Mot clé
Effet constitutif

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le moment du transfert du droit aux fruits d'un immeuble immatriculé, vendu par acte authentique mais dont la cession n'avait pas encore été inscrite sur le titre foncier. Le tribunal de commerce avait condamné le vendeur à restituer à l'acquéreur les loyers perçus entre la date de l'acte de vente et celle de son inscription.

L'appelant soutenait que le transfert de propriété et de ses accessoires n'est effectif, y compris entre les parties, qu'à compter de l'inscription, tandis que l'intimé invoquait le principe du consensualisme rendant la vente parfaite dès l'échange des consentements. La cour d'appel de commerce fait droit au moyen du vendeur.

Au visa des articles 66 et 67 de la loi 14-07 relative à la conservation foncière, elle retient que les conventions visant à transférer un droit réel sur un immeuble immatriculé ne produisent aucun effet, même entre les parties, avant leur inscription au titre foncier. Dès lors, la cour juge que les fruits de l'immeuble, en l'occurrence les loyers, demeurent la propriété du vendeur jusqu'à la date de cette inscription.

En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande en restitution des loyers formée par l'acquéreur ainsi que sa demande additionnelle.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant ordonné la mainlevée d'une saisie conservatoire, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'une vente non inscrite au créancier saisissant. Le premier juge avait fait droit à la demande des acquéreurs en considérant que le maintien de la saisie sur un bien dont la propriété leur avait été reconnue par une décision de justice définitive constituait un trouble manifestement illicite. L'établissement bancaire appelant soutenait principalement que la saisie était régulière dès lors qu'elle avait été pratiquée à l'encontre du propriétaire inscrit au titre foncier, et que la vente, faute d'inscription, lui était inopposable. La cour écarte ce moyen en retenant que la propriété des acquéreurs avait été consacrée par un jugement définitif d'estihqaq (revendication), lequel est opposable à tous, y compris au créancier saisissant. Elle relève que le défaut d'inscription de la vente au titre foncier n'était pas imputable aux acquéreurs mais au refus illégal du conservateur foncier, lui-même sanctionné par la justice. Dès lors, la cour considère que la saisie a été pratiquée sur le bien d'autrui et que son maintien constitue un trouble manifestement illicite justifiant l'intervention du juge des référés, en application notamment de l'article 21 de la loi instituant les juridictions de commerce. Le jugement ordonnant la mainlevée de la saisie est en conséquence confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la recevabilité d'un recours en tierce opposition formé par l'acquéreur d'un immeuble commercial contre une décision actant le désistement du vendeur dans une procédure d'expulsion. La question de droit portait sur la qualité pour agir du vendeur, qui s'était désisté de son action en expulsion après avoir cédé l'immeuble mais avant l'inscription de la vente sur le titre foncier. Se conformant à la décision de la Cour de cassation, la cour d'appel rappelle que, au visa de l'article 67 du dahir sur l'immatriculation foncière, les actes translatifs de droits réels n'ont d'effet, même entre les parties, qu'à compter de leur inscription sur le titre foncier. La cour retient que le désistement du bailleur initial est intervenu à une date où l'acquéreur n'avait pas encore fait inscrire son titre de propriété. Dès lors, le vendeur conservait seul la qualité de propriétaire et, par conséquent, la capacité de se désister de l'instance en cours. Faute pour le tiers opposant de justifier d'un droit inscrit opposable au moment du désistement, son recours est rejeté.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande de suspension de saisie immobilière, la cour d'appel de commerce se prononce sur les droits d'un constructeur de bonne foi sur le terrain d'autrui face au créancier hypothécaire du propriétaire inscrit. L'appelant soutenait que l'action au fond qu'il avait engagée pour faire valoir ses droits sur la construction justifiait la suspension des mesures d'exécution diligentées par le créancier. La cour écarte ce moyen au motif que les droits du créancier hypothécaire, fondés sur les inscriptions du titre foncier, priment sur la situation de fait du constructeur en application du principe de l'inopposabilité des droits non inscrits. Elle retient que l'action intentée par le constructeur, fondée sur les dispositions du code des droits réels relatives à la construction sur le terrain d'autrui, ne peut aboutir qu'à une indemnisation pour la valeur des constructions et non à la revendication de la propriété du fonds. Dès lors, l'instance au fond est sans incidence sur le droit du créancier de poursuivre la vente du bien grevé, lequel constitue son gage. L'ordonnance de référé est en conséquence confirmée.

