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Agent immobilier

La cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve du mandat de courtage en matière de vente immobilière et sur l'interprétation des pièces versées aux débats. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement de commission formée par un courtier immobilier contre les vendeurs d'un bien.

L'appelant soutenait que le mandat des vendeurs résultait d'une attestation de l'acquéreur et d'un paiement partiel effectué par l'un des covendeurs. La cour écarte ce moyen en retenant que l'attestation de l'acquéreur, loin de prouver un mandat des vendeurs, démontrait au contraire que le courtier avait été mandaté par l'acquéreur lui-même pour rechercher un bien.

Elle juge également que le virement bancaire opéré par l'un des vendeurs ne constitue pas une preuve suffisante de l'existence d'un accord sur la commission, faute d'élément établissant de manière certaine l'objet de ce paiement. La cour rappelle ainsi qu'il incombe au courtier de rapporter la preuve du mandat dont il se prévaut pour réclamer sa rémunération aux vendeurs.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

En matière de contrat de courtage, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve du mandat conféré à l'intermédiaire immobilier. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement de commission formée par le courtier à l'encontre du vendeur.

L'appelant soutenait que le mandat, bien que non formalisé par écrit, résultait des témoignages établissant qu'il avait été chargé par un tiers, lui-même mandaté par le vendeur, et de l'acceptation par ce dernier de rencontrer l'acquéreur présenté par ses soins. La cour écarte ce raisonnement au visa des articles 405 et 418 du code de commerce, qui subordonnent le droit à rémunération du courtier à l'existence d'un mandat donné par la partie qui en supporte la charge.

Elle retient qu'en l'absence de tout élément probant, notamment des témoignages jugés insuffisamment clairs, établissant que le vendeur avait directement et personnellement chargé l'intermédiaire de la vente, le lien contractuel de courtage n'est pas démontré. Faute de preuve d'un tel mandat, le jugement de première instance est confirmé.

En matière de contrat de courtage, la cour d'appel de commerce rappelle que la preuve de la mission confiée au courtier incombe à ce dernier, conformément à l'article 405 du code de commerce. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable la demande en paiement de commission formée par une agence immobilière à l'encontre des vendeurs d'un bien immobilier.

L'appelante soutenait que le mandat de courtage pouvait être prouvé par tous moyens, y compris par des conversations électroniques tenues avec le conjoint du propriétaire du bien vendu. La cour retient cependant que les conversations produites, ayant eu lieu avec le conjoint non propriétaire, sont inopposables à la venderesse, seule titulaire du droit de propriété, dès lors que cette dernière niait expressément avoir mandaté l'agence.

Faute pour le courtier de rapporter la preuve d'un mandat qui lui aurait été confié par la propriétaire elle-même, le contrat de courtage n'est pas établi. Le jugement ayant déclaré la demande irrecevable est par conséquent confirmé.

En matière de contrat de courtage immobilier, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de preuve du mandat et du droit à commission en l'absence d'écrit. Le tribunal de commerce avait condamné l'acquéreur au paiement de la rémunération du courtier.

L'appelant contestait l'existence d'un tel contrat faute de mandat écrit et niait le rôle causal de l'intermédiaire dans la conclusion de la vente. La cour rappelle, au visa de l'article 405 du code de commerce, que le contrat de courtage est consensuel et que sa preuve peut être rapportée par tous moyens, y compris par témoignages.

Elle retient que les auditions menées en première instance, y compris celles des témoins produits par l'appelant lui-même, établissent de manière concordante que la transaction a été réalisée par l'entremise d'un salarié de l'agence immobilière intimée. L'intervention de ce salarié étant imputable à son employeur, la cour considère la prestation de courtage comme avérée et le droit à commission définitivement acquis.

Elle juge par ailleurs inopérant l'argument tiré de l'existence d'une promesse de vente antérieure au profit d'un tiers, dès lors que la vente au profit de l'appelant a été valablement finalisée. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Le débat portait sur la preuve du contrat de courtage et le droit à commission de l'intermédiaire immobilier. Le tribunal de commerce avait condamné solidairement le vendeur et l'acquéreur d'un bien au paiement de la commission due.

Devant la cour, l'acquéreur appelant contestait l'existence d'une relation contractuelle directe, soutenant que les témoignages recueillis n'établissaient pas son consentement à la mission de l'intermédiaire. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que les dépositions testimoniales concordantes établissaient sans équivoque la présence de l'intimé lors de la conclusion de la vente en sa qualité de courtier.

