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Déchéance du droit du preneur

Saisi d'un appel portant sur la détermination de l'indemnité d'éviction due à un preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur le conflit de lois dans le temps entre le dahir du 24 mai 1955 et la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction fixée par expertise.

L'appelant soutenait que le dahir de 1955 devait s'appliquer, l'instance en validation de congé ayant été introduite avant l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, ce qui emportait déchéance du droit du preneur faute d'avoir notifié son intention d'exercer son droit de retour. La cour écarte ce moyen et retient que si les actes introductifs d'instance demeurent régis par la loi ancienne, les effets de l'éviction, notamment le droit à indemnisation, sont soumis à la loi nouvelle dès lors que l'expulsion a été exécutée après son entrée en vigueur.

Faisant droit au moyen subsidiaire de l'appelant, la cour constate que l'indemnité allouée en première instance procédait d'une double réparation du même préjudice, en indemnisant distinctement la valeur de l'activité commerciale et la perte de la clientèle et du droit au bail. Procédant à une nouvelle évaluation sur la base d'une expertise ordonnée en appel, la cour réduit le montant de l'indemnité.

Les jugements entrepris sont par conséquent confirmés dans leur principe mais réformés sur le quantum de la condamnation.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur le droit à l'indemnité d'éviction intégrale du preneur d'un bail commercial, évincé pour cause de démolition et reconstruction, et sur la validité de la notification de son droit de priorité au retour. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'indemnisation du preneur, considérant que le bailleur n'avait pas procédé aux travaux dans les délais légaux.

En appel, le bailleur soulevait la déchéance du droit du preneur pour notification tardive de sa volonté de réintégrer les lieux et contestait, par une inscription de faux, la régularité de la notification effectuée à un associé. La cour écarte le moyen tiré de la déchéance, se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation quant à la date de la notification, et rejette l'inscription de faux.

Elle retient que la notification de l'exercice du droit de priorité, bien que reçue par un simple associé et non par le représentant légal, est valablement faite à la société bailleresse dès lors que la qualité d'associé du réceptionnaire est établie. Sur le montant de l'indemnité, la cour s'approprie les conclusions du rapport d'expertise judiciaire ordonné après cassation, qui évalue le préjudice du preneur sur la base de la valeur de l'emplacement et des commerces similaires.

Le jugement est en conséquence réformé uniquement sur le quantum de l'indemnité, qui est réduit.

En matière de bail commercial soumis au dahir du 24 mai 1955, la cour d'appel de commerce se prononce sur la déchéance du droit du preneur de contester un congé pour travaux non autorisés. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction du preneur, la considérant fondée.

L'appelant soutenait avoir respecté la procédure de conciliation préalable, contestant ainsi la déchéance de son droit de s'opposer aux motifs de l'éviction. La cour relève que la procédure de conciliation invoquée par le preneur concernait un précédent congé pour défaut de paiement de loyers, et non le congé pour travaux non autorisés fondant la présente action.

Dès lors, la cour retient que le preneur n'a pas contesté le congé litigieux dans le délai de trente jours prévu par l'article 27 du dahir du 24 mai 1955. Faute d'avoir initié la procédure de conciliation requise pour ce motif spécifique, le preneur est déchu de son droit de contester les causes du congé.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial régi par le dahir du 24 mai 1955, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences du défaut d'engagement de la procédure de conciliation par le preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion, estimant que le paiement tardif des loyers suffisait à purger le manquement.

Saisie d'une opposition formée par le preneur contre l'arrêt infirmatif l'ayant condamné, la cour devait déterminer si le paiement des arriérés, même hors délai, pouvait suppléer à l'absence de saisine du juge en conciliation. La cour écarte ce moyen et retient que le défaut pour le preneur d'engager la procédure de conciliation dans le délai légal prévu par l'article 27 du dahir précité emporte déchéance de son droit de discuter les motifs de l'injonction.

Elle en déduit que le preneur est réputé avoir renoncé au renouvellement de son bail et devient occupant sans droit ni titre. La cour précise que ni le paiement partiel et tardif des loyers, ni l'acceptation par le bailleur de loyers postérieurs à l'injonction, ne sauraient pallier l'omission de cette formalité substantielle.

Le recours en opposition est par conséquent rejeté.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la déchéance du droit à réparation et sur la justification du défaut de reconstruction par le bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement d'une indemnité après avoir ordonné plusieurs expertises.

