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أضرار بالمحل

Saisi d'un litige relatif à la résolution d'un contrat de gérance libre d'un fonds de commerce d'établissement touristique, la cour d'appel de commerce examine l'imputabilité de la perte de la licence d'exploitation de débits de boissons. Le tribunal de commerce avait ordonné la restitution du dépôt de garantie au gérant mais rejeté ses demandes en remboursement des redevances et des frais de travaux, ainsi que les demandes reconventionnelles du bailleur.

En appel, le gérant soutenait que le bailleur avait manqué à son obligation essentielle de lui fournir une licence valide, tandis que le bailleur imputait la perte de la licence à la durée excessive des travaux de rénovation entrepris par le gérant. La cour retient que la déchéance de la licence initiale est exclusivement imputable au gérant, dès lors que les travaux qu'il a menés ont entraîné une fermeture de l'établissement supérieure à six mois, provoquant la péremption de l'autorisation administrative en application de la réglementation sectorielle.

Par conséquent, le gérant ne peut ni obtenir le remboursement des redevances versées, ni se prévaloir de la résolution aux torts du bailleur pour réclamer le coût des travaux, dont le remboursement est par ailleurs expressément exclu par une clause contractuelle. La cour écarte également la demande du bailleur en paiement des redevances impayées, celui-ci y ayant renoncé par un engagement unilatéral écrit jusqu'à l'obtention d'une nouvelle licence.

Rejetant les appels principal et incident, la cour d'appel de commerce confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident relatifs à l'inexécution d'un contrat de gérance libre, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'évaluation des préjudices respectifs des parties. Le tribunal de commerce avait condamné le gérant à payer certaines redevances tout en lui allouant une indemnité pour les améliorations apportées au fonds.

La cour écarte la demande du gérant-libre en indemnisation de sa perte de gain, retenant que celle-ci repose sur de simples conjectures faute de production des documents comptables obligatoires, seuls à même de prouver un préjudice économique certain. Elle infirme également le jugement en ce qu'il allouait une indemnité pour les améliorations, dès lors que le gérant a reconnu avoir emporté les équipements qu'il avait installés lors de son éviction.

Faisant droit à l'appel incident du propriétaire, la cour condamne le gérant au paiement des factures d'eau et d'électricité en exécution d'une clause contractuelle expresse. Elle confirme en revanche le rejet de la demande de réparation des dégradations faute d'état des lieux initial, ainsi que celle pour perte de valeur commerciale, le propriétaire ayant lui-même contribué au préjudice en sollicitant la suspension de la licence d'exploitation.

L'appel principal est rejeté et l'appel incident est partiellement accueilli, le jugement étant infirmé sur ces chefs.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résolution d'un bail commercial pour vices de la chose louée, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'obligation de garantie du bailleur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande principale du preneur et accueilli sa demande reconventionnelle en paiement des loyers.

L'appelant soutenait que des défauts structurels, ayant entraîné un refus d'assurance, rendaient le bien impropre à sa destination. La cour écarte ce moyen en retenant que la prise de possession des lieux sans réserve et leur occupation prolongée par le preneur avant toute contestation sont exclusives de la qualification de vice rédhibitoire.

Elle juge que les non-conformités alléguées, relatives à des équipements de sécurité, ne constituent pas des vices de structure mais des aménagements que le preneur pouvait réaliser aux frais du bailleur. Statuant sur les demandes additionnelles formées en appel, la cour condamne le preneur au paiement des loyers dus jusqu'à la restitution des clés mais ordonne la compensation avec le dépôt de garantie, le bailleur ayant repris les lieux sans formuler de réserve sur leur état.

Le jugement est donc confirmé quant au rejet de la résolution, la cour statuant à nouveau sur les comptes entre les parties.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant le montant d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un rapport d'expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fondée sur ce rapport, tout en en réduisant le montant.

L'appelante, bailleresse, contestait la méthode d'évaluation retenue par l'expert, notamment le calcul de la valeur du fonds de commerce en l'absence des déclarations fiscales des quatre dernières années et l'indemnisation de frais de déménagement pour un local prétendument vide. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en relevant que le premier juge, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, avait déjà opéré une réduction du montant global proposé par l'expert, corrigeant ainsi toute surévaluation potentielle des éléments contestés.

La cour valide par ailleurs la méthode d'évaluation du droit au bail, fondée sur la différence entre la valeur locative de marché et le loyer effectivement payé, en retenant qu'elle correspond à une pratique expertale reconnue. Elle ajoute que la dégradation alléguée des lieux ne peut être invoquée pour réduire l'indemnité, celle-ci relevant d'une action distincte.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve des dégradations du local loué en l'absence d'état des lieux d'entrée. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur à indemniser le bailleur pour les dégradations constatées à sa sortie, sur la base d'un rapport d'expertise.

Le preneur appelant contestait sa responsabilité, arguant qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, il ne pouvait être établi qu'il était l'auteur des dégradations et que les plans architecturaux produits étaient insuffisants à cet égard. La cour écarte ce moyen au visa de l'article 677 du dahir des obligations et des contrats.