La cour considère que la preuve de cette intervention, dont l'acquéreur avait nécessairement connaissance, suffit à fonder le droit à rémunération de l'intermédiaire. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant l'acquéreur d'un bien immobilier au paiement d'une commission, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification et la validité d'un engagement souscrit par un non-commerçant au profit d'un agent immobilier. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'agent en paiement de sa commission.

L'appelant soulevait, à titre principal, l'incompétence matérielle de la juridiction commerciale au profit de la juridiction civile s'agissant d'un acte mixte, et, à titre subsidiaire, la nullité de l'engagement pour vice du consentement et défaut de formalisme, ainsi que le caractère abusif de la commission. La cour écarte le déclinatoire de compétence en rappelant que le courtage constitue un acte de commerce par nature en application de l'article 405 du code de commerce, ce qui fonde la compétence de la juridiction commerciale.

Sur le fond, elle retient que le document intitulé "reconnaissance de visite", dès lors qu'il est signé par l'acquéreur et qu'il stipule clairement les conditions de la commission, constitue un contrat de courtage valide. La cour considère que ni le vice du consentement par dol, ni la violation des dispositions relatives à la protection du consommateur, ni le caractère prétendument excessif de la commission ne sont établis, l'engagement de l'acquéreur étant clair et conforme aux usages.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel fondé sur l'irrégularité de la signification de l'assignation, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un jugement condamnant un mandant au paiement d'une commission de courtage. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'agent immobilier.

L'appelant soutenait la nullité du jugement pour violation des formalités de notification prévues à l'article 39 du code de procédure civile, le procès-verbal de remise ne mentionnant ni le nom ni la signature du destinataire de l'acte. La cour fait droit à ce moyen, retenant que l'inobservation des formalités substantielles de la signification entraîne la nullité du jugement rendu par défaut.

Statuant par voie d'évocation en application de l'article 146 du même code, la cour se prononce sur le fond du litige. Elle juge que le droit à rémunération du courtier est acquis dès lors que la vente a porté sur le bien immobilier qu'il a fait visiter à son mandant, peu important son absence lors de la signature de l'acte authentique.

La cour rappelle, au visa des articles 415 et 418 du code de commerce, que la mission du courtier s'achève avec la mise en relation des parties et la conclusion de l'opération, rendant la commission exigible. En conséquence, la cour annule le jugement entrepris mais, statuant à nouveau, condamne l'appelant au paiement de la commission convenue, assortie des intérêts légaux.

Saisi d'un appel portant sur le paiement d'une commission de courtage immobilier, la cour d'appel de commerce examine les conditions du droit à rémunération du courtier lorsque la vente est conclue postérieurement à son intervention. Le tribunal de commerce avait partiellement fait droit à la demande du courtier en condamnant l'acquéreur au paiement d'une somme. L'appelant principal soutenait que le droit à commission n'était pas né, la vente ayant été conclue directement entre les parties après l'échec de la médiation initiale. La cour retient, au visa de l'article 405 du code de commerce, que le contrat de courtage est consommé dès lors que le courtier a mis en relation les deux parties, peu important que l'accord final soit intervenu ultérieurement et hors sa présence. Elle relève que l'aveu même de l'acquéreur quant à l'intervention initiale du courtier suffit à établir le fait générateur de la commission. Statuant sur l'appel incident du courtier qui sollicitait une augmentation de sa rémunération, la cour juge, en application de l'article 419 du même code, que le montant alloué en première instance est proportionné à la nature de la prestation fournie, limitée à la simple mise en relation. La cour écarte en outre la demande de sursis à statuer faute pour l'appelant de justifier de l'existence de poursuites pénales effectives. Le jugement est en conséquence confirmé, les appels principal et incident étant rejetés.

