Mot clé
Sommation de payer et de quitter

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'opposabilité de la transmission du droit au bail par voie successorale. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en paiement des loyers, validé l'injonction de payer et d'évacuer, et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur, héritier du contractant initial, au motif que la transmission du droit ne lui avait pas été notifiée conformément aux articles 195 et 196 du code des obligations et des contrats. La cour retient que la sommation de payer, dès lors qu'elle mentionne expressément la qualité d'héritier du nouveau bailleur, vaut notification suffisante de la transmission du droit et rend celle-ci opposable au preneur.

Elle relève en outre que le preneur, en se prévalant de paiements effectués au profit de l'héritier, a implicitement reconnu sa qualité, ce qui rend ses dénégations contradictoires et inopérantes. La cour écarte également le moyen tiré de la compensation avec le dépôt de garantie, jugeant une telle demande prématurée tant que les lieux ne sont pas effectivement libérés.

Statuant sur la demande additionnelle, elle condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est confirmé, la cour y ajoutant la condamnation au titre des loyers postérieurs.

Saisi d'un appel contre un jugement validant une sommation de payer et de quitter les lieux, la cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère libératoire d'un paiement de loyers effectué au profit d'un tiers. Le tribunal de commerce avait constaté le défaut de paiement et ordonné l'expulsion de la preneuse. L'appelante soutenait s'être valablement acquittée des loyers par dépôt au profit des héritiers de la personne qu'elle croyait être son bailleur initial, contestant ainsi la qualité à agir des intimés. La cour écarte ce moyen en relevant, après examen du certificat de propriété, que le nom invoqué par la preneuse était en réalité celui du titre foncier et non celui d'une personne physique. Elle en déduit que la qualité de bailleurs des intimés était suffisamment établie par ledit certificat ainsi que par la sommation qui avait été adressée à la preneuse. La cour retient dès lors que le dépôt des loyers au profit d'un tiers, étranger à la relation locative, ne constitue pas un paiement libératoire et ne purge pas le manquement contractuel. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la recevabilité d'une action autonome visant à faire déclarer nulle la notification d'une sommation de payer et de quitter les lieux, postérieurement à l'exécution d'un jugement d'éviction devenu définitif. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande. L'appelant, preneur évincé, soutenait que la nullité d'un acte de notification pouvait faire l'objet d'une action principale et distincte de la procédure d'éviction elle-même, au motif que la sommation avait été délivrée à un tiers sans qualité pour la recevoir. La cour écarte ce moyen en retenant qu'une contestation relative à la régularité de la notification d'une sommation doit être soulevée au cours de l'instance en validation de cette dernière ou par la voie de l'appel contre le jugement de validation. Elle précise que la loi relative aux baux commerciaux ne prévoit pas d'action autonome en nullité de la sommation. La cour ajoute que le demandeur à une telle action doit en tout état de cause justifier d'un intérêt à agir, ce qui suppose qu'il soit le destinataire direct de l'acte contesté, qualité que n'avait pas l'appelant. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour rejeter la demande en résiliation de bail et en expulsion formée par le bailleur contre le locataire initial, retient que la cession du fonds de commerce, incluant le droit au bail, est un droit reconnu au preneur. Ayant constaté que le bailleur avait été informé de cette cession, elle en déduit à bon droit que celle-ci lui est opposable, peu important les moyens par lesquels il en a eu connaissance.

Par conséquent, le bailleur ne peut plus agir contre le locataire cédant et n'est pas fondé à contester l'existence même du fonds de commerce pour échapper aux effets de la cession.

Viole l'article 152 du Code de procédure civile la cour d'appel qui confirme une ordonnance d'expulsion rendue en référé, alors que l'existence d'une contestation sérieuse soulevée par le locataire quant à la régularité de la notification du commandement de payer et d'éviction a pour effet de priver le juge des référés du pouvoir de statuer au fond sur la demande.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour condamner le preneur au paiement de loyers et prononcer son expulsion, retient que la validité du contrat de bail n’est pas subordonnée à la qualité de propriétaire du bailleur sur le bien loué. En effet, le contrat de bail générant des obligations personnelles entre les parties, le preneur qui a joui des lieux ne peut se prévaloir du défaut de titre de propriété de son cocontractant, ni du fait que le bien serait en indivision, pour se soustraire à son obligation de paiement du loyer.

Pour apprécier si l’offre de paiement des loyers arriérés par un preneur est intervenue dans le délai légal imparti par une mise en demeure, une cour d’appel retient à bon droit que la date à prendre en considération n’est pas celle de la lettre expédiée par l’avocat du preneur, mais celle du refus effectif de l’offre par le conseil du bailleur. Ayant ainsi souverainement constaté que cette date de refus était postérieure à l’expiration du délai, elle en déduit justement que la défaillance du preneur est établie, justifiant la résiliation du bail et son expulsion.

Il résulte des articles 485 et 632 du Dahir sur les obligations et les contrats que le bail de la chose d’autrui n’est valable que s’il est ratifié par le propriétaire. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour rejeter la tierce opposition d’une occupante à son expulsion, retient que le bail sur lequel elle fonde son droit a été consenti par un non-propriétaire et n’a pas été ratifié par les véritables propriétaires.

Une action en paiement de loyers et en expulsion engagée par ces derniers contre l’occupante, mais qui a été jugée irrecevable, ne saurait valoir ratification de la relation locative.

Il résulte de la loi n° 07-03 relative à la révision du montant du loyer des locaux à usage commercial que les parties ne peuvent convenir d’une augmentation de loyer pendant une période inférieure à trois ans à compter de la date de conclusion du bail ou de la dernière révision. Par conséquent, approuve sa décision la cour d’appel qui, constatant qu’une clause du bail prévoyait une augmentation automatique du loyer avant l’expiration de ce délai, en a exactement déduit la nullité de ladite clause comme étant contraire à des dispositions légales impératives.

Une cour d'appel retient à bon droit que la notification d'un congé pour défaut de paiement, adressée collectivement aux héritiers du preneur en leur qualité de successeurs universels, est valable bien que délivrée à un seul d'entre eux, dès lors que l'objectif de la notification est atteint, ce que démontre l'introduction ultérieure par l'ensemble des héritiers d'une procédure de conciliation. Elle écarte à juste titre le moyen tiré de l'irrégularité formelle d'une demande additionnelle, les exigences de l'article 32 du Code de procédure civile ne visant que l'acte introductif d'instance.

Enfin, elle justifie légalement sa décision de prononcer la résiliation du bail en retenant que la preuve d'une offre réelle de paiement, requise par l'article 275 du Dahir sur les obligations et contrats pour écarter la mise en demeure, n'est pas rapportée par les preneurs.