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Déchéance du droit à indemnité

Saisie d'un appel contre un jugement condamnant un bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur le point de départ du délai d'action du preneur et sur les motifs que le bailleur peut opposer à cette demande. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'indemnisation du preneur évincé sur la base d'un congé pour usage personnel.

L'appelant soulevait la tardiveté de l'action et l'absence de droit à indemnité, le fonds de commerce ayant selon lui perdu ses éléments essentiels du fait d'une fermeture prolongée. La cour écarte le moyen tiré de la tardiveté, jugeant que le délai de six mois pour agir ne court, en cas de signification à curateur, qu'à compter de l'accomplissement des formalités de publicité du jugement d'éviction.

Surtout, la cour retient que le bailleur est lié par le motif de reprise pour usage personnel énoncé dans le congé et ne peut, pour s'opposer au paiement de l'indemnité, invoquer ultérieurement les cas de déchéance du droit à indemnité prévus à l'article 8 de la loi 49-16. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d’indemnisation du preneur évincé d’un local commercial pour cause de démolition et reconstruction, lorsque le bailleur a ultérieurement cédé l’immeuble. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité d’éviction au preneur.

L'appelant principal, bailleur, soutenait la déchéance du droit à indemnité du preneur, faute pour ce dernier d'avoir valablement notifié, dans le délai de trois mois suivant l'éviction, son intention d'exercer son droit de priorité, conformément à l'article 13 du dahir du 24 mai 1955. Se liant à la décision de la Cour de cassation, la cour retient que le preneur a valablement accompli les diligences requises en tentant de notifier le bailleur par exploit d'huissier, peu important que ce dernier n'ait pu être trouvé à l'adresse indiquée.

La cour écarte dès lors la fin de non-recevoir tirée de la déchéance et, statuant sur le quantum, retient les conclusions de l'expertise judiciaire qui a évalué le préjudice en se fondant principalement sur la valeur du droit au bail et les frais de déménagement, excluant la valeur de la clientèle et des aménagements faute de documents comptables et d'une possible constatation matérielle. En conséquence, la cour d'appel de commerce confirme le jugement entrepris en son principe mais le réforme quant au montant de l'indemnité d'éviction allouée.

En matière de bail commercial régi par la loi 49-16, la cour d'appel de commerce se prononce sur la sanction de la fermeture prolongée du local loué. Le tribunal de commerce avait prononcé l'éviction du preneur, retenant que la fermeture du local pendant plus de deux ans constituait un motif légitime de résiliation.

Saisie de la question de savoir si une telle fermeture constituait une cause d'éviction ou seulement une cause de déchéance du droit à l'indemnité, la cour opère une distinction fondamentale entre les motifs d'éviction et les cas de perte du droit à indemnité. Elle retient que la fermeture du local, même pour une durée supérieure à deux ans entraînant la perte de la clientèle, ne figure pas parmi les manquements contractuels justifiant l'éviction au sens de l'article 26 de ladite loi.

La cour précise qu'une telle situation a pour seule conséquence, en application de l'article 8, de priver le preneur de son droit à une indemnité d'éviction, mais ne constitue pas une cause de résiliation du bail. Elle relève en outre que le bailleur souhaitant récupérer un local fermé ou abandonné doit recourir à la procédure spécifique de reprise, ce qui n'a pas été le cas.

Concernant la demande reconventionnelle du preneur, la cour confirme son rejet au motif que l'astreinte déjà prononcée par le juge des référés constitue une réparation suffisante. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'éviction, la demande du bailleur étant rejetée, et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les justifications du preneur et sa demande subsidiaire d'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait ordonné le paiement des arriérés locatifs et l'expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que son défaut de paiement était justifié par l'incertitude sur l'identité des héritiers du bailleur décédé. La cour écarte cet argument en rappelant qu'en application de l'article 275 du code des obligations et des contrats, il incombait au preneur de recourir à la procédure d'offres réelles et de consignation pour se libérer valablement de son obligation.

Elle rejette également la demande d'indemnité d'éviction, retenant que l'article 8 de la loi 49-16 exclut expressément un tel droit lorsque l'expulsion est motivée par le non-paiement des loyers après une mise en demeure restée infructueuse. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur la fixation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur les causes d'exonération du bailleur et les composantes du préjudice réparable du preneur. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité déterminée sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant principal soutenait la déchéance du droit à indemnité du preneur au motif que ce dernier avait procédé à des modifications du local sans autorisation. La cour écarte ce moyen en retenant que le congé ayant été délivré pour reprise à des fins d'usage personnel en application de l'article 7 de la loi 49-16, et non pour un motif grave et légitime imputable au preneur, l'indemnité d'éviction demeure due.

