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Expertise immobilière

Saisi d'un appel contre une ordonnance de mainlevée partielle d'une saisie conservatoire, la cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère proportionné des garanties prises par un créancier. Le tribunal de commerce avait ordonné la mainlevée de la saisie grevant l'un des deux immeubles du débiteur, tout en maintenant la mesure sur le second.

L'appelant soutenait que la valeur du seul bien demeuré sous saisie était insuffisante à garantir l'intégralité de sa créance, laquelle incluait, outre le principal et les intérêts judiciaires, une indemnisation pour manque à gagner évaluée par une expertise privée. La cour rappelle que si le créancier est en droit de pratiquer une saisie conservatoire, cette mesure ne doit pas être disproportionnée au point d'obérer excessivement la situation du débiteur.

Elle relève que la créance, telle que fixée par un précédent jugement, est amplement garantie par la valeur du premier immeuble maintenu sous saisie, établie par une expertise judiciaire. La cour écarte la créance potentielle invoquée par le créancier, au motif qu'elle résulte d'une expertise unilatérale et n'a pas été consacrée par une décision de justice.

Dès lors, le maintien d'une seconde saisie constituerait une mesure excessive et injustifiée. L'ordonnance de mainlevée partielle est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé désignant un expert en vue de la vente forcée d'un bien immobilier, la cour d'appel de commerce se prononce sur la capacité d'agir d'une société créancière radiée du registre du commerce. Le juge de première instance avait fait droit à la demande d'expertise.

L'appelant, débiteur saisi, soulevait l'irrecevabilité de la demande au visa de l'article 1 du code de procédure civile, arguant que la société créancière, ayant perdu sa personnalité morale suite à la clôture de sa liquidation, n'avait plus la capacité d'ester en justice. La cour écarte ce moyen en distinguant l'action en justice de la mesure d'exécution.

Elle retient que la demande d'expertise ne s'analyse pas en une nouvelle instance mais constitue un acte de poursuite s'inscrivant dans le cadre de l'exécution d'un titre exécutoire obtenu antérieurement à la radiation. Dès lors, la perte de la personnalité morale du créancier est sans incidence sur la validité des mesures d'exécution engagées pour le recouvrement de sa créance.

L'ordonnance est en conséquence confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en nullité de mesures d'exécution, la cour d'appel de commerce examine la régularité d'un procès-verbal d'huissier et d'une expertise immobilière. L'appelant contestait la validité du procès-verbal constatant son refus de s'exécuter et l'absence de biens meubles saisissables, ainsi que l'évaluation de son bien immobilier qu'il jugeait sous-évaluée et réalisée en son absence.

La cour retient que le procès-verbal d'huissier, dressé après notification personnelle au débiteur, fait foi jusqu'à preuve du contraire de son refus d'exécuter et de l'inexistence de biens meubles au lieu de la notification. Faute pour le débiteur de rapporter la preuve contraire, cet acte est jugé régulier.

La cour écarte également la contestation de l'expertise, considérant que le prix fixé ne constitue qu'une mise à prix pour la vente aux enchères, susceptible d'augmentation, et qu'elle a été réalisée par un professionnel compétent. Le jugement ayant validé les poursuites est en conséquence confirmé.

Saisi d'un litige relatif à la détermination du solde débiteur de plusieurs comptes courants et à la mainlevée d'hypothèques, la cour d'appel de commerce était confrontée à des conclusions d'expertises judiciaires successives et contradictoires. Le tribunal de commerce avait arrêté la créance de l'établissement bancaire à un certain montant et ordonné la mainlevée partielle des sûretés en se fondant sur une première expertise, bien qu'une contre-expertise ait été ordonnée par la suite.

L'appelant principal contestait la validité de cette première expertise, tandis que l'intimé, par appel incident, sollicitait la réduction de la créance sur la base d'un autre rapport. Face à la divergence des cinq expertises versées aux débats, la cour écarte les rapports antérieurs pour ne retenir que le dernier en date.

La cour retient que ce rapport, complété par un rapport additionnel, doit seul être homologué dès lors qu'il a été établi dans le respect des règles procédurales, sur la base des documents comptables des parties, et que les critiques formulées à son encontre sont demeurées générales et non étayées. Validant également l'expertise immobilière démontrant que la valeur d'un seul des biens hypothéqués suffisait à garantir la créance ainsi recalculée, la cour a confirmé le principe de la mainlevée des autres sûretés.

En conséquence, la cour réforme partiellement le jugement en rehaussant le montant de la condamnation, le confirme pour le surplus et rejette l'appel incident.