Ayant souverainement constaté, par une appréciation des faits et des documents produits, que le vendeur, bien que le défaut de paiement d’une partie du prix par l’acquéreur à l’échéance convenue ait entraîné la réalisation de la condition résolutoire stipulée à la promesse de vente, a accompli plusieurs années après des actes positifs manifestant sans équivoque sa volonté de poursuivre l’exécution du contrat, notamment en délivrant à l’acquéreur les autorisations nécessaires à l’exploitation de son fonds de commerce dans les lieux, la cour d’appel en déduit à bon droit que le vendeur a renoncé à se prévaloir de ladite clause.

La Cour d’appel de commerce, confirmant un jugement du Tribunal de commerce, rappelle que le contrat de bail portant sur un immeuble immatriculé, consenti par une personne non inscrite comme propriétaire sur le titre foncier, est inopposable aux propriétaires légitimes. La production d’un acte d’hérédité désignant le bailleur comme héritier du propriétaire originaire est jugée insuffisante à établir sa qualité pour contracter, car les droits découlant d’une succession n’ont d’effet à l’égard des tiers qu’à compter de leur inscription sur le titre foncier conformément au droit de l’immatriculation foncière. En conséquence, un tel acte s’analyse en un bail de la chose d’autrui, régi par renvoi par les dispositions relatives à la vente de la chose d’autrui. Faute de ratification par les propriétaires inscrits, le bail est dépourvu de tout effet juridique à leur encontre, justifiant ainsi son annulation et l’expulsion de l’occupant considéré comme étant sans droit ni titre.

Encourt la cassation l’arrêt d’appel qui, pour rejeter la demande de l’acquéreur visant à la perfection de la vente de droits indivis sur un immeuble immatriculé et à l’inscription de son acquisition suite au refus du conservateur de la propriété foncière, considère que le vendeur n’est pas tenu des diligences nécessaires à cette inscription et que la charge de fournir les documents exigés incombe exclusivement à l’acquéreur.

En statuant ainsi, la cour d’appel méconnaît le principe selon lequel la vente portant sur des droits relatifs à un immeuble immatriculé ne produit ses effets translatifs de propriété qu’à compter de son inscription sur le titre foncier. De plus, elle omet de considérer que l’obligation de délivrance pesant sur le vendeur, en vertu de l’article 498 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, n’est pas seulement matérielle mais s’étend également à une délivrance juridique. Cette dernière impose au vendeur d’accomplir toutes les démarches et de fournir les éléments nécessaires pour permettre à l’acquéreur de faire inscrire son droit et de parfaire ainsi le transfert de propriété. En exonérant le vendeur de cette responsabilité et en la faisant peser intégralement sur l’acquéreur, la cour d’appel a privé sa décision de base légale.

Partant, la Cour de cassation casse et annule l’arrêt d’appel et renvoie l’affaire devant la même cour, autrement composée, pour qu’il y soit statué à nouveau conformément à la loi.

En vertu de l’article 229 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, l’obligation de garantie due par le vendeur d’un immeuble immatriculé se transmet à ses héritiers. Cette obligation leur impose de parfaire la vente en procédant à toute régularisation de l’acte nécessaire à son inscription sur le titre foncier.

La Cour de cassation a ainsi jugé que les héritiers sont tenus d’établir un acte rectificatif lorsque le contrat initial, désignant une contenance déterminée au lieu de parts indivises, fait obstacle à la publicité foncière. En effet, la vente ne produisant son plein effet, même entre les parties, qu’à compter de son inscription, les héritiers ne peuvent se soustraire aux formalités qui seules la rendent efficace.

Conformément à l’article 67 du dahir sur l’immatriculation foncière, la donation d’un immeuble immatriculé n’a d’effet, même entre les parties, qu’à compter de son inscription sur le titre foncier. Le décès du donateur avant l’accomplissement de cette formalité constitue un empêchement qui rend la libéralité caduque, la simple possession matérielle du bien par le donataire ne pouvant y suppléer.

En l’espèce, la Cour suprême a validé le rejet de la demande d’inscription en relevant que les actes de location censés prouver la possession étaient postérieurs au décès du donateur, et donc inopérants. Elle a par ailleurs précisé que les articles 80 et 81 du même dahir, qui facilitent l’inscription après le décès du disposant, sont inapplicables car ils visent exclusivement les cessions à titre onéreux et non les donations.