Toutefois, usant de son pouvoir d'appréciation sur les conclusions de l'expertise, la cour juge que le calcul de l'indemnité ne saurait inclure des postes non prévus par la loi, tels les frais de déménagement, ni indemniser deux fois le même préjudice sous des qualifications distinctes, à savoir la perte de clientèle et le manque à gagner. Rejetant par ailleurs l'appel incident du preneur qui sollicitait une majoration, la cour confirme le jugement dans son principe mais le réforme en réduisant le montant de l'indemnité allouée.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction au preneur d'un bail commercial, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande indemnitaire formée par le preneur dans le cadre d'une action distincte. L'appelant, bailleur, soulevait l'autorité de la chose jugée attachée à une précédente décision ayant déclaré irrecevable la demande d'indemnité du preneur, ainsi que la déchéance du droit à indemnité pour modification des lieux loués sans autorisation.

La cour d'appel de commerce écarte ces moyens en retenant que l'article 27 de la loi 49.16 ouvre au preneur une action autonome en indemnisation, distincte de la procédure en validation de congé, qu'il peut exercer dans les six mois de la notification de la décision d'éviction définitive. La cour relève ensuite que le bailleur, ayant fondé son congé sur un motif de reprise pour usage personnel ouvrant droit à indemnité en application de l'article 7 de ladite loi, ne peut ultérieurement invoquer une faute du preneur au sens de l'article 8 pour se soustraire à son obligation de paiement.

Elle ajoute que le montant de l'indemnité, tel que fixé lors de la première procédure et confirmé par un précédent arrêt, a acquis l'autorité de la chose jugée et ne peut être rediscuté. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident relatifs à la fixation d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la dissociation entre le droit au bail et les autres éléments du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et alloué au preneur une indemnité couvrant la perte du droit au bail et les frais de déménagement, tout en écartant la perte de clientèle faute d'activité.

L'appelant principal sollicitait la majoration de l'indemnité en contestant l'imputabilité de la cessation d'activité, tandis que les bailleurs, par leur appel incident, en demandaient la suppression au motif que la fermeture du local pendant plus de deux ans entraînait la perte du fonds de commerce. La cour d'appel de commerce écarte les moyens des bailleurs en retenant que les motifs de l'éviction sont irrévocablement fixés par le congé initial.

