Mot clé
Lafīf

En matière de preuve du bail commercial verbal, la cour d'appel de commerce rappelle les conditions de recevabilité de la preuve testimoniale. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'un occupant tendant à sa réintégration dans les lieux et au rétablissement de l'électricité, retenant l'existence d'une relation locative sur la base d'un acte de notoriété et d'un procès-verbal de constat.

L'appelant, propriétaire des lieux, contestait la force probante de ces documents, faute pour les témoins d'avoir assisté à la conclusion du contrat ou au paiement des loyers. La cour retient que la preuve de la relation locative par témoignage n'est admise que si les témoins disposent d'un fondement spécial, à savoir leur présence lors de la conclusion du contrat ou lors du paiement régulier des loyers.

Elle constate que les témoignages produits se fondent uniquement sur la connaissance par voisinage et l'ouï-dire, sans attester d'une connaissance directe des éléments essentiels du bail. La cour écarte en outre l'argument tiré d'un prétendu aveu du bailleur, ses déclarations décrivant une relation de gérance et non un contrat de location.

Le jugement entrepris est par conséquent infirmé et la demande initiale rejetée.

La cour d'appel de commerce retient que la preuve d'un bail commercial verbal ne peut être rapportée par un acte de notoriété, dit `lafîf`, ni par un procès-verbal de constat, dès lors que les témoins entendus n'ont pas assisté personnellement à la conclusion du contrat ou au paiement régulier des loyers. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur tendant à sa réintégration dans les lieux, considérant la relation locative établie par ces modes de preuve.

L'appelant, bailleur, contestait cette qualification en soutenant que les témoignages, fondés sur la simple connaissance de voisinage et le ouï-dire, étaient dépourvus de la force probante requise pour établir un acte juridique. La cour rappelle, au visa de la jurisprudence de la Cour de cassation et des dispositions du code des obligations et des contrats, que la preuve testimoniale n'est admissible en la matière qu'à la condition que les témoins disposent d'un fondement spécial, à savoir la présence lors de la formation du contrat ou du paiement du loyer.

En l'absence d'un tel fondement, les déclarations recueillies ne peuvent suppléer l'absence d'écrit ou d'aveu. La cour écarte également l'argument tiré d'un prétendu aveu du bailleur, relevant que ses déclarations consignées décrivaient une relation de partage de revenus et non un bail.

Le jugement est par conséquent infirmé et la demande initiale du preneur rejetée.

Ayant relevé qu’un moyen nouveau mélangé de fait et de droit est irrecevable devant la Cour de cassation, une cour d’appel retient à bon droit que la qualité de bailleur, prouvée par le contrat de bail, confère qualité pour agir en validation de congé, indépendamment des droits de propriété du bailleur sur le bien loué. Elle écarte également à juste titre l’exception de la chose jugée en considérant que deux instances successives fondées sur des congés distincts n’ont pas le même objet, quand bien même les parties et la cause seraient identiques.

Enfin, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, exerçant son pouvoir souverain d’appréciation et se fondant sur un rapport d’expertise corroboré par des témoignages, constate que le preneur a procédé à la réunion de deux locaux distincts en démolissant le mur qui les séparait, caractérisant ainsi une modification substantielle des lieux loués constituant un motif grave et légitime de résiliation du bail sans indemnité, conformément à l’article 11 du Dahir du 24 mai 1955.

En application de l'article 629 du Dahir des obligations et des contrats, un contrat de bail d'une durée supérieure à un an ne peut être prouvé que par écrit. Par conséquent, une cour d'appel justifie légalement sa décision en écartant la preuve par témoignage proposée par l'occupant d'un local pour établir l'existence d'une relation locative.

Il relève du pouvoir souverain des juges du fond d'apprécier la valeur probante des autres éléments de preuve produits, tels que les mandats de perception des loyers, et de conclure, en leur absence de force probante, à une occupation sans droit ni titre justifiant l'expulsion.

Ayant souverainement constaté que le donataire avait pris possession effective du fonds de commerce et avait commencé à l'exploiter du vivant du donateur, c'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que la donation est valide. Elle en déduit exactement que le maintien du nom du donateur sur le registre du commerce est sans incidence sur la validité de l'acte, l'inscription n'étant qu'un procédé de publicité à l'égard des tiers et non une condition de validité ou un mode de preuve de la propriété du fonds de commerce entre les parties.

