Mot clé
Déchéance du droit du bailleur

Saisi d'un recours en rétractation contre un arrêt confirmant l'expulsion d'un preneur commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine successivement les cas d'ouverture prévus par l'article 402 du code de procédure civile. Le demandeur au recours soulevait l'omission de statuer sur la déchéance du droit du bailleur, la contradiction des motifs, la découverte d'une pièce décisive et le dol processuel.

La cour écarte le moyen tiré de l'omission de statuer, en rappelant que cette notion ne vise que les chefs de demande non tranchés et non les simples moyens ou arguments soulevés par les parties, dont l'absence de réponse relève, le cas échéant, d'un défaut de motivation susceptible d'un pourvoi en cassation. Elle rejette également le moyen fondé sur la découverte d'une pièce prétendument retenue par l'adversaire, retenant que le document, une attestation de greffe, était accessible au demandeur durant l'instance et que son absence de production relevait de sa propre négligence et non d'une manœuvre du bailleur.

La cour retient en outre que la contradiction alléguée n'est pas de nature à rendre l'arrêt inexécutable, condition nécessaire à l'ouverture du recours, et que le dol n'est pas caractérisé, l'utilisation d'un précédent commandement de payer pour interrompre la prescription relevant du débat contradictoire et non d'une manœuvre frauduleuse. Faute de caractérisation de l'un des cas limitativement énumérés par la loi, le recours en rétractation est rejeté.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la déchéance du droit du bailleur de solliciter la validation d'un congé pour défaut de paiement et sur la charge de la preuve de l'apurement des loyers. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement des arriérés locatifs et en ordonnant son expulsion.

L'appelant soulevait, d'une part, la tardiveté de l'action en validation du congé, intentée au-delà du délai de six mois prévu par la loi, et, d'autre part, le paiement partiel des sommes réclamées. La cour retient que l'action en validation du congé, introduite plus de six mois après l'expiration du délai imparti au preneur dans la sommation, est irrecevable.

Elle juge, au visa de l'article 26 de la loi 49-16, que le droit du bailleur est déchu par l'effet de cette tardiveté, ce qui emporte l'annulation du commandement de quitter les lieux. Concernant les arriérés locatifs, la cour admet les paiements justifiés par des pièces écrites produites par le preneur mais écarte la demande de preuve par témoignage pour le surplus, rappelant qu'en application de l'article 443 du code des obligations et des contrats, la preuve des obligations excédant un certain montant ne peut être rapportée que par écrit.

Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion et réformé quant au montant de la condamnation, qui est réduit à la hauteur du solde non justifié par un écrit.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la déchéance du droit d'agir du bailleur. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en validation de la mise en demeure et ordonné l'expulsion.

L'appelant soutenait que l'action en validation avait été introduite hors du délai de six mois prévu par la loi sur les baux commerciaux. La cour accueille le moyen et retient, au visa de l'article 26 de la loi n° 49-16, que le bailleur est déchu de son droit de demander la validation de la mise en demeure s'il n'agit pas dans les six mois suivant l'expiration du délai accordé au preneur.

Dès lors que l'action a été introduite plus d'un an après la date à laquelle le preneur a été mis en demeure, la demande est jugée irrecevable sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens. Par voie de conséquence, la cour rejette la demande d'intervention volontaire formée par l'acquéreur de l'immeuble, celle-ci étant accessoire à une demande principale irrecevable.

Le jugement entrepris est donc infirmé et la demande initiale rejetée.

En matière de cession de droit au bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'obligation de remboursement incombant au bailleur qui exerce son droit de préemption. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de reprise des locaux par le bailleur tout en le condamnant à rembourser au cessionnaire l'intégralité des frais liés à l'opération.

Le cessionnaire appelant soulevait la déchéance du droit du bailleur au motif que ce dernier n'avait consigné que le prix de cession, à l'exclusion des frais annexes, en violation de l'article 25 de la loi 49-16. La cour, s'appuyant sur une expertise judiciaire, retient que l'obligation de restitution de "toutes les sommes versées" ne vise que les frais directement et nécessairement attachés à l'acte de cession.

Elle écarte en conséquence les pénalités de retard et les honoraires relatifs à une étude de projet commercial, jugeant ces dépenses étrangères à l'opération de cession et donc inopposables au bailleur. La cour d'appel de commerce réforme donc le jugement entrepris en ce qu'il avait surévalué les frais remboursables et limite le montant de la condamnation aux seuls droits d'enregistrement.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour défaut de paiement et ordonné l'expulsion d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la forclusion de l'action du bailleur. L'appelant soutenait que l'action en validation avait été introduite après l'expiration du délai de six mois prévu par la loi sur les baux commerciaux.

