Mot clé
Mur mitoyen

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur à bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir du bailleur indivis et sur la caractérisation d'un motif grave et légitime de résiliation. L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur, arguant que ce dernier n'était que propriétaire d'une quote-part indivise, et niait le caractère substantiel des modifications apportées aux locaux.

La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité en retenant que l'acte de partage postérieur à l'acquisition en indivision, attribuant privativement les locaux loués au bailleur, lui conférait une qualité à agir exclusive. Elle ajoute que la notification de la cession du droit au bail au preneur peut, en application de l'article 194 du dahir formant code des obligations et des contrats, résulter implicitement des faits de la cause, notamment d'une précédente procédure judiciaire entre les mêmes parties.

Sur le fond, la cour considère que la démolition d'un mur mitoyen sans autorisation, établie par une condamnation pénale définitive ayant autorité de la chose jugée, constitue un motif grave justifiant la résiliation du bail. En conséquence, les moyens de l'appelant étant jugés non fondés, le jugement de première instance est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la suppression d'ouvertures pratiquées dans un mur mitoyen et l'allocation de dommages-intérêts, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir du preneur commercial et la caractérisation du préjudice. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur, exploitant d'une salle de sport, en condamnant le propriétaire du fonds voisin à obturer lesdites ouvertures et à l'indemniser.

L'appelant contestait la qualité à agir du preneur, simple locataire, et soutenait l'absence de préjudice dès lors qu'une expertise avait conclu que les vitrages installés, étant opaques, empêchaient toute vue sur le local voisin. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir en retenant que l'exploitant d'un fonds de commerce, en tant que preneur, a un intérêt direct et légitime à agir pour faire cesser un trouble affectant la jouissance paisible de son exploitation commerciale, sans être tenu de mettre en cause le propriétaire des murs.

Surtout, la cour retient que l'obligation de supprimer une ouverture irrégulière dans un mur mitoyen ne dépend pas de la preuve d'un préjudice visuel effectif. Elle juge que la seule création d'une telle ouverture en violation des règles d'urbanisme et des dispositions du Code des droits réels relatives à la mitoyenneté constitue en soi un trouble illicite justifiant à la fois la remise en état et l'octroi d'une indemnité au titre de la responsabilité délictuelle.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé enjoignant la remise en état de locaux commerciaux par la reconstruction d'un mur mitoyen, le tribunal de commerce avait ordonné cette reconstruction sous astreinte. L'appelante soulevait la violation du principe ultra petita, au motif que la condamnation la visait alors que l'action était dirigée contre les propriétaires des murs, ainsi que l'autorité de la chose jugée d'une précédente ordonnance ayant rejeté une demande identique. La cour d'appel de commerce écarte ces moyens en retenant que l'obligation de remise en état pèse sur l'auteur du trouble, dont l'identité avait été judiciairement établie par une précédente décision ayant acquis force de chose jugée. La cour rappelle que le juge des référés n'est pas strictement lié par les demandes des parties et peut, au visa de l'article 21 de la loi instituant les juridictions de commerce, ordonner toute mesure propre à mettre fin à un trouble manifestement illicite. Elle juge en outre que les ordonnances de référé n'ayant qu'une autorité de chose jugée provisoire, une précédente décision de rejet ne faisait pas obstacle à une nouvelle demande. L'ordonnance entreprise est en conséquence confirmée.

La cour d'appel de commerce examine le bien-fondé d'une demande d'éviction fondée sur la modification des lieux loués et l'occupation sans droit ni titre d'un local adjacent. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur. L'appelant soutenait que le preneur avait démoli un mur mitoyen et contestait la force probante des quittances de loyer, produites en copie et en langue étrangère, qui mentionnaient la location de deux locaux. La cour écarte ces moyens en retenant que le preneur avait produit les originaux des quittances et que leur contestation par le bailleur n'avait pas été formalisée par une procédure d'inscription de faux. S'appuyant sur une expertise judiciaire, la cour constate que le mur séparatif n'a pas été démoli mais est seulement percé d'une porte ancienne, sans incidence sur la solidité de l'immeuble. Dès lors, le motif de l'éviction, à savoir la modification des lieux et l'occupation illicite, est jugé non établi en fait comme en droit. Par voie de conséquence, la demande incidente en inscription de faux formée par le preneur contre le contrat de bail est déclarée sans objet. Le jugement de première instance est donc confirmé.

