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Sous-location non autorisée

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté la tierce opposition formée par un sous-locataire contre une décision d'expulsion, la cour d'appel de commerce examine la portée du consentement du bailleur à une sous-location. Le tribunal de commerce avait écarté la tierce opposition, jugeant la résiliation du bail principal pour sous-location non autorisée opposable au sous-locataire.

L'enjeu en appel était de déterminer si les actes du bailleur initial valaient approbation tacite de l'opération. La cour retient que la sommation adressée par le bailleur au sous-locataire, lui enjoignant de verser les loyers sur un compte désigné par lui et reconnaissant l'existence d'un mandat antérieur pour leur perception, constitue un aveu judiciaire de son consentement à la sous-location.

La cour juge qu'un tel aveu fait pleine foi contre son auteur et rend inopérants les moyens tirés de la nullité du mandat ou de l'absence de consentement écrit préalable. Le consentement du bailleur étant ainsi rapporté, le sous-locataire dispose d'un titre locatif propre qui le protège de l'expulsion.

La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, déclare la décision d'expulsion inopposable au sous-locataire.

La cour d'appel de commerce se prononce sur la résiliation d'un bail commercial pour sous-location non autorisée et sur la force probante d'un procès-verbal de constat d'huissier. Le tribunal de commerce avait validé le congé, constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de la preneuse et de l'occupant des lieux.

En appel, la preneuse contestait la validité du procès-verbal, faute d'identification précise de la personne interrogée, et soutenait avoir conclu un contrat de gérance et non une sous-location. La cour retient que le procès-verbal de constat, en tant qu'acte authentique, fait foi jusqu'à inscription de faux et que la mention du nom complet de l'occupant suffit à son identification.

Elle relève que cet occupant a lui-même déclaré au commissaire de justice sa qualité de locataire, et qu'en l'absence de toute preuve d'un contrat de gérance, la sous-location prohibée par une clause du bail est caractérisée. La cour écarte par ailleurs un jugement postérieur produit par la preneuse, considérant que le jugement entrepris, antérieur en date, conserve sa propre autorité.

La demande reconventionnelle en indemnisation formée par l'occupant, dont le titre est inopposable au bailleur, est en conséquence rejetée. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur l'exécution d'un bail commercial et la validité d'une sous-location, la cour d'appel de commerce examine les conditions de recevabilité d'une action en expulsion. Le tribunal de commerce avait condamné les sous-locataires au paiement partiel des loyers dus au locataire principal, tout en rejetant les demandes d'expulsion croisées et en condamnant le locataire principal à payer ses propres arriérés au bailleur intervenu à l'instance.

L'appel principal soulevait la question de la divisibilité de l'action en expulsion dirigée contre certains sous-locataires seulement, tandis que l'appel incident de la bailleresse portait sur la sanction de la sous-location non autorisée. La cour d'appel de commerce retient que l'action en expulsion, de nature indivisible, est irrecevable si elle n'est pas dirigée contre l'ensemble des co-preneurs sous-locataires.

