Mot clé
Terrain d'autrui

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la nullité d'un bail commercial et l'expulsion de l'occupant, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité d'un tel contrat au propriétaire inscrit au titre foncier. L'appelant principal, preneur, invoquait sa bonne foi et son occupation de longue date, tandis que l'appelante à titre incident, bailleresse non-propriétaire, se prévalait de sa qualité de constructeur de bonne foi sur le terrain d'autrui pour soutenir le caractère prématuré de l'action.

La cour écarte ces moyens en rappelant le principe de l'effet purgeant du titre foncier, au visa de l'article 62 du dahir sur l'immatriculation foncière. Elle retient que le titre foncier constitue le point de départ unique des droits réels et que les droits non inscrits, quelle que soit leur antériorité, sont inopposables au propriétaire.

La cour en déduit que la bailleresse, n'étant pas inscrite comme propriétaire, n'avait pas qualité pour consentir le bail, lequel est nul pour avoir porté sur la chose d'autrui sans ratification du véritable propriétaire, en application des articles 485 et 632 du code des obligations et des contrats. L'occupant se trouvant par conséquent sans droit ni titre pour justifier son maintien dans les lieux, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour retenir la responsabilité civile d'un fournisseur d'électricité, relève que ce dernier a raccordé au réseau des constructions édifiées sur le terrain d'autrui sans l'autorisation du propriétaire et après avoir été dûment averti par celui-ci de l'occupation illégale des lieux. En effet, un tel agissement constitue une faute ayant causé au propriétaire un préjudice consistant en la privation de l'exploitation de son bien, engageant ainsi la responsabilité de son auteur.

Ayant constaté qu'un tiers avait édifié des constructions à ses frais sur le terrain d'autrui et retenu souverainement sa bonne foi, une cour d'appel en déduit exactement, par une application correcte de l'article 18, alinéa 2, du dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés, que le propriétaire du sol, bien que son action en revendication aboutisse à l'éviction du constructeur, ne peut exiger la démolition desdits ouvrages. En effet, dans une telle situation, le propriétaire acquiert les constructions par accession et dispose seulement d'une option pour indemniser le constructeur évincé, soit en lui payant la valeur des matériaux et le prix de la main-d'œuvre, soit en lui versant une somme correspondant à la plus-value apportée au fonds.

Ayant souverainement constaté qu'un constructeur avait, de bonne foi, empiété sur une portion du fonds voisin, bien que celui-ci soit immatriculé, et que la démolition de la partie de l'ouvrage concernée causerait au constructeur un dommage disproportionné par rapport à celui subi par le propriétaire, c'est à bon droit qu'une cour d'appel écarte la demande en démolition. En application de la règle jurisprudentielle commandant d'écarter le plus grand dommage par le plus petit, elle peut légalement ordonner le transfert de propriété de la parcelle litigieuse au constructeur moyennant le paiement d'une juste indemnité, sans violer les dispositions du dahir du 2 juin 1915 relatif aux immeubles immatriculés.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour annuler un congé fondé sur les dispositions du dahir du 24 mai 1955, retient que le bail portant sur un terrain destiné à l’exploitation d’une carrière n’est pas soumis à ce statut. En effet, la qualification d’activité commerciale de l’exploitation d’une carrière par l’article 6 du Code de commerce ne suffit pas à rendre le statut applicable au bail d’un terrain nu, lequel requiert, en application de l’article 1er, alinéa 2, dudit dahir, que des constructions y aient été édifiées pour les besoins de l’exploitation avec le consentement écrit du bailleur.