Saisi d'une demande en référé visant à suspendre une procédure de saisie immobilière, la cour d'appel de commerce examine le caractère sérieux des moyens soulevés par une caution hypothécaire. L'appelant soutenait que la garantie, limitée à un prêt et à un montant spécifiques, ne pouvait être étendue à des engagements ultérieurs non stipulés dans l'acte et que la procédure de saisie était entachée de nullités, notamment en raison d'une expertise non contradictoire et du défaut d'établissement du cahier des charges.

La cour écarte toutefois ces moyens, retenant que la contestation n'est pas sérieuse au sens des dispositions régissant le référé. Elle relève en effet que le tribunal de commerce a déjà rejeté au fond la demande en nullité de l'injonction immobilière fondant les poursuites.

Faute pour l'appelant de rapporter la preuve du paiement de la dette, la cour considère la demande de suspension de la vente aux enchères comme non fondée. Le recours est par conséquent rejeté.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant le cessionnaire au paiement du solde du prix de cession de titres sociaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur la mise en œuvre des clauses d'ajustement de prix et la force probante des expertises judiciaires. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du cédant en se fondant sur les conclusions d'une expertise ayant déterminé le montant des déductions contractuelles.

L'appelant contestait la régularité de la procédure d'expertise pour violation des droits de la défense et le bien-fondé de ses conclusions, notamment quant à l'évaluation des actifs immobiliers et la détermination de la variation des fonds propres. La cour écarte le moyen procédural, relevant que l'appelant, bien qu'ayant bénéficié de plusieurs renvois pour conclure, s'est abstenu de le faire.

Statuant sur renvoi après cassation, elle retient que l'expertise immobilière n'est pas viciée par la non-prise en compte du prix de référence de l'administration fiscale, dès lors que le contrat prévoyait le recours à un expert et que la valeur retenue par ce dernier pour certains biens était inférieure au barème fiscal invoqué. La cour valide également l'expertise comptable, considérant que l'expert a justifié ses conclusions sur la base des documents sociaux et que l'appelant ne rapporte pas la preuve des passifs ou des minorations d'actifs qu'il allègue et qui seraient déductibles en vertu du contrat.

En conséquence, la cour d'appel de commerce confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en nullité d'une procédure de saisie immobilière, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une expertise ancienne dans la détermination du prix d'ouverture de l'adjudication. Le débiteur saisi faisait valoir que l'écoulement d'un délai de plus de douze ans entre l'expertise et la vente rendait le prix de mise à l'encan dérisoire et viciait la procédure. La cour écarte ce moyen en rappelant que le prix d'ouverture ne constitue que le seuil de départ des enchères et non le prix de vente définitif, lequel est déterminé par le jeu de la surenchère lors de l'adjudication. Elle juge par conséquent inopérante la critique relative à la sous-évaluation de ce prix initial. La cour relève au surplus que le moyen est devenu sans objet dès lors que l'immeuble a été adjugé à un tiers acquéreur et que le transfert de propriété a été dûment inscrit sur le titre foncier. Le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en nullité d'une procédure de vente sur saisie immobilière, le tribunal de commerce avait écarté les moyens du débiteur. L'appelant principal contestait la régularité de la notification de l'injonction immobilière, le montant de la créance retenue et l'évaluation du bien par l'expert. Par un appel incident, l'établissement bancaire créancier soulevait l'irrecevabilité de l'action pour autorité de la chose jugée et tardiveté. La cour d'appel de commerce écarte les moyens de l'appelant principal, retenant que la notification à une personne se déclarant employée à l'adresse contractuelle du débiteur est régulière, que la créance a été correctement actualisée et que l'expertise visant à fixer le prix de mise en vente n'a qu'un caractère indicatif, le prix final résultant des enchères. La cour rejette également l'appel incident en précisant que l'autorité de la chose jugée ne s'attache pas à une décision portant sur une injonction antérieure et que la demande en nullité demeure recevable tant que l'adjudication n'est pas devenue définitive, notamment en cas de surenchère du sixième. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Le débat portait sur l'étendue d'une vente immobilière et, par voie de conséquence, sur l'opposabilité du transfert d'un bail commercial au preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement des loyers formée par l'acquéreur contre le preneur. L'appelant, soutenu par la venderesse originelle également appelante, contestait que le local loué fût inclus dans le périmètre de la cession, arguant que l'acte de vente ne le mentionnait pas expressément et sollicitait une expertise immobilière. La cour d'appel de commerce écarte la demande d'expertise. Elle retient que l'enquête menée en première instance, au cours de laquelle les adouls rédacteurs de l'acte et l'intermédiaire immobilier ont été entendus, a suffisamment établi que la volonté des parties était de céder le bien dans sa totalité, incluant le local commercial litigieux. La cour considère que ces témoignages, qui corroborent un acte de vente réunissant toutes les conditions légales, priment sur les allégations contraires des appelants quant à la consistance du bien vendu. En conséquence, le jugement entrepris est confirmé.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, exerçant son pouvoir souverain d'appréciation des éléments de preuve, se fonde sur un rapport d'expertise judiciaire pour retenir que les aménagements réalisés par le preneur, notamment l'installation d'une mezzanine démontable, ne constituent pas une modification substantielle des caractéristiques du local loué, et rejette en conséquence la demande de validation du congé donné pour ce motif. Est par ailleurs irrecevable le moyen nouveau, mélangé de fait et de droit, soulevé pour la première fois devant la Cour de cassation.

