Mot clé
Clause d'indexation

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs tout en rejetant la demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce censure la contradiction entre les motifs et le dispositif de la décision de première instance. Le tribunal de commerce avait constaté le manquement du preneur à son obligation de paiement après mise en demeure, mais avait omis d'en tirer les conséquences en refusant de prononcer l'expulsion.

La cour retient que dès lors que le manquement contractuel justifiant la résiliation est établi dans les motifs, le juge ne peut logiquement refuser de prononcer l'expulsion dans son dispositif. Elle écarte cependant le moyen tiré de la sous-évaluation de la créance initiale, le montant alloué correspondant à celui expressément réclamé dans l'acte introductif d'instance et l'injonction de payer.

En revanche, la cour fait droit à la demande additionnelle relative aux loyers échus en cours d'instance, qu'elle liquide en appliquant cette fois la somme locative révisée conformément à la clause d'indexation automatique prévue au contrat. Le jugement est par conséquent infirmé sur le seul chef de l'expulsion et confirmé pour le surplus, avec une condamnation supplémentaire au titre de la demande additionnelle.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un débiteur au paiement de sommes dues au titre d'une clause d'indexation sur le salaire minimum, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une telle stipulation et les conditions de son exigibilité. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement formée par un prestataire de services.

L'appelant soulevait, d'une part, la prescription quinquennale de la créance et, d'autre part, l'absence de preuve par le créancier de l'exécution effective des prestations dont le surcoût fondait sa réclamation. La cour écarte le moyen tiré de la prescription en retenant qu'une mise en demeure ayant date certaine, adressée au débiteur avant l'expiration du délai, avait valablement interrompu le cours de la prescription en application de l'article 381 du dahir formant code des obligations et des contrats.

Sur le fond, la cour retient que la clause contractuelle prévoyant la révision du prix en cas d'augmentation du salaire minimum légal constitue une condition dont la réalisation, par la publication du décret pertinent, suffit à rendre la créance exigible. Dès lors, le créancier n'est pas tenu de prouver qu'il a effectivement répercuté cette augmentation sur les salaires de ses employés, une telle preuve n'étant pas stipulée comme condition d'exigibilité par le contrat, qui fait la loi des parties au visa de l'article 230 du même code.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un litige relatif à l'exécution d'un bail portant sur un terrain destiné à l'installation d'équipements de télécommunication, le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers impayés sur la base de la somme initiale, écartant la demande reconventionnelle en résolution du contrat. L'appel principal du bailleur soulevait la question de l'application d'une clause d'indexation annuelle du loyer, tandis que l'appel incident du preneur invoquait la nullité du bail au motif que le terrain relevait du statut des terres collectives et demandait la résolution du contrat.

La cour d'appel de commerce fait droit à l'appel principal en retenant que la clause prévoyant une augmentation annuelle automatique du loyer doit recevoir pleine application, au visa de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats consacrant la force obligatoire des conventions. Elle écarte l'argumentation du preneur tirée de la nature collective du terrain et d'une correspondance administrative invitant à la résiliation des baux.

La cour relève en effet que le contrat demeure en vigueur et que le preneur, n'ayant pas libéré les lieux, reste tenu de sa contrepartie financière en vertu de l'article 663 du même code. Le jugement est par conséquent réformé sur le quantum de la condamnation et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs et de charges communes, la cour d'appel de commerce examine la qualification et le mode de calcul de ces dernières. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en se fondant sur les factures produites.

L'appelant contestait le calcul des sommes dues pour certaines périodes et soutenait que les charges communes n'étaient pas exigibles, faute pour le bailleur de justifier de la réalisation des prestations de promotion et d'animation commerciale auxquelles elles étaient contractuellement liées. La cour écarte le moyen tiré de l'erreur de calcul, relevant que les montants retenus correspondaient, pour une première période, au solde restant dû après un précédent jugement, et pour la seconde, à l'application stricte des clauses de variation du loyer prévues au contrat.

Surtout, la cour retient que les charges communes litigieuses ne rémunèrent pas des activités de promotion, mais un ensemble de services généraux fournis au preneur du fait de sa présence dans un centre commercial, tels que l'entretien, la sécurité ou l'usage des équipements collectifs. Dès lors, la preuve de leur exigibilité n'était pas subordonnée à la justification d'opérations publicitaires spécifiques.

Le caractère bien-fondé de la créance du bailleur conduisait par ailleurs au rejet de la demande reconventionnelle du preneur pour procédure abusive. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la révision d'un prix contractuel en l'absence de clause d'indexation, suite à une augmentation légale du salaire minimum. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement du prestataire de services, au motif que les contrats ne prévoyaient pas une telle révision.