En cas de conflit entre deux titres de propriété, la préférence est accordée au plus ancien. Ce critère de l’antériorité suffit à lui seul à départager les droits, même face à la possession effective du détenteur du titre plus récent. La force probante d’un titre est en outre renforcée lorsque celui-ci précise l’origine du droit, tel un achat, par opposition à une simple affirmation de propriété.

La Cour rappelle la règle stricte régissant la récusation des témoins d’un acte lafīf : une telle contestation ne peut être établie par un autre lafīf, mais requiert la déposition de deux adouls qualifiés.

Enfin, dans une action en revendication, la possession du défendeur est jugée inopérante si elle procède d’une usurpation. De même, une cour de renvoi peut écarter une mesure d’enquête ordonnée par la Cour suprême si l’accord des parties sur l’objet du litige la rend sans objet, sans violer l’article 369 du Code de procédure civile.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour écarter une demande en nullité d'actes passés par une personne au motif qu'elle était atteinte de la maladie dont elle est décédée, retient que la preuve d'un tel état ne peut être établie par de simples témoignages, même recueillis dans un acte adoulaire (lafīf). La Cour de cassation précise que l'appréciation du caractère morbide et de l'issue fatale et prochaine de la maladie, qui conditionnent l'invalidité desdits actes, relève de la compétence technique des seuls experts médicaux, et qu'en l'absence d'un rapport d'expertise, les juges du fond peuvent se fonder sur l'énonciation de la pleine capacité des parties dans les actes authentiques contestés.

Viole les articles 404 et 443 du Dahir des obligations et des contrats, la cour d'appel qui, pour retenir l'existence d'un contrat de bail, se fonde sur un témoignage collectif (Lafif) et sur la seule déclaration de l'occupant. En effet, le contrat de bail est un acte juridique qui, lorsque sa valeur excède le seuil légal, ne peut être prouvé par témoins. Or, le témoignage collectif ne figure pas parmi les modes de preuve admis en matière civile par l'article 404 précité, et la déclaration d'une partie ne saurait constituer une preuve à son propre profit.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour valider un acte de donation contesté par les héritiers, retient la primauté des constatations des adouls instrumentaires. Ayant souverainement relevé que ces derniers avaient attesté dans l'acte authentique que la donatrice était saine d'esprit et de corps et que la prise de possession par le donataire avait été effectuée en leur présence, la cour d'appel a pu écarter comme non probants des certificats médicaux postérieurs n'établissant pas explicitement une altération des facultés mentales, ainsi que des témoignages contraires. La cour d'appel n'est pas tenue de répondre aux moyens relatifs à des irrégularités purement formelles de l'acte qui sont sans incidence sur sa validité.

La Cour Suprême réaffirme le principe selon lequel la donation (hiba) d’un bien immeuble immatriculé ne sort ses effets et n’acquiert d’existence légale à l’égard des tiers que par sa seule inscription sur le titre foncier, conformément aux articles 66 et 67 du Dahir du 12 août 1913. Ainsi, un acte de donation, même établi par lafif du vivant du propriétaire originaire, est radicalement inopposable au nouveau propriétaire ayant régulièrement inscrit son droit.

En conséquence, l’occupant qui se prévaut d’un tel acte non publié est considéré comme occupant sans droit ni titre et son expulsion doit être prononcée. La Cour écarte également l’argument fondé sur le rôle historique ou social de l’occupant, un tel motif étant jugé impropre à constituer un droit réel sur la propriété immatriculée d’autrui, laquelle demeure intangible en dehors des inscriptions qui y sont portées.

Pour la preuve testimoniale (par lafif) d’une vente d’immeuble non-immatriculé, la Cour suprême exige que les témoins attestent avoir personnellement entendu l’échange des consentements.

Elle casse par conséquent l’arrêt d’appel qui avait validé une vente sur la base d’un lafif où la connaissance des témoins reposait sur la simple notoriété et le voisinage. Un tel fondement est jugé insuffisant, la formation du contrat de vente étant un acte qui se perçoit par l’ouïe.