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Compteurs d'eau et d'électricité

En matière de gérance libre d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences de l'inexécution par le gérant de son obligation de paiement. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat et l'expulsion du gérant pour défaut de paiement des redevances.

Devant la cour, l'appelant soulevait l'exception d'inexécution, arguant que le propriétaire du fonds avait lui-même manqué à son obligation de garantir une jouissance paisible en faisant retirer les compteurs d'eau et d'électricité. La cour écarte ce moyen en relevant que le gérant, sur qui pèse la charge de la preuve, ne démontrait pas avoir été effectivement privé de l'exploitation du fonds.

Elle retient en outre que, à supposer même le manquement du propriétaire avéré, il incombait au gérant d'user des voies de droit spécifiques pour obtenir le rétablissement des services, cette situation ne pouvant justifier la suspension unilatérale du paiement des redevances. Dès lors, le non-paiement après mise en demeure caractérise une inexécution contractuelle justifiant la résolution.

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Le débat portait sur l'obligation du bailleur de faire procéder à l'installation de l'eau et de l'électricité dans un local commercial. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur, formée en référé, tendant à obtenir l'autorisation de procéder à cette installation.

En appel, le preneur soutenait que l'absence de ces fluides rendait le local impropre à sa destination, ce qui constituait un trouble manifestement illicite justifiant une intervention en urgence. Pour écarter ce moyen, la cour d'appel de commerce relève que l'acte de cession du fonds de commerce stipulait que le cessionnaire avait procédé à une inspection complète des lieux et les avait acceptés en l'état, ce qui emportait connaissance de l'absence de raccordements.

La cour retient en outre que le preneur ne rapportait la preuve ni d'un refus de la bailleresse de l'autoriser à effectuer les travaux, ni d'un rejet de sa demande par les sociétés concessionnaires. Faute de démontrer une faute du bailleur ou une impossibilité d'agir, l'ordonnance de première instance est confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial et en paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve de la relation locative en présence d'un défendeur défaillant et d'un intervenant volontaire se prétendant preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande des bailleurs au motif que l'intervenant volontaire, et non le défendeur initial, paraissait être l'occupant effectif des lieux.

La cour retient que la preuve d'une relation contractuelle avec le défendeur initial n'est pas rapportée, la seule titularité des compteurs d'eau et d'électricité à son nom étant insuffisante face à son absence et à l'occupation des lieux par un tiers. Elle juge également que l'intervenant volontaire ne prouve pas davantage sa qualité de preneur, les témoignages qu'il produit n'étant pas fondés sur une connaissance directe du contrat mais sur ses propres déclarations.

Faute pour les bailleurs d'établir le fondement de leur action, à savoir l'existence d'un bail les liant au défendeur, la cour estime que la demande devait être déclarée irrecevable et non rejetée au fond. Le jugement est par conséquent infirmé et la demande initiale déclarée irrecevable.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée de l'exception d'inexécution soulevée par le preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant le paiement des arriérés et l'expulsion.

L'appelant soutenait que le manquement du bailleur à son obligation de garantir une jouissance paisible et de fournir les compteurs d'eau et d'électricité justifiait la suspension du paiement, et contestait la régularité de la sommation de payer. La cour écarte le moyen tiré de l'exception d'inexécution, retenant que les troubles de fait imputables au représentant légal du bailleur à titre personnel, et non à la société bailleresse, ne sauraient justifier la suspension du paiement des loyers.

Elle juge également que le défaut de fourniture des compteurs ne dispense pas le preneur de son obligation principale, ce dernier disposant de voies de droit spécifiques pour obtenir l'exécution de ces prestations. La cour valide enfin la notification de la sommation, la considérant établie par l'enquête menée en première instance qui a confirmé la remise de l'acte au siège de la société débitrice.

Le jugement est par conséquent confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce juge que l'inexécution par le bailleur de certaines de ses obligations, telle que la fourniture de compteurs d'eau et d'électricité, ne constitue pas un motif légitime pour le preneur de suspendre le paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, qui soutenait en appel que le manquement du bailleur justifiait son propre défaut de paiement.

La cour retient que le preneur doit recourir aux voies de droit pour contraindre le bailleur à s'exécuter et ne peut se faire justice à lui-même. Dès lors, le défaut de paiement dans le délai imparti par la sommation interpellative étant avéré, le paiement des arriérés postérieur au jugement ne saurait purger le manquement justifiant la résiliation.

