Mot clé
Date de réception de la mise en demeure

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce a examiné la validité du moyen tiré de la force majeure. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé et en ordonnant l'expulsion, après avoir constaté l'impayé.

L'appelant soutenait que son défaut de paiement n'était pas caractérisé, arguant de l'impossibilité de poursuivre une procédure d'offre réelle et de consignation en raison des mesures de confinement sanitaire. La cour écarte ce moyen en relevant, par une analyse chronologique des faits, que les mesures de confinement invoquées avaient été levées antérieurement à la date de réception de la mise en demeure par le preneur.

Dès lors, la cour retient que l'empêchement allégué était inexistant et que le preneur, faute de justifier du paiement des loyers dans le délai imparti par la sommation, était en situation de manquement contractuel. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de caractérisation du défaut de paiement justifiant la résiliation d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion du preneur au motif d'un paiement effectué hors du délai de quinze jours imparti par la sommation.

La question de droit, tranchée par la Cour de cassation et liant la cour de renvoi, portait sur la détermination de l'assiette de calcul du seuil de trois mois de loyers impayés requis par l'article 8 de la loi 49-16. La cour retient que la renonciation du bailleur à une précédente sommation visant une partie de la période de loyers impayés vaut reconnaissance implicite de l'inexistence de cette créance.

Dès lors, le montant de la dette locative réellement exigible au jour de la délivrance de la nouvelle sommation était inférieur au seuil légal de trois mois de loyers. La cour en déduit que, même si le paiement de ce solde est intervenu après l'expiration du délai légal, le défaut de paiement justifiant la résiliation n'est pas caractérisé, faute pour la condition relative au montant de l'arriéré d'être remplie.

En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et rejette la demande d'expulsion formée par le bailleur.

En matière de révision du loyer commercial, la cour d'appel de commerce rappelle que la prise d'effet d'une augmentation de loyer, même contractuellement prévue, est subordonnée au respect des formalités légales. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement et limité la condamnation du preneur au seul arriéré courant à compter de la mise en demeure.

L'appelante soutenait que la clause de révision triennale devait s'appliquer automatiquement à son échéance, ce qui plaçait le preneur en état de manquement pour la période antérieure à la sommation. La cour écarte ce moyen en retenant que, nonobstant l'accord des parties, l'augmentation doit être activée conformément à la loi n° 07-03.

En application de l'article 7 de ce texte, la cour juge que la nouvelle redevance locative ne court qu'à compter de la date de la demande en justice ou de la réception de l'injonction de payer. Le preneur n'était donc tenu au paiement du loyer révisé qu'à compter de la réception de l'acte, ce qui exclut tout manquement antérieur de nature à justifier la résiliation.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Ayant souverainement constaté que le preneur avait réglé les loyers réclamés plus de deux mois après avoir reçu la mise en demeure lui impartissant un délai de quinze jours, c'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le preneur est en état de manquement. Elle en déduit légalement que ce manquement constitue un motif grave et légitime au sens des dispositions de l'article 11 du Dahir du 24 mai 1955, justifiant la résiliation du bail commercial et l'expulsion du preneur des locaux, sans droit à une indemnité d'éviction.

Selon l'article 8 de la loi n° 49-16 relative aux baux d'immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, le bailleur est dispensé de verser une indemnité d'éviction s'il est établi que le preneur n'a pas réglé les loyers dus dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la mise en demeure, et que le montant total dû est au moins égal à trois mois de loyers. Viole ce texte la cour d'appel qui, pour prononcer la résiliation du bail et valider l'éviction, retient la défaillance du preneur alors qu'elle a elle-même constaté que la dette locative à la date de réception de la mise en demeure était inférieure à trois mois de loyers.

En effet, la condition de la défaillance s'apprécie au regard du montant de la dette locative au jour où le preneur reçoit la mise en demeure, et non au regard de la période totale visée dans cet acte.

Selon l'article 381 du Dahir sur les obligations et les contrats, toute demande en justice interrompt la prescription. Par conséquent, encourt la cassation l'arrêt qui déclare une créance de loyers partiellement prescrite en retenant que le délai de prescription a couru à compter d'une mise en demeure, alors que l'action en justice intentée à la suite de cette dernière a produit un effet interruptif qui s'est prolongé jusqu'à la décision d'appel définitive mettant fin à l'instance, date à partir de laquelle seulement un nouveau délai de prescription a commencé à courir.