En application de l'article 663 du Dahir sur les obligations et contrats, le preneur est tenu de conserver la chose louée et de l'employer sans excès ni abus. Dès lors, une cour d'appel qui constate que le preneur a procédé à des modifications substantielles du local en y créant une ouverture dans un mur mitoyen pour le fusionner avec un local adjacent, en déduit à bon droit que de tels agissements constituent un motif grave justifiant, en application de l'article 11 du Dahir du 24 mai 1955, la résiliation du bail et l'expulsion du preneur sans indemnité d'éviction.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour ordonner l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre, retient qu'un bail commercial stipulant une clause de tacite reconduction se poursuit tant qu'un congé n'a pas été régulièrement délivré. Ayant souverainement apprécié que la cession par l'occupant de ses parts sociales dans la société locataire, la vente par le bailleur d'un autre bien immobilier et une condamnation pénale personnelle de l'occupant pour construction illégale étaient des éléments impropres à prouver l'extinction du bail, la cour d'appel en a exactement déduit que la relation locative était toujours en cours.

Ayant constaté que l'ouverture d'une fenêtre dans un mur mitoyen par l'exploitant d'un café était de nature à causer un préjudice à l'exploitante d'une salle de sport pour femmes voisine, la cour d'appel en a exactement déduit que cette dernière, en tant que titulaire du fonds de commerce et victime directe du trouble, avait qualité et intérêt à agir en suppression du trouble et en réparation, sans être tenue de mettre en cause le propriétaire de l'immeuble. En effet, le droit d'intenter une action en justice appartient à toute personne subissant un préjudice.

Ayant souverainement constaté, sur la base d'un faisceau d'indices concordants comprenant un rapport d'expertise, les déclarations des parties et un acte de partage successoral, que le local litigieux, bien que disposant d'une entrée distincte, faisait partie intégrante d'un ensemble commercial unique donné à bail au preneur, une cour d'appel en déduit à bon droit que la demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre doit être rejetée. L'appréciation d'un tel acte de partage comme élément de preuve, bien que le preneur n'y soit pas partie, relève du pouvoir souverain des juges du fond et ne viole pas le principe de l'effet relatif des contrats.

Des propriétaires et occupants d’une villa ont engagé une action en responsabilité contre une société défenderesse. Ils alléguaient que des travaux de terrassement entrepris par cette dernière sur le terrain voisin avaient entraîné la démolition complète du mur séparant les deux propriétés. Malgré un engagement écrit et signé de la société, reconnaissant sa responsabilité et promettant la reconstruction du mur, celle-ci n’a pas exécuté son obligation, même après une mise en demeure formelle. Les demandeurs sollicitaient la remise en état des lieux sous astreinte, ainsi que l’octroi de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis, outre les intérêts légaux.

La société défenderesse, bien que régulièrement avisée et son représentant légal ayant bénéficié d’un délai pour constituer avocat, n’a pas comparu ni conclu. La juridiction a donc statué par défaut, après avoir constaté que l’affaire était en état d’être jugée.

Se fondant sur les pièces versées au dossier, notamment une lettre émanant de la société défenderesse dans laquelle elle reconnaissait explicitement avoir causé la démolition et s’engageait à reconstruire le mur, ainsi qu’un procès-verbal de constat d’huissier confirmant l’absence de mur et la présence d’une clôture temporaire, la juridiction a considéré la faute de la défenderesse comme établie. Appliquant l’article 400 du Dahir formant Code des obligations et des contrats (DOC), qui dispose qu’il incombe à celui qui se prétend libéré d’une obligation d’en prouver l’extinction, la juridiction a retenu que la défenderesse, ayant reconnu son obligation de reconstruire, n’avait pas démontré s’en être acquittée.