Elle rappelle qu'à défaut d'état des lieux contradictoire, le preneur est légalement présumé avoir reçu les locaux en bon état. Dès lors, il lui incombait de renverser cette présomption en prouvant que les dégradations étaient antérieures à son entrée dans les lieux ou ne lui étaient pas imputables.

La cour retient que le preneur, qui n'a produit aucun élément probant tel que ses documents comptables attestant de l'absence de dépenses de travaux, a failli à cette preuve. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant alloué une indemnité d'éviction à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la recevabilité de demandes nouvelles en cause d'appel et sur l'étendue de la réparation du préjudice. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande reconventionnelle du preneur en condamnant le bailleur au paiement d'une indemnité pour la perte du droit au bail, après avoir constaté son éviction fautive. L'appelant, bien qu'ayant obtenu gain de cause, contestait le jugement en invoquant une violation des droits de la défense, l'insuffisance de l'indemnité allouée, et sollicitait pour la première fois en appel l'annulation d'une donation consentie par le bailleur à des tiers ainsi que leur mise en cause. La cour écarte le moyen tiré de la violation des droits de la défense, retenant que la demande de retrait du rôle avait été présentée après la mise en délibéré de l'affaire. Elle déclare ensuite irrecevables, en application de l'article 143 du code de procédure civile, les demandes d'annulation de la donation et de mise en cause des tiers, au motif qu'il s'agit de demandes nouvelles interdites en appel et dirigées contre des personnes n'ayant pas été parties en première instance. Concernant l'indemnisation, la cour relève que le preneur ne rapporte pas la preuve de l'existence du matériel prétendument perdu ni du préjudice commercial subi du fait de l'arrêt de son activité, faute de produire des documents comptables. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur la modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce était amenée à qualifier la nature des changements effectués par le preneur. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande au motif qu'il ne rapportait pas la preuve que les modifications alléguées, à savoir la création d'une ouverture, étaient imputables au preneur. L'appelant soutenait que le premier juge avait inversé la charge de la preuve et aurait dû retenir, par une présomption, que le preneur, seul bénéficiaire des travaux, en était nécessairement l'auteur. La cour écarte ce moyen en déplaçant l'analyse du terrain probatoire vers la qualification juridique des travaux. Elle retient que la création d'un passage entre le local commercial et une autre pièce située à l'étage, également louée par le même preneur et à usage d'entrepôt, ne constitue pas une modification des caractéristiques du bien loué au sens de la loi n° 49-16. La cour rappelle que seuls les changements entraînant un préjudice pour l'immeuble ou une augmentation des charges pour le bailleur peuvent justifier l'éviction. En l'absence de preuve d'un tel préjudice, le jugement de première instance est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur des manquements graves du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation d'un changement d'activité et de travaux non autorisés. Le tribunal de commerce avait jugé les motifs du congé non établis. L'appelant soutenait que la transformation du local de couture en restaurant et l'édification d'une mezzanine constituaient des violations du bail justifiant l'éviction. La cour écarte ces moyens en se fondant sur le procès-verbal de constat, lequel n'établit pas le changement d'activité allégué, la simple présence d'ustensiles de cuisine et d'une bonbonne de gaz étant jugée insuffisante. La cour rappelle en outre que, même à supposer les travaux établis, l'éviction n'est encourue au visa de la loi n° 49-16 que si les modifications portent atteinte à la sécurité de l'immeuble ou aggravent les charges du bailleur, conditions non démontrées. Les motifs invoqués à l'appui du congé étant jugés non sérieux, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion du preneur pour changement de l'activité commerciale stipulée au bail, la cour d'appel de commerce examine la nature du consentement du bailleur et la caractérisation du préjudice. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion. L'appelant soutenait avoir obtenu un accord implicite du bailleur, matérialisé par l'obtention de licences administratives pour la nouvelle activité, et arguait que le changement d'activité ne pouvait justifier l'expulsion en l'absence de préjudice prouvé. La cour retient que l'obtention de telles autorisations administratives ne saurait suppléer le consentement exprès ou tacite du bailleur, requis au visa de l'article 8 de la loi n° 49-16. Elle considère en outre que la transformation d'une boucherie en café constitue en soi un préjudice pour le bailleur, du fait de l'augmentation des charges fiscales et des nuisances inhérentes à la nouvelle exploitation. Ce changement unilatéral constituant un manquement aux obligations contractuelles, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un recours en opposition contre un arrêt rendu par défaut, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'intérêt à agir des opposants lorsque la décision attaquée leur est favorable. En première instance, le tribunal de commerce avait alloué une indemnité au preneur au titre de la perte de son fonds de commerce. L'arrêt attaqué, rendu par défaut à l'encontre des héritiers du preneur, avait confirmé ce jugement en rejetant l'appel du bailleur. Les héritiers formaient opposition en soutenant que l'arrêt était non motivé et fondé sur une expertise non contradictoire, demandant son retrait et le rejet de la demande initiale. La cour retient cependant que l'arrêt confirmatif était en réalité favorable aux opposants puisqu'il entérinait leur droit à indemnisation. Elle juge dès lors que les moyens soulevés sont inopérants, les héritiers ne pouvant utilement contester une décision qui leur donnait gain de cause. Faute pour les opposants d'avoir eux-mêmes interjeté appel du jugement de première instance, leur recours est dépourvu de fondement. La cour déclare en conséquence l'opposition recevable en la forme mais la rejette au fond.