Encourt la cassation, pour violation de l’article 369 du Code de procédure civile, l’arrêt de la cour d’appel de renvoi qui, saisie après un premier arrêt de cassation ayant ordonné une expertise afin de vérifier le respect par un emprunteur des échéances de son prêt, écarte les conclusions de cette expertise desquelles il ressort que le débiteur n’était pas en situation de défaillance, et le déclare déchu du terme sans préciser sur quels éléments elle fonde sa décision. En statuant ainsi, la cour d’appel ne se conforme pas au point de droit tranché par la Cour de cassation et prive sa décision de base légale.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel, ayant souverainement constaté l’absence de preuve de la date de réception des factures par le débiteur, fixe le point de départ du cours des intérêts de retard conventionnels à la date de réception de la mise en demeure, seule date de notification certaine. De même, ayant relevé que la résiliation des contrats par le maître d’ouvrage n’était pas établie, elle rejette à juste titre la demande de l’architecte en paiement de l’indemnité contractuelle de résiliation, dont l’application était subordonnée à la preuve d’une telle résiliation.

Confirmant une décision du Tribunal de commerce, la Cour d’appel de commerce a qualifié de contrat de tontine, et non de bail commercial, une convention verbale portant sur un local commercial. Pour ce faire, les juges du fond ont retenu que l’aveu de l’exploitant d’avoir reçu les lieux déjà pourvus du matériel nécessaire à l’activité constitue une présomption déterminante de l’existence d’un fonds de commerce préexistant, objet du contrat de tontine. Une telle qualification a pour effet d’écarter l’application du statut des baux commerciaux, et ce, nonobstant l’absence des formalités de publicité prévues par le Code de commerce. Par ailleurs, la Cour a rappelé qu’en application de l’article 682 du Dahir des obligations et des contrats, le propriétaire du fonds n’est pas tenu d’indemniser le gérant pour les travaux de simple embellissement et de décoration, lesquels demeurent à la charge de celui qui les a engagés.

Des propriétaires et occupants d’une villa ont engagé une action en responsabilité contre une société défenderesse. Ils alléguaient que des travaux de terrassement entrepris par cette dernière sur le terrain voisin avaient entraîné la démolition complète du mur séparant les deux propriétés. Malgré un engagement écrit et signé de la société, reconnaissant sa responsabilité et promettant la reconstruction du mur, celle-ci n’a pas exécuté son obligation, même après une mise en demeure formelle. Les demandeurs sollicitaient la remise en état des lieux sous astreinte, ainsi que l’octroi de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis, outre les intérêts légaux.

La société défenderesse, bien que régulièrement avisée et son représentant légal ayant bénéficié d’un délai pour constituer avocat, n’a pas comparu ni conclu. La juridiction a donc statué par défaut, après avoir constaté que l’affaire était en état d’être jugée.

Se fondant sur les pièces versées au dossier, notamment une lettre émanant de la société défenderesse dans laquelle elle reconnaissait explicitement avoir causé la démolition et s’engageait à reconstruire le mur, ainsi qu’un procès-verbal de constat d’huissier confirmant l’absence de mur et la présence d’une clôture temporaire, la juridiction a considéré la faute de la défenderesse comme établie. Appliquant l’article 400 du Dahir formant Code des obligations et des contrats (DOC), qui dispose qu’il incombe à celui qui se prétend libéré d’une obligation d’en prouver l’extinction, la juridiction a retenu que la défenderesse, ayant reconnu son obligation de reconstruire, n’avait pas démontré s’en être acquittée.

En application de l’article 78 du DOC, qui établit la responsabilité civile délictuelle pour tout fait de l’homme qui cause, par sa faute, un dommage à autrui, la juridiction a jugé que la faute de la défenderesse (démolition et manquement à son engagement de reconstruire) était la cause directe du préjudice subi par les demandeurs. Faisant usage de son pouvoir souverain d’appréciation conformément à l’article 264 du DOC, elle a alloué aux demandeurs une indemnité de 20.000 dirhams au titre de la réparation du préjudice résultant de la démolition et du retard dans la reconstruction. La demande d’intérêts légaux a été rejetée, la juridiction estimant, en s’appuyant sur une jurisprudence de la Cour de cassation, que l’indemnité allouée réparait l’entier préjudice et que les intérêts constitueraient une double indemnisation.

Enfin, considérant l’astreinte comme un moyen de contraindre à l’exécution d’une obligation de faire en vertu de l’article 448 du Code de Procédure Civile (CPC), la juridiction a fait droit à la demande de remise en état en condamnant la défenderesse à reconstruire le mur sous astreinte de 500 dirhams par jour de retard à compter de la notification du jugement. La défenderesse, partie succombante, a été condamnée aux dépens.