Confirmant un jugement du Tribunal de commerce, la Cour d’appel de commerce juge que l’inobservation des modalités de désignation du commissaire aux apports prévues par la loi n° 5-96, notamment l’exigence d’une décision unanime des associés, n’est pas sanctionnée par la nullité de son rapport d’évaluation des apports en nature. En application du principe selon lequel il n’y a pas de nullité sans texte, la Cour rappelle que le législateur a écarté cette sanction au profit de la mise en jeu de la responsabilité solidaire des associés envers les tiers pour la valeur attribuée auxdits apports. De surcroît, la validité de l’opération d’augmentation de capital est établie dès lors que le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire, acte authentique non argué de faux, constate l’approbation unanime de l’évaluation et de l’opération par les associés. L’existence de ce procès-verbal rend ainsi inopérante toute contestation fondée sur une éventuelle irrégularité du rapport d’évaluation ou sur une allégation de faux visant d’autres actes sous seing privé relatifs à l’opération. Par conséquent, la demande d’annulation du rapport du commissaire aux apports doit être rejetée.

La Cour de cassation s’est prononcée sur la portée du contrôle judiciaire exercé sur une sentence arbitrale, ainsi que sur les conditions de validité d’une clause compromissoire, à l’occasion d’un litige relatif à un protocole d’accord prévoyant le recours à l’arbitrage pour fixer les parts respectives de deux parties dans un projet immobilier commun.

Confirmant l’arrêt rendu par la cour d’appel, elle a validé la clause compromissoire litigieuse en estimant qu’elle remplissait pleinement les exigences posées par l’article 315 du Code de procédure civile (CPC). Cette clause, rédigée par écrit et dûment signée, précisait clairement l’objet du différend, à savoir la détermination des quotes-parts des parties et les modalités de partage, tout en indiquant de manière suffisamment précise le mode de désignation des arbitres.

Quant au grief relatif à l’inobservation alléguée par l’expert des formalités prévues par l’article 63 du CPC, la Cour a rappelé que, faute pour les parties d’avoir fixé des règles spécifiques régissant le fond du litige, l’arbitre disposait, en vertu de l’article 327-44 du CPC, d’une liberté pour statuer selon les principes qu’il estimait appropriés. Ce moyen a ainsi été jugé inopérant.

De façon décisive, la Cour de cassation a précisé que le contrôle du juge en matière d’annulation de sentence arbitrale est strictement limité aux motifs prévus à l’article 327-36 du CPC et ne s’étend en aucun cas à l’appréciation des faits ou à la pertinence des preuves retenues par l’arbitre, notamment l’expertise technique utilisée pour déterminer les quotes-parts litigieuses.

En conséquence, la Cour a rejeté le pourvoi formé contre l’arrêt d’appel, estimant celui-ci suffisamment et régulièrement motivé et exempt de toute violation des dispositions légales invoquées.

La demanderesse, bailleresse de huit bureaux commerciaux sis à Casablanca, a engagé une action en responsabilité contractuelle contre la locataire, à laquelle elle reprochait des transformations substantielles et non autorisées des lieux loués. Selon les contrats de bail notariés, toute modification devait faire l’objet d’une autorisation écrite préalable. Lors de la restitution des locaux, un commissaire de justice a constaté la destruction de cloisons et la réunion des bureaux en deux grands espaces ouverts, altérant leur affectation originelle.

La bailleresse a sollicité une expertise judiciaire afin d’évaluer les travaux nécessaires pour rétablir les lieux dans leur état initial et chiffrer le préjudice lié à la perte de loyers pendant les travaux. L’expert désigné a confirmé la réalité des dégradations affectant l’aménagement interne, évalué les réparations à 628.100 dirhams et estimé à quatre mois la durée des travaux rendant impossible toute relocation.