La cour rappelle par ailleurs que la demande d'expulsion formée par le bailleur à l'encontre de son locataire principal pour sous-location non autorisée est soumise au formalisme de la loi 49.16 et se heurte à l'irrecevabilité en l'absence de délivrance préalable d'un congé. La cour fait cependant droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance, faute pour le locataire de rapporter la preuve de leur règlement.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions, la cour y ajoutant la condamnation au titre des loyers échus en appel.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en résiliation de bail commercial pour sous-location non autorisée, la cour d'appel de commerce examine la preuve de la faute imputée au preneur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif d'une discordance d'identité du bailleur, moyen que ce dernier contestait en appel tout en réitérant sa demande d'éviction. La cour, bien qu'estimant le moyen relatif à l'identité du bailleur fondé, procède par substitution de motifs pour statuer sur le fond. Elle retient que la preuve de la sous-location n'est pas rapportée, dès lors que le constat d'huissier produit ne repose que sur la déclaration indirecte de l'employée d'un local voisin, alors que le local litigieux était fermé lors des opérations de constat. Un tel procès-verbal, qui ne relate aucune constatation directe, est jugé insuffisant pour établir la faute contractuelle. Par conséquent, le jugement est confirmé dans son dispositif de rejet, mais pour un motif tiré du défaut de preuve.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation d'un motif grave et légitime justifiant un congé avec refus de renouvellement d'un bail commercial, fondé sur une prétendue modification des lieux loués par le preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion, retenant la matérialité des faits reprochés. Devant la cour, le débat portait sur la question de savoir si les locaux commerciaux litigieux avaient été créés par le preneur au détriment du bien loué ou s'ils préexistaient au bail. S'appuyant sur une nouvelle expertise judiciaire ordonnée après cassation, la cour relève que les locaux prétendument créés sont en réalité contemporains de la construction de l'immeuble et n'ont pas résulté d'une modification imputable au preneur. Elle en déduit que le motif du congé, tiré de la modification des lieux et de la sous-location non autorisée, n'est pas fondé en fait. La cour retient que les conclusions techniques de l'expert suffisent à écarter le caractère sérieux et légitime du motif invoqué par la bailleresse, rendant inopérantes les autres pièces versées aux débats. En conséquence, le jugement entrepris est infirmé, le congé déclaré nul et la demande d'expulsion rejetée.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante des procès-verbaux de constat d'huissier invoqués pour établir une sous-location illicite. Le tribunal de commerce avait annulé le congé délivré par le bailleur et rejeté sa demande reconventionnelle en résiliation du bail. L'appelant soutenait que la sous-location était établie par ces procès-verbaux, dont la cour devait, conformément à la décision de la Cour de cassation, apprécier la valeur. La cour écarte cependant ces actes comme moyen de preuve. Elle retient que la force probante d'un constat d'huissier se limite aux faits matériellement observés par l'officier ministériel et ne s'étend pas aux déclarations ou interrogatoires qu'il pourrait recueillir, une telle mission excédant sa compétence légale. La cour relève en outre le caractère contradictoire des procès-verbaux versés aux débats, l'imprécision de la nature de la relation juridique alléguée, et l'absence de tout document, tel qu'un contrat ou des quittances, corroborant l'existence d'une sous-location. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve de la faute grave du preneur, le jugement de première instance est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour changement d'activité, la cour d'appel de commerce se prononce d'abord sur la recevabilité du recours. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur au motif que ce dernier avait modifié l'activité commerciale et procédé à une sous-location non autorisée. La cour écarte le moyen tiré de la tardiveté de l'appel, retenant l'irrégularité de la signification du jugement dès lors que l'acte de notification ne mentionnait pas la qualité de la personne l'ayant réceptionné, en violation des dispositions de l'article 39 du code de procédure civile. Sur le fond, la cour retient que le changement d'activité, lorsque celle-ci est expressément déterminée au contrat, constitue un manquement grave justifiant la résiliation du bail sans qu'il soit nécessaire pour le bailleur de démontrer l'existence d'un préjudice. Elle valide les conclusions du rapport d'expertise ayant constaté contradictoirement l'exercice d'une activité de couture en lieu et place de celle, contractuellement prévue, de vente de parfums. La cour écarte comme non sérieux les autres moyens tirés d'une erreur matérielle dans l'acte introductif d'instance et du défaut de mise en cause du sous-locataire. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les conditions de validité d'une sous-location et la portée de l'acceptation tacite du bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction formée par les bailleurs, fondée sur une sous-location non autorisée et un changement d'activité. L'appel portait principalement sur la question de savoir si le paiement régulier du loyer par une société tierce par chèques pouvait constituer la preuve d'une sous-location opposable aux bailleurs et si l'acceptation de ces paiements sur plusieurs années valait renonciation à se prévaloir du défaut de notification formelle. La cour retient que l'encaissement sans réserve par l'un des bailleurs, sur une longue période, de chèques émis par la société intervenante constitue une présomption de l'existence d'une relation locative. Elle juge que cette acceptation régulière et prolongée des paiements vaut connaissance et agrément de la transmission du droit au bail, suppléant ainsi le défaut de notification formelle de la sous-location prévu par la loi. La cour écarte également le moyen tiré du changement d'activité, en l'absence de clause contractuelle l'interdisant expressément, ainsi que celui fondé sur l'irrecevabilité des copies de chèques, dès lors que celles-ci sont certifiées conformes par l'établissement bancaire dépositaire des originaux. En conséquence, le jugement de première instance est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification de l'occupation des lieux par un tiers. Le bailleur soutenait que le preneur avait violé les clauses du bail en procédant à une sous-location non autorisée, se fondant sur un procès-verbal de constatation et l'article 230 du code des obligations et des contrats. La cour écarte ce moyen en retenant que ledit procès-verbal n'établit pas l'existence d'une sous-location mais seulement la présence d'un gérant dans le local commercial. Elle rappelle ainsi la distinction fondamentale entre le régime de la gérance et celui de la sous-location, qui ne sauraient être confondus. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve d'une violation des obligations contractuelles par le preneur, le jugement entrepris est confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la force probante d'un procès-verbal de commissaire de justice pour établir l'existence d'une sous-location non autorisée. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par le bailleur. En appel, ce dernier soutenait que la simple constatation de la présence d'une tierce personne exploitant le local suffisait à caractériser la sous-location et à justifier la résiliation du bail. La cour écarte ce moyen en rappelant que la sous-location est un contrat consensuel dont la preuve ne saurait résulter d'un simple procès-verbal de constat, lequel ne peut suppléer l'absence d'accord des volontés. Se référant à la jurisprudence de la Cour de cassation, elle retient que la preuve d'une telle convention exige la production d'un contrat écrit entre le preneur principal et le sous-locataire. Faute pour le bailleur de produire un tel acte, et face à la production par le preneur d'un contrat de travail justifiant la présence de la tierce personne en qualité de salariée, la cour considère que le manquement contractuel n'est pas établi. Le jugement ayant débouté le bailleur de sa demande est en conséquence confirmé.