L'appelant principal soulevait la déchéance du droit du preneur pour non-respect des formalités de l'article 13 du dahir de 1955 et l'existence d'une cause légitime de retard tenant à la présence de réservoirs de carburant. La cour écarte le moyen tiré de la déchéance, relevant que le preneur avait bien notifié son intention d'user de son droit de priorité dans le délai légal de trois mois suivant l'éviction.

Elle rejette également la justification du retard, retenant contre le bailleur son propre aveu judiciaire antérieur imputant le défaut de reconstruction à des difficultés financières et non à une faute du preneur. Procédant à une nouvelle évaluation, la cour combine les conclusions des différentes expertises pour fixer souverainement chaque poste de préjudice, notamment le droit au bail, la perte de clientèle et les améliorations.

Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité.

En matière de bail commercial et d'indemnité d'éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce précise les obligations du bailleur au regard de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité d'éviction, dont le montant était contesté par les deux parties.

Le bailleur soulevait la déchéance du droit du preneur à l'indemnisation faute d'avoir exercé son droit de priorité dans les délais, tandis que le preneur sollicitait la majoration de l'indemnité accordée. La cour écarte le moyen du bailleur en rappelant qu'en application de l'article 11 de la loi n° 49-16, il appartient au bailleur, et non au preneur, de prendre l'initiative d'informer ce dernier de la mise à disposition du nouveau local.

La cour retient que le défaut du bailleur de notifier au preneur son droit au retour dans le délai de trois ans suivant l'éviction ouvre droit à une indemnité d'éviction complète au profit de ce dernier, conformément à l'article 7 de ladite loi. Faisant usage de son pouvoir d'appréciation et se fondant notamment sur la valeur d'acquisition du droit au bail stipulée dans l'acte initial, la cour procède à la réévaluation de l'indemnité.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est majoré.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour usage personnel mais allouant une indemnité d'éviction au preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la déchéance du droit à cette indemnité pour cause de fermeture prolongée du local. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement de l'indemnité, ce que ce dernier contestait en invoquant la perte de la clientèle consécutive à une fermeture de plus de deux ans, tandis que le preneur, par un appel incident, contestait la qualité à agir du bailleur et la sincérité du motif du congé. La cour retient que la production d'une attestation administrative établissant la fermeture du local commercial pendant une durée de plus de quatre ans suffit à prouver la perte des éléments de clientèle et de notoriété. Elle juge qu'en application de l'article 8 de la loi n° 49-16, cette situation emporte déchéance du droit du preneur à l'indemnité d'éviction, peu important que la réouverture du fonds soit intervenue peu de temps avant la délivrance du congé. La cour écarte également les moyens de l'appel incident, rappelant que le droit de reprise pour usage personnel n'est pas subordonné à l'indisponibilité d'autres locaux et que la qualité de bailleur est transmise de plein droit au nouveau propriétaire en tant que successeur particulier. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il avait alloué une indemnité d'éviction, la cour rejetant la demande du preneur sur ce chef.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de calcul de cette indemnité en l'absence de déclarations fiscales. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et condamné le bailleur au paiement d'une indemnité fixée par expertise. L'appelant soutenait que le preneur devait être privé de toute indemnité au motif que l'absence de production des déclarations fiscales des quatre dernières années, prévues par l'article 7 de la loi n° 49-16, faisait obstacle à toute évaluation du fonds de commerce. La cour écarte ce moyen en retenant que si l'article 7 précité vise les déclarations fiscales comme un élément de calcul, il n'exclut pas du droit à indemnisation les preneurs dont l'activité n'est pas soumise à l'impôt sur le revenu. Elle précise que l'indemnité d'éviction ne se limite pas à la perte de clientèle ou de bénéfices, mais couvre également la valeur du droit au bail, laquelle s'apprécie indépendamment des résultats fiscaux en fonction de la valeur locative et de l'emplacement du local. La cour rappelle par ailleurs que le défaut d'appel contre le jugement avant dire droit ordonnant l'expertise ne prive pas une partie du droit de contester les conclusions du rapport lors de l'appel au fond. Le jugement de première instance est en conséquence intégralement confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur le délai de forclusion applicable à l'action en paiement d'une indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en lui allouant une indemnité. L'appelant, bailleur, soulevait la déchéance du droit du preneur à l'indemnité, au motif que l'action avait été introduite plus de deux ans après la notification du procès-verbal de non-conciliation, et que la première action, déclarée irrecevable, n'avait pu interrompre ce délai. Se conformant à la doctrine de l'arrêt de cassation, la cour d'appel retient que le délai de deux ans prévu par l'article 33 du dahir du 24 mai 1955 constitue un délai de forclusion et non de prescription. Dès lors, la première action du preneur, qui s'était soldée par un jugement d'irrecevabilité pour défaut de paiement des frais d'expertise, n'a produit aucun effet interruptif. La nouvelle action, introduite plus de quatre ans après la notification de l'échec de la conciliation, est par conséquent irrecevable comme tardive. La cour écarte également le moyen tiré d'une prétendue renonciation du bailleur à l'éviction, relevant que la perception des indemnités d'occupation après le congé ne vaut pas renouvellement du bail. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, déclare la demande du preneur irrecevable.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue des pouvoirs d'investigation du juge et sur le droit à l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en résiliation et en paiement. L'appelant soutenait que le premier juge aurait dû ordonner une mesure d'instruction pour vérifier ses allégations de paiement partiel et de privation de jouissance. La cour retient qu'en l'absence de toute preuve de paiement produite par le preneur, le juge du fond n'est pas tenu d'ordonner une mesure d'instruction que les pièces versées au dossier rendent inutile. Elle rappelle en outre qu'en application de l'article 8 de la loi n° 49-16, la résiliation du bail pour non-paiement des loyers prive le preneur de tout droit à une indemnité d'éviction, ce qui rendait sa demande à ce titre nécessairement infondée. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Ayant constaté, par une appréciation souveraine des pièces du dossier, que le preneur avait été régulièrement notifié du procès-verbal de non-conciliation, et que cet acte mentionnait le délai d'un mois prévu par l'article 32 du dahir du 24 mai 1955 pour contester en justice le congé qui lui avait été délivré, la cour d'appel en déduit à bon droit qu'est irrecevable l'action introduite après l'expiration de ce délai. Le preneur est alors déchu de son droit de contester ledit congé et de discuter les motifs de l'éviction.