La défenderesse a contesté sa responsabilité en soutenant que les lieux lui avaient été remis en l’état actuel, sans transformation de sa part, en l’absence d’un état des lieux contradictoire au début de la location. Elle a également mis en cause la compétence et l’objectivité du premier expert, arguments écartés par le tribunal au regard de la régularité des constatations et de l’objectivité du rapport technique versé par le second expert désigné judiciairement.

La juridiction a écarté l’argument tiré de l’article 3 de la loi n°49-16, au motif que les contrats notariés faisaient office de description précise de l’état des lieux loués, ce qui permettait d’identifier les modifications litigieuses. Elle a confirmé la responsabilité de la locataire sur le fondement des articles 230, 231 et 678 du Code des obligations et des contrats.

Le tribunal a accordé à la bailleresse une indemnisation de 628.100 dirhams au titre des travaux de remise en état, et a évalué souverainement à 200.000 dirhams chacun les préjudices liés à la perte de loyers pendant les deux mois suivant la remise des clés, ainsi que pendant la période estimée des travaux, soit un total de 1.028.100 dirhams. Il a rejeté les autres demandes, notamment celle afférente à une période additionnelle de quatre mois, faute de chiffrage et de paiement des frais afférents.

La Cour de cassation a été saisie d’un pourvoi contre un arrêt de cour d’appel ayant ordonné la vente aux enchères publiques de biens immobiliers et d’un véhicule dans le cadre d’un partage successoral.

La Cour a considéré que l’arrêt attaqué avait manqué à son obligation de motivation en n’examinant pas l’argumentation de la banque revendiquant la propriété exclusive de l’un des biens immobiliers inclus dans ce partage.

En l’espèce, la banque, intervenue volontairement dans la procédure d’appel, avait soutenu que le bien immobilier en question lui appartenait exclusivement, et avait fourni des conclusions en première instance faisant état de négociations entre les parties à ce sujet. Les autres héritiers, défendeurs à la cassation, s’étaient bornés à demander la confirmation de l’arrêt d’appel, sans apporter de réponse à cette argumentation.

La Cour de cassation a estimé que la cour d’appel aurait dû examiner l’argumentation de la banque relative à sa propriété d’un bien immobilier inclus dans le partage, et procéder à l’examen de cette question, susceptible d’avoir une incidence sur sa décision.

En conséquence, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt attaqué, et renvoyé l’affaire et les parties devant la même cour d’appel, autrement composée, pour qu’il soit statué à nouveau conformément à la loi.

Il est établi que l’acquéreuse, après exécution intégrale de ses obligations contractuelles, a constaté, dès la réception du fonds commercial, de graves malfaçons et vices cachés, confirmés par une expertise technique réalisée en application des dispositions du Code de procédure civile. Ces défauts concernaient à la fois les gros œuvres et les seconds œuvres, notamment une plomberie non conforme aux normes (canalisations incomplètement raccordées et atteinte à la structure), rendant le bien impropre à l’exploitation commerciale.

Sur le fondement des articles 549 et 556 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, le tribunal a retenu que le vendeur est tenu de livrer la chose vendue exempte de vices cachés qui en diminuent la valeur ou la rendent impropre à l’usage. Constatant la violation de cette obligation, la juridiction a prononcé la résolution du contrat de vente et ordonné la restitution intégrale du prix, majorée des intérêts légaux, tout en écartant les demandes d’indemnisation non fondées en droit.

S’agissant de la compétence, le tribunal de commerce, saisi en premier lieu, a examiné l’exception d’incompétence soulevée et retenu qu’il demeurait compétent, considérant qu’il s’agissait d’un litige né de la cession d’un fonds de commerce. Il a ainsi statué au fond en application de la loi n° 53.95, rejetant la thèse d’une compétence exclusivement civile.

Une société à responsabilité limitée a interjeté appel d’un jugement de première instance la condamnant à payer des sommes d’argent à une banque et rejetant ses demandes en faux incident, en dommages et intérêts et en expertise.

La Cour d’appel a confirmé le jugement de première instance, rejetant l’ensemble des arguments de l’appelante. Elle a considéré que la demande de faux incident était sans objet, que la clause contractuelle litigieuse avait déjà été jugée et que la SARL, du fait de la résolution du contrat de gestion pour manquement à ses obligations, ne pouvait prétendre à aucune indemnisation. La Cour a également rappelé l’importance pour les sociétés commerciales de tenir une comptabilité régulière et a précisé les conditions de recevabilité de l’expertise judiciaire.

Par cette décision, la Cour d’appel a rappelé la rigueur des règles de droit et de procédure applicables aux litiges commerciaux, notamment en matière de preuve comptable, d’autorité de la chose jugée et d’expertise judiciaire.