L'appelant soutenait que l'augmentation du salaire minimum, étant d'ordre public, devait s'imposer aux parties et justifier un réajustement du prix, nonobstant le silence des conventions. La cour écarte ce moyen en relevant que les contrats de gardiennage et de nettoyage fixaient un prix forfaitaire et que ni les clauses particulières ni les conditions générales ne contenaient de stipulation liant le prix à l'évolution du salaire minimum ou des cotisations sociales.

Elle rappelle que l'interprétation des conventions n'est admise qu'en présence de termes ambigus ou contradictoires. Dès lors que les contrats fixaient de manière claire et précise les prix et les modalités de paiement, toute demande en révision fondée sur des éléments extrinsèques au contrat devait être rejetée.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un litige relatif à la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation et l'expulsion tout en réduisant le montant des arriérés locatifs réclamés. L'appel portait principalement sur la validité d'un commandement de payer visant une somme et une période partiellement erronées, et à titre incident, sur la portée de la présomption de paiement des loyers antérieurs issue d'une facture acquittée sans réserve.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la nullité du commandement, retenant que l'erreur sur le montant ou la période de la créance ne vicie pas l'acte, la fixation de la dette relevant de l'office du juge. En revanche, elle confirme que la délivrance par le bailleur d'une facture pour une période déterminée, sans aucune réserve, vaut quittance et fait naître, en application de l'article 253 du dahir des obligations et des contrats, une présomption simple de paiement des loyers des périodes antérieures.

La cour réforme néanmoins le jugement sur le quantum des loyers, appliquant la clause d'indexation annuelle prévue au contrat que le premier juge avait omise. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, elle condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le montant des condamnations.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conditions de mise en œuvre d'une clause contractuelle d'indexation de loyer commercial. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés locatifs sur la base du loyer initial, écartant l'application de ladite clause.

L'appelant, bailleur, soutenait que la clause prévoyant une révision périodique du loyer était d'application automatique et devait être intégrée au calcul des sommes dues. La cour relève que, nonobstant l'existence de la stipulation contractuelle, le dossier ne contenait aucune preuve de sa mise en œuvre effective.

Elle retient, au visa de la loi n° 07.03 relative à la révision des loyers, qu'une augmentation contractuelle de loyer doit, pour être opposable, avoir été activée soit par accord des parties, soit par une décision de justice. À défaut d'une telle activation, seul le loyer initial stipulé au contrat peut servir de base au calcul des arriérés.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur le montant du loyer effectivement dû Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion, tout en retenant le loyer initial stipulé au contrat pour le calcul des arriérés.

Le bailleur appelant contestait ce montant, soutenant qu'une révision de fait était intervenue, et sollicitait en outre le prononcé d'une astreinte. La cour retient que la production de chèques émis par le preneur pour un montant supérieur au loyer contractuel, corroborée par les relevés bancaires, établit l'existence d'un accord des parties sur un nouveau loyer.

Elle relève que ce montant est d'ailleurs cohérent avec l'application de la clause de révision triennale stipulée au bail. La cour écarte en revanche la demande d'astreinte, au motif que le créancier dispose d'autres voies d'exécution pour assurer la libération des lieux.

Le jugement est donc réformé sur le quantum des condamnations locatives et la cour fait droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance.

Saisi d'un appel contre un jugement retenant la compétence du tribunal de commerce pour connaître d'une action en paiement d'arriérés de loyers et d'application d'une clause d'indexation, l'appelant soulevait l'incompétence d'attribution de la juridiction commerciale. Il soutenait que le litige relevait de la législation sur la révision des loyers et que le montant de la demande était inférieur au seuil de compétence de cette juridiction.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que le litige découle d'un contrat de bail portant sur un local à usage commercial. Elle rappelle que, conformément aux dispositions de la loi n° 49-16, les contestations relatives à l'application de ce texte relèvent de la compétence exclusive des juridictions commerciales.

Dès lors, la nature commerciale du bail emporte la compétence du tribunal de commerce, indépendamment de la qualification de la demande ou de son montant. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé et le dossier renvoyé au premier juge pour qu'il soit statué au fond.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité d'une augmentation de loyer non consacrée par une décision de justice. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en retenant une augmentation du loyer, et avait en conséquence prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur.

Le preneur appelant soulevait l'incompétence du tribunal de commerce pour statuer sur une révision de loyer, et soutenait qu'une augmentation, même prévue contractuellement, ne pouvait être opposée en l'absence d'une décision judiciaire la validant conformément à la loi applicable. La cour d'appel de commerce retient que l'augmentation du loyer, bien que stipulée au contrat, n'a pas été consacrée par une décision de justice rendue par la juridiction compétente.

Dès lors, la sommation de payer visant un loyer révisé est jugée sans fondement, le preneur ayant valablement purgé sa dette en s'acquittant du loyer initialement convenu dans le délai légal. La cour relève en outre que le montant réclamé par le bailleur ne correspondait même pas à la clause d'indexation contractuelle, ce qui achève de priver sa demande de base légale.

Statuant sur la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance, mais en les calculant sur la base de la somme contractuelle non révisée. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a prononcé la condamnation au paiement du solde et l'expulsion, la cour statuant à nouveau pour rejeter ces chefs de demande.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de la sommation de payer préalable. Le tribunal de commerce avait validé la sommation, constaté la résiliation et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant soulevait la nullité de l'acte au motif qu'il mentionnait un montant de loyer erroné et fixait deux délais de paiement distincts, en violation des dispositions de la loi 49-16. La cour écarte le premier moyen en retenant que l'erreur sur le montant du loyer est sans incidence sur la validité de la sommation dès lors que le preneur, pour se prévaloir d'une telle irrégularité, aurait dû s'acquitter du loyer qu'il estimait réellement dû, ce qu'il n'a pas fait, demeurant ainsi en état de demeure.

Elle relève au surplus que le montant réclamé était en réalité inférieur au loyer contractuellement exigible après application de la clause de révision, ce qui exclut tout grief. Concernant le second moyen, la cour juge que l'octroi de deux délais au lieu d'un ne saurait vicier la sommation en l'absence de préjudice pour le débiteur, conformément au principe selon lequel il n'y a pas de nullité sans grief.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'une clause d'indexation du loyer commercial excédant le plafond légal et sur l'effet libératoire d'une offre réelle de paiement effectuée à une adresse contestée par le bailleur. Le tribunal de commerce avait partiellement fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement d'un arriéré locatif, mais avait rejeté les demandes en révision du loyer et en résiliation du bail pour défaut de paiement. L'appelant principal soutenait que la clause contractuelle prévoyant une augmentation de 20 % devait prévaloir sur le plafond légal et que l'offre de paiement du preneur, faite à une adresse prétendument erronée, ne pouvait le libérer de son obligation et faire échec à la résiliation. La cour écarte le premier moyen en rappelant que les dispositions de la loi n° 07-03 fixant le taux de révision des loyers commerciaux à 10 % sont d'ordre public, rendant nulle toute convention contraire. Elle juge ensuite que l'offre réelle suivie d'une consignation dans le délai de l'injonction est pleinement libératoire, dès lors qu'elle a été effectuée au lieu de situation de l'immeuble et que le bailleur ne rapporte pas la preuve du caractère fictif de l'adresse utilisée pour la signification. Faisant droit à l'appel incident du preneur, la cour constate, au vu des procès-verbaux de consignation, que les loyers réclamés avaient déjà été réglés, privant de fondement la condamnation prononcée en première instance. En conséquence, la cour d'appel de commerce rejette l'appel principal et, accueillant l'appel incident, infirme le jugement entrepris en ce qu'il avait prononcé une condamnation au paiement et statue à nouveau en rejetant l'intégralité des demandes du bailleur.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour défaut de paiement et prononçant l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la validité d'un congé contesté. L'appelant soutenait la nullité de l'acte au motif, d'une part, que le montant du loyer réclamé était erroné et, d'autre part, que la période des impayés visée était inexacte. La cour écarte le premier moyen en relevant que le montant du loyer résultait de l'application d'une clause contractuelle de révision triennale automatique, le contrat faisant loi entre les parties. Elle rejette également le second moyen en retenant que le paiement partiel des loyers visés par le congé, s'il réduit la dette, ne fait pas disparaître le manquement du preneur à son obligation de paiement. La cour rappelle ainsi que le paiement partiel n'est pas libératoire et ne fait pas obstacle à la validation du congé pour défaut de paiement. Le jugement ayant prononcé l'expulsion est par conséquent confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé pour défaut de paiement de loyers commerciaux et sur la licéité d'une clause d'indexation annuelle du loyer. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur tout en rejetant sa demande reconventionnelle en nullité de la clause d'indexation et en restitution des loyers indûment versés. L'appelant contestait la régularité de la notification du congé, effectuée par un clerc de commissaire de justice sans visa de l'officier ministériel sur le certificat de remise, et soutenait la nullité de la clause d'augmentation du loyer comme contrevenant aux dispositions d'ordre public de la loi n° 07.03. Se conformant aux points de droit jugés par la Cour de cassation, la cour retient que la notification du congé est nulle au visa de l'article 44 de la loi n° 81.03, dès lors que le certificat de remise n'a pas été signé par le commissaire de justice lui-même, un procès-verbal de régularisation établi a posteriori ne pouvant couvrir cette nullité. La cour juge également que la clause prévoyant une augmentation annuelle du loyer est nulle de plein droit, car elle contrevient aux dispositions impératives de la loi n° 07.03 qui prohibent toute révision avant l'expiration d'un délai de trois ans. En conséquence, la demande d'expulsion est déclarée irrecevable et il est fait droit à la demande reconventionnelle du preneur en restitution des sommes versées au titre des augmentations illicites. Le jugement est donc infirmé sur ces chefs, la cour procédant par ailleurs à une réformation du montant des arriérés locatifs calculés sur la base du loyer initial et confirmant la condamnation au paiement de dommages et intérêts pour le retard.

