Mot clé
قسمة عقارية

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la nature et les effets d'une opposition formée par un créancier hypothécaire sur le produit de la vente aux enchères du bien grevé. Le tribunal de commerce avait jugé que cette opposition valait paiement et avait ordonné à l'établissement bancaire de délivrer une mainlevée de l'hypothèque.

L'appelant soutenait que l'opposition ne constituait qu'une mesure conservatoire ne valant pas paiement et que la part du produit de vente revenant à la débitrice était insuffisante à apurer la créance. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que le créancier, bénéficiaire d'une hypothèque de premier rang sur la totalité de l'immeuble vendu, ne justifiait d'aucun motif légitime pour ne pas avoir encaissé les fonds consignés à son profit depuis la vente.

Elle relève que le produit de la vente, disponible auprès du greffe, était suffisant pour désintéresser le créancier, comme l'a confirmé une expertise judiciaire qui a établi que la créance était même inférieure au montant déclaré dans l'opposition. Dès lors, la cour considère que l'inertie de l'établissement bancaire à percevoir les fonds constitue une faute engageant sa responsabilité.

Faisant partiellement droit à l'appel incident de la débitrice, la cour juge que le refus injustifié de délivrer la mainlevée après la vente et la consignation des fonds caractérise une résistance abusive causant un préjudice qui justifie l'allocation de dommages et intérêts. En conséquence, la cour rejette l'appel principal et réforme le jugement entrepris uniquement sur le chef du refus de dommages et intérêts, tout en le confirmant pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande de partage des actifs d'une société à responsabilité limitée, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de la dissolution judiciaire. Le tribunal de commerce avait jugé la demande irrecevable au motif qu'elle relevait d'une action en partage immobilier et non d'un litige entre associés.

Devant la cour, les associés appelants soutenaient que leur action visait en réalité à mettre fin à leur participation dans la société en raison de la mauvaise gestion du gérant et de l'impossibilité d'exercer leurs droits. La cour requalifie la demande en une action en dissolution de la société.

Elle rappelle que la personnalité morale de la société fait obstacle à ce que les associés demandent directement le partage des actifs sociaux, la société disposant d'un patrimoine distinct de celui de ses membres. La cour examine ensuite les conditions de la dissolution judiciaire au visa de l'article 1056 du code des obligations et des contrats et de l'article 86 de la loi 5-96.

Elle retient que les appelants ne rapportent la preuve ni de l'existence de justes motifs, tels que des différends graves paralysant le fonctionnement social, ni de la survenance de pertes ayant réduit la situation nette en deçà du quart du capital social. Faute de caractérisation des conditions légales, la cour d'appel de commerce rejette le recours et confirme le jugement entrepris.

La cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante de rapports d'expertise contradictoires dans le cadre d'un litige relatif au partage des bénéfices d'un établissement d'enseignement exploité en indivision. Le tribunal de commerce avait condamné le gérant au paiement de la quote-part des bénéfices revenant aux héritiers de son co-indivisaire, en se fondant sur les conclusions d'une seconde expertise comptable.

L'appelant contestait ce jugement en invoquant la contradiction manifeste entre les deux rapports d'expertise ordonnés en première instance et sollicitait une nouvelle mesure d'instruction. La cour procède à une analyse comparative des méthodologies et retient que le premier rapport, favorable à l'appelant, reposait sur de simples listes de charges non étayées par des pièces probantes.

À l'inverse, la cour relève que le second expert a fondé ses conclusions sur un examen critique des documents produits, en écartant les dépenses non justifiées et en procédant aux redressements nécessaires pour déterminer le résultat distribuable. Faute pour l'appelant de produire les pièces qu'il prétend avoir été ignorées par l'expert ou tout autre élément de nature à remettre en cause la pertinence de ses calculs, la demande de nouvelle expertise est écartée.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la dissolution d'une société en participation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'autonomie de l'action en dissolution par rapport à l'action en partage de l'immeuble servant à l'exploitation. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de dissolution formée par les héritiers d'un associé à l'encontre du gérant en raison de fautes de gestion.

L'appelant soutenait que la dissolution de la société était subordonnée au partage préalable de l'immeuble indivis dans lequel le fonds était exploité, et que son inscription en qualité de propriétaire unique au registre du commerce faisait obstacle à l'action des intimés. La cour écarte ce moyen en relevant que la qualité d'associés des intimés avait été définitivement reconnue par des décisions judiciaires antérieures, lesquelles constituent une présomption légale au sens des articles 450 et 553 du dahir des obligations et des contrats.