La cour retient, au visa de l'article 26 de la loi n° 49-16, que le droit du bailleur de demander la validation du congé s'éteint par forclusion si l'action n'est pas intentée dans les six mois suivant l'expiration du délai accordé au preneur dans le congé. Constatant que l'instance avait été introduite après l'expiration de ce délai impératif, la cour juge la demande du bailleur irrecevable.

Elle précise que cette fin de non-recevoir d'ordre public rend inutile l'examen des autres moyens de fond, notamment ceux relatifs à l'offre et au dépôt des loyers. La cour rejette également la demande additionnelle en paiement de loyers, le preneur justifiant s'être acquitté de sa dette par la production de récépissés de consignation.

Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a validé le congé et prononcé l'expulsion, la cour statuant à nouveau pour déclarer la demande initiale irrecevable.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur le délai de forclusion de l'action en validation de l'avis d'éviction. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant le paiement des loyers et l'expulsion du preneur.

L'appelant soulevait principalement la déchéance du droit du bailleur, l'action en validation de l'avis ayant été introduite après l'expiration du délai de six mois prévu par l'article 26 de la loi n° 49.16. La cour accueille ce moyen et rappelle que ce délai de forclusion court à compter de l'expiration du délai de quinze jours accordé au preneur dans la mise en demeure.

Après déduction de la période de suspension des délais légaux liée à l'état d'urgence sanitaire, la cour constate que l'action a été engagée tardivement, entraînant la déchéance du droit du bailleur. La cour infirme donc le jugement sur la validation de l'avis et l'expulsion et, statuant à nouveau, rejette cette partie de la demande, tout en confirmant la condamnation au paiement des arriérés locatifs dont le règlement n'était pas justifié.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande de validation de congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce écarte les débats relatifs à la durée du droit de propriété du bailleur, motif retenu par les premiers juges. La cour relève d'office la forclusion de l'action du bailleur.

Elle rappelle qu'en application de l'article 26 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, l'action en validation du congé doit être introduite dans un délai de six mois à compter de l'expiration du délai accordé au preneur dans l'acte. Ayant constaté que le bailleur avait saisi le tribunal après l'expiration de ce délai, la cour juge sa demande irrecevable.

La cour retient que la déchéance du droit du bailleur a pour corollaire le maintien du droit du preneur au renouvellement de son bail, conformément à l'article 6 de la même loi. Par cette substitution de motifs, la cour d'appel de commerce confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel portant sur l'indemnité d'éviction due à un preneur pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la déchéance du droit du bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité.

L'appelant principal contestait le principe de sa condamnation en invoquant le commencement des travaux, le défaut de qualité à agir du preneur et l'inexactitude de la surface retenue par l'expert. La cour d'appel de commerce retient que le bailleur est déchu de son droit de reconstruire faute d'avoir commencé les travaux dans les délais légaux prévus par la loi n°49-16, ce qui justifie l'allocation d'une indemnité d'éviction complète.

Elle écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir, le bailleur ayant lui-même initié la procédure d'éviction contre le preneur, ainsi que la contestation sur la surface, non prouvée. Accueillant l'appel incident du preneur sur le quantum, la cour juge que le premier juge ne pouvait rejeter intégralement un rapport d'expertise mais devait exercer son pouvoir modérateur pour en corriger l'évaluation.

Procédant à une nouvelle appréciation souveraine des éléments, notamment l'emplacement du local et l'ancienneté du bail, elle augmente le montant de l'indemnité. Le jugement est donc confirmé dans son principe et réformé quant au montant de la condamnation.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la déchéance du droit d'agir du bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement des arriérés et en expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que l'action en validation de la mise en demeure avait été introduite tardivement. La cour retient qu'en application de l'article 26 de la loi 49.16, le droit du bailleur de demander la validation de la mise en demeure se prescrit par six mois à compter de l'expiration du délai accordé au preneur.

Dès lors que l'instance a été introduite après l'écoulement de ce délai, le droit du bailleur de solliciter l'expulsion sur le fondement de cet acte est éteint. La cour écarte en revanche le moyen tiré du paiement des loyers, faute pour le preneur d'en rapporter la preuve.

Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion, la cour statuant à nouveau rejette cette demande, et il est confirmé quant à la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

Saisi d'un appel contre une ordonnance ayant rejeté la demande de consignation d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la déchéance du droit du bailleur à l'exécution. L'appelant soutenait le bien-fondé de sa démarche d'exécution volontaire et l'application erronée par le premier juge des dispositions relatives aux formalités de retrait de l'indemnité par le preneur.

Procédant par substitution de motifs, la cour écarte ce moyen pour se fonder sur l'article 28 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Elle rappelle que le bailleur qui n'a pas consigné l'indemnité d'éviction dans le délai de trois mois suivant la date à laquelle la décision d'expulsion est devenue exécutoire est réputé avoir renoncé à l'exécution.