Dès lors que le congé était fondé sur la seule reprise pour usage personnel, les bailleurs ne pouvaient ultérieurement invoquer la déchéance du droit à indemnité pour fermeture prolongée, motif qui aurait dû être visé dans l'acte. La cour distingue en outre le droit au bail, dont l'indemnisation est due du seul fait de l'éviction, des autres éléments du fonds de commerce tels que la clientèle, dont la perte avérée, notamment par l'absence de production des déclarations fiscales, justifiait le refus d'une indemnisation complémentaire.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions, les deux appels étant rejetés.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et allouant une indemnité d'éviction au preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur les motifs de déchéance du droit à indemnité et les critères de son évaluation. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction tout en condamnant le bailleur au paiement d'une indemnité fixée par une première expertise. L'appelant soutenait que le preneur devait être déchu de son droit à indemnité pour défaut de paiement des loyers et changement d'activité non autorisé. La cour écarte ce moyen, au motif que le congé initial était fondé exclusivement sur la volonté de reprise pour usage personnel, ce qui interdit au bailleur d'invoquer ultérieurement d'autres griefs pour obtenir une éviction sans indemnité. En revanche, la cour retient que l'évaluation de l'indemnité doit être révisée. Elle se fonde sur une nouvelle expertise ordonnée en appel, qui a justement écarté les déclarations fiscales produites par le preneur comme n'étant pas probantes, dès lors qu'elles ont été établies postérieurement à la délivrance du congé et sont dépourvues de certification par l'administration fiscale. Le jugement est donc confirmé en son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est réduit.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction due au preneur en cas de congé pour reprise personnelle et sur l'incidence de l'absence de production des déclarations fiscales. Le tribunal de commerce avait validé le congé tout en allouant au preneur une indemnité sur la base d'une première expertise contestée par les deux parties. L'appel principal du bailleur soulevait la question de la déchéance du droit à indemnité en l'absence de déclarations fiscales et d'activité commerciale réelle, tandis que l'appel incident du preneur portait sur l'insuffisance du montant alloué. La cour retient que l'absence de production des déclarations fiscales, si elle affecte l'évaluation de la valeur du fonds de commerce au sens de l'article 7 de la loi n° 49-16, ne prive pas le preneur de son droit à une indemnité pour les autres chefs de préjudice. Elle écarte également le moyen tiré de l'inactivité du fonds, jugeant qu'une fermeture ponctuelle n'emporte pas sa disparition. Exerçant son pouvoir souverain d'appréciation sur la base d'une nouvelle expertise ordonnée en cause d'appel, la cour procède à une ventilation des postes indemnisables. Elle exclut ainsi du calcul le préjudice lié au manque à gagner durant le déménagement, le considérant comme un dommage éventuel non prévu par la loi, ainsi que les frais d'améliorations non justifiés. Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conditions d'application de l'exception au droit à l'indemnité d'éviction prévue par la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour usage personnel tout en condamnant les bailleurs au paiement d'une indemnité d'éviction au profit de la preneuse. En appel, les bailleurs soutenaient que l'indemnité n'était pas due dès lors que le fonds de commerce avait perdu sa clientèle et sa réputation suite à une fermeture de plus de deux ans, situation visée par l'article 8 de ladite loi. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'exception qui prive le preneur de son indemnité ne s'applique que si la fermeture du local lui est imputable. La cour relève en effet que la preneuse avait été privée de l'exploitation de son fonds par le fait même des bailleurs, ce qui avait été judiciairement constaté par des décisions antérieures lui allouant des dommages-intérêts pour trouble de jouissance. Dès lors, la fermeture prolongée du local, n'étant pas volontaire mais subie du fait du bailleur, ne pouvait justifier la déchéance du droit à l'indemnité d'éviction. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due à un preneur commercial. Le tribunal de commerce avait fixé cette indemnité sur la base d'un premier rapport d'expertise, tout en condamnant le preneur au paiement d'arriérés locatifs. Le preneur appelant contestait le montant de l'indemnité, arguant de l'insuffisance de l'expertise initiale et produisant une contre-expertise antérieure évaluant le fonds à une valeur nettement supérieure. Le bailleur intimé soulevait la déchéance du droit à indemnité, le fonds de commerce ayant selon lui perdu sa clientèle du fait d'une fermeture prolongée des locaux. La cour écarte ce moyen, retenant que les éléments produits par le bailleur ne suffisaient pas à établir la fermeture alléguée, tandis qu'un procès-verbal d'exécution antérieur attestait de la présence d'un employé dans les lieux. Dès lors, la cour ordonne une nouvelle expertise judiciaire pour évaluer le préjudice du preneur. Elle retient que les conclusions de ce second rapport, qui propose une indemnité réévaluée, reposent sur des critères objectifs et ont été établies contradictoirement. Le jugement est donc réformé sur le quantum de l'indemnité d'éviction, qui est portée au montant fixé par la seconde expertise.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de réintégration dans des locaux commerciaux reconstruits, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'autorité de la chose jugée d'une précédente décision d'éviction. Le tribunal de commerce avait débouté le preneur évincé de sa demande. L'appelant soutenait que son droit au retour subsistait, contestant la régularité de la procédure d'éviction initiale pour démolition et reconstruction, notamment au regard des délais de contestation de l'injonction. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en opposant l'autorité de la chose jugée attachée à la décision d'appel antérieure ayant validé l'éviction, au visa de l'article 451 du code des obligations et des contrats. La cour retient que la décision précédente, en constatant la déchéance du preneur de son droit de contester l'injonction et, par conséquent, de son droit à l'indemnité d'éviction, a définitivement statué sur les droits des parties. Dès lors, le droit au retour dans les lieux après reconstruction, accessoire au droit à l'indemnité, est également éteint par voie de conséquence. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue des pouvoirs d'investigation du juge et sur le droit à l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en résiliation et en paiement. L'appelant soutenait que le premier juge aurait dû ordonner une mesure d'instruction pour vérifier ses allégations de paiement partiel et de privation de jouissance. La cour retient qu'en l'absence de toute preuve de paiement produite par le preneur, le juge du fond n'est pas tenu d'ordonner une mesure d'instruction que les pièces versées au dossier rendent inutile. Elle rappelle en outre qu'en application de l'article 8 de la loi n° 49-16, la résiliation du bail pour non-paiement des loyers prive le preneur de tout droit à une indemnité d'éviction, ce qui rendait sa demande à ce titre nécessairement infondée. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, appliquant les dispositions de l'article 33 du dahir du 24 mai 1955, retient que l'action du preneur en contestation du congé ou en paiement d'une indemnité d'éviction est éteinte par la prescription biennale courant à compter du procès-verbal de non-conciliation. Ayant relevé que le preneur avait laissé s'écouler ce délai, elle en déduit justement que son droit à l'indemnité d'éviction était perdu et que, son occupation des lieux étant devenue sans droit ni titre, son expulsion devait être ordonnée sans indemnité, la prescription visée par ce texte ne s'appliquant qu'au preneur et non à l'action en éviction du bailleur.

Ayant souverainement constaté, au vu des pièces du dossier, que la fermeture du local commercial était temporaire et résultait des litiges judiciaires ayant opposé les parties, une cour d’appel en déduit à bon droit que le preneur n’est pas déchu de son droit à l’indemnité d’éviction. N’est pas tenue d’ordonner une mesure d’instruction, telle qu’une enquête par audition de témoins, la cour d’appel qui s’estime suffisamment éclairée par les éléments de preuve versés aux débats pour statuer sur la cause et la durée de ladite fermeture.