Mot clé
زيادة في السومة الكرائية

Saisi d'un appel portant sur la validité d'un congé pour reprise et sur le montant de l'indemnité d'éviction subséquente, la cour d'appel de commerce précise les conditions de forme du congé et les critères d'évaluation du préjudice du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'expulsion et fixé l'indemnité d'éviction sur la base d'un rapport d'expertise.

Le preneur appelant soulevait, d'une part, la nullité du congé pour non-respect des formes de notification, et d'autre part, l'insuffisance de l'indemnité allouée. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité formelle, retenant que la remise en main propre au preneur par l'agent d'exécution, qui a consigné l'identité du destinataire et retranscrit l'intégralité du congé dans son procès-verbal, suffit à garantir l'information du preneur.

Faisant en revanche droit à l'appel incident du bailleur, la cour procède à une réévaluation de l'indemnité. Elle retient que l'expert avait inclus à tort des éléments non indemnisables au visa de la loi n° 49-16, tels que des frais de réinstallation non justifiés et le coût de travaux d'amélioration amortis par la longue durée d'exploitation.

Usant de son pouvoir d'appréciation au vu de l'absence de documents comptables et de la faible superficie du local, la cour réduit le montant de l'indemnité. Le jugement est par conséquent réformé sur le quantum de l'indemnité et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un litige relatif à la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la preuve de la modification du montant du loyer. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail, l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement d'un arriéré locatif.

Le preneur appelant contestait le montant du loyer retenu, soutenant que la somme contractuelle n'avait pas été modifiée et que les versements supérieurs au loyer initial constituaient une aide bénévole et non une révision du prix du bail, tout en soulevant la nullité de la sommation de payer. La cour d'appel de commerce écarte ces moyens en retenant que les virements bancaires effectués par le preneur lui-même, sur une longue période et pour un montant supérieur au loyer initial, établissent l'existence d'un accord des parties sur la révision de la somme due.

La cour considère que ces paiements réguliers et constants valent reconnaissance du nouveau montant du loyer, rendant inopérante l'allégation d'une simple libéralité. Elle juge par ailleurs qu'un précédent commandement de payer mentionnant l'ancien loyer, rectifié par une sommation ultérieure, ne saurait faire échec à la constatation de la modification du prix.

Dès lors, le paiement partiel des loyers sur la base de l'ancien montant caractérise le manquement du preneur à ses obligations. Le jugement est par conséquent confirmé, et la cour fait en outre droit à la demande additionnelle du bailleur en paiement des loyers échus en cours d'instance.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé pour défaut de paiement et sur la détermination du montant du loyer en l'absence d'accord exprès sur ses augmentations successives. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de validation du congé et d'expulsion, tout en condamnant le preneur au paiement d'un arriéré de loyer fondé sur une première augmentation contestée.

Le preneur, appelant principal, contestait le montant du loyer retenu, tandis que le bailleur, par appel incident, soutenait d'une part la validité du congé délivré à un local jugé clos en continu au sens de l'article 26 de la loi 49.16, et d'autre part le caractère obligatoire d'une augmentation de loyer convenue par correspondance. La cour confirme le montant du loyer initialement révisé, retenant qu'une correspondance émanant du conseil du preneur et détaillant un paiement antérieur constitue une reconnaissance implicite de ce montant.

Toutefois, la cour écarte la demande d'expulsion en rappelant que la simple mention par l'huissier de justice d'un local "fermé" lors de ses passages ne suffit pas à caractériser la "fermeture continue" exigée par l'article 26 de la loi 49.16 pour valider un congé délivré dans ces conditions. Elle juge également qu'une augmentation de loyer, même évoquée dans un accord de principe, ne peut être appliquée unilatéralement par le bailleur et requiert, pour être opposable, soit un avenant au contrat, soit une décision de justice.

En conséquence, la cour rejette l'appel principal et l'appel incident, confirmant le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à l'exercice du droit de préférence du bailleur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de notification de la cession du droit au bail et sur l'opposabilité du prix de cession. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur et ordonné l'expulsion du cessionnaire.