Il résulte de l'article 27 du dahir du 24 mai 1955 que le preneur est déchu de son droit de contester les motifs du congé qui lui a été délivré s'il n'a pas engagé la procédure de conciliation. Cette déchéance entraîne la fin du bail et autorise le bailleur à poursuivre l'expulsion du preneur, laquelle constitue un effet direct du congé.

Par conséquent, viole ce texte la cour d'appel qui, saisie d'une demande en résiliation et expulsion fondée sur un tel congé, examine les moyens de défense du preneur au lieu de vérifier si ce dernier était déchu de son droit de les invoquer pour n'avoir pas préalablement saisi la commission de conciliation.

Encourt la cassation pour dénaturation des faits et fausse application de la loi, l’arrêt qui, pour débouter le preneur évincé de sa demande en indemnisation, retient qu’il n’a pas respecté les formalités prévues par l’article 13 du dahir du 24 mai 1955 pour exercer son droit de priorité, sans examiner les pièces, notamment la notification adressée par voie d’huissier, produites par le preneur et établissant l’accomplissement de ces diligences. En ignorant un tel élément de preuve déterminant, la cour d’appel a fondé sa décision sur des faits matériellement inexacts.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour déclarer le preneur d'un local à usage commercial déchu de son droit de priorité consécutif à une éviction pour reconstruction, retient que la notification de sa volonté de réintégrer les lieux a été faite hors délai, alors qu'il résulte des pièces du dossier, notamment du procès-verbal de notification, que ladite notification a été effectuée dans le délai légal. En fondant sa décision sur une lecture erronée d'un acte déterminant pour la solution du litige, la cour d'appel prive sa décision de base légale.

Ayant constaté qu'un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer augmenté avait été délivré au preneur avant l'expiration du bail judiciairement renouvelé, une cour d'appel en déduit à bon droit que ce congé est nul. Elle retient exactement que le preneur est fondé à invoquer cette nullité pour s'opposer à la demande en validation du congé, nonobstant la décision antérieure constatant la déchéance de son droit au statut des baux commerciaux.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour annuler un congé délivré par le nouveau propriétaire d'un local commercial et écarter la déchéance du droit du preneur, retient l'absence de preuve de la notification à ce dernier du changement de bailleur, alors qu'il résultait des propres écritures du preneur qu'il avait connaissance de la qualité du nouveau propriétaire. Un tel aveu judiciaire suffit en effet à valider le congé et à le rendre opposable au preneur, faisant ainsi courir le délai de forclusion pour le contester.