En matière de contrat de courtage, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de fixation de la rémunération du courtier en l'absence d'accord des parties. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du courtier en paiement d'un complément d'honoraires, estimant la somme déjà perçue suffisante. L'appelant soutenait qu'à défaut de convention, le juge devait appliquer l'usage fixant la commission à un pourcentage déterminé du prix de la transaction avant d'exercer son pouvoir d'appréciation. La cour écarte ce moyen en retenant qu'il n'existe aucun usage ou coutume ayant force obligatoire qui fixerait la rémunération du courtier à un taux de 2,5 %. Dès lors, en l'absence d'accord et de coutume établie, la cour rappelle qu'il appartient au juge du fond, en application de l'article 419 du code de commerce, de déterminer la rémunération en usant de son pouvoir souverain d'appréciation. La cour considère que la somme déjà versée constitue une juste rémunération au regard des diligences effectivement accomplies par le courtier, lesquelles se sont limitées à la simple mise en relation des parties. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité d'un contrat de courtage immobilier à un coindivisaire non signataire et sur l'étendue de l'obligation du coindivisaire signataire. Le tribunal de commerce avait condamné solidairement les deux coindivisaires au paiement de la commission de l'intermédiaire. L'un des appelants soutenait n'avoir jamais consenti à l'opération, tandis que l'autre contestait l'étendue de son engagement et la réalité des prestations de l'agent immobilier. La cour retient que le contrat de courtage, faute de consentement exprès ou de mandat, est inopposable au coindivisaire qui ne l'a pas signé. Elle rappelle, au visa de l'article 164 du dahir formant code des obligations et des contrats, que la solidarité ne se présume point et ne saurait résulter de la seule nature de l'indivision. En revanche, la cour considère que le coindivisaire signataire est tenu par les termes de son engagement, lequel portait sur la vente de l'intégralité du bien et non sur sa seule quote-part. La preuve de l'intervention de l'agent est jugée suffisante, son absence lors de la signature de l'acte authentique étant inopérante. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a prononcé une condamnation à l'encontre du coindivisaire non signataire, et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en délivrance de quittances de loyer sous une nouvelle dénomination sociale, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité pour défendre du mandataire immobilier du bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur au motif que l'action aurait dû être dirigée contre le bailleur et non contre son gestionnaire. L'appelant soutenait que le mandataire, en charge de la gestion courante de l'immeuble et de l'encaissement des loyers, disposait d'un mandat général l'habilitant à modifier les quittances et, par conséquent, à défendre à l'action. La cour rappelle que le mandat ne se présume pas et qu'il incombe à celui qui s'en prévaut d'en rapporter la preuve et d'en établir l'étendue. Elle retient que la gestion locative et l'encaissement des loyers ne suffisent pas à caractériser un mandat général autorisant le mandataire à agir au-delà des actes d'administration. Dès lors, en l'absence de production du contrat de mandat, la cour considère que l'action du preneur ne peut être dirigée que contre le mandant, seul tenu des obligations contractuelles, et non contre le mandataire qui a agi dans les limites de ses pouvoirs. Le jugement d'irrecevabilité est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur la nature de la rémunération due à un mandataire en cas de réalisation de l'opération par une société tierce contrôlée par le mandant. Le tribunal de commerce avait requalifié la commission contractuelle en une indemnité qu'il avait souverainement fixée, tout en écartant la demande formée contre la société acquéreuse au motif qu'elle était tierce au contrat de mandat. L'appelant soutenait que le juge ne pouvait se substituer à la volonté des parties pour réduire une commission clairement stipulée, et que l'acquisition du bien par une société interposée mais contrôlée par le mandant initial ne pouvait faire échec à son droit à rémunération. La cour confirme d'abord que la société acquéreuse, en dépit de l'identité de son représentant légal avec celui du mandant, demeure un tiers au contrat en vertu du principe d'autonomie de la personne morale. En revanche, elle retient que la rémunération convenue constitue une commission et non un dédommagement susceptible de modération judiciaire, le contrat formant la loi des parties en application de l'article 230 du code des obligations et des contrats. La cour juge, au visa de l'article 231 du même code, que l'exécution de bonne foi impose le paiement de la commission dès lors que les manœuvres du mandant, consistant à finaliser la vente via une société ad hoc, ne sauraient le délier de son obligation principale. Le jugement est donc réformé sur le quantum de la condamnation prononcée contre le mandant et confirmé pour le surplus.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve de l'intervention effective du courtier dans la conclusion d'une vente immobilière. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement de la commission, considérant la signature par l'acquéreur d'un document intitulé "demande d'achat" comme une preuve suffisante de l'intervention de l'intermédiaire. La question était de savoir si ce document suffisait à établir la réalité de la prestation de courtage ou si le courtier devait rapporter la preuve positive de son entremise. Se conformant à la décision de la Cour de cassation qui avait censuré l'absence de mesure d'instruction, la cour d'appel ordonne un complément d'enquête. Elle retient que la charge de la preuve de l'intervention effective pèse sur le courtier, en application de l'article 415 du code de commerce. La cour relève que le courtier ne produit aucun élément probant de son entremise, tel qu'un rapport de visite, une preuve de sa participation aux négociations ou de sa présence lors de la signature de l'acte authentique. Dès lors, la cour juge que la "demande d'achat" signée par l'acquéreur constitue un simple mandat de recherche et non la preuve de l'exécution de la mission de courtage ayant conduit à la vente. En conséquence, la cour infirme le jugement de première instance et rejette la demande en paiement.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, exerçant son pouvoir souverain d'appréciation de la valeur et de la portée des éléments de preuve, retient, pour fixer le montant d'un loyer, la déposition d'un témoin jugée claire et fondée sur sa connaissance directe des faits, tout en écartant par une motivation suffisante les témoignages contraires jugés incertains. Est par ailleurs irrecevable le moyen soulevé pour la première fois devant la Cour de cassation, dès lors qu'il est mélangé de fait et de droit et tend à soumettre à son examen des éléments non débattus devant les juges du fond.