L'appelant contestait la décision en invoquant la forclusion du droit de préférence, l'insuffisance du prix offert par le bailleur et l'existence d'une clause contractuelle valant renonciation à ce droit. La cour retient que l'offre de paiement des loyers par le cessionnaire ne constitue pas une notification régulière de la cession au sens de l'article 25 de la loi n° 49-16, laquelle doit informer expressément le bailleur de l'opération afin de faire courir le délai de trente jours.

Elle juge en outre que seul le prix mentionné dans l'acte de cession notifié est opposable au bailleur, les contre-lettres ou paiements dissimulés n'ayant d'effet qu'entre les parties. La cour écarte également le moyen tiré du défaut de qualité à agir du bailleur, au motif que la validité du contrat de bail n'est pas subordonnée à sa qualité de propriétaire du bien loué.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de l'intégralité des arriérés et prononcé son expulsion. L'appelant soulevait principalement l'application de la prescription quinquennale aux loyers antérieurs de plus de cinq ans à la date de la sommation, ainsi que l'inapplicabilité de la loi nouvelle sur les baux commerciaux à un contrat conclu sous l'empire de la loi ancienne.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de l'application de la loi ancienne, retenant que la loi applicable est celle en vigueur à la date de l'introduction de l'instance et non à celle de la conclusion du contrat. En revanche, elle fait droit au moyen tiré de la prescription en distinguant la prescription quinquennale de l'article 391 du code des obligations et des contrats, non fondée sur une présomption de paiement, des prescriptions courtes qui le sont.

Dès lors, l'exception de prescription est accueillie pour les loyers échus plus de cinq ans avant la mise en demeure, ce qui conduit à une réduction du montant de la condamnation. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant des condamnations pécuniaires.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en nullité d'un bail commercial pour dol, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'autorité de la chose jugée attachée à des décisions judiciaires antérieures. Le tribunal de commerce avait écarté les allégations du preneur relatives à l'exploitation de son âge et de son analphabétisme pour obtenir son consentement à une augmentation substantielle du loyer. L'appelant réitérait ses moyens tirés du vice du consentement et de la violation des règles d'ordre public sur la révision des loyers. La cour écarte l'argumentation en retenant l'existence d'une présomption légale irréfragable, au visa des articles 418 et 453 du dahir formant code des obligations et des contrats. Elle relève que le preneur avait lui-même exécuté un jugement le condamnant au paiement des loyers sur la base du contrat litigieux et qu'une décision pénale définitive avait écarté l'existence de manœuvres frauduleuses de la part du bailleur. Dès lors que ces faits judiciairement constatés s'opposent à toute remise en cause de la validité du consentement, le jugement est confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions du paiement libératoire effectué par le preneur après mise en demeure. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction tout en condamnant le preneur au paiement des arriérés locatifs. L'appelant soutenait que le dépôt direct des loyers par le preneur auprès du greffe, sans offre réelle préalable, ne pouvait purger le manquement, et que le non-paiement de la taxe de propreté constituait un motif autonome de résiliation. La cour écarte le premier moyen en retenant qu'un précédent refus du bailleur de recevoir un paiement, dûment constaté par procès-verbal, dispensait le preneur d'une nouvelle offre réelle. Au visa de l'article 275 du dahir formant code des obligations et des contrats, elle juge que le dépôt direct des fonds par le débiteur est dès lors libératoire et fait cesser le manquement. Sur le second moyen, la cour relève qu'en l'absence de stipulation contractuelle expresse mettant la taxe de propreté à la charge du preneur, celle-ci est réputée incluse dans le loyer en application de l'article 5 de la loi n° 49-16. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une clause de révision automatique du loyer. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en paiement des arriérés et en expulsion du preneur. L'appelant contestait la validité de la sommation de payer, soutenant que la majoration du loyer avait été appliquée unilatéralement par le bailleur en violation des dispositions de la loi n° 07.03, faute d'un accord exprès des parties ou d'une décision judiciaire. La cour écarte ce moyen en retenant que la clause du bail stipulant une révision triennale du loyer à un taux de 10 % constitue en elle-même l'accord des parties au sens de la loi. Elle juge qu'une telle stipulation, librement convenue, n'est pas contraire aux dispositions légales et fait la loi des parties. Dès lors, la sommation délivrée sur la base du loyer contractuellement révisé est valable et le manquement du preneur à son obligation de paiement est établi. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour modification de la destination des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'opposabilité d'un tel changement au bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction. L'appelant soutenait que la transformation des locaux, d'entrepôt en siège social et atelier de ferronnerie, était opposable au bailleur du fait de sa publication au Bulletin officiel et de la conclusion d'un avenant postérieur au changement. La cour écarte ce moyen en retenant que la publication d'une modification statutaire ne vaut pas notification au bailleur et ne peut se substituer à l'information directe requise. Elle ajoute que l'avenant, portant uniquement sur une augmentation de loyer sans mentionner le changement de destination, ne peut valoir acceptation tacite. La cour rappelle que la modification d'une destination contractuellement fixée par écrit doit être prouvée par un écrit. Le changement de destination constitue dès lors un manquement grave aux obligations contractuelles justifiant l'éviction en application de l'article 8 de la loi 49.16. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'effet d'une clause d'augmentation automatique du loyer commercial face à l'acceptation prolongée par le bailleur d'un paiement au taux initial. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement d'arriérés et en expulsion formée par le bailleur. L'appelant soutenait qu'en application du principe de la force obligatoire des conventions, la clause devait produire ses effets de plein droit, le paiement partiel du loyer révisé constituant un manquement justifiant la résiliation. La cour écarte ce moyen, retenant que l'acceptation sans réserve par le bailleur, durant plusieurs années, des paiements au montant initial, matérialisée par l'émission de factures correspondantes, constitue une renonciation à se prévaloir de ladite clause. Elle relève en outre que le bailleur a omis d'engager la procédure de révision du loyer prévue par la législation applicable. Faute de manquement imputable au preneur, le jugement de première instance est confirmé en toutes ses dispositions.