En application de l’article 78 du DOC, qui établit la responsabilité civile délictuelle pour tout fait de l’homme qui cause, par sa faute, un dommage à autrui, la juridiction a jugé que la faute de la défenderesse (démolition et manquement à son engagement de reconstruire) était la cause directe du préjudice subi par les demandeurs. Faisant usage de son pouvoir souverain d’appréciation conformément à l’article 264 du DOC, elle a alloué aux demandeurs une indemnité de 20.000 dirhams au titre de la réparation du préjudice résultant de la démolition et du retard dans la reconstruction. La demande d’intérêts légaux a été rejetée, la juridiction estimant, en s’appuyant sur une jurisprudence de la Cour de cassation, que l’indemnité allouée réparait l’entier préjudice et que les intérêts constitueraient une double indemnisation.

Enfin, considérant l’astreinte comme un moyen de contraindre à l’exécution d’une obligation de faire en vertu de l’article 448 du Code de Procédure Civile (CPC), la juridiction a fait droit à la demande de remise en état en condamnant la défenderesse à reconstruire le mur sous astreinte de 500 dirhams par jour de retard à compter de la notification du jugement. La défenderesse, partie succombante, a été condamnée aux dépens.

La Cour suprême a été saisie d’un pourvoi en cassation formé à l’encontre d’un arrêt rendu par la cour d’appel ayant confirmé un jugement de première instance relatif à un litige en responsabilité et en assurance découlant de l’effondrement d’un mur mitoyen entre deux propriétés, causé par des travaux de construction d’un sous-sol. L’affaire impliquait l’indemnisation des préjudices matériels et commerciaux subis à la suite de cet effondrement, ainsi que l’application des règles en matière d’assurance.

L’un des moyens invoqués portait sur l’absence de mise en cause d’une compagnie d’assurance à l’instance de cassation, alors même qu’elle avait été assignée en première instance par le biais d’un article additionnel. La Cour suprême a rejeté cette argumentation en relevant que la compagnie d’assurance concernée n’avait pas été partie à la procédure d’appel et que le jugement attaqué n’avait pas été rendu à son encontre, ce qui rendait l’exception d’irrecevabilité inopérante.

Sur le fond, le pourvoi soulevait plusieurs moyens relatifs à l’application du droit des assurances, notamment la qualification du sinistre en « événement fortuit » et les conséquences sur la prise en charge par l’assureur. Les juges du fond avaient estimé que l’accident relevait bien de la couverture d’assurance, malgré l’argumentation de l’assureur invoquant l’exclusion du risque en vertu de certaines clauses du contrat. La Cour suprême a validé cette analyse en rappelant les exigences de l’article 9 du décret du 28 novembre 1934 régissant les contrats d’assurance, qui impose que toute clause d’exclusion de garantie ou de déchéance de droit soit rédigée en caractères apparents et ne puisse figurer dans les conditions particulières du contrat. En l’espèce, la clause invoquée par l’assureur était intégrée dans une annexe ne respectant pas ces exigences, rendant ainsi inopérante l’exclusion de garantie prétendue.

Le pourvoi contestait également la condamnation de l’assureur à indemniser intégralement les dommages matériels subis, au motif que le contrat d’assurance prévoyait un plafond de garantie spécifique pour ce type de sinistre. L’assureur invoquait à cet égard l’article 29 du décret de 1934, qui prévoit que si la somme assurée dépasse la valeur réelle du bien garanti, le contrat n’est valide qu’à hauteur de cette dernière. La Cour suprême a partiellement accueilli ce moyen, en censurant l’arrêt d’appel dans la mesure où il avait condamné l’assureur à verser une indemnisation excédant le plafond contractuel de 200.000 dirhams prévu pour les dommages matériels. Elle a ainsi jugé que l’assureur devait être tenu à hauteur du plafond contractuel, et que l’excédent éventuel ne pouvait être pris en charge par lui mais devait faire l’objet d’un recours du créancier contre l’assuré lui-même.

En conséquence, la Cour a prononcé la cassation partielle de l’arrêt attaqué en ce qui concerne l’évaluation du montant des dommages matériels mis à la charge de l’assureur, et a renvoyé l’affaire devant la même cour d’appel autrement composée pour statuer à nouveau sur ce point. Elle a en revanche rejeté les autres moyens du pourvoi, validant ainsi les principes de responsabilité retenus par les juges du fond ainsi que la couverture du sinistre par l’assurance. L’ensemble des frais a été réparti à parts égales entre les parties.