En vertu du principe de la force obligatoire des contrats, une cour d’appel retient à bon droit qu’est tenue au paiement de l’intégralité de la commission de courtage convenue, calculée sur le prix de vente total d’un bien immobilier, la mandante qui, bien que n’en étant que copropriétaire, a donné mandat à un courtier pour la vente de la totalité de ce bien. Ayant souverainement constaté l’existence d’un mandat de vente écrit, la cour d’appel a pu en déduire que la preuve testimoniale tendant à contester le rôle du courtier dans la conclusion de la vente était inopérante pour écarter les obligations nées de cet acte.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour rejeter la demande d’indemnisation d’un preneur à bail commercial pour trouble de jouissance, retient que ce dernier ne rapporte pas la preuve du préjudice effectif qu’il aurait subi du fait de la modification par le bailleur du statut juridique des lieux loués, soumis au régime de la copropriété et dont la destination a été changée en parking. En effet, l’engagement de la responsabilité civile du bailleur suppose la réunion cumulative d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre eux, de sorte que l’absence de preuve du dommage suffit à rendre la demande d’indemnisation infondée.

Il résulte des articles 415 du Code de commerce et 230 du Dahir des obligations et des contrats que le courtier a droit à sa rémunération si la conclusion du contrat est le résultat des informations qu'il a fournies. Par suite, c'est à bon droit qu'une cour d'appel condamne le mandant au paiement de la commission prévue au contrat de recherche immobilière, après avoir constaté que ce dernier a acquis directement un bien qui lui avait été présenté par l'agent immobilier.

Une telle acquisition, réalisée en violation de la clause contractuelle interdisant au mandant de traiter directement avec tout vendeur présenté par l'agent, même après l'expiration du mandat, rend la commission exigible. En effet, une telle clause n'est pas un engagement perpétuel nul au sens de l'article 728 du Dahir des obligations et des contrats, mais une obligation limitée à un objet précis et destinée à garantir le droit à rémunération de l'intermédiaire.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour rejeter la demande en paiement d'une commission de courtage immobilier, retient que les courtiers ont été missionnés par le père des vendeurs et non par ces derniers. Ayant souverainement constaté, sans dénaturer les documents produits, que le père n'était pas le mandataire de ses fils, lesquels avaient désigné un autre représentant pour la vente, la cour en a exactement déduit l'absence de lien contractuel fondant l'obligation des vendeurs au paiement de ladite commission.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel qualifie de clause pénale, et non de commission, la stipulation d'un mandat de vente prévoyant le versement d'une indemnité au mandataire lorsque le mandant conclut directement l'affaire avec un client qui lui a été présenté par ce dernier. Ayant constaté que la vente n'avait pas été réalisée par le mandataire et était intervenue après l'expiration du contrat, la cour d'appel en déduit souverainement que la commission n'était pas due.

Elle use dès lors légalement de son pouvoir modérateur, en application de l'article 264 du Dahir des obligations et des contrats, pour réduire le montant de l'indemnité forfaitaire prévue par ladite clause.

Un agent immobilier a intenté une action en justice contre une société, alléguant qu’il avait joué un rôle d’intermédiaire dans la vente d’un bien immobilier appartenant à cette société. L’agent immobilier réclamait le paiement de ses honoraires de courtage, se basant sur un accord verbal et des échanges par whatsapp. La société a nié avoir conclu un contrat de courtage avec l’agent immobilier et a contesté la validité des preuves présentées.

Le tribunal de première instance a initialement rejeté la demande de l’agent immobilier, mais la cour d’appel a infirmé cette décision, condamnant la société au paiement. 

La société s’est pourvue en cassation, arguant que la cour d’appel avait violé les règles de preuve et avait mal interprété les faits.

La Cour de Cassation a rejeté le pourvoi, confirmant ainsi la décision de la cour d’appel aux motifs que les contrats commerciaux peuvent être prouvés par tous les moyens, y compris les témoignages et les preuves électroniques. Elle a souligné que, contrairement aux contrats civils, il n’est pas nécessaire de prouver un contrat commercial par écrit.