Statuant en chambres réunies sur la portée de l’article 27 du Dahir du 24 mai 1955, la Cour Suprême juge que le preneur, destinataire d’un congé avec offre de renouvellement à un loyer majoré, qui omet d’engager la procédure de conciliation dans le délai légal, est seulement déchu de son droit de contester les nouvelles conditions proposées.

Cette déchéance n’entraîne pas la résiliation du bail mais a pour unique conséquence de réputer le preneur comme ayant accepté le nouveau loyer. Dès lors, le bail se trouve renouvelé de plein droit aux conditions de l’offre et le preneur ne peut être qualifié d’occupant sans droit ni titre, rendant la demande d’expulsion du bailleur infondée.

Il résulte des articles 1er et 2 du dahir du 5 janvier 1953 que les dispositions de ce texte relatives à la révision du loyer des locaux à usage commercial ne sont pas d'ordre public. Dès lors, viole l'article 230 du Dahir des obligations et des contrats la cour d'appel qui, pour annuler la clause d'un bail commercial prévoyant une augmentation annuelle du loyer, retient que ces dispositions sont impératives et ne sauraient être écartées par une convention particulière.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour annuler la clause d'un bail commercial prévoyant une augmentation de loyer et l'injonction de payer subséquente, retient que les dispositions du Dahir du 5 janvier 1953 sont d'ordre public. En effet, il résulte des articles 1er et 2 de ce dahir que ses dispositions relatives aux conditions de la révision du loyer ne sont pas impératives, de sorte que les parties peuvent, en vertu du principe de l'autonomie de la volonté, convenir de modalités de révision différentes.

En statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 230 du Dahir des obligations et des contrats qui consacre le principe de la force obligatoire des conventions.