure, relevant des pièces du dossier que l'appelant avait refusé de recevoir l'acte de convocation et avait par ailleurs participé aux opérations d'expertise. Elle retient ensuite que l'expert, faute pour l'exploitant de lui avoir communiqué les livres de commerce ou toute pièce comptable, était fondé à procéder à une évaluation par comparaison avec des commerces similaires et avoisinants. En l'absence de toute preuve contraire apportée par l'appelant pour contester les conclusions de l'expert, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de sa fixation en présence de données comptables lacunaires. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité sur la base d'une première expertise judiciaire, dont le preneur contestait le montant jugé insuffisant. Le débat en appel portait sur la fiabilité des conclusions de deux nouvelles expertises ordonnées par la cour, le bailleur en contestant la méthodologie. La cour rappelle qu'elle n'est pas liée par les conclusions des experts et qu'elle apprécie souverainement les éléments soumis à son examen pour déterminer le préjudice réel subi par le preneur. Elle retient qu'en l'absence de documents comptables probants et face à des déclarations fiscales non représentatives de l'activité, l'expert a pu valablement fonder son évaluation sur des éléments de comparaison. La cour écarte cependant du calcul de l'indemnité les sommes proposées au titre des frais de réaménagement d'un nouveau local, jugeant que seuls les frais et améliorations engagés dans le local objet de l'éviction, et dont le preneur perd le bénéfice, sont indemnisables. Le jugement est par conséquent réformé sur le quantum de l'indemnité, dont le montant est rehaussé.

La Cour d’appel de commerce de Casablanca a rejeté l’appel et confirmé le jugement de première instance qui avait rejeté la demande de dissolution et de paiement des bénéfices sollicités par un associé.

Ce dernier contestait notamment la validité de l’expertise comptable qui avait été ordonnée en première instance pour évaluer les bénéfices de la société.

Estimant que l’experte avait respecté les dispositions légales en la matière et que le recours à l’analogie était justifié en l’absence de documents comptables produits par les parties la Cour a validé l’expertise comptable.

La Cour a également rejeté l’argument de l’appelant selon lequel il n’aurait pas été notifié du jugement avant dire droit ordonnant l’expertise. Elle a considéré que sa présence lors de l’expertise était suffisante pour garantir ses droits.

Enfin, la Cour a confirmé le rejet de la demande reconventionnelle de l’appelant, jugeant que ses prétentions relatives à la gestion de la société étaient infondées.

En fixant souverainement l’indemnité d’expropriation, le juge du fond n’est pas lié par l’offre de la commission administrative, qu’il écarte implicitement en ordonnant une expertise judiciaire. La Cour suprême valide ainsi l’homologation d’un rapport d’expertise fondé sur les caractéristiques objectives et la valeur marchande du bien, à charge pour l’autorité expropriante qui le conteste de rapporter la preuve de ses propres éléments de comparaison.

Une telle évaluation, basée sur le prix du marché à la date de dépossession, constitue la juste réparation du préjudice actuel et certain résultant de l’expropriation, conformément à l’article 20 de la loi n° 7-81, et non d’un dommage éventuel.

Enfin, la Cour rappelle qu’une demande de contre-expertise doit être rejetée dès lors qu’elle n’est étayée ni par une critique sérieuse et fondée du premier rapport, ni par un commencement de preuve justifiant une nouvelle évaluation.

Un rapport d’expertise fixant l’indemnité d’expropriation n’est pas irrégulier au seul motif qu’il ne contient pas d’éléments de comparaison, si la mission confiée à l’expert par le juge n’incluait pas spécifiquement cette exigence.

En l’espèce, l’État expropriant contestait l’indemnité fixée en première instance en reprochant principalement au rapport d’expertise d’être insuffisamment motivé, car dépourvu d’exemples de transactions similaires pour étayer la valeur proposée.

La Cour Suprême écarte ce moyen et valide le raisonnement des juges du fond. Elle retient que l’expert, qui n’était pas tenu par le jugement avant-dire droit de fournir des comparaisons, a correctement rempli sa mission en se fondant sur une visite des lieux et une description des caractéristiques objectives du bien (localisation, consistance, etc.). La haute juridiction estime que ces éléments factuels sont suffisants pour permettre au juge d’exercer son pouvoir souverain d’appréciation et de fixer une juste indemnité, conformément aux critères légaux.

La règle selon laquelle l'indemnité d'expropriation doit être fixée sur la base de la valeur du bien à la date de l'acte déclarant l'utilité publique est subordonnée à l'introduction de l'instance en transfert de propriété dans un délai de six mois. Dès lors, c'est à bon droit que la juridiction du fond, constatant que ce délai n'a pas été respecté par l'administration, écarte ce moyen et confirme l'indemnité fixée par l'expert judiciaire.

De même, la différence de superficie entre le bien exproprié et les biens servant de comparaison peut légalement justifier une différence de valeur au mètre carré, un terrain de plus petite taille pouvant avoir une valeur proportionnellement plus élevée.

En matière de redressement fiscal, la Cour Suprême précise qu’au regard de l’article 13 de l’ancien Code de l’enregistrement, la composition de la Commission nationale du recours fiscal s’apprécie selon la localisation de l’immeuble. Pour un bien situé en zone urbaine, la présence du représentant de la chambre d’agriculture n’est pas requise, et la décision rendue sans ce dernier demeure donc valide.

Sur le fond, la valeur vénale doit être déterminée par expertise à la date de la cession, sans tenir compte des améliorations postérieures apportées par l’acquéreur. Par ailleurs, des termes de comparaison ne sauraient être jugés pertinents s’ils portent sur des biens dont le potentiel de constructibilité est sans commune mesure avec celui de l’immeuble réévalué, notamment lorsque ces biens de référence sont grevés d’une interdiction de construire.

En matière d’expropriation, le juge du fond ne peut valider un rapport d’expertise par une simple affirmation générale. Il est tenu de répondre de manière circonstanciée aux critiques précises et sérieuses visant la méthodologie de l’expert.

En l’espèce, l’État expropriant contestait l’indemnité fixée en appel, car l’expertise avait comparé la vaste parcelle brute expropriée à de petits lots entièrement viabilisés. La cour d’appel avait écarté cette critique sans motivation spécifique.

La Cour suprême censure cette approche. Au visa de l’article 345 du Code de procédure civile, elle juge que le défaut de réponse à un moyen pertinent, mettant en cause le bien-fondé des éléments de comparaison retenus par l’expert, constitue un défaut de motivation équivalant à son absence et justifiant la cassation de la décision.

C'est à bon droit qu'un tribunal administratif retient que la saisine de la commission locale d'imposition par un contribuable, avant même d'avoir reçu la seconde lettre de notification prévue par la loi n° 17-89 relative à l'impôt général sur le revenu, ne vicie pas la procédure de redressement. En effet, cette formalité, qui s'inscrit dans la procédure contradictoire, constitue une garantie supplémentaire instituée au profit du contribuable, à laquelle ce dernier peut renoncer sans que cela n'affecte la validité de l'action.

Par ailleurs, approuve légalement sa décision le tribunal qui, pour annuler l'avis de mise en recouvrement, se fonde sur une expertise judiciaire ayant déterminé la valeur vénale du bien sur la base de recherches et d'investigations locales, tout en écartant les éléments de comparaison de l'administration jugés non pertinents en raison de l'incompatibilité des dates et des lieux.