Faute pour l'appelant de justifier du respect de ce délai impératif, sa demande de consignation tardive ne pouvait qu'être rejetée. L'ordonnance entreprise est en conséquence confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en paiement de loyers et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve de la relation locative et sur la déchéance du droit du bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, faute pour les bailleurs de justifier de leur qualité à agir. La cour retient que le procès-verbal d'un commissaire de justice, non argué de faux et consignant la reconnaissance par le preneur de sa qualité de locataire, constitue une preuve parfaite de la relation contractuelle et établit, conjointement avec les actes d'hérédité, la qualité à agir des héritiers du bailleur. Elle juge toutefois, au visa de l'article 26 de la loi 49-16, que le bailleur est déchu de son droit de solliciter la résiliation du bail lorsque l'action en validation du congé est introduite plus de six mois après l'expiration du délai imparti au preneur dans la sommation de payer. La cour infirme par conséquent le jugement sur la demande en paiement qu'elle accueille, mais le confirme par substitution de motifs en ce qu'il rejette la demande d'expulsion.

Saisie d'un appel portant sur la déchéance du droit du bailleur de solliciter la validation d'un congé pour non-paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'application dans le temps de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés locatifs tout en rejetant la demande d'expulsion, jugeant l'action en validation prescrite. L'appelant principal, intervenant volontaire se prétendant titulaire du bail, contestait la validité d'un acte de renonciation au droit au bail, tandis que les bailleurs soutenaient par appel incident que le délai de déchéance de six mois ne pouvait courir qu'à compter de l'entrée en vigueur de la nouvelle loi. La cour écarte le moyen de l'intervenant après qu'une expertise graphologique a confirmé l'authenticité de sa signature sur l'acte de renonciation. Surtout, la cour retient que le délai de déchéance de six mois pour agir en validation, institué par l'article 26 de la loi 49-16, ne commence à courir pour les congés délivrés sous l'empire du dahir du 24 mai 1955 qu'à compter de la date d'entrée en vigueur de la nouvelle loi. L'action des bailleurs, introduite dans ce délai, est donc recevable. Le non-paiement des loyers étant avéré, la demande d'expulsion est fondée. En conséquence, la cour rejette l'appel principal, accueille l'appel incident et, réformant le jugement, ordonne l'expulsion du preneur tout en confirmant sa condamnation au paiement des loyers.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le point de départ du délai de déchéance de six mois imparti au bailleur pour solliciter la validation d'un congé fondé sur un défaut de paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait déclaré le bailleur déchu de son droit en retenant le caractère tardif de sa demande en validation du congé et en résiliation du bail. L'appelant soutenait que le délai de six mois prévu par l'article 26 de la loi n° 49.16 ne courait qu'à l'expiration de l'intégralité des délais mentionnés au congé, incluant le délai d'éviction de trois mois, et non à compter du seul délai de paiement de quinze jours. La cour écarte ce moyen en retenant que la demande en validation, introduite plus de neuf mois après la délivrance du congé, est tardive. Elle juge que le non-respect de ce délai de six mois entraîne la déchéance du droit du bailleur de se prévaloir du congé initialement délivré. Dès lors, le congé se trouve privé de tout effet juridique, ce qui rend la demande en résiliation et en expulsion fondée sur celui-ci sans objet. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une clause d'augmentation progressive du loyer et sur la déchéance du droit du bailleur de solliciter l'éviction pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction mais condamné le preneur au paiement d'arriérés de loyers calculés sur la base d'un loyer réévalué. Le débat portait d'une part sur la validité d'une clause contractuelle prévoyant une augmentation progressive du loyer en dépit des dispositions d'ordre public de la loi n°03-07, et d'autre part sur la déchéance du droit du bailleur à demander l'éviction au-delà du délai de six mois prévu par la loi n°49-16. La cour retient que le droit du bailleur de demander la validation du congé est éteint par l'écoulement d'un délai de six mois à compter de l'expiration du délai accordé au preneur dans la sommation, en application de l'article 26 de la loi n°49-16. Sur le montant du loyer, la cour juge nulle la clause d'augmentation intervenue moins de trois ans après la conclusion du bail, au visa de l'article 2 de la loi n°03-07, et s'appuie sur l'autorité d'un précédent jugement ayant fixé le loyer de base. Elle écarte en outre la condamnation aux intérêts légaux, au motif que la dette de loyer constitue une obligation de nature civile et non commerciale. En conséquence, la cour d'appel de commerce rejette l'appel du bailleur, accueille partiellement celui du preneur et réforme le jugement entrepris en réduisant le montant des arriérés dus et en annulant la condamnation aux intérêts.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la forclusion de l'action du bailleur et la preuve du paiement. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion et le paiement des arriérés locatifs. L'appelant soutenait, d'une part, la forclusion de l'action du bailleur au visa de l'article 26 de la loi 49-16, et d'autre part, l'extinction de sa dette par la production de procès-verbaux de consignation des loyers. La cour retient que le droit du bailleur de demander la validation de l'injonction est éteint par l'effet de la forclusion prévue à l'article 26 de la loi 49-16, l'action ayant été introduite plus de six mois après l'expiration du délai imparti au preneur. Elle ajoute, surabondamment, que le preneur rapporte la preuve de sa libération par la production de procès-verbaux d'offre réelle et de consignation des loyers réclamés. Le jugement entrepris est par conséquent infirmé et la demande du bailleur rejetée.