Statuant sur la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance mais rejette la demande de dommages-intérêts, faute de preuve d'une mise en demeure régulière pour cette nouvelle période. Le jugement est par conséquent confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation et l'expulsion, la cour statuant en outre sur la demande additionnelle.

La cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir modérateur du juge lors de la liquidation d'une astreinte. Le tribunal de commerce avait liquidé l'astreinte prononcée à l'encontre d'un bailleur pour défaut de réinstallation de compteurs d'eau et d'électricité, mais en avait réduit le montant au regard du préjudice subi. L'appelant, preneur, sollicitait une liquidation correspondant à la totalité de la période d'inexécution. La cour rappelle que la liquidation de l'astreinte relève du pouvoir souverain d'appréciation du juge, qui doit tenir compte tant de l'obstination du débiteur que du préjudice réel du créancier. Elle retient que l'astreinte, une fois liquidée, se mue en dommages-intérêts en application de l'article 448 du code de procédure civile. La cour ajoute que l'existence d'autres voies de droit ouvertes au créancier pour obtenir l'exécution en nature justifie de ne pas procéder à une liquidation purement arithmétique. Le jugement ayant fait usage de ce pouvoir modérateur est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé enjoignant à un bailleur, sous astreinte, de consentir à l'installation de compteurs d'eau et d'électricité dans un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la compétence des juridictions commerciales en la matière. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur. L'appelant contestait tant la compétence d'attribution de la juridiction commerciale que celle du juge des référés, invoquant en outre l'autorité de la chose jugée et la nullité de la procédure pour défaut de communication au ministère public. La cour retient que la compétence du tribunal de commerce est fondée dès lors que le litige se rapporte à un fonds de commerce. Elle juge que l'intervention du juge des référés est justifiée par la nécessité de faire cesser un préjudice, l'accès à l'eau et à l'électricité constituant une mesure conservatoire ne se heurtant à aucune contestation sérieuse. La cour rappelle par ailleurs que l'obligation de communication au ministère public prévue par l'article 9 du code de procédure civile ne s'applique pas aux procédures de référé, dont les décisions ont un caractère provisoire. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé enjoignant à un concessionnaire de service public d'installer des compteurs d'eau et d'électricité, la cour d'appel de commerce examine le bien-fondé du refus de raccordement opposé à un usager. Le juge de première instance avait fait droit à la demande de l'usager en ordonnant l'installation sous astreinte. L'appelant, concessionnaire du service, soutenait que son refus était justifié par la non-conformité des installations de l'usager, en violation d'une précédente ordonnance de référé lui ayant enjoint de rendre ses équipements accessibles et conformes au cahier des charges. La cour relève cependant qu'un procès-verbal d'exécution, versé aux débats, atteste de la bonne exécution par l'usager de ladite ordonnance. Elle retient dès lors qu'il appartenait au concessionnaire, qui invoquait une non-conformité technique persistante, d'en rapporter la preuve. Faute pour l'appelant de produire un quelconque élément probant à l'appui de ses allégations, la cour considère son refus de raccordement comme étant dénué de fondement. L'ordonnance entreprise est en conséquence confirmée en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé enjoignant à un bailleur de consentir à l'installation de compteurs d'eau et d'électricité au profit de son preneur, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une telle injonction à l'égard d'un tiers au contrat de bail. Le premier juge avait fait droit à la demande du preneur en ordonnant à l'un des co-bailleurs, non signataire du contrat, de donner son autorisation. L'appelant soutenait être un tiers au contrat, arguant d'une contradiction entre les motifs de l'ordonnance, qui identifiaient son co-bailleur comme unique contractant, et son dispositif, qui le condamnait personnellement. La cour relève une contradiction dirimante, retenant qu'en application de l'article 228 du dahir formant code des obligations et des contrats, l'appelant ne pouvait être tenu par les obligations nées d'un contrat auquel il n'était pas partie. Évoquant l'affaire au fond après avoir annulé l'ordonnance, la cour constate cependant que la demande initiale du preneur est devenue sans objet. En effet, il ressort des pièces produites en appel que le preneur a, depuis, obtenu l'installation de ses propres compteurs avec l'accord écrit de l'autre co-bailleur, faisant ainsi disparaître la cause de sa demande. L'ordonnance est donc infirmée et, statuant à nouveau, la cour déclare la demande initiale irrecevable.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de validation de congé pour reprise personnelle au motif d'une signification irrégulière, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères de la fermeture continue du local et ses conséquences sur l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait considéré que le procès-verbal de signification mentionnant un local fermé ne suffisait pas à établir un congé régulier. La cour retient que la preuve de la fermeture continue du local, au sens de la loi n° 49-16, est rapportée par un faisceau d'indices concordants, notamment les multiples tentatives de l'agent d'exécution, une série de certificats administratifs attestant de l'inactivité sur plusieurs années et l'absence de compteurs d'eau et d'électricité. Elle en déduit la validité du congé. S'agissant de l'indemnité d'éviction réclamée par le preneur, la cour juge que l'inactivité prolongée du fonds de commerce entraîne la disparition de ses éléments incorporels essentiels, tels que la clientèle et l'achalandage. Exerçant son pouvoir souverain d'appréciation et écartant partiellement les conclusions de l'expertise, elle limite en conséquence l'indemnisation à la seule valeur du droit au bail et à une somme réduite pour frais de déménagement. Infirmant le jugement entrepris, la cour valide le congé, ordonne l'expulsion du preneur et la conditionne au paiement par le bailleur d'une indemnité souverainement fixée.