Elle retient que le fonds de commerce de l'établissement d'enseignement est un bien distinct de l'immeuble qui l'abrite, de sorte que la fin de l'indivision sur le fonds n'est pas conditionnée par la cessation de l'indivision sur l'immeuble. La cour ajoute que l'inscription au registre du commerce ne constitue qu'une présomption simple, susceptible d'être renversée par la preuve contraire, ce que les intimés ont rapporté en établissant que leurs droits découlaient de l'autorisation d'exploitation initialement accordée à leur auteur.

Le jugement prononçant la dissolution de la société est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce retient que le preneur à bail commercial ne peut valablement opposer au bailleur le défaut de qualité de propriétaire du bien loué pour se soustraire à ses obligations contractuelles, notamment le paiement des loyers et la libération des lieux. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement et ordonné l'expulsion du preneur. Devant la cour, l'appelant soutenait que le bailleur, n'étant que propriétaire indivis d'une fraction du bien, n'avait pas qualité pour agir en expulsion faute de détenir la majorité des trois quarts des droits indivis ou un mandat spécial des autres co-propriétaires. La cour écarte ce moyen en rappelant que la qualité de bailleur s'apprécie au regard du seul contrat de bail, lequel lie les parties indépendamment du droit de propriété. Dès lors, le preneur, qui a joui des lieux en vertu de ce contrat sans en contester la validité, n'est pas recevable à se prévaloir des règles régissant les rapports entre co-indivisaires pour contester la procédure. Faisant par ailleurs droit à la demande additionnelle de l'intimé, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un recours en rétractation fondé sur le dol qu'aurait commis un bailleur co-indivisaire en dissimulant sa qualité lors de la conclusion d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée des règles de l'indivision dans les rapports locatifs. Les juridictions du fond avaient validé le congé pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur. Le demandeur à la rétractation soutenait que la dissimulation de l'état d'indivision du bien loué constituait une manœuvre dolosive viciant le contrat et justifiant la rétractation de l'arrêt d'appel confirmatif. La cour écarte ce moyen en rappelant, au visa d'une jurisprudence établie, que la qualité de bailleur, même simple co-indivisaire, confère le droit d'agir seul en recouvrement des loyers et en résiliation du bail. Elle retient que les règles de majorité prévues à l'article 971 du code des obligations et des contrats régissent exclusivement les rapports entre co-indivisaires et sont inopposables au preneur, surtout lorsque celui-ci a bénéficié d'une jouissance paisible et que le bailleur justifie d'une convention de partage amiable. La cour considère que les arguments soulevés avaient déjà été débattus au fond et ne sauraient caractériser le dol au sens de l'article 402 du code de procédure civile, ce qui justifie le rejet du recours et la confiscation de l'amende.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, saisie d'une demande en partage judiciaire d'un immeuble immatriculé, retient que l'existence d'une partition d'usage antérieure entre les co-indivisaires est sans effet sur l'action en partage. La demande en partage définitif d'un bien s'entend en principe d'un partage en nature, la licitation par vente aux enchères ne constituant qu'une solution subsidiaire en cas d'impossibilité matérielle de diviser le bien. Par ailleurs, un co-indivisaire n'a pas qualité pour contester la dévolution de lots aux autres co-indivisaires qui n'ont pas formé de demande en ce sens. Enfin, en application de l'article 330 du Code de procédure civile, lorsque l'avocat d'une partie réside en dehors du ressort de la cour d'appel, et qu'il n'a pas élu domicile dans ledit ressort, toute notification est valablement faite au greffe de la cour.

La Haute Juridiction censure l’arrêt ayant ordonné l’expulsion d’acquéreurs de parcelles indivises, posant le principe selon lequel la vente d’une portion déterminée d’un immeuble, consolidée par le silence des coïndivisaires durant plus de quarante ans, emporte ratification tacite de ladite transaction. Cette possession paisible et prolongée confère à l’acquéreur la qualité de copropriétaire, rendant inopposable à son égard le partage judiciaire ultérieur réalisé à son insu par les vendeurs.

La Cour sanctionne ainsi le défaut de base légale et la contradiction de motifs des juges du fond qui, tout en reconnaissant la matérialité des titres d’achat et leur application à l’assiette litigieuse, ont néanmoins prononcé l’éviction des occupants. En statuant ainsi, alors que l’attitude passive des ayants droit valait acquiescement à l’occupation divise, la décision encourt la cassation.

Relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond de déterminer si les désaccords entre associés constituent des différends graves justifiant la dissolution d'une société sur le fondement de l'article 1056 du Dahir des obligations et des contrats. Dès lors, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour rejeter une demande de dissolution, retient que la condition de l'existence de différends graves n'est pas remplie, dès lors qu'il est établi que l'associé défendeur a accepté certaines des propositions formulées par le demandeur, telles que la division du bien social ou le rachat de ses parts. Une telle acceptation démontre que les désaccords ne sont pas dirimants et que la poursuite de l'activité sociale n'est pas devenue impossible.