Ayant constaté qu'un procès-verbal de constat d'un commissaire de justice ne précisait pas la nature juridique de la relation entre le preneur et le tiers occupant le local commercial, et qu'il n'était corroboré par aucun autre élément tel qu'un contrat écrit ou des quittances de loyer, la cour d'appel, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation de la valeur et de la portée des éléments de preuve, en a exactement déduit que la preuve de la sous-location n'était pas rapportée.

En vertu de l’article 19 du dahir du 25 décembre 1980, la sous-location non autorisée par le bailleur emporte la résiliation de plein droit du bail principal dès lors que l’expulsion du sous-locataire, considéré comme un occupant sans droit ni titre, est judiciairement ordonnée.

Commet par conséquent une violation de la loi la cour d’appel qui, tout en constatant le caractère illégal de la sous-location et en prononçant l’éviction des sous-locataires, maintient néanmoins en vigueur le contrat de la locataire principale.

La Cour suprême censure un tel raisonnement, rappelant que le sort du bail originaire est indivisible de celui de la sous-location prohibée. En dissociant les deux situations, la juridiction du fond a fondé sa décision sur une motivation viciée équivalente à un défaut de base légale, justifiant la cassation.

L’exercice professionnel de la couture confère la qualité de commerçant, en application de l’article 6 du Code de commerce, et soumet le bail du local où s’exerce cette activité au statut du Dahir du 24 mai 1955. Est par conséquent vouée à l’échec l’action en résiliation de bail pour sous-location non autorisée, lorsque le bailleur la fonde à tort sur les dispositions du Dahir du 25 décembre 1980.

Sur le plan procédural, la Cour Suprême juge que la qualité pour défendre du preneur et du cessionnaire est acquise dès lors que le bailleur les a lui-même assignés en ces qualités. Elle déclare par ailleurs irrecevable, en raison de son caractère vague et ambigu, le moyen qui se prévaut d’un défaut de motivation sans identifier précisément les griefs allégués.