En matière de preuve du bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'existence d'un bail verbal conclu antérieurement à la loi n° 49-16, contestée par le bailleur qui sollicitait l'expulsion pour occupation sans droit ni titre. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion et fait droit à la demande reconventionnelle du preneur en ordonnant au bailleur de rétablir les compteurs d'eau et d'électricité. L'appelant principal soutenait que les virements bancaires réguliers ne pouvaient constituer la preuve d'un bail, s'agissant de la restitution de fonds perçus en vertu d'un mandat de gestion, tandis que l'appelant incident reprochait au premier juge une omission de statuer sur ses demandes indemnitaires. La cour écarte l'argumentation du bailleur en retenant que le mandat de gestion produit ne concernait qu'un seul bien dont les loyers étaient par ailleurs versés directement par d'autres locataires. Elle rappelle que la relation locative ayant débuté avant l'entrée en vigueur de la loi n° 49-16, sa preuve pouvait être rapportée par tous moyens, y compris par des présomptions tirées de l'existence de virements bancaires réguliers et non contestés sur une longue période. S'agissant de l'appel incident, la cour juge que la demande d'autorisation de rétablir les compteurs est superfétatoire dès lors que le preneur dispose des voies d'exécution forcée, et rejette la demande indemnitaire comme n'étant pas formulée de manière suffisamment déterminée. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un abonné au paiement de factures de consommation d'eau et d'électricité, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une demande de résiliation d'abonnement et l'interruption de la prescription quinquennale. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du fournisseur en paiement. L'appelant soulevait la prescription de la créance et soutenait s'être libéré de son obligation en ayant demandé la résiliation du contrat après avoir quitté les lieux. La cour écarte le moyen tiré de la prescription en retenant l'effet interruptif de la mise en demeure adressée par le créancier au débiteur par lettre recommandée, conformément à l'article 381 du code des obligations et des contrats. Sur le fond, la cour juge que la seule demande de résiliation est inopérante si l'abonné ne permet pas au fournisseur d'accéder aux compteurs pour procéder à la coupure effective du service. Elle retient que l'abonné qui fait ainsi obstacle aux opérations matérielles de résiliation demeure contractuellement responsable des consommations enregistrées postérieurement à sa demande. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé, la cour d'appel de commerce se prononce sur les limites du pouvoir du juge de l'urgence face à l'obstruction d'un bailleur. Le premier juge avait autorisé le cessionnaire d'un fonds de commerce à contracter directement avec l'office distributeur pour l'installation de compteurs d'eau et d'électricité. L'appelant soutenait que cette autorisation était dépourvue d'effet utile, le premier juge ayant omis de prononcer une injonction, sous astreinte, obligeant le bailleur à donner son consentement écrit et à ne pas entraver les travaux préparatoires. La cour écarte ce moyen au motif qu'une telle injonction de faire, qui contraindrait le bailleur à une obligation relevant du fond du droit, excède la compétence du juge des référés. Celui-ci ne peut en effet statuer sur une demande qui touche au fond du litige contractuel entre les parties. La cour rappelle que le cessionnaire dispose d'autres voies de droit pour obtenir l'exécution forcée des obligations du bailleur. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant le gérant d'un fonds de commerce au paiement de redevances et de dommages-intérêts, la cour d'appel de commerce examine l'exception d'inexécution soulevée par le débiteur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du propriétaire du fonds en paiement des redevances dues jusqu'à l'expulsion effective et en réparation des dégradations constatées. L'appelant soutenait que les redevances n'étaient pas dues, le propriétaire ayant lui-même manqué à ses obligations en faisant retirer la licence d'exploitation et les compteurs d'eau et d'électricité, et contestait la valeur probante d'une expertise qu'il prétendait non contradictoire. La cour écarte le moyen tiré de l'exception d'inexécution, retenant que l'expulsion effective n'étant intervenue qu'à une date postérieure à la période litigieuse, la jouissance des lieux est présumée. Elle relève en outre que les démarches du propriétaire visant à la résiliation des abonnements et au retrait de la licence étaient justifiées par les manquements antérieurs et persistants du gérant à son obligation principale de paiement, établis par une précédente décision de justice. Concernant les dommages-intérêts, la cour juge l'expertise parfaitement contradictoire dès lors qu'il ressort du rapport que l'appelant était présent lors des opérations, a fait valoir ses observations et a signé le procès-verbal sans émettre de réserves. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Ayant souverainement constaté qu’un contrat de bail, conclu par le débiteur après la date de cessation des paiements, a porté préjudice aux droits des créanciers et fait obstacle au bon déroulement de la procédure de liquidation judiciaire, une cour d’appel en déduit à bon droit, en application de l’article 682 du Code de commerce, la nullité dudit contrat. Par ailleurs, elle justifie légalement sa décision de rejeter une demande d’enquête testimoniale visant à établir l’existence d’un bail verbal antérieur dès lors que les documents versés au dossier sont suffisants pour l’éclairer et que, conformément à l’article 444 du Dahir des obligations et des contrats, la preuve par témoins n’est pas admise contre et outre le contenu d’un acte écrit.