Saisi d'un recours en rétractation contre un de ses arrêts ayant confirmé la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'ouverture de cette voie de recours. La demanderesse au recours invoquait le dol de son bailleur ainsi que la découverte d'un document qu'elle qualifiait de décisif, à savoir un ordre de fermeture administrative visant le complexe hôtelier où se situait le local loué. La cour écarte le moyen tiré de la découverte d'une pièce décisive, au motif que le document produit est postérieur à l'arrêt attaqué et ne peut donc constituer une pièce qui aurait été retenue par l'adversaire. Elle juge en outre que les allégations de dol sont inopérantes, dès lors que la question de l'exploitation effective du local par le preneur avait déjà été souverainement tranchée par les juges du fond sur la base de procès-verbaux de constat et de la signification de l'injonction de payer à l'adresse des lieux loués. Le recours est par conséquent rejeté, avec confiscation de l'amende consignée au profit du Trésor public.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les conditions de résiliation du contrat pour modification de l'activité et réalisation de travaux non autorisés par le preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction formée par les bailleurs. Devant la cour, les appelants soutenaient que le preneur avait modifié sans droit l'activité commerciale convenue et que les transformations apportées aux lieux loués compromettaient la sécurité de l'immeuble. La cour écarte le moyen tiré du changement d'activité, relevant que l'autorisation écrite initiale permettait l'exercice d'une activité de commerce au sens large et n'établissait pas une destination exclusive. S'appuyant sur un rapport d'expertise, la cour retient que les modifications apportées, bien que causant des dommages par humidité au local voisin du fait de l'installation défectueuse d'un sanitaire, n'affectent pas la sécurité de la construction au sens de l'article 8 de la loi n° 49-16. La cour juge que de tels préjudices, réparables par d'autres voies de droit, ne constituent pas un motif d'éviction au regard des dispositions spécifiques de cette loi. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur l'exception d'inexécution soulevée par un preneur commercial pour justifier son défaut de paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés locatifs et à l'éviction, écartant ses moyens tirés d'une prétendue privation de jouissance. Devant la cour, le débat portait sur le point de savoir si la preuve d'une condamnation pénale pour dépossession et la fermeture administrative de l'hôtel abritant le local loué suffisaient à caractériser un manquement du bailleur à son obligation de garantir une jouissance paisible. La cour écarte ce moyen en relevant que la condamnation pénale, portant sur un fait ponctuel, ne démontre pas une impossibilité continue d'exploiter le fonds, d'autant que le preneur avait lui-même initié une procédure de conciliation postérieurement aux faits. Elle retient ensuite, sur la base d'un procès-verbal de constat, que le local disposait d'un accès extérieur indépendant et que d'autres commerces situés dans le même complexe restaient en activité, ce dont il résulte que le preneur ne prouve pas que la décision de fermeture administrative lui était opposable. Dès lors, en l'absence de preuve d'une privation de jouissance imputable au bailleur, l'obligation de paiement des loyers demeure exigible en application de l'article 663 du code des obligations et des contrats. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui sont soumis, notamment des procès-verbaux de constat d’huissier contradictoires, retient que le preneur ne rapporte pas la preuve du manquement du bailleur à son obligation de lui garantir la jouissance paisible des lieux loués. Par ailleurs, est irrecevable le moyen qui, bien que soulevé en première instance, n’a pas été repris devant la cour d’appel par le demandeur au pourvoi, qui était alors appelant.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, après avoir constaté que des dégradations matérielles avaient été infligées au bien loué, telles que l'enlèvement de carrelage, la perforation de murs et de plafonds et l'arrachage de fils électriques, retient la responsabilité du preneur. En effet, la clause contractuelle l'autorisant à effectuer les transformations nécessaires à son activité ne lui confère pas le droit de causer des dommages au bien loué et ne l'exonère pas de son obligation d'indemniser le bailleur pour les préjudices subis.

Ne constitue pas un motif grave et légitime, au sens du dahir du 24 mai 1955, la simple fermeture d’un local commercial lorsque le bailleur ne rapporte pas la preuve d’un préjudice en résultant. Le caractère grave de la faute du preneur, justifiant une expulsion sans indemnité, ne saurait se déduire du seul constat d’inactivité.

En l’espèce, la Cour d’appel juge le congé non fondé en écartant le constat d’huissier produit par le bailleur. La juridiction en souligne le manque de force probante, relevant ses contradictions – des lieux clos par des portes en fer ne pouvant être simultanément constatés comme « vides et abandonnés » de l’intérieur – et l’insuffisance d’une observation ponctuelle pour établir une inaction durable.

En conséquence, la faute du preneur n’étant pas établie et, au surplus, aucun dommage causé aux lieux n’étant démontré, le motif du congé est jugé inexistant. La Cour annule l’acte et rejette la demande d’expulsion, rappelant que la charge de la preuve d’une faute grave et du préjudice en découlant incombe au bailleur.