Il résulte de l’article 38 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux que les actes et procédures accomplis avant l’entrée en vigueur de cette loi restent régis par le dahir du 24 mai 1955. Par conséquent, viole ce texte la cour d’appel qui applique le délai de forclusion de six mois prévu par l’article 26 de la loi nouvelle pour déclarer le bailleur déchu de son droit d’agir, alors qu’elle avait constaté que le congé avait été délivré et l’action en validation introduite avant la date d’entrée en vigueur de ladite loi.

Ayant relevé qu’un congé visant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers avait été délivré au preneur sous l’empire du dahir du 24 mai 1955 et que l’action en validation de ce congé avait été introduite après l’entrée en vigueur de la loi n° 49-16, c’est à bon droit qu’une cour d’appel retient que le délai de forclusion de six mois prévu par l’article 26 de cette loi pour introduire ladite action ne court qu’à compter de la date d’entrée en vigueur de la nouvelle loi. En effet, les dispositions de cet article relatives au point de départ du délai ne sauraient s’appliquer avec un effet rétroactif à une situation née avant leur promulgation.

En matière de bail commercial et de congé pour défaut de paiement, le délai de déchéance de six mois prévu à l’article 26 de la loi n° 49-16, qui entraîne la déchéance du droit du bailleur d’agir en validation du congé, ne court qu’à compter de l’expiration du délai imparti au preneur dans le congé visant l’éviction, et non à compter de la réception d’un premier congé relatif au paiement. La Cour de cassation confirme ainsi la recevabilité de l’action introduite par le bailleur dans ce délai.

Par ailleurs, concernant la preuve du paiement des loyers, un reçu signé en blanc par le bailleur, sans mention de la période concernée, est dépourvu de force probante suffisante pour établir l’acquittement de la dette locative réclamée.

En application de l’article 443 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, prohibant la preuve testimoniale pour les obligations excédant dix mille dirhams, la juridiction du fond pouvait légitimement refuser toute mesure d’instruction complémentaire et valablement conclure à la défaillance du locataire dans le paiement des loyers, justifiant ainsi la validation du congé et l’éviction.

La contestation par le preneur des mentions obligatoires d’un congé aux fins d’éviction délivré sur le fondement de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, notamment le motif et le délai accordé, ne relève pas de l’ordre public. Ces exigences légales, telles que précisées à l’article 26 de ladite loi, sont édictées dans l’intérêt exclusif du preneur. Par conséquent, seul ce dernier est en droit de se prévaloir d’une éventuelle irrégularité du congé sur ces points.

Viole la loi et excède ses pouvoirs la cour d’appel qui soulève d’office l’irrégularité du congé, tirée de l’absence d’un délai spécifique pour l’éviction distinct de celui pour le paiement, ou le non-respect du délai pour introduire l’action en validation du congé, alors que le preneur n’avait pas invoqué ces moyens dans ses conclusions d’appel. En agissant ainsi, la juridiction du second degré statue au-delà des limites du litige telles que définies par les parties.

La Cour de Cassation rappelle que l’article 26 de la loi n° 49-16 n’impose, en cas de non-paiement des loyers, qu’un seul délai de quinze jours dans le congé, à l’expiration duquel le preneur est considéré en demeure et le bailleur fondé à agir en validation et en éviction. Ce délai suffit à caractériser le manquement du preneur justifiant la demande d’éviction. Ce mécanisme procédural est distinct de celui prévu à l’article 8 de la même loi concernant l’éviction sans indemnité pour défaut de paiement d’au moins trois mois de loyers, et distinct également du délai de six mois suivant l’expiration du délai du congé, qui régit la déchéance du droit du bailleur à agir en validation.

En conséquence, l’arrêt d’appel ayant déclaré irrecevable la demande d’éviction en se fondant sur des moyens soulevés d’office tirés de l’irrégularité du congé et du non-respect des délais, alors que ces points n’étaient pas d’ordre public et n’avaient pas été soulevés par le preneur, est cassé pour défaut de base légale et violation de la loi.