Confirmant un jugement du Tribunal de commerce, la Cour d’appel de commerce rappelle que la qualification juridique d’une convention doit s’opérer au regard de ses stipulations claires et précises, lesquelles ne sauraient être sujettes à interprétation. Partant, un acte expressément qualifié par les parties de contrat de gérance libre ne peut être requalifié en bail commercial, la volonté commune des contractants, telle qu’exprimée dans l’instrumentum, étant dénuée de toute équivoque. La circonstance factuelle selon laquelle le gérant aurait procédé à ses frais à l’équipement des lieux est jugée inopérante pour modifier la nature juridique de la convention initialement convenue. La cour énonce en outre que la preuve par témoins, si elle est admissible pour établir un fait matériel tel que l’exécution d’un paiement, ne saurait être admise pour prouver outre et contre le contenu d’un acte écrit. Dès lors, l’inexécution par le gérant de son obligation de verser la redevance convenue constitue un manquement justifiant la résiliation du contrat et l’expulsion subséquente des lieux.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que l'autorisation d'installer les compteurs d'eau et d'électricité dans un local à usage commercial, nécessaire à la jouissance paisible des lieux loués, incombe au bailleur en sa qualité de propriétaire des murs. En conséquence, elle écarte à juste titre le moyen du bailleur prétendant que cette obligation pèserait sur le précédent locataire ayant cédé son droit au bail au preneur actuel.

Sont par ailleurs irrecevables les moyens soulevés pour la première fois devant la Cour de cassation.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que l'acquéreur d'un immeuble loué, étant substitué au bailleur dans tous ses droits et obligations, a qualité pour poursuivre l'instance en éviction initiée par ce dernier avant la vente. Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation de la valeur du fonds de commerce et sans être liée par les conclusions de l'expert, fixe le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur en application de l'article 10 du dahir du 24 mai 1955.

Elle écarte à juste titre du calcul de cette indemnité les frais d'installation des compteurs d'eau et d'électricité et les salaires des employés, au motif que ces dépenses ne sont pas des éléments constitutifs du fonds de commerce dont le preneur est privé par l'éviction.