Est légalement justifié l’arrêt d’une cour d’appel qui accueille un recours en rétractation contre l’une de ses propres décisions, au double motif qu’elle avait statué ultra petita en se prononçant sur le fond après un simple désistement d’appel, et qu’elle avait été induite en erreur par un dol procédural quant à la titularité du bien.

Saisie du pourvoi, la Cour suprême valide ce raisonnement et rappelle le principe fondamental selon lequel, en matière d’immeuble immatriculé, les conventions visant à transférer un droit réel n’ont d’effet, y compris entre les parties, qu’à compter de leur inscription sur le titre foncier. Par conséquent, un acte de vente non publié est inopérant et ne saurait prévaloir sur l’état d’indivision régulièrement attesté par un certificat de la conservation foncière.

La vente d’un immeuble sous saisie conservatoire n’est pas nulle mais fait naître à la charge du vendeur une obligation de délivrance incluant la mainlevée de la saisie. L’acquéreur est par conséquent fondé à agir en justice pour l’exécution de cette obligation et l’inscription de son droit sur le titre foncier.

L’exception tirée de l’analphabétisme d’un contractant est strictement personnelle ; ses héritiers sont irrecevables à l’invoquer pour la première fois après son décès.

Bien que l’acte de vente sous seing privé non contesté constitue un titre suffisant pour agir en justice, l’effet translatif de propriété demeure subordonné à son inscription sur le titre foncier, seule à opérer le transfert du droit réel.

Le titulaire d’un droit inscrit sur titre foncier ne peut obtenir en référé l’expulsion d’un occupant lorsque ce dernier oppose une contestation sérieuse.

Constitue une telle contestation le fait pour l’occupant de se prévaloir d’un acte de vente, même non publié, émanant d’un propriétaire indivis et dont la validité est reconnue par les héritiers de ce dernier. L’appréciation de la portée d’un tel acte est un débat de fond qui échappe à la compétence du juge de l’urgence.

En pareille hypothèse, le principe de l’effet constitutif de l’inscription sur le titre foncier est insuffisant à fonder la compétence du juge des référés, lequel ne saurait, sans excéder ses pouvoirs, ordonner une mesure qui reviendrait à trancher un litige relevant de la compétence exclusive des juges du fond.

Il résulte des articles 66 et 67 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière que le transfert de propriété d'un immeuble immatriculé n'a d'effet, même entre les parties, qu'à compter de son inscription sur le titre foncier. Viole en conséquence ces dispositions la cour d'appel qui ordonne l'inscription d'une donation sur le fondement de la possession matérielle du bien par le donataire. Une telle possession est inopérante pour parfaire le transfert de propriété, de même qu'une inscription préventive devenue caduque par l'expiration de son délai ne peut fonder une inscription ultérieure du droit.

Un jugement ordonnant le partage d’un immeuble immatriculé, même passé en force de chose jugée, ne met pas fin à l’état d’indivision tant qu’il n’est pas inscrit sur le titre foncier. Faute de cette inscription, le partage est dépourvu de toute existence légale et la division des lots qui en résulte demeure une simple situation de fait.

Cette solution découle du principe de l’effet constitutif de l’inscription en matière de droits réels, consacré par les articles 65 et 66 du dahir sur l’immatriculation foncière. En vertu de ce principe, un droit réel n’acquiert d’existence légale, tant entre les parties qu’à l’égard des tiers, que par et à compter de son inscription.

Il s’ensuit que, l’immeuble étant juridiquement réputé indivis, un co-indivisaire ne peut se prévaloir de droits exclusifs sur une parcelle matériellement délimitée. Il ne dispose donc pas de la qualité pour exercer les actions en justice attachées au droit de propriété exclusive.

La Cour Suprême réaffirme le principe selon lequel la donation (hiba) d’un bien immeuble immatriculé ne sort ses effets et n’acquiert d’existence légale à l’égard des tiers que par sa seule inscription sur le titre foncier, conformément aux articles 66 et 67 du Dahir du 12 août 1913. Ainsi, un acte de donation, même établi par lafif du vivant du propriétaire originaire, est radicalement inopposable au nouveau propriétaire ayant régulièrement inscrit son droit.

En conséquence, l’occupant qui se prévaut d’un tel acte non publié est considéré comme occupant sans droit ni titre et son expulsion doit être prononcée. La Cour écarte également l’argument fondé sur le rôle historique ou social de l’occupant, un tel motif étant jugé impropre à constituer un droit réel sur la propriété immatriculée d’autrui, laquelle demeure intangible en dehors des inscriptions qui y sont portées.