La Cour a souligné que la cour d’appel avait valablement pris en compte le témoignage d’un témoin qui avait confirmé l’existence d’un accord de courtage entre l’agent immobilier et la société et a considéré que les échanges électroniques (e-mails, messages WhatsApp) pouvaient être admis comme preuves, à condition qu’ils soient authentifiés et qu’il soit possible d’identifier l’expéditeur. 

En l’espèce, la Cour a estimé que les preuves électroniques présentées par l’agent immobilier étaient suffisamment probantes pour établir l’existence d’un contrat de courtage.

La Cour a également tenu compte du comportement de la société, qui n’avait pas contesté les faits de manière convaincante et n’avait pas coopéré pleinement avec les procédures d’enquête.

Rejet du pourvoi. 

La Cour d’appel de commerce de Casablanca a rendu un arrêt relatif à un litige portant sur le paiement d’une commission due à un intermédiaire immobilier dans le cadre d’une vente immobilière. L’intermédiaire a assigné la société acquéreuse des biens en paiement de sa commission. La juridiction de première instance a fait droit à la demande, mais un appel a été interjeté par les deux parties, chacune contestant certains aspects du jugement.

La société acquéreuse, dans son appel, a soulevé l’absence de preuve de l’accomplissement par l’intermédiaire de sa mission, ainsi que l’expiration du délai contractuel de l’offre d’acquisition, soutenant que l’échéance du 30 juin 2021, mentionnée dans l’offre d’acquisition, mettait fin à toute obligation à son égard.

La Cour a rejeté ces arguments, considérant que le délai mentionné dans l’offre d’acquisition concernait la durée de validité de l’offre elle-même et non la durée du mandat de l’intermédiaire. De plus, la Cour a relevé que l’acte de vente avait été conclu, ce qui justifiait le paiement de la commission.

L’intermédiaire, dans son appel incident, a contesté le montant de la commission accordée par le tribunal de première instance, arguant que la TVA n’avait pas été prise en compte. La Cour a également rejeté cet argument, estimant que le montant de la commission avait été fixé forfaitairement dans l’offre d’acquisition, sans mention de la TVA. L’intermédiaire a également demandé une augmentation des dommages et intérêts pour le retard de paiement, initialement fixés à 5 000,00 dirhams, en faisant valoir le préjudice subi. La Cour a fait droit à cette demande et a porté le montant des dommages et intérêts à 20 000,00 dirhams.

La Cour a fondé sa décision sur l’examen des documents contractuels, notamment l’offre d’acquisition et l’acte de vente, ainsi que sur les témoignages recueillis lors de l’enquête. Elle a estimé que l’intermédiaire avait rempli sa mission en mettant en relation les parties et en permettant la conclusion de la vente. La Cour a également relevé que l’acquéreuse avait reconnu, dans un document intitulé « Décharge », que l’intermédiaire était son seul mandataire pour cette transaction.

En définitive, la Cour d’appel a confirmé le jugement de première instance en ce qui concerne le principe du paiement de la commission, mais l’a modifié quant au montant des dommages et intérêts.

Cet arrêt de la Cour d’appel de commerce de Casablanca traite d’un litige portant sur la propriété d’un bien immobilier et la validité d’un contrat de location avec promesse de vente.

Le demandeur, se fondant sur un titre foncier, réclamait l’expulsion des occupants du bien. Les défendeurs, locataires du bien, soutenaient la validité de leur occupation en se prévalant d’un contrat conclu avec les ayants cause du propriétaire initial, décédé en 1966.

La Cour d’appel, après cassation par la Cour de cassation, a été amenée à se prononcer sur les points suivants :

• La validité du contrat de location avec promesse de vente conclu après le décès du propriétaire initial.
• La force probante du titre foncier face à des allégations de fraude et de falsification.
• L’opposabilité du titre foncier aux tiers ayant conclu des contrats avec les ayants cause du propriétaire initial.

La Cour a jugé que le contrat de location avec promesse de vente était valable, dès lors qu’il avait été conclu avec les héritiers du propriétaire initial. Elle a également retenu que le titre foncier du demandeur était entaché de nullité en raison de manœuvres frauduleuses.

En effet, la Cour a examiné si le titre foncier, qui constitue en principe une preuve irréfutable de la propriété, peut être remis en cause en cas de fraude ou de falsification. Elle analyse également l’opposabilité du titre aux tiers qui ont conclu des contrats avec les ayants cause du propriétaire initial.

En conséquence, la Cour a débouté le demandeur de sa demande d’expulsion et confirmé la validité de l’occupation des défendeurs.