Saisi d'un litige relatif à la résiliation d'un contrat d'exploitation pour défaut de paiement des redevances, la cour d'appel de commerce examine la nature juridique du droit d'entrée versé par l'exploitant et les conditions de sa restitution. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du contrat, condamné l'exploitant au paiement des arriérés, ordonné la restitution du dépôt de garantie mais rejeté sa demande en restitution du droit d'entrée. En appel, le concédant contestait le montant des redevances retenu et s'opposait à la restitution du dépôt de garantie, tandis que l'exploitant, par voie d'appel incident, soutenait que le droit d'entrée était restituable. La cour écarte les moyens du concédant, retenant que la clause d'indexation des redevances n'est pas d'application automatique et que le dépôt de garantie demeure restituable même en cas de résiliation aux torts de l'exploitant, sous déduction des sommes dues. En revanche, la cour retient que le droit d'entrée est de nature restituable dès lors qu'une clause contractuelle prévoit la possibilité pour le concédant d'opérer une retenue à titre de pénalité sur son montant. La cour en déduit que ce droit n'a pas été versé en pleine propriété mais constitue un fonds remboursable, et fait droit à la demande de restitution après déduction de la pénalité contractuelle de vingt pour cent. Le jugement est donc infirmé sur ce seul chef de demande et réformé en conséquence, la cour statuant par ailleurs sur les redevances échues en cours d'instance.

La cour d'appel de commerce juge irrecevable l'appel formé par un créancier nanti contre un jugement d'expulsion du preneur, dès lors que ce créancier n'était ni demandeur, ni défendeur, ni intervenant en première instance. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur. Le créancier nanti, dont la présence avait seulement été requise, soutenait que le jugement violait ses droits en tant que titulaire d'un nantissement sur le fonds de commerce, faute d'avoir été mis en cause en qualité de partie principale. Le preneur contestait quant à lui le montant des arriérés locatifs, arguant de l'inclusion indue de la taxe sur la valeur ajoutée et de l'application d'une clause d'indexation sans notification préalable. La cour déclare l'appel du créancier nanti irrecevable, retenant que la simple mention d'une partie comme "requise d'être présente" ne lui confère pas la qualité de partie au litige et, par conséquent, le droit d'exercer une voie de recours. En revanche, la cour fait partiellement droit à l'appel du preneur. Elle retient que ni la taxe sur la valeur ajoutée ni la majoration du loyer n'étaient contractuellement dues, le bailleur n'ayant pas respecté les conditions de forme prévues au contrat pour l'application de la clause d'indexation. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de la condamnation.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné un preneur au paiement d'arriérés locatifs tout en déclarant irrecevable la demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de la sommation de payer et sur le calcul des loyers en présence d'une clause d'indexation automatique. Le bailleur appelant soutenait que le premier juge avait omis d'appliquer la clause contractuelle de révision triennale du loyer et que la sommation visant la clause résolutoire avait été valablement délivrée. Sur le montant des loyers, la cour, après recalcul, constate que l'application correcte de la clause d'indexation aboutirait à un montant inférieur à celui alloué en première instance. Faisant application de la règle selon laquelle l'appelant ne peut voir sa situation aggravée, elle confirme le montant retenu par le tribunal de commerce. Sur la demande d'expulsion, la cour retient que la sommation délivrée à un employé sur le lieu d'exploitation du fonds de commerce est irrégulière. Elle précise qu'une telle signification aurait dû être effectuée au siège social du preneur, tel que désigné dans le contrat de bail, pour produire ses effets juridiques. Dès lors, la cour écarte